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一、寶山區(qū)簡介

寶山區(qū)位于上海市北部,，東北瀕長江,，東臨黃浦江，南與楊浦,、虹口、靜安,、普陀4區(qū)毗連,，西與嘉定區(qū)交界，西北隅與江蘇省蘇州市太倉市為鄰,，橫貫中部的蕰藻浜將全區(qū)分成南北兩部,，吳淞大橋、江楊路大橋,、蕰川路大橋,、康寧路大橋、滬太路大橋橫跨其上,。區(qū)域總面積365.3平方千米,，其中陸域總面積302.3平方千米，全區(qū)常住人口為223.5萬人,。位于上海市北部,，距虹橋國際機場、浦東國際機場均在半小時車程以內(nèi),。

近年來,，寶山區(qū)持續(xù)打響“科創(chuàng)寶山”品牌，全力構(gòu)筑創(chuàng)新主體活躍,、創(chuàng)新人才集聚,、創(chuàng)新功能突出、創(chuàng)新生態(tài)優(yōu)良的上?？苿?chuàng)中心主陣地,。加快建設(shè)南大吳淞核心承載區(qū)，大力發(fā)展大學(xué)科技園,，全面推進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展,、產(chǎn)城融合創(chuàng)新發(fā)展，譜寫全面建設(shè)更高質(zhì)量人民城市的新篇章,。

圖1：寶山區(qū)位置圖

二,、顧村板塊介紹

（一）地理位置介紹

顧村鎮(zhèn)地處寶山區(qū)中西部，東鄰楊行鎮(zhèn),，南瀕蕰藻浜,，與大場鎮(zhèn)南北相望,，西接嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)，北連羅店鎮(zhèn),。鎮(zhèn)人民政府距寶山區(qū)人民政府5.1千米,，顧村鎮(zhèn)域總面積41.66平方公里。顧村鎮(zhèn)地處長江三角洲沖積平原,，地勢西北高,、東南低，呈緩坡狀傾斜,，海拔5米左右,。顧村鎮(zhèn)屬亞熱帶季風(fēng)氣候，受季風(fēng)環(huán)流支配并受冷熱空氣交替影響,，四季分明,。顧村版塊分為七大區(qū)域：新顧城產(chǎn)城融合社區(qū)、劉行產(chǎn)城服務(wù)社區(qū),、生態(tài)功能融合發(fā)展區(qū),、泰和生態(tài)文化發(fā)展區(qū)、老鎮(zhèn)品質(zhì)住區(qū),、潘涇現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)社區(qū)及生態(tài)功能融合發(fā)展區(qū),。距離上海虹橋國際機場32公里，離上海浦東國際機場45公里,。

圖2：寶山區(qū)各板塊區(qū)位

（二）板塊優(yōu)勢

1,、商業(yè)商圈發(fā)展中

更具規(guī)劃將建設(shè)顧村、羅店,、楊行,、逸仙路沿線以及上大周邊等五個地區(qū)級商業(yè)商務(wù)功能區(qū)，合理布局購物中心,、百貨店、大型綜合超市等大型業(yè)態(tài),，打造代表上海北部地區(qū)都市形象,。目前顧村已經(jīng)建成的商業(yè)有正大繽紛城、龍湖天街,、綠地北郊廣場,、沃爾瑪廣場；龍湖地產(chǎn)的入駐,，對顧村板塊來說,，是一次商業(yè)配套的完善。從品牌餐飲到五星級影院,、KTV,，潮流專柜,、主題式娛樂等堅持商業(yè)自有，這對周圍的消費群體來說無疑是最大的便利,。綠地正大繽紛城設(shè)計獨特,，以商業(yè)街形態(tài)分布，通過連廊相連接,，通過下沉街道,，可直接進(jìn)入軌道交通 7 號線顧村公園站。

2,、公共交通較為便利

公共交通方面,，顧村板塊受到1、7,、15,、18號線多軌輻射，出行通達(dá),，彌補了地處外環(huán)外的劣勢,。顧村現(xiàn)在有7/15二條地鐵線直達(dá)靜安寺和仙霞古北，15號線北起顧村公園站,，南至紫竹高新區(qū)站,，沿線可換乘10條地鐵線路，東邊的共富新村片區(qū)有1號線直達(dá)人民廣場,，在建的18號線也有站點輻射到了顧村板塊邊緣的居住區(qū)域,。從地鐵能級而言，還是相當(dāng)高的,。如果在地鐵附近居住,，能很方便地前往市區(qū)上班。且顧村鎮(zhèn)有S106,、S322,、S20、外環(huán)高速公路,、滬太路主干道過境,。

3、配套設(shè)施齊全

醫(yī)療資源：顧村板塊有知名的三甲醫(yī)院－華山醫(yī)院（北院）,，也是整個寶山區(qū)的最佳配置,。

教育資源：顧村板塊有寶山民辦華二實驗學(xué)校、寶山世界外國語學(xué)校,、顧村中學(xué),，總體而言，顧村板塊的教育還是相對不錯的。愈發(fā)完善的基礎(chǔ)公共設(shè)施,，加上越來越成熟的商業(yè),、商辦配套，還有超大型公共綠地的顧村公園,，未來的顧村板塊更值得期待,。

（三）板塊劣勢

目前顧村老鎮(zhèn)的次新片區(qū)，基本都不通地鐵,。顧村是外郊環(huán)距離最近的板塊之一,，去外環(huán)和郊環(huán)都很方便。但要進(jìn)市區(qū),，卻需要走滬太路,。而滬太路是地面道路，在上下班高峰期會非常堵,。但在規(guī)劃中,，滬太路上面是要修建高架的，等到高架落地了,，交通狀況就會有很大改善,。

三、區(qū)域內(nèi)部分樓盤價格

（一）主要樓盤分布

圖3：顧村板塊住宅

（二）顧村板塊部分住宅小區(qū)3月房價

2023年3月顧村板塊部分住宅價格

四,、部分樓盤房型及價格分析

1,、中企光華雅境

（1）項目區(qū)位：位于上海市寶山區(qū)寶正路108弄。

A,、項目屬于寶山區(qū)顧村板塊,。

B、項目位于外環(huán)外,，東至聯(lián)楊路,，南至滬聯(lián)路，西至寶正路,，北至福雙路,。可1站至顧村公園站換乘15號線,。

C,、距離最近的地鐵站7號線劉行站直線距離1.2公里。

（2）小區(qū)一共有7棟16-18層共468套住宅,， 共有三種戶型，4室2廳2衛(wèi)127平,、3室2廳2衛(wèi)98平及91平,。

（3）小區(qū)介紹：項目外立面1-2層有部分石材和真石漆組合，高層部分則全部采用涂料，裝修標(biāo)準(zhǔn)方面,，日立中央空調(diào),，海爾的廚具，日本INAX衛(wèi)浴,。

（4）商業(yè)配套：昊元生活廣場,、易買購生活購物中心（聯(lián)楊路店）、龍湖寶山天街,、永輝超市（龍湖寶山天街店）,、聯(lián)華超市（龍湖寶山天街店）、龍湖北城天街商場等,。

（5）醫(yī)療配套：廣福門診,、門診大樓、上海愛馨寵物醫(yī)院,、上海寵斯寵物醫(yī)院

（6）教育配套：聰碩教育,、童畫森林國際兒童藝術(shù)中心上海寶山龍湖天街中心、上海鴻文國際職業(yè)高級中學(xué),、貝貝佳歐萊幼兒園,、驛鑫教育、上海市寶山區(qū)鹿鳴學(xué)校,。

（7）交通條件：劉行,、劉行地鐵站-1口、劉行地鐵站-2口,、潘廣路,、劉行地鐵站-3口、潘廣路地鐵站-2口,、劉行地鐵站-4口,、潘廣路地鐵站-3口、劉行地鐵站-出入口,、劉行地鐵站-出入口,，出行條件較為良好。

（8）樓盤照片

（9）小區(qū)劣勢

小區(qū)由于地塊限制本項目還是會預(yù)留近百個地上車位,，小區(qū)沒有做到人車分流,，對小區(qū)后續(xù)的物業(yè)要求較高，小區(qū)配套設(shè)施不夠齊全,。

2,、中建·熙江岳

（1）項目位于上海市寶山區(qū)黃海路997弄。

（2）容積率2.20,，綠化率35%,，地上車位數(shù)109,，地下車位數(shù)978。

（3）商業(yè)配套：正大樂城,、昊元生活廣場,、易買購生活購物中心(聯(lián)楊路店)、龍湖寶山天街,、綠地公園廣場,、寶山天街購物中心、龍湖北城天街商場,。

（4）醫(yī)療配套：上海翼康中醫(yī)門診部,、雅悅齒科(顧村公園門診)、上海愛馨寵物醫(yī)院,、上海寵斯寵物醫(yī)院,、上海玉醫(yī)堂中醫(yī)門診部、復(fù)旦大學(xué)附屬華山醫(yī)院北院,。

（5）教育配套：瑪歌瑞特國際幼兒學(xué)校(顧村校區(qū)),、上海市寶山區(qū)馨家園學(xué)校、上海精麒跆拳道教育(顧村店),、新王牌培優(yōu)高中教育(顧村),、聰碩教育、貝貝佳歐萊幼兒園,、合勒教育兒童成長中心,。

（6）交通條件：劉行地鐵站、顧村公園地鐵站,、潘廣路地鐵站,、顧村公園出行條件較為良好。

（7）樓盤照片

    （8）小區(qū)優(yōu)勢

本項目兩大優(yōu)點價格和通勤,，4.75萬的價格,，89平的起步的三房，上車門檻控制在400萬出頭,，距離七號線劉行站只有800米左右,，到靜安寺15站，通行時間大概是在40多分鐘,，項目距龍湖寶山天街直線距離約800米,，還有昊元生活廣場、正大樂城等商業(yè),，無論是購物,、餐飲還是休閑活動等，都能得到很好地滿足,。

（9）小區(qū)劣勢

樓間距略小,、地面車位多,。

五,、總結(jié)

寶山區(qū)“十三五”規(guī)劃建設(shè)“新顧城”,，未來顧村的配套設(shè)施將更成熟完善。根據(jù)寶山區(qū)“十三五”規(guī)劃文件,，在未來五年中,，區(qū)內(nèi)將全面啟動顧村老集鎮(zhèn)改造，綜合整治舊住房,，探索和規(guī)劃老舊小區(qū)電梯建設(shè),。還將建設(shè)顧村拓展區(qū)（新顧城）、羅店大型居住社區(qū),、楊行3個地區(qū)級體育中心,，完善教育配套和養(yǎng)老機構(gòu)設(shè)置等。在目前顧村已經(jīng)較為成熟的配套基礎(chǔ)上眺望,，顧村是難得的既親民,，距離市區(qū)又不遠(yuǎn)的外環(huán)外板塊,且相比很多板塊，這里的新房數(shù)量還算供應(yīng)穩(wěn)定,。預(yù)算有限,，在北區(qū)或者靜安工作，顧村是很值得關(guān)注的板塊,。