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一,、2022年房地產(chǎn)政策匯總

回顧這一年來的房地產(chǎn)政策,，以寬松為主,，呈井噴之勢,。據(jù)統(tǒng)計(jì),，今年已有超300個(gè)城市和地區(qū)出臺(tái)樓市利好政策近千條,，達(dá)到近5年來的峰值,。今年的房地產(chǎn)政策調(diào)整具有全面性、廣泛性,，從三四線城市到一二線城市,，從需求端到供給端，從“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)向“救企業(yè)”,。預(yù)計(jì)未來,，在“保交樓、保民生,、保穩(wěn)定”之下,，房地產(chǎn)政策還將繼續(xù)寬松。

(一)兩次降準(zhǔn)

政策回顧：2022年4月15日,，央行宣布,，為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)綜合融資成本穩(wěn)中有降,，決定于2022年4月25日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)）,。此后的11月25日，央行再次降準(zhǔn)0.25個(gè)百分點(diǎn),。

據(jù)統(tǒng)計(jì),，兩次降準(zhǔn)共降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)、釋放長期資金超萬億元,，金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率降至約7.8%,。

(二)三次下調(diào)LPR

政策回顧：2022年,，央行三次下調(diào)貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR），刺激房地產(chǎn)市場需求的力度可謂之大,。1月20日，1年期LPR為3.7%,，較上月下調(diào)10個(gè)基點(diǎn),；5年期以上LPR為4.6%，較上月下調(diào)5個(gè)基點(diǎn),。5月20日,，1年期LPR維持3.70%不變，5年期以上LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45%,。此后的8月22日,，LPR第三次下調(diào)，1年期LPR為3.65%,，較上月下調(diào)5個(gè)基點(diǎn),；5年期以上LPR為4.3%，較上月大幅下調(diào)15個(gè)基點(diǎn),。

不僅如此,，央行還推出差別化信貸政策，比如今年5月份的政策指出,，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn),；9月份，階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限,，符合條件的城市政府,，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限,。

5年期以上LPR是房貸利率定價(jià)的“錨”,，很大程度上關(guān)系著房貸利率的變動(dòng)。隨著5年期以上LPR的下調(diào),，商業(yè)銀行房貸利率也將持續(xù)下調(diào),。

信貸政策疊加下，各地房貸利率持續(xù)下降,。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，2022年12月首套、二套房貸主流利率指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下行,，首套房主流利率平均為4.09%,，二套房主流利率平均為4.91%，環(huán)比基本持平,，同比分別回落155BP和100BP,，創(chuàng)歷史新低,。

(三)“五限”松綁

政策回顧：2022年可謂房地產(chǎn)政策松綁大年。據(jù)統(tǒng)計(jì),，今年已有超300個(gè)城市和地區(qū)出臺(tái)樓市利好政策近千條,，達(dá)到近5年來的峰值。

縱觀2022年的政策調(diào)整,，以限購,、限貸、限價(jià),、限售,、限商為主的“五限”政策松綁，成為主流,，并經(jīng)歷了從三四線城市到二線城市再到熱點(diǎn)城市的發(fā)展方向,。

在限購方面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，今年超百條限購優(yōu)化政策發(fā)布,，遍布多個(gè)省會(huì)城市以及熱點(diǎn)二線城市，內(nèi)容主要圍繞縮小限購區(qū)域,、降低購房資質(zhì)和門檻,、放寬多孩家庭和老年家庭限購等。進(jìn)入12月,，多個(gè)重點(diǎn)城市繼續(xù)“松綁”限購,，包括成都、西安,、武漢,、南京、佛山等,，佛山甚至全面取消限購,。

除此之外，限貸政策的優(yōu)化成為看點(diǎn),。今年以來,，包括駐馬店、宜春,、株洲,、寶雞、蚌埠,、洛陽,、遵義、肇慶等多個(gè)三四線城市,，以及鄭州,、蘭州,、天津、南京,、杭州等重點(diǎn)二線城市,，優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，即對擁有一套住房并已結(jié)清購房貸款的家庭,，再次購房時(shí),，執(zhí)行首套房貸款政策。

(四)“一人購房全家?guī)汀?/span>

政策回顧：在2022年的政策松綁潮中,，住房公積金的調(diào)整輻射面廣,、動(dòng)作頻繁,。據(jù)諸葛找房不完全統(tǒng)計(jì),，截至12月21日，全年約有180個(gè)城市（含多次發(fā)布政策城市）發(fā)布公積金政策,，其中有九成以上城市是對住房公積金貸款政策從降首付,、提高最高貸款額度這兩方面進(jìn)行適度放松，如杭州,、天津,、惠州等；另外,，包括武漢,、中山等在內(nèi)的少數(shù)城市是優(yōu)化公積金提取,、異地辦理等政策,。

值得關(guān)注的是，“一人購房全家?guī)汀笔墙衲旯e金政策的創(chuàng)新點(diǎn),，該政策除了可提取本人及配偶公積金外,，還可同時(shí)提取夫妻雙方父母或子女的住房公積金賬戶余額。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，今年全國已經(jīng)有超過30個(gè)城市發(fā)布“一人購房全家?guī)汀闭?，包括荊州,、珠海、潮州,、秦皇島、贛州,、滄州、信陽,、馬鞍山等城市,。

(五)房企再融資“開閘”

政策回顧：11月28日，證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)發(fā)文“證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問”,。其中，涉及恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資,，這是四年來我國再次啟動(dòng)房地產(chǎn)股權(quán)融資,，意味著代表股權(quán)融資的“第三支箭”正式落地。12月21日,，證監(jiān)會(huì)再發(fā)文稱,，允許符合條件的房企借殼已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實(shí)施涉房重組,，這意味著在2010年被實(shí)質(zhì)上叫停的“房企借殼上市”重獲監(jiān)管層支持,。

(六)金融支持房地產(chǎn)16條

政策回顧：監(jiān)管層出臺(tái)16條金融新政，房地產(chǎn)迎今年最強(qiáng)政策支持,。11月份,，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》,，涵蓋了6大方面內(nèi)容,，涉及房地產(chǎn)開發(fā)貸、個(gè)人貸款、存量融資展期、信托融資,、債券融資,、保交樓專項(xiàng)借款、保護(hù)個(gè)人征信、延長貸款集中制、住房租賃金融等共計(jì)16條措施。

(七)“賣一買一”可退個(gè)稅

政策回顧：為了推動(dòng)換房交易,，9月30日，財(cái)政部,、稅務(wù)總局發(fā)布“關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策”的公告,，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人,，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠,。

(八)二手房“帶押過戶”

政策回顧：為了盤活二手房市場，今年多個(gè)地方試行“帶押過戶”，包括昆明,、濟(jì)南,、南京、蘇州,、福州,、金華、寧波,、無錫等地陸續(xù)推出了新政,，深入探索二手房交易、過戶等環(huán)節(jié)的制度創(chuàng)新,。

二,、天津市房地產(chǎn)市場政策

為貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的決策部署,，堅(jiān)持房子是用來住的,、不是用來炒的定位，支持剛性和改善性住房需求,，經(jīng)市人民政府同意,，有關(guān)政策通知如下：

（一）保障剛性住房需求

1,、擴(kuò)大保障性租賃住房供給,，解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題,。用好國家獎(jiǎng)補(bǔ)政策,，支持新建、改建,、盤活租賃住房,，落實(shí)本市關(guān)于保障性租賃住房土地、金融,、財(cái)稅,、公共服務(wù)等配套支持政策，加強(qiáng)年度用地計(jì)劃和建設(shè)計(jì)劃管理,，加快保障性租賃住房建設(shè),，加強(qiáng)監(jiān)督管理，促進(jìn)供需適配,。大力發(fā)展長租房市場,，引導(dǎo)住房租賃企業(yè)結(jié)合市場需求擴(kuò)大房源供給，穩(wěn)定住房租金水平,，滿足多元化的住房需求,。

2、支持新市民合理購房需求,。非本市戶籍且在本市就業(yè)的新市民,、大學(xué)畢業(yè)生,，持連續(xù)繳納6個(gè)月及以上的社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅證明可在本市購買1套住房，濱海新區(qū)仍執(zhí)行原購房套數(shù)政策,。

（二）支持改善性住房需求

1,、對有60歲及以上成員的居民家庭和生育二孩及以上的多子女居民家庭，可憑居民家庭戶口簿在本市原住房限購政策基礎(chǔ)上再購買1套住房,。

2,、居民家庭將自有的1套住房通過本市保障性租賃住房發(fā)展平臺(tái)籌集用作保障性租賃住房，且租期不少于5年的,，可在原住房限購政策基礎(chǔ)上再購買1套住房,。

3、居民家庭在本市住房限購區(qū)域內(nèi)持有住房達(dá)到限購套數(shù)后,，將其中1套住房出售的,，可再購買1套住房，但家庭住房總套數(shù)不得超過2套,。

4,、居民家庭房屋因城市重大基礎(chǔ)設(shè)施等項(xiàng)目建設(shè)被區(qū)級以上人民政府征收的，可憑征收協(xié)議購買住房,。新購房屋價(jià)款不超過房屋補(bǔ)償款的,，免征契稅；新購房屋價(jià)款超過房屋補(bǔ)償款的,，對超出部分征收契稅,。

（三）完善住房信貸政策

1、優(yōu)化住房貸款首付比例,。無個(gè)人購房貸款記錄且在本市無房的居民家庭,，申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買首套住房的，首付款比例最低為30%,。已結(jié)清購房貸款且在本市無房的居民家庭,，申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買住房的，按首套房貸款政策執(zhí)行,。居民家庭申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買第二套住房的,，首付款比例最低為40%。

2,、落實(shí)國家房貸利率優(yōu)惠政策,。對于貸款購買普通住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限執(zhí)行不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn),，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限執(zhí)行不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn),。國家另有規(guī)定的，按照最新政策執(zhí)行。

（四）促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

1,、優(yōu)化新增供地商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施建筑面積比例,，按照上位規(guī)劃及專項(xiàng)規(guī)劃要求，在保證公益性配套設(shè)施的前提下,，結(jié)合市場情況,，落實(shí)好國家及本市關(guān)于新建社區(qū)商業(yè)和綜合服務(wù)設(shè)施面積占社區(qū)總建筑面積比例的相關(guān)政策規(guī)定。

2,、實(shí)施階段性土地出讓支持政策,，凡在2023年12月31日前新出讓的經(jīng)營性房地產(chǎn)用地，土地出讓合同簽訂后一個(gè)月內(nèi)繳納土地出讓價(jià)款的50%,，余款可按合同約定分期繳納,，繳款期限最長不超過一年。

3,、完善金融政策,，商業(yè)銀行要積極滿足居民合理的住房信貸需求，依法支持存量非住宅項(xiàng)目盤活,。準(zhǔn)確把握和執(zhí)行房地產(chǎn)金融審慎管理政策,，金融機(jī)構(gòu)保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放，支持房地產(chǎn)項(xiàng)目和參建企業(yè),、材料供應(yīng)商合理融資需求,，保持房地產(chǎn)上下游企業(yè)融資連續(xù)穩(wěn)定，確保項(xiàng)目建設(shè),。銀行機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)對按揭合作項(xiàng)目施工進(jìn)度和建設(shè)形象部位的盡職調(diào)查,，確保相關(guān)項(xiàng)目條件符合國家管理要求,，依法依規(guī)發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款,。

4、加大稅收支持,，降低房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率,，開發(fā)項(xiàng)目屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的,，計(jì)稅毛利率按3%確定,；其他開發(fā)項(xiàng)目，計(jì)稅毛利率按15%執(zhí)行,。

（五）關(guān)于調(diào)整租房提取住房公積金和個(gè)人住房公積金貸款有關(guān)政策

1,、職工申請?zhí)崛∽》抗e金支付房租，符合提取條件的,，提取資金按月劃轉(zhuǎn)至職工的銀行儲(chǔ)蓄賬戶,。

2、養(yǎng)育未成年二孩及以上多子女的本市繳存職工，符合租房提取住房公積金條件的,，可按照實(shí)際房租支出提取住房公積金,；申請個(gè)人住房公積金貸款購買家庭首套住房的，貸款最高限額以本市統(tǒng)一貸款限額為基礎(chǔ)上浮20%,。養(yǎng)育未成年二孩及以上多子女,，是指養(yǎng)育兩個(gè)及以上子女且至少一個(gè)子女未成年。

3,、本市繳存職工申請個(gè)人住房公積金貸款購買家庭第二套住房的,，應(yīng)支付不低于住房交易價(jià)格40%的首付款。

4,、租房提取住房公積金,、個(gè)人住房公積金貸款其他政策保持不變，與本通知不一致的,，以本通知為準(zhǔn),。

5、本通知自2022年12月26日起施行,，2027年12月25日廢止,。貸款受理日期在2022年12月26日之前的，按本通知施行前的政策執(zhí)行,；2022年12月26日（含當(dāng)日）之后受理的,，按本通知執(zhí)行。貸款受理日期為貸款銀行向市住房公積金管理中心提交職工貸款申請之日,。

二,、2022年度天津市新建商品住宅市場分析

(一）2022年新建商品房成交數(shù)據(jù)分析（與2021年同期對比）

2022年天津市新建商品住宅共成交67992套，同比2021年下降38.36%,；成交總面積為739.70 萬㎡,，同比2021年下降36.25%；成交總金額為1286.84 億元,，同比2021年下降35.2%,；成交均價(jià)為17397元/平方米，同比2021年上漲1.65%,；就同比2021年整體成交量及成交金額來看,，2022年因受疫情影響，成交量及總成交金額都有了大幅度的下滑,，基本下滑幅度在35%左右,，而成交均價(jià)2022年整體來看有微微上浮。

(二）對2019—2022年商品房成交數(shù)據(jù)進(jìn)行分析

自2019年疫情暴發(fā)至2022年底疫情放開來的4年里,，天津市房地產(chǎn)市場因受其影響不論在成交價(jià)格還是成交量方面都比疫情前下降,。在疫情期間,，自2019年疫情暴發(fā)開始后至2022年年底期間成交均價(jià)始終呈上漲狀態(tài)。

通過對近四年內(nèi)商品住宅成交均價(jià)走勢具體分析,，2019年至2020年期間疫情初期,，天津市商品房成交數(shù)量和成交金額都有小幅度的下滑，進(jìn)入到2021年疫情穩(wěn)定期后有微微上漲,，自進(jìn)入2022年疫情后期至“疫情放開”這一年成交量和成交金額急速下滑,，達(dá)到了近四年內(nèi)的低谷，而成交均價(jià)卻為這幾年中最高為17397元/㎡,，與2019年的最低均價(jià)15850元/㎡相對比上漲幅度9.76%,。

2019—2022年近六年商品房成交數(shù)據(jù)：

(三）2022年商品房成交數(shù)據(jù)分析

從2022年各月度住宅成交量及成交金額情況總體看來變化波動(dòng)較大。1-2月是跨年期,，并且遇上疫情嚴(yán)重津南區(qū)域整體封控,，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了“冷淡期”，成交量及成交金額處于全年低谷,；進(jìn)入3月份春暖花開之際疫情短暫消散,，我市房地產(chǎn)市場也踏入“小陽春”成交方面明顯漲幅，由圖中可以清晰看出成交量及成交金額開始大幅度增長,；4-5月疫情反彈,，市場迅速降溫，成交量和成交價(jià)格都急速下降,，成交均價(jià)相對穩(wěn)定沒有明顯波動(dòng),；6月成交量和成交金額大幅度增長，成交均價(jià)為19438元/平方米達(dá)到全年峰值,，高出全年總成交均價(jià)11.73%,；下半年7月-11月各月份成交量及成交金額、成交均價(jià)相對平穩(wěn),；進(jìn)入12月成交量和成交金額大幅度上漲,，成交均價(jià)平穩(wěn)。詳見下圖所示：

通過從2022年各月度住宅成交量及成交金額情況總體看來變化波動(dòng)較大,，成交均價(jià)整體來說圍繞著全市整年平均交易價(jià)格上下波動(dòng),，1-2月，6月,，11-12月偏離度較大。

(四）2022年各區(qū)域新建商品住宅市場分析

1,、2022年天津市商品住宅整體成交面積及成交套數(shù)和各轄區(qū)四年來成交示意圖

①2022年天津市商品住宅成交面積共計(jì)739.70 萬㎡,，市內(nèi)六區(qū)成交面積共計(jì)99萬㎡占比13.39%，環(huán)城四區(qū)成交面積共計(jì)284.1萬㎡占比38.41%,遠(yuǎn)郊區(qū)縣成交面積共計(jì)188.23萬㎡占比25.45%,，濱海新區(qū)及開發(fā)區(qū)成交面積共計(jì)168.37㎡占比22.75%,。

②2022年天津市商品住宅成交套數(shù)共計(jì)67992套,，市內(nèi)六區(qū)成交套數(shù)合計(jì)8892套占比13.08%，環(huán)城四區(qū)成交套數(shù)合計(jì)26719套占比39.3%,遠(yuǎn)郊區(qū)縣成交套數(shù)合計(jì)17146套占比25.22%,，濱海新區(qū)及開發(fā)區(qū)成交套數(shù)15235套占比22.4%,。

通過2022年各區(qū)域的住宅成交量及成交套數(shù)和四年來成交情況可以看出，環(huán)城四區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)縣成交量遠(yuǎn)高于市內(nèi)六區(qū)和濱海新區(qū)及開發(fā)區(qū),，我們可以看出需求者對于房屋選擇的重點(diǎn)由中心城區(qū)逐步轉(zhuǎn)移到環(huán)城四區(qū)及遠(yuǎn)郊區(qū)縣,，人們側(cè)重于對于中心城區(qū)的選擇性思想正在逐漸發(fā)生改變。

2,、2022年天津市商品住宅整體成交均價(jià)及成交總金額

2022年天津市商品住宅整體成交均價(jià)為17397元/平方米,，其中市內(nèi)六區(qū)成交均價(jià)為36426元/平方米，環(huán)城四區(qū)成交均價(jià)為17122元/平方米,，遠(yuǎn)郊區(qū)縣成交均價(jià)為10676元/平方米,，濱海新區(qū)及開發(fā)區(qū)成交均價(jià)為14183元/平方米；

2022年天津市商品住宅整體成交總金額為1286.84億元,，其中市內(nèi)六區(qū)成交總金額360.65億元占比28.02%,，環(huán)城四區(qū)成交總金額為486.44億元占比37.8%，遠(yuǎn)郊區(qū)縣成交總金額為200.96億元占比15.62%,，濱海新區(qū)及開發(fā)區(qū)成交總金額為238.79億元占比18.56%,。

通過2022年各區(qū)域的住宅成交均價(jià)及成交金額和四年來成交情況可以看出，市內(nèi)六區(qū)成交均價(jià)遠(yuǎn)高于其他各區(qū)域價(jià)格,，導(dǎo)致需求者承載能力下降,，將更多選擇放在其他區(qū)域，因此市內(nèi)六區(qū)的總成交金額反而低于其他區(qū)域,；由于環(huán)城四區(qū)地理位置環(huán)繞市內(nèi)六區(qū)并且商品房價(jià)格遠(yuǎn)低于中心城區(qū),，加大了更多需求者傾向于選擇在環(huán)城四區(qū)內(nèi)購置房屋，因此環(huán)城四區(qū)商品房成交總金額最高,，占總成交金額37.8%,；由于近年來天津市的限購限貸政策、人才引進(jìn)及受政策影響等因素,，遠(yuǎn)郊區(qū)縣及濱海新區(qū)開發(fā)區(qū)也受到很多購房者的大力追捧,，成交價(jià)格也處于逐步增長狀態(tài)。

3,、2022年天津市商品住宅各片區(qū)成交情況分析

從全市（濱海新區(qū)以外）成交面積與成交套數(shù)來看主要成交區(qū)域在環(huán)城四區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)縣,。津南區(qū)的成交總面積和總金額再次為全年度全市區(qū)域內(nèi)最高，東麗區(qū)緊隨其后,。

從整體（濱海新區(qū)以外）成交金額來看,，津南區(qū)、北辰區(qū),、西青區(qū)和東麗區(qū)成交金額是全市中成交最高者,，成交金額全部超100億元,。西青區(qū)總成交金額143.2億元，達(dá)到了全市總成交金額最高,，為2022年作出了突出貢獻(xiàn),。市區(qū)內(nèi)的河北區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)縣的寧河區(qū)、薊州總成交金額較低,，成交金額不足30億元,；

從成交均價(jià)（濱海新區(qū)以外）來看，市內(nèi)六區(qū)成交均價(jià)整體水平較高且遠(yuǎn)超于全市成交均價(jià),，東麗區(qū)的成交均價(jià)貼合全市的成交均價(jià),，遠(yuǎn)郊區(qū)縣成交均價(jià)較低全部未達(dá)到全市均價(jià)。

4,、2022年濱海新區(qū)商品住宅各板塊成交情況分析

從濱海新區(qū)成交面積與成交套數(shù)來看主要成交板塊為塘沽老城區(qū)板塊及開發(fā)區(qū)核心區(qū),、濱海旅游區(qū)和中心生態(tài)城，隨著落戶政策的放寬,，更多人群選擇落戶在生態(tài)城區(qū)域,，因此近幾年來生態(tài)城內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格及成交數(shù)量持續(xù)增長。2022年全年來看中新生態(tài)城的成交總量,、成交總金額及成交均價(jià)在濱海新區(qū)內(nèi)均為最高,。

(四）2022年熱門區(qū)域商品住宅市場分析

1、從市內(nèi)六區(qū)成交情況來看,，河西區(qū)在成交面積和成交總金額方面最高,；成交面積共計(jì)272521㎡，占市內(nèi)六區(qū)總面積28%,，成交套數(shù)3401套,，占六區(qū)總套數(shù)27%，成交金額達(dá)106.69億元,，成交均價(jià)39149元/㎡,。

從2022年1-12月河西區(qū)住宅成交情況看，整體處于上漲狀態(tài),，隨著疫情的影響各月份變化波動(dòng)相對較大,，到下半年基本處于平穩(wěn)上漲狀態(tài)。

河西區(qū)隸屬天津市核心區(qū)域,，人口較多,，整體收入水平也比較客觀，不論生活配套還是醫(yī)療教育等方面都很全面,，故而有大批量的人們選擇安家在河西區(qū),，影響河西區(qū)的房價(jià)近年來一直居高不下，雖2022年因疫情及各種市場政策,、利率調(diào)整等因素影響天津市整體房地產(chǎn)價(jià)格有一定的波動(dòng),，但河西區(qū)房價(jià)仍然高于其他區(qū)域。

2,、從環(huán)城四區(qū)成交情況來看,，津南區(qū)成交量最高；成交面積共計(jì)802723㎡,，占環(huán)城四區(qū)總面積28%,，成交套數(shù)7552套，占環(huán)城四區(qū)總套數(shù)28.26%,；西青區(qū)成交總金額最高達(dá)143.2億元,，成交均價(jià)也是環(huán)城四區(qū)中最高為22593元/㎡。

從2022年1-12月西青區(qū)住宅成交情況看,，分為兩個(gè)不同階段,。第一階段1-4月和10-11月，這期間成交量和成交金額都比較平穩(wěn),，沒有大幅度變化,；第二階段5-9月和12月份，這幾個(gè)月中成交量和成交金額波動(dòng)很大,，5-6月間迅猛增長,，至進(jìn)入7月后到9月又快速下滑，自進(jìn)入12月后又有了一定程度的增長,；而成交均價(jià)方面,，全年處于穩(wěn)中有降，降落幅度并不大,。

3,、從遠(yuǎn)郊區(qū)縣成交情況來看，靜海區(qū)成交量最高,；成交面積共計(jì)574630㎡,，占遠(yuǎn)郊區(qū)縣總面積31%，成交套數(shù)5089套,，占遠(yuǎn)郊區(qū)縣總套數(shù)29.68%,；武清區(qū)成交總金額最高達(dá)71.28億元，成交均價(jià)也是遠(yuǎn)郊區(qū)縣中最高為13535元/㎡,。

從2022年1-12月武清區(qū)住宅成交狀況看,，分為兩個(gè)不同階段。第一階段1-4月和10-11月,，這期間成交量和成交金額都比較平穩(wěn),，沒有大幅度變化；第二階段5-9月和12月份,，這幾個(gè)月中成交量和成交金額波動(dòng)很大,，4-7月間迅猛增長,，至進(jìn)入8月后到9月又快速下滑，自進(jìn)入12月后又有了一定程度的增長,；而成交均價(jià)方面,，全年處于穩(wěn)中有降，降落幅度并不大,。

4,、從濱海新區(qū)及開發(fā)區(qū)成交情況來看，中心生態(tài)城做出了較大貢獻(xiàn),，成交面積共計(jì)803638㎡,，占濱海新區(qū)及開發(fā)區(qū)總面積29.82%，成交套數(shù)7630套,，占濱海新區(qū)及開發(fā)區(qū)總套數(shù)29.89%,，成交金額達(dá)118.06億元，成交均價(jià)14691元/㎡,。

從2022年1-12月中新生態(tài)城住宅成交狀況看,，中新生態(tài)城全年成交量和成交金額整體處于穩(wěn)中有升的狀態(tài)，全年除11月沒有過大的波動(dòng),；成交均價(jià)整體走勢呈下滑狀態(tài),，1-10月下滑幅度較小，11-12月成交均價(jià)急劇下滑且12月成交均價(jià)達(dá)全年低谷,。

(五）2022年1-12月天津市二手房成交方面

2022年1-12月天津市住宅二手房共成交107364套,，成交總面積為937.82萬㎡，成交總金額為1800.97億元,，成交均價(jià)為19211元/平方米,。

通過2022年1-12月二手房和四年來的成交情況對比情況可以看出目前選擇二手房的人群較多，全年二手房的成交量算是平穩(wěn),，除1月2月跨年期成交量較少,，3-12月成交量均突破8000套/月，成交總金額和成交面積也基本同步變化著,；成交均價(jià)全年整體處于下滑狀態(tài),，僅進(jìn)入11月份后有明顯的反彈，到12月份又有小幅度下滑,。

整體還是平穩(wěn)的狀態(tài),，沒有出現(xiàn)太大的波動(dòng)變化。隨著現(xiàn)在政府的管控,，信貸政策的不斷調(diào)整,，已有更多的選擇者逐步將偏好投入二手房市場當(dāng)中。

三、小結(jié)及后市展望

2022年是特殊的一年,，全國房地產(chǎn)市場先后經(jīng)歷了政策調(diào)控,，利率調(diào)整等政府干預(yù)，直接影響著天津市房地產(chǎn)市場狀況,，天津房地產(chǎn)市場也在隨之變化,。在嚴(yán)苛的政策調(diào)控作用下,，遏制了投機(jī)炒房的行為,，住宅成交價(jià)格逐步回歸理性。秉承著中央提出的“房子是用來住的,，不是用來炒的”的主線,，使市場進(jìn)一步得到了冷卻。

2022年天津市新建商品住宅成交量較2021年有較大幅度下降,，且2022年各個(gè)月份市場波動(dòng)感強(qiáng)烈,。因上半年疫情的反復(fù)和跨年的影響，各月份成交量及成交金額不穩(wěn)定,，1,、2、4,、5月成交情況不樂觀,，3月出現(xiàn)短暫的市場“小陽春”，6月份成交量和成交金額大幅度增長,，并且成交均價(jià)達(dá)到全年峰值,；進(jìn)入下半年后基本各月份處于穩(wěn)定的狀態(tài)，但進(jìn)入12月份后隨著疫情管理的放開市場出現(xiàn)了明顯的回暖,，成交量和成交金額大幅度上漲,，縱觀全年來看成交均價(jià)還是趨于平穩(wěn)狀態(tài)。

最近幾年更多的人群將選擇放在環(huán)城四區(qū),、武清區(qū),、中心生態(tài)城等周邊地區(qū)，這些地區(qū)房價(jià)也隨之在不斷地起伏波動(dòng)中,，因受到政策,、利率調(diào)整等影響，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健運(yùn)行關(guān)系著宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定,。秉承著“房子是用來住的,，不是用來炒的”主干線保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)健運(yùn)行，避免房價(jià)大起大落,，既是保持宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的重要基礎(chǔ),，也是經(jīng)濟(jì)韌性的重要體現(xiàn)。

從根本上說，“房住不炒”既是我國房地產(chǎn)調(diào)控基本方向,，也是對房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的科學(xué)注腳,，而樓市理性則是落實(shí)“房住不炒”的根本支柱。隨著政策的出臺(tái),，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及信貸資源結(jié)構(gòu)性調(diào)整等各方面因素的變化,，房地產(chǎn)市場會(huì)達(dá)到均衡發(fā)展。經(jīng)過疫情幾年的市場低迷及2022年底疫情的放開,，預(yù)判2023年天津市商品住宅成交量及成交價(jià)格方面走勢會(huì)有明顯的增長趨勢,。