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摘要：近年來，在國家“房住不炒,、因城施策”的樓市調(diào)控主基調(diào)下,，土拍規(guī)則不斷出新，限購限售政策力度加大,，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境收緊，房企發(fā)展速度和規(guī)模受到極大限制,。中國房地產(chǎn)市場正在從增量時代逐步過渡到增量跟存量并存的時代,，直至最后到存量時代……“共同富裕”政策背景下，對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品提出更高品質(zhì)的要求,。加之傳統(tǒng)房地產(chǎn)利潤率急劇萎縮,，房企債務(wù)違約事件增多，部分房企通過出售資產(chǎn)自救,，行業(yè)轉(zhuǎn)型勢在必行,。房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型是房企在當(dāng)前市場狀態(tài)下自救后尋找新的增長點(diǎn)的結(jié)果。估價機(jī)構(gòu)未來的發(fā)展,，也應(yīng)該不斷探索客戶新的需求,，在新的領(lǐng)域尋求發(fā)展機(jī)會。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型,；房地產(chǎn)專業(yè)細(xì)分,；估價機(jī)構(gòu)發(fā)展機(jī)遇

一,、房地產(chǎn)行業(yè)升級和轉(zhuǎn)型

過去，市場需求大,，供不應(yīng)求,。地方政府以地生財、以財生地,；地產(chǎn)公司高負(fù)債,、高杠桿、高周轉(zhuǎn)拿地,、開盤,，房價不斷上漲。

隨著國家調(diào)控不斷深入,，加之地價猛增,，房地產(chǎn)市場需求逐漸飽和以及融資的成本增加、融資難度攀升,，房地產(chǎn)開發(fā)商自救不成,，不得不快速尋求別的機(jī)會，即轉(zhuǎn)移資本運(yùn)作的風(fēng)險并獲取收益,。地產(chǎn)公司需要專心做手藝人,，讓渡資本運(yùn)作收益，市場出現(xiàn)新的運(yùn)營模式,。

（一）國外房企運(yùn)營模式

1,、專注開發(fā)模式-美國

美國房地產(chǎn)企業(yè)是縱向大專業(yè)化的模式，投資,、開發(fā),、物業(yè)經(jīng)營等各產(chǎn)業(yè)鏈相對獨(dú)立,；開發(fā)流程專業(yè)化,，做精做細(xì)各項(xiàng)附加值高、資產(chǎn)“輕”,、溢價高的部分,，配以發(fā)達(dá)的不動產(chǎn)金融支撐，形成了高度專業(yè)化,、低杠桿,、高周轉(zhuǎn)的成熟的運(yùn)行模式。

2,、輕資產(chǎn)模式-日本

日本房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)為“輕資產(chǎn)”綜合運(yùn)營服務(wù)商,。輕資產(chǎn)運(yùn)營是以運(yùn)營商和投資機(jī)構(gòu)為核心，打通“投資建設(shè),、運(yùn)營管理,、投資退出”整條產(chǎn)業(yè)鏈，充分利用外界資本，減少自身投入,，從而提高盈利能力,。新房銷量有限，行業(yè)進(jìn)入存量時代,，房企發(fā)展模式轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)綜合性服務(wù),；運(yùn)營管理能力、品牌價值成為輕資產(chǎn)模式下房企核心競爭力,。

3,、資產(chǎn)管理模式-新加坡

新加坡房地產(chǎn)企業(yè)是采用雙基金模式，發(fā)揮自身運(yùn)營管理專業(yè)能力實(shí)現(xiàn)相應(yīng)回報的資產(chǎn)管理模式,。即房企通過私募基金與傳統(tǒng)開發(fā)經(jīng)營為項(xiàng)目提供資金基礎(chǔ)和組合技術(shù),，由REITs為前期投資提供退出機(jī)制，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)更多地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)會的把握,。

（二）我國房企運(yùn)營模式升級轉(zhuǎn)型

1,、運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型的意義

我國的房地產(chǎn)行業(yè)迫在眉睫地需要一次脫胎換骨的轉(zhuǎn)變。原本由私有資本支撐的產(chǎn)業(yè)已不能再適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r,，大眾資本的支持是改變當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)分工,、市場結(jié)構(gòu)和企業(yè)經(jīng)營模式的出路，也是房企新的商業(yè)機(jī)會,。

房地產(chǎn)運(yùn)營模式的升級轉(zhuǎn)型對房企來說雖然是一個艱難的過程,，但是屬于陣痛，一但在洗牌過程中把握住機(jī)會,，將順利完成新的蛻變,，在自己專業(yè)領(lǐng)域開天辟地。

2,、運(yùn)營模式如何轉(zhuǎn)型

房企未來的生存和發(fā)展需要依賴自身品牌,、專業(yè)，核心競爭力不再是資本以及土地,，而是軟實(shí)力——人才,、團(tuán)隊、經(jīng)營管理能力,。

房企在當(dāng)期經(jīng)營狀況下,，根據(jù)自己的專業(yè)特長和能力在開發(fā)、混合經(jīng)營,、租賃經(jīng)營的模式中進(jìn)行選擇,，在定位合理的前提下發(fā)揮自身專業(yè)特長。

房企在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型時期,，會根據(jù)市場環(huán)境不斷識別機(jī)會并調(diào)整自己的資源,。選擇自身發(fā)展路徑,，在開發(fā)經(jīng)營和租賃經(jīng)營之間選取或兼顧，進(jìn)而求取開發(fā)利潤或以專業(yè)化增值服務(wù)獲取收益,。

3,、運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型情況

我國房企正在從單一的開發(fā)經(jīng)營模式向多種經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變。

房地產(chǎn)市場競爭使房企找到各自不同的定位,使企業(yè)的競爭優(yōu)勢更加突出,。開發(fā)模式,、經(jīng)營模式、物業(yè)管理服務(wù)模式,、房地產(chǎn)金融投資模式等等都將成為房企新的發(fā)展方向,。

二、估價機(jī)構(gòu)發(fā)展機(jī)遇

房企的未來是基于政策引導(dǎo)的前提下研究人,、人的生活,，圍繞人的需要打造新的服務(wù)模式，尋找新的增長點(diǎn),。估價機(jī)構(gòu)未來的發(fā)展,，也應(yīng)該是在房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型過程中，不斷探索客戶新的需求,，跳出固有思維,，突破舊觀念創(chuàng)新發(fā)展，尋求新的領(lǐng)域或不同形式的發(fā)展機(jī)會,。

（一）根據(jù)不同運(yùn)營模式下經(jīng)營需要尋求新的機(jī)會

房地產(chǎn)行業(yè)不同的運(yùn)營模式大體有開發(fā)公司模式,、物業(yè)經(jīng)營公司模式、房地產(chǎn)服務(wù)公司模式,、房地產(chǎn)金融投資公司模式,、土地經(jīng)營公司模式等，在不同的運(yùn)營模式下將裂變出新的需求,，也是估價機(jī)構(gòu)新的發(fā)展機(jī)會,。

新增機(jī)會主要在于房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)化細(xì)分后產(chǎn)生的新的交易主體。估價機(jī)構(gòu)更要關(guān)注轉(zhuǎn)型后更加復(fù)雜的交易形式中的服務(wù)需求,。交易環(huán)節(jié)或運(yùn)營過程中對房地產(chǎn)評估及咨詢等專業(yè)服務(wù)需求會是新的增長點(diǎn),。

例如：市場細(xì)分后的房地產(chǎn)金融投資公司,，是致力于房地產(chǎn)投資,、房地產(chǎn)金融以及資本服務(wù)的投資機(jī)構(gòu)，提供資本與房地產(chǎn)開發(fā)公司合作獲取回報,。無論是以債的形式還是股權(quán)形式進(jìn)行投資,，在投資前期、中期,、后期均有多個環(huán)節(jié)需要估價機(jī)構(gòu)的專業(yè)支持,。

（二）圍繞行業(yè)細(xì)分后新的客戶群找新的機(jī)會

行業(yè)細(xì)分后新的客戶群有地產(chǎn)商,、物管公司、銀行,、信托公司,、資管公司、證券投資公司,、擔(dān)保公司,、保險公司、政府相關(guān)部門等,。以上客戶多數(shù)比較眼熟,，似乎也在過去的合作中都有見到過他們的身影，有些客戶甚至使我們的主要客戶,。

然而,，隨著房地產(chǎn)經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變，以上客戶群對于估價機(jī)構(gòu)專業(yè)服務(wù)的需求量有調(diào)整,，需要的服務(wù)形式和服務(wù)內(nèi)容也會有很大調(diào)整,。有時候，客戶其實(shí)并不太明確估價機(jī)構(gòu)可以為之提供什么形式的專業(yè)服務(wù),，應(yīng)該出具什么類型的報告,。所以，在行業(yè)轉(zhuǎn)型期,，需要估價機(jī)構(gòu)充分研究市場研究客戶研究交易形式,，時刻關(guān)注客戶的動向，對于市場做出一定預(yù)判,。我們需要時刻走在客戶前端,，幫助客戶找到我們能夠服務(wù)的點(diǎn)，在提供專業(yè)服務(wù)的同時為客戶發(fā)現(xiàn)價值,、創(chuàng)造價值,。

（三）緊遵客戶需求開發(fā)產(chǎn)品，定制專業(yè)服務(wù)

過去,，估價機(jī)構(gòu)的服務(wù)類型相對單一,。多數(shù)估價機(jī)構(gòu)思維方式傳統(tǒng)，為客戶提供的服務(wù)范圍有限,，服務(wù)產(chǎn)品也受限于傳統(tǒng)的估價報告格式,，無法完全適應(yīng)轉(zhuǎn)型后的市場需求，往往有項(xiàng)目“不能做,、不敢做”,。所以，客戶潛在需求很多,，但未能找到雙向奔赴的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的情況也常有,；或者有時候有些項(xiàng)目確實(shí)屬于估價機(jī)構(gòu)的服務(wù)范疇,，但根據(jù)行業(yè)規(guī)范無法出具正式評估報告（只能出具咨詢報告），而客戶的交易形式又要求必須出具正式估價報告,，這兩者的矛盾無法解決的情況下,，想到更多的是：如果規(guī)范中對這類有天然瑕疵而又在市場上比較常見的項(xiàng)目有相關(guān)規(guī)定就好了。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型,，個性化服務(wù)需求越來越多,，不同客戶會有不同需求。估價機(jī)構(gòu)需要充分研究市場,，為客戶定制專業(yè)化服務(wù)和針對性的產(chǎn)品,。估價行業(yè)內(nèi)部也應(yīng)該做更多的思考，也可以嘗試在房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型同時作出相應(yīng)的調(diào)整,，為適應(yīng)新的市場打造新的估價環(huán)境,。

三、小結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)升級轉(zhuǎn)型,，運(yùn)營模式轉(zhuǎn)變,，對于估價機(jī)構(gòu)而言既是洗牌的時期，但也蘊(yùn)藏著更多的發(fā)展機(jī)會,。事物的轉(zhuǎn)變和發(fā)展過程一定摻雜著割舍過去的痛,，雖然面臨新的挑戰(zhàn)，但也是成就新的自己更好的契機(jī),。估價機(jī)構(gòu)應(yīng)該緊緊抓住這個機(jī)會,，發(fā)揮特長、修煉自身并不斷探索新的技能,，開辟新的天地,。