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一、2022年長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況

據(jù)長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù),，初步核算,，2022年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值13966.11億元,，比上年增長(zhǎng)4.5%,。其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值451.30億元,，增長(zhǎng)3.6%,；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值5589.58億元，增長(zhǎng)6.2%,；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值7925.24億元,，增長(zhǎng)3.4%。

2022年,，全市實(shí)現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值776.0億元,，比上年增長(zhǎng)3.8%。

2022年,，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值比上年增長(zhǎng)8.3%,。

2022年，全市固定資產(chǎn)投資比上年增長(zhǎng)5.1%,。

2022年,，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額5235.56億元，比上年增長(zhǎng)2.4%,。按行業(yè)分組,，批發(fā)業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額640.34億元，增長(zhǎng)4.1%,；零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額4113.13億元,，增長(zhǎng)2.4%；住宿業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額51.87億元,，下降0.2%,；餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額430.22億元,，增長(zhǎng)0.6%。

二,、2022年長(zhǎng)沙市主要的土地政策解讀：

(一）2022年5月23日,，湖南省自然資源廳、省住建廳聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)優(yōu)化房地產(chǎn)用地審批的通知》,。通知明確提出,，對(duì)政府收回需重新招拍掛出讓的地塊，轉(zhuǎn)為品質(zhì)改善性,、低碳綠色創(chuàng)新性項(xiàng)目,，允許在制定土地出讓底價(jià)時(shí)在10%的幅度內(nèi)適度支持，力爭(zhēng)改變“高負(fù)債”“高杠桿”“高庫(kù)存”房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式,，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量動(dòng)態(tài)平衡發(fā)展提供有力保障,。

(二）2022年8月2日，長(zhǎng)沙市自然資源和規(guī)劃局印發(fā)了《關(guān)于土地價(jià)款委托評(píng)估相關(guān)工作的意見(jiàn)》的通知,，通知指出根據(jù)全省“交房即交證”改革要求,，進(jìn)一步優(yōu)化修改土地出讓合同程序，在符合國(guó)土空間規(guī)劃要求的前提下,，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目,，允許先期驗(yàn)收的項(xiàng)目不進(jìn)行指標(biāo)核算不辦理修改出讓合同，直接按程序辦理不動(dòng)產(chǎn)登記,。一次性開發(fā)完成的項(xiàng)目或分期開發(fā)項(xiàng)目最后一期,，應(yīng)在竣工驗(yàn)收階段開展不動(dòng)產(chǎn)指標(biāo)核算經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)指標(biāo)核算需修改出讓合同且經(jīng)審批部門核實(shí)可以完善手續(xù)的，按要求補(bǔ)繳土地價(jià)款且修改土地出讓合同后再核發(fā)竣工驗(yàn)收合格證,。

三,、長(zhǎng)沙市土地市場(chǎng)狀況

(一）土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析

根據(jù)長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局的數(shù)據(jù)顯示，2022年長(zhǎng)沙市六區(qū)一縣（注：六區(qū)一縣指芙蓉區(qū),、天心區(qū),、開福區(qū)、雨花區(qū),、岳麓區(qū),、望城區(qū)及長(zhǎng)沙縣覆蓋范圍，下同）土地共供應(yīng)228宗,，供應(yīng)土地面積約1,031.38萬(wàn)㎡，同比下降約39%,，可建設(shè)的建筑面積約2,376.02萬(wàn)㎡,，同比下降約42%。2022年供應(yīng)土地不限價(jià)地塊占比增加,，由限地價(jià)到根據(jù)開發(fā)品質(zhì)等因素進(jìn)行價(jià)格監(jiān)制,，全年14宗地塊為價(jià)格監(jiān)制,，16宗地塊為根據(jù)開發(fā)品質(zhì)等因素進(jìn)行價(jià)格監(jiān)制，限價(jià)逐步放松,。

從供應(yīng)的類型來(lái)看,，工業(yè)供應(yīng)面積最大，供應(yīng)面積約412.89㎡,，占比40%,，其次是住宅用地，供應(yīng)面積約281.19萬(wàn)㎡,，占比27%,，商住用地供應(yīng)面積約230.50萬(wàn)㎡，占比22%,，商業(yè)用地供應(yīng)面積約74.53萬(wàn)㎡,，占比7%，其他用地供應(yīng)面積最少,，供應(yīng)面積約32.27萬(wàn)㎡,，占比3%。工業(yè)用地和住宅用地約占全市供應(yīng)總量的67%,，商住用地供應(yīng)面積同比下降63%,，商業(yè)用地供應(yīng)面積同比下降58%。

2022年全年六區(qū)一縣各類型土地供應(yīng)情況表

 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)策數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)平臺(tái)

(二）土地交易整體分析

2022年長(zhǎng)沙市成交土地200宗,，成交土地總面積約888.55萬(wàn)㎡,，成交總金額約575.32億元人民幣。土地成交總面積同比下降約41%,，成交總金額同比下降約41%,。

從土地成交面積來(lái)看，2022年長(zhǎng)沙市六區(qū)一縣土地成交總面積888.55萬(wàn)㎡,，其中,，成交面積最大的仍是工業(yè)用地，占比39%,，成交平均地面均價(jià)851元/㎡,；其次是住宅用地、商住用地各占比26%,，成交平均樓面價(jià)分別為4,147和4,455元/㎡,；商業(yè)用地成交占總面積的9%，平均樓面價(jià)2,717元/㎡,，其他用地成交占總面積的2%,，成交平均地面價(jià)1,518元/㎡。

 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)策數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)平臺(tái)

從成交金額來(lái)看，商住,、住宅,、商業(yè)用地等經(jīng)營(yíng)性用地成交金額占比達(dá)94%，其中商住用地成交總金額最高,，為263.96億元,，占比46%。工業(yè)用地由于價(jià)格低,，全年成交金額為29.55億元,，占比僅5%。

2022年全年六區(qū)一縣各類型土地成交情況表

2022年整體土地市場(chǎng)持續(xù)低位運(yùn)行態(tài)勢(shì),，成交率約88%,，較2021年下降6%，溢價(jià)率約1%,，較2021年下降3%,，大部分以底價(jià)交易為主。備注：工業(yè)用地,、其他用地為地面地價(jià),，商業(yè)用地、商住用地,、住宅用地為樓面地價(jià),。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)策數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)平臺(tái)

但2022年也有單宗土地成交樓面單價(jià)創(chuàng)歷史新高的。4月14日,，長(zhǎng)沙中海融城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以31.77億元競(jìng)得[2022]長(zhǎng)沙市014號(hào)地塊,，宗地位于天心區(qū)湘江大道以東、殷家沖路以南,，土地面積93,953.19㎡,，成交樓面高達(dá)12,299元/㎡。

(三）各區(qū)域土地供求分析

根據(jù)長(zhǎng)沙市公共資源交易中心的數(shù)據(jù)顯示,，2022年長(zhǎng)沙市土地交易主要集中在岳麓區(qū),、長(zhǎng)沙縣、望城區(qū),，其中成交岳麓區(qū)排行第一,，長(zhǎng)沙縣供應(yīng)排行第一。岳麓區(qū)一直以來(lái)是土地成交金額最大區(qū),，岳麓區(qū)幾大熱點(diǎn)板塊土地市場(chǎng)火熱,，主要板塊有梅溪湖板塊、岳麓區(qū)市府中心板塊,、濱江新城板塊,、洋湖板塊等,。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)策數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)平臺(tái)

2022年住宅用地,、商住用地全年共供應(yīng)511.69萬(wàn)㎡,，其中岳麓區(qū)供應(yīng)土地面積最多，供應(yīng)土地面積180.40萬(wàn)㎡,，占比40%,；望城區(qū)供應(yīng)土地面積125.71萬(wàn)㎡，占比28%,。住宅用地,、商住用地全年成交土地面積442.74萬(wàn)㎡，其中岳麓區(qū)成交土地面積171.41萬(wàn)㎡,，占比39%,；望城區(qū)成交土地面積123.77萬(wàn)㎡，占比28%,。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)策數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)平臺(tái)

2022年工業(yè)用地全年共供應(yīng)412.89萬(wàn)㎡,，其中長(zhǎng)沙縣供應(yīng)土地面積最多，供應(yīng)土地面積199.46萬(wàn)㎡,，占比48%,；望城區(qū)供應(yīng)土地面積100.74萬(wàn)㎡，占比24%,；天心區(qū)供應(yīng)面積為0㎡,。工業(yè)用地全年成交土地面積347.33萬(wàn)㎡，長(zhǎng)沙縣成交土地面積160.94萬(wàn)㎡,，占比46%,，望城區(qū)成交土地面積75.21萬(wàn)㎡，占比22%,。 

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)策數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)平臺(tái)

2022年商業(yè)用地全年共供應(yīng)412.89萬(wàn)㎡,，其中望城區(qū)供應(yīng)土地面積最多，供應(yīng)土地面積35.03萬(wàn)㎡,，占比47%,；長(zhǎng)沙縣供應(yīng)土地面積17.19萬(wàn)㎡，占比23%,；商業(yè)用地全年成交面積77.09萬(wàn)㎡,，望城區(qū)成交土地面積39.27萬(wàn)㎡，占比51%,，長(zhǎng)沙縣成交土地面積16.27萬(wàn)㎡,，占比21%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)策數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)平臺(tái)

2022年,，除天心區(qū)外各區(qū)土地供應(yīng)與成交均呈下降趨勢(shì),，各區(qū)供應(yīng)土地面積下降約20%—66%,，各區(qū)成交土地面積下降約13%—66%。

其中岳麓區(qū)和雨花區(qū)下降比較明顯,，岳麓區(qū)共供應(yīng)土地面積255.38萬(wàn)㎡,，同比下降49%，其中商業(yè)用地同比下降70%,、工業(yè)用地同比下降76%,，成交土地面積246.14萬(wàn)㎡，同比下降50%,。2022年雨花區(qū)供應(yīng)土地面積70.12萬(wàn)㎡,，同比下降56%。雨花區(qū)土地開發(fā)程度高,，商住用地,、住宅用地土地稀缺，供應(yīng)同比下降41%,。成交土地面積42.05萬(wàn)㎡,，同比下降66%。

2022年天心區(qū)供應(yīng)土地供應(yīng)面積46.57萬(wàn)㎡,，同比上漲101%,。其主要原因?yàn)樽≌⑸套∮玫毓?yīng)同比上漲77%,，全年未供應(yīng)工業(yè)用地,。成交土地面積38.46萬(wàn)㎡，同比上漲85%,。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)策數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)平臺(tái)

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)策數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)平臺(tái)

(四）集中出讓用地情況

2022年長(zhǎng)沙市集中供地共分為四批,，從供應(yīng)規(guī)模來(lái)看，四輪供應(yīng)共供應(yīng)土地76宗,，較去年下降16%,，供應(yīng)土地面積432.19萬(wàn)㎡，較去年下降41%,，供應(yīng)建筑面積1096.91萬(wàn)㎡,。

從成交方面來(lái)看，四輪集中供地共成交土地72宗,，流拍1宗,，終止3宗，成交率95%,，成交土地面積412.25萬(wàn)㎡,，較去年下降20%，成交建筑面積1,039.84萬(wàn)㎡,，較去年下降25%,，成交金額466.34億元,，較去年下降24%，成交樓面均價(jià)4,484元/㎡,。溢價(jià)土地共7宗,，平均溢價(jià)率約11%，較2021年下降5%,。

從拿地企業(yè)來(lái)看,，拿地企業(yè)仍都是以央國(guó)企、地方平臺(tái)為主,，拿地企業(yè)六成是央國(guó)企，三成是各區(qū)政府平臺(tái),。

四,、總結(jié)與展望                                              

2022年長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)持續(xù)低位運(yùn)行，底價(jià)成交為主流,，表現(xiàn)為供求規(guī)模明顯縮量,，供求量均創(chuàng)近4年新低，接近腰斬,。拿地企業(yè)以國(guó)企央企為主,，城投平臺(tái)托底，本地中小房企活躍度有所上升,。

從供應(yīng)來(lái)看,，本年度供應(yīng)的主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊采取品質(zhì)定價(jià)比例上升，適應(yīng)當(dāng)下市場(chǎng)增加的改善性需求,；同時(shí)城市外圍板塊供地量占比持續(xù)上升,，市場(chǎng)進(jìn)一步外擴(kuò)。

預(yù)計(jì)2023年房地產(chǎn)政策以穩(wěn)市場(chǎng)為主,，出現(xiàn)強(qiáng)力刺激性政策的概率不大,，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求基本面不會(huì)有明顯變化，延伸到土地市場(chǎng)預(yù)計(jì)仍將持續(xù)低溫態(tài)勢(shì),。