摘要：在節(jié)能減排的大環(huán)境下，地?zé)峋┡饾u成為新能源供暖中的一支主力軍。地?zé)豳Y源資源同礦產(chǎn)資源,，由國家享有，開采地?zé)豳Y源必須依法取得地?zé)峋傻V權(quán),。地?zé)峋?/span>采礦權(quán)作為一項(xiàng)無形資產(chǎn)，具有一定的價值,。目前地?zé)峋傻V權(quán)價值評估業(yè)務(wù)類型主要為地?zé)峋傻V權(quán)轉(zhuǎn)讓和質(zhì)押,。地?zé)峋?/span>采礦權(quán)實(shí)質(zhì)是一種特許經(jīng)營權(quán)，其價值更多地體現(xiàn)在該項(xiàng)權(quán)利未來可以帶來的經(jīng)濟(jì)利益中,，所以實(shí)踐操作中多采用收益法,。本文主要針對現(xiàn)金流量法在地?zé)峋?/span>采礦權(quán)價值評估中存在的問題及相關(guān)參數(shù)的確定進(jìn)行探討，以期能夠更好地對地?zé)峋傻V權(quán)進(jìn)行評估,，更好地服務(wù)評估實(shí)踐,。
關(guān)鍵詞：地?zé)峋傻V權(quán)；現(xiàn)金流量法,。
一、引言
十年前,，由于環(huán)境質(zhì)量的不斷下降和優(yōu)質(zhì)資源的低級消耗過度,，中國的各大城市開始紛紛出臺了禁止煤炭供熱的規(guī)定，這些城市大部分的新供熱地區(qū),，原則上不批燃煤項(xiàng)目,。這一方面使煤炭供暖不斷萎縮，另一方面,，也逼出了很多新能源供暖市場,。
在節(jié)能減排的大環(huán)境下，地?zé)峋┡饾u成為新能源供暖中的一支主力軍,。地?zé)嶙鳛橐环N資源,，屬于國家享有，開采地?zé)豳Y源必須依法取得采礦權(quán),。采礦權(quán)經(jīng)過依法批準(zhǔn)之后可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,。目前地?zé)峋傻V權(quán)價值評估業(yè)務(wù)類型主要為地?zé)峋傻V權(quán)轉(zhuǎn)讓和質(zhì)押貸款?？茖W(xué)合理的評估地?zé)峋傻V權(quán)價值,，有助于推進(jìn)采礦權(quán)的交易，也為銀行等金融機(jī)構(gòu)對采礦權(quán)貸款風(fēng)險的把控提供更有力的保障,。
地?zé)峋?/span>采礦權(quán)實(shí)質(zhì)是一種特許經(jīng)營權(quán),，其價值更多地體現(xiàn)在該項(xiàng)權(quán)利未來可以帶來的經(jīng)濟(jì)利益中,，所以實(shí)踐操作中多采用收益法。本文主要針對現(xiàn)金流量法在地?zé)峋?/span>采礦權(quán)價值評估中存在的問題及相關(guān)參數(shù)的確定進(jìn)行探討,，以期能夠更好地對地?zé)峋傻V權(quán)進(jìn)行評估,，更好地服務(wù)評估實(shí)踐。
二,、地?zé)峋傻V權(quán)概述
地?zé)豳Y源是指貯存在地球內(nèi)部的可再生熱能,，是一種十分寶貴的綜合性礦產(chǎn)資源，其功能多,，用途廣,，不僅是一種潔凈的能源資源，可供發(fā)電,、采暖等利用,，而且還是一種可供提取溴、碘,、硼砂,、鉀鹽、銨鹽等工業(yè)原料的熱鹵水資源和天然肥水資源,，同時還是寶貴的醫(yī)療熱礦水和飲用礦泉水資源以及生活供水水源,。
地?zé)崮茉谥袊膽?yīng)用，目前主要有兩個方面,，一是發(fā)展溫泉旅游業(yè),，另一個就是建筑能源中的地?zé)崮芄┡５責(zé)崮芄┡侵附?jīng)過地?zé)徙@井,，將地下熱水傳輸?shù)降厣?，直接為建筑物提供熱量。一般來說對于地?zé)豳Y源的開采多采用“一采一灌”的對井模式,。地?zé)峋┡膬?yōu)勢在于清潔,、環(huán)保、舒適,，因?yàn)樯顚拥叵滤凶约旱难h(huán)系統(tǒng),，水被采上供暖，再循環(huán)到地下,，整個過程是沒有消耗的,，理論上可以無限再生。符合低碳環(huán)保,、節(jié)能減排的環(huán)境建設(shè)要求,。不僅能夠提供人們對采暖的需求，還能夠?yàn)樗趨^(qū)域的住宅提供生活用熱水,，也就是常說的溫泉水,，提供了一種健康環(huán)保的生活方式,，同時，又節(jié)省了煤炭,、天然氣等不可再生資源,。地?zé)崮軆α看蟆⒎植紡V,，地區(qū)適用性強(qiáng),，供能穩(wěn)定，能效高,，地?zé)峋┡且环N得天獨(dú)厚的供暖方式,。
地?zé)峋?/span>采礦權(quán)是指地?zé)峋?/span>采礦權(quán)人在依法取得的采礦許可證規(guī)定的范圍和期限內(nèi),開采地?zé)豳Y源的權(quán)利，屬于無形資產(chǎn)的一種,。根據(jù)《國土資源部關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)礦泉水地?zé)崴芾砺氊?zé)分工文件的通知》（國土資 發(fā)〔1999〕25號）,，“對申請從事礦泉水、地?zé)崴_采的單位和個人,，省級地礦行政主管部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《礦產(chǎn)資源開采登記管理辦法》和（地發(fā)〔1998〕48號）規(guī)定的權(quán)限進(jìn)行審批,，并憑取水許可證頒發(fā)采礦許可證，依法收取采礦權(quán)使用費(fèi),。地?zé)豳Y源同礦產(chǎn)資源,，采礦權(quán)人需要取得采礦權(quán)，在依法取得的采礦許可證規(guī)定的范圍和期限內(nèi),，開采地?zé)豳Y源,。采礦權(quán)經(jīng)過依法批準(zhǔn)之后可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，目前也有很多銀行開展地?zé)峋傻V權(quán)質(zhì)押貸款業(yè)務(wù),。
三、關(guān)于地?zé)峋u估方法的探討
（一）評估方法的選擇
地?zé)峋?/span>采礦權(quán)是指地?zé)峋?/span>采礦權(quán)人在依法取得的采礦許可證規(guī)定的范圍和期限內(nèi),開采地?zé)豳Y源的權(quán)利,，屬于無形資產(chǎn)的一種,。根據(jù)《礦業(yè)權(quán)出讓收益評估應(yīng)用指南（試行）》，采礦權(quán)收益價值評估方法有基準(zhǔn)價因素調(diào)整,、交易案例比較法,、收入權(quán)益法、現(xiàn)金流量法,。
地?zé)峋?/span>采礦權(quán)實(shí)質(zhì)是一種特許經(jīng)營權(quán),，其價值更多地體現(xiàn)在該項(xiàng)權(quán)利未來可以帶來的經(jīng)濟(jì)利益中，適宜采用收益法（包含收入權(quán)益法和現(xiàn)金流量法）,，即通過測算地?zé)峋傻V權(quán)未來預(yù)期收益,，選取適當(dāng)?shù)膱蟪曷剩瑢⑵湔郜F(xiàn)到評估時點(diǎn)后累加,，以此估算其價值,。收入權(quán)益法需要計(jì)算出無形資產(chǎn)的收益占總收益的比例,，即分成率，通過分成率計(jì)算總收益中歸屬于地?zé)峋傻V權(quán)的收益并進(jìn)行折現(xiàn),。在分成率的確定中,，多是采用經(jīng)驗(yàn)判斷法，具有較大的主觀性?，F(xiàn)金流量法需要計(jì)算出無形資產(chǎn)給企業(yè)帶來的超額收益,，主要是從總收益中扣除其他資產(chǎn)貢獻(xiàn)額之后得到待估資產(chǎn)的收益額。相比于分成法,，現(xiàn)金流量法模型在評估無形資產(chǎn)時能夠適當(dāng)減少主觀性的判斷,，有一定的研究基礎(chǔ)，對評估新興無形資產(chǎn)有一定的參考價值,。因此,，筆者認(rèn)為地?zé)峋傻V權(quán)適宜采用現(xiàn)金流量法來進(jìn)行評估。一般來說采礦權(quán)的取得,，已經(jīng)過了勘探,、普查和詳查，具備了資源儲量核實(shí)報告,、評審意見書以及開發(fā)利用方案等相關(guān)資料,，也為現(xiàn)金流量法的應(yīng)用提供了有利的前提。
（二）現(xiàn)金流量法基本原理和測算模型
現(xiàn)金流量法是對地?zé)峋傻V權(quán)預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量及其風(fēng)險進(jìn)行預(yù)期,，然后選擇合理的折現(xiàn)率,，將未來的各年期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值之和。在地?zé)峋傻V權(quán)價值評估中,，其收益年限取決于其儲量大小,，儲量決定了供熱面積和可采年限，適宜采用有限期模型,。
基本計(jì)算公式：
其中：P—地?zé)峋傻V權(quán)評估價值,；
(CI-CO)i—第i年地?zé)峋傻V權(quán)凈現(xiàn)金流量（CI：年現(xiàn)金流入量；CO：年現(xiàn)金流出量）,；
i —年序號,；
r —地?zé)峋傻V權(quán)適用的折現(xiàn)率；
n —收益年限,；
四,、現(xiàn)金流量法在采礦權(quán)評估應(yīng)用中的相關(guān)問題探討
（一）收益期的確定
通常采用現(xiàn)金流量法對地?zé)峋傻V權(quán)價值進(jìn)行評估時，對于收益期的預(yù)測有幾個數(shù)據(jù)可供參考,。地?zé)峋畬?yīng)的地?zé)醿α客ǔ０凑彰磕?/span>121天,，每天開采24小時的模式進(jìn)行開采，一般來說每對地?zé)峋膬α靠砷_采50年；地?zé)峋芪锢韷勖绊?，使用年限一般?0年,；采礦權(quán)許可證有效期為5年，每五年需要重新對地?zé)豳Y源進(jìn)行勘探,，符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)會重新下發(fā)采礦權(quán)許可證,；在取得采礦權(quán)許可證前，首先需要取得取水證,，根據(jù)《取水許可和水資源費(fèi)征收管理?xiàng)l例》第二十五條,，取水許可證有效期限一般為5年,最長不超過10年。筆者認(rèn)為收益年限的選取需要結(jié)合評估目的和具體的評估對象來進(jìn)行確定,。比如銀行質(zhì)押類評估,，一般以采礦權(quán)許可證作為質(zhì)押物，出于謹(jǐn)慎性考慮,，應(yīng)該按照采礦權(quán)權(quán)許可證剩余有效期作為預(yù)測期年限,。一般來說只要按照要求進(jìn)行開采通常可以辦理采礦權(quán)證的續(xù)期,，所以在進(jìn)行采礦權(quán)轉(zhuǎn)讓時,，則需要考慮剩余儲量可供開采的剩余時間和地?zé)峋膲勖?/span>
（二）現(xiàn)金流入的確定
現(xiàn)金流入主要為供暖費(fèi)收入。一個采礦權(quán)對應(yīng)一對地?zé)峋?，通常來說,，地?zé)峋墓┡瘜ο笾饕侵苓吤窠ê凸āＴ谶M(jìn)行地?zé)峋傻V權(quán)價值評估時需要收集《地?zé)釋_發(fā)利用方案》,，其中會提到地?zé)峋偟墓崦娣e,。但地?zé)豳Y源同礦產(chǎn)資源有所區(qū)別，礦產(chǎn)采礦權(quán)的價值主要受儲量的影響,，而地?zé)豳Y源的利用除受儲量的影響外,，還受地?zé)峋畨勖⑤椛涿娣e內(nèi)用戶的接受程度和供熱建筑密集度相關(guān),。測算時需要考慮地?zé)峋脑诰W(wǎng)供熱面積是否達(dá)到飽和,，采礦權(quán)的收益同供熱面積存在直接關(guān)系，地?zé)峋苓呡椛浞秶鷥?nèi)民建和公建越密集,，地?zé)岬睦寐试礁撸鋵?yīng)的采礦權(quán)價值相應(yīng)越高,。這就需要評估人員核實(shí)其供熱面積是否達(dá)到飽和,，未來是否還會增加新的供熱面積。
另外,，在地?zé)峋傻V權(quán)價值測算中會涉及到固定資產(chǎn)殘值問題,，在實(shí)踐中有不同的處理方法。筆者認(rèn)為采礦權(quán)的對象是無形資產(chǎn)，固定資產(chǎn)殘值體現(xiàn)的是固定資產(chǎn)在預(yù)測期末可能剩余的價值,，該價值應(yīng)該歸屬于固定資產(chǎn),，不應(yīng)該放在無形資產(chǎn)的現(xiàn)金流收入中。
（三）現(xiàn)金流出量的確定
現(xiàn)金流出量通常包括經(jīng)營成本,、稅金,、所得稅。其中,，經(jīng)營成本主要是地?zé)豳Y源費(fèi),、人工費(fèi)、水電費(fèi),、維修費(fèi)用,、設(shè)備折舊、地?zé)峋肮芫W(wǎng)折舊,、管理費(fèi)用,、資本性支出等。其中需要特別注意的是,，多數(shù)評估人員在測算時會將采礦權(quán)和地?zé)峋荣Y產(chǎn)混在一起,，采礦權(quán)是一項(xiàng)無形資產(chǎn)，而地?zé)峋踔潦窍嚓P(guān)的管網(wǎng)以及設(shè)備是采礦權(quán)價值實(shí)現(xiàn)過程中需要投入的相關(guān)硬件設(shè)施,，在評估采礦權(quán)價值時需要扣除地?zé)峋?、管網(wǎng)以及設(shè)備的折舊費(fèi)用。即使會計(jì)中已經(jīng)對該部分資產(chǎn)提完折舊,，在進(jìn)行現(xiàn)金流流出量測算時,，仍需要按照壽命年限重新進(jìn)行分?jǐn)偂?/span>
另外，目前關(guān)于測算地?zé)峋傻V權(quán)價值時是否需要扣除行業(yè)利潤或者社會平均收益,，業(yè)內(nèi)有不同的操作,。行業(yè)利潤體現(xiàn)的是某一行業(yè)剩余價值的一個平均分配情況，反映的是資本的增殖能力,。通常一個企業(yè)的運(yùn)營需要投入大量人力物力,，企業(yè)利潤的獲取是所有資產(chǎn)共同作用的結(jié)果，因此可以認(rèn)為所有的資產(chǎn)都存在貢獻(xiàn)額,，行業(yè)利潤基本可以反應(yīng)經(jīng)營者投入的各類資產(chǎn)的一個平均貢獻(xiàn)情況,，在測算無形資產(chǎn)價值時應(yīng)當(dāng)考慮進(jìn)行扣除。
在進(jìn)行現(xiàn)金流量測算時,，需要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營模式具體判斷,，有些企業(yè)擁有的地?zé)峋當(dāng)?shù)量較多，形成了規(guī)模優(yōu)勢,。有些企業(yè)可能僅有一對地?zé)峋?，整個企業(yè)的經(jīng)營收益均來自于該項(xiàng)收入,。不同的企業(yè)在進(jìn)行行業(yè)利潤扣除時，扣除率是否應(yīng)該保持差異,。同時預(yù)測期每期進(jìn)行固定資產(chǎn)折舊分?jǐn)倳r需要考慮固定資產(chǎn)尤其是管網(wǎng)是否存在共用的情況,，以免造成采礦權(quán)價值的高估或者低估。
（四）折現(xiàn)率
對于任何一項(xiàng)資產(chǎn),，通用的折現(xiàn)率計(jì)算方法為無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率的加總,，但對于不同的資產(chǎn)，其風(fēng)險報酬率應(yīng)該如何選取,，通常有一定的主觀性,。目前行業(yè)內(nèi)對于地?zé)峋傻V權(quán)折現(xiàn)率的選取，多是參照《礦業(yè)權(quán)評估參數(shù)確定指導(dǎo)意見》及國土資源部《關(guān)于實(shí)施《礦業(yè)權(quán)評估收益途徑評估方法修改方案》的公告》（2006年第18號）兩個文件,。文件中指出地質(zhì)勘査程度為詳查及以下的探礦權(quán)評估折現(xiàn)率取9%,，勘探以上的探礦權(quán)及(申請)采礦權(quán)評估折現(xiàn)率取8%，所以業(yè)內(nèi)對于地?zé)峋傻V權(quán)折現(xiàn)率的選取一般為8%,。
五,、小結(jié)
目前行業(yè)內(nèi)對于采礦權(quán)的研究大多數(shù)是關(guān)于礦業(yè)采礦權(quán)的，地?zé)峋傻V權(quán)的交易情況較少,，所以相關(guān)研究也比較少,。本文以地?zé)峋傻V權(quán)為研究對象，對現(xiàn)金流量法在地?zé)峋傻V權(quán)價值評估中的可能存在的一些問題做了探討,，以期能夠更好地對地?zé)峋傻V權(quán)進(jìn)行評估,，更好地服務(wù)評估實(shí)踐。
國家建設(shè)部一級房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu) 資產(chǎn)(含證券期貨)評估機(jī)構(gòu)
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