一,、2022年長沙經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況
據(jù)長沙市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，初步核算,，2022年,，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值13966.11億元,，比上年增長4.5%,。其中,，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值451.30億元,，增長3.6%,；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值5589.58億元,，增長6.2%,；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值7925.24億元，增長3.4%,。
2022年,，全市實現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值776.0億元，比上年增長3.8%,。
2022年,，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值比上年增長8.3%。
2022年,，全市固定資產(chǎn)投資比上年增長5.1%,。
2022年，全市社會消費(fèi)品零售總額5235.56億元,，比上年增長2.4%,。按行業(yè)分組，批發(fā)業(yè)實現(xiàn)零售額640.34億元,，增長4.1%,；零售業(yè)實現(xiàn)零售額4113.13億元，增長2.4%,；住宿業(yè)實現(xiàn)零售額51.87億元,，下降0.2%；餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額430.22億元,，增長0.6%,。
二、2022年長沙市主要的土地政策解讀：
(一）2022年5月23日,，湖南省自然資源廳,、省住建廳聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于落實房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)優(yōu)化房地產(chǎn)用地審批的通知》。通知明確提出,，對政府收回需重新招拍掛出讓的地塊,，轉(zhuǎn)為品質(zhì)改善性、低碳綠色創(chuàng)新性項目,，允許在制定土地出讓底價時在10%的幅度內(nèi)適度支持,，力爭改變“高負(fù)債”“高杠桿”“高庫存”房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量動態(tài)平衡發(fā)展提供有力保障,。
(二）2022年8月2日，長沙市自然資源和規(guī)劃局印發(fā)了《關(guān)于土地價款委托評估相關(guān)工作的意見》的通知,，通知指出根據(jù)全省“交房即交證”改革要求,，進(jìn)一步優(yōu)化修改土地出讓合同程序，在符合國土空間規(guī)劃要求的前提下,，對于分期開發(fā)的項目,，允許先期驗收的項目不進(jìn)行指標(biāo)核算不辦理修改出讓合同,，直接按程序辦理不動產(chǎn)登記。一次性開發(fā)完成的項目或分期開發(fā)項目最后一期,，應(yīng)在竣工驗收階段開展不動產(chǎn)指標(biāo)核算經(jīng)不動產(chǎn)指標(biāo)核算需修改出讓合同且經(jīng)審批部門核實可以完善手續(xù)的,，按要求補(bǔ)繳土地價款且修改土地出讓合同后再核發(fā)竣工驗收合格證。
三,、長沙市土地市場狀況
(一）土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析
根據(jù)長沙市國土資源局的數(shù)據(jù)顯示,，2022年長沙市六區(qū)一縣（注：六區(qū)一縣指芙蓉區(qū)、天心區(qū),、開福區(qū),、雨花區(qū)、岳麓區(qū),、望城區(qū)及長沙縣覆蓋范圍,，下同）土地共供應(yīng)228宗，供應(yīng)土地面積約1,031.38萬㎡,，同比下降約39%,，可建設(shè)的建筑面積約2,376.02萬㎡，同比下降約42%,。2022年供應(yīng)土地不限價地塊占比增加,，由限地價到根據(jù)開發(fā)品質(zhì)等因素進(jìn)行價格監(jiān)制，全年14宗地塊為價格監(jiān)制,，16宗地塊為根據(jù)開發(fā)品質(zhì)等因素進(jìn)行價格監(jiān)制,，限價逐步放松。
從供應(yīng)的類型來看,，工業(yè)供應(yīng)面積最大,，供應(yīng)面積約412.89㎡，占比40%,，其次是住宅用地,，供應(yīng)面積約281.19萬㎡，占比27%,，商住用地供應(yīng)面積約230.50萬㎡,，占比22%，商業(yè)用地供應(yīng)面積約74.53萬㎡,，占比7%,，其他用地供應(yīng)面積最少，供應(yīng)面積約32.27萬㎡,，占比3%,。工業(yè)用地和住宅用地約占全市供應(yīng)總量的67%，商住用地供應(yīng)面積同比下降63%,，商業(yè)用地供應(yīng)面積同比下降58%,。
2022年全年六區(qū)一縣各類型土地供應(yīng)情況表
數(shù)據(jù)來源：國策數(shù)據(jù)監(jiān)測平臺
(二）土地交易整體分析
2022年長沙市成交土地200宗,，成交土地總面積約888.55萬㎡，成交總金額約575.32億元人民幣,。土地成交總面積同比下降約41%,，成交總金額同比下降約41%。
從土地成交面積來看,，2022年長沙市六區(qū)一縣土地成交總面積888.55萬㎡,，其中，成交面積最大的仍是工業(yè)用地,，占比39%,，成交平均地面均價851元/㎡；其次是住宅用地,、商住用地各占比26%,，成交平均樓面價分別為4,147和4,455元/㎡；商業(yè)用地成交占總面積的9%,，平均樓面價2,717元/㎡,，其他用地成交占總面積的2%，成交平均地面價1,518元/㎡,。
數(shù)據(jù)來源：國策數(shù)據(jù)監(jiān)測平臺
從成交金額來看,，商住、住宅,、商業(yè)用地等經(jīng)營性用地成交金額占比達(dá)94%,，其中商住用地成交總金額最高，為263.96億元,，占比46%,。工業(yè)用地由于價格低，全年成交金額為29.55億元,，占比僅5%,。
2022年全年六區(qū)一縣各類型土地成交情況表
2022年整體土地市場持續(xù)低位運(yùn)行態(tài)勢，成交率約88%,，較2021年下降6%,，溢價率約1%，較2021年下降3%,，大部分以底價交易為主,。備注：工業(yè)用地、其他用地為地面地價,，商業(yè)用地,、商住用地、住宅用地為樓面地價,。
數(shù)據(jù)來源：國策數(shù)據(jù)監(jiān)測平臺
但2022年也有單宗土地成交樓面單價創(chuàng)歷史新高的,。4月14日，長沙中海融城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以31.77億元競得[2022]長沙市014號地塊,，宗地位于天心區(qū)湘江大道以東,、殷家沖路以南，土地面積93,953.19㎡,，成交樓面高達(dá)12,299元/㎡,。
(三）各區(qū)域土地供求分析
根據(jù)長沙市公共資源交易中心的數(shù)據(jù)顯示，2022年長沙市土地交易主要集中在岳麓區(qū),、長沙縣,、望城區(qū)，其中成交岳麓區(qū)排行第一,，長沙縣供應(yīng)排行第一,。岳麓區(qū)一直以來是土地成交金額最大區(qū)，岳麓區(qū)幾大熱點板塊土地市場火熱,，主要板塊有梅溪湖板塊,、岳麓區(qū)市府中心板塊、濱江新城板塊,、洋湖板塊等,。
數(shù)據(jù)來源：國策數(shù)據(jù)監(jiān)測平臺
2022年住宅用地、商住用地全年共供應(yīng)511.69萬㎡,，其中岳麓區(qū)供應(yīng)土地面積最多,，供應(yīng)土地面積180.40萬㎡，占比40%,；望城區(qū)供應(yīng)土地面積125.71萬㎡,，占比28%。住宅用地,、商住用地全年成交土地面積442.74萬㎡,，其中岳麓區(qū)成交土地面積171.41萬㎡，占比39%,；望城區(qū)成交土地面積123.77萬㎡,，占比28%。
數(shù)據(jù)來源：國策數(shù)據(jù)監(jiān)測平臺
2022年工業(yè)用地全年共供應(yīng)412.89萬㎡,，其中長沙縣供應(yīng)土地面積最多,，供應(yīng)土地面積199.46萬㎡，占比48%,；望城區(qū)供應(yīng)土地面積100.74萬㎡,，占比24%；天心區(qū)供應(yīng)面積為0㎡,。工業(yè)用地全年成交土地面積347.33萬㎡,，長沙縣成交土地面積160.94萬㎡,，占比46%，望城區(qū)成交土地面積75.21萬㎡,，占比22%,。
數(shù)據(jù)來源：國策數(shù)據(jù)監(jiān)測平臺
2022年商業(yè)用地全年共供應(yīng)412.89萬㎡，其中望城區(qū)供應(yīng)土地面積最多,，供應(yīng)土地面積35.03萬㎡,，占比47%；長沙縣供應(yīng)土地面積17.19萬㎡,，占比23%,；商業(yè)用地全年成交面積77.09萬㎡，望城區(qū)成交土地面積39.27萬㎡,，占比51%,，長沙縣成交土地面積16.27萬㎡，占比21%,。
數(shù)據(jù)來源：國策數(shù)據(jù)監(jiān)測平臺
2022年,，除天心區(qū)外各區(qū)土地供應(yīng)與成交均呈下降趨勢，各區(qū)供應(yīng)土地面積下降約20%—66%,，各區(qū)成交土地面積下降約13%—66%,。
其中岳麓區(qū)和雨花區(qū)下降比較明顯，岳麓區(qū)共供應(yīng)土地面積255.38萬㎡,，同比下降49%,，其中商業(yè)用地同比下降70%、工業(yè)用地同比下降76%,，成交土地面積246.14萬㎡,，同比下降50%。2022年雨花區(qū)供應(yīng)土地面積70.12萬㎡,，同比下降56%,。雨花區(qū)土地開發(fā)程度高，商住用地,、住宅用地土地稀缺,，供應(yīng)同比下降41%。成交土地面積42.05萬㎡,，同比下降66%,。
2022年天心區(qū)供應(yīng)土地供應(yīng)面積46.57萬㎡，同比上漲101%,。其主要原因為住宅,、商住用地供應(yīng)同比上漲77%，全年未供應(yīng)工業(yè)用地。成交土地面積38.46萬㎡,，同比上漲85%,。
數(shù)據(jù)來源：國策數(shù)據(jù)監(jiān)測平臺
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數(shù)據(jù)來源：國策數(shù)據(jù)監(jiān)測平臺
(四）集中出讓用地情況
2022年長沙市集中供地共分為四批，從供應(yīng)規(guī)模來看,，四輪供應(yīng)共供應(yīng)土地76宗,，較去年下降16%，供應(yīng)土地面積432.19萬㎡,，較去年下降41%，供應(yīng)建筑面積1096.91萬㎡,。
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從成交方面來看,，四輪集中供地共成交土地72宗，流拍1宗,，終止3宗,，成交率95%，成交土地面積412.25萬㎡,，較去年下降20%,，成交建筑面積1,039.84萬㎡，較去年下降25%,，成交金額466.34億元,，較去年下降24%，成交樓面均價4,484元/㎡,。溢價土地共7宗,，平均溢價率約11%，較2021年下降5%,。
從拿地企業(yè)來看,，拿地企業(yè)仍都是以央國企、地方平臺為主,，拿地企業(yè)六成是央國企,，三成是各區(qū)政府平臺。
四,、總結(jié)與展望
2022年長沙土地市場持續(xù)低位運(yùn)行,，底價成交為主流，表現(xiàn)為供求規(guī)模明顯縮量,，供求量均創(chuàng)近4年新低,，接近腰斬。拿地企業(yè)以國企央企為主,，城投平臺托底,，本地中小房企活躍度有所上升。
從供應(yīng)來看，本年度供應(yīng)的主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊采取品質(zhì)定價比例上升,，適應(yīng)當(dāng)下市場增加的改善性需求,；同時城市外圍板塊供地量占比持續(xù)上升，市場進(jìn)一步外擴(kuò),。
預(yù)計2023年房地產(chǎn)政策以穩(wěn)市場為主,，出現(xiàn)強(qiáng)力刺激性政策的概率不大，房地產(chǎn)市場需求基本面不會有明顯變化,，延伸到土地市場預(yù)計仍將持續(xù)低溫態(tài)勢,。
國家建設(shè)部一級房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu) 資產(chǎn)(含證券期貨)評估機(jī)構(gòu)
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