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摘要：實(shí)際評(píng)估工作中,，還原率的確定受到房地產(chǎn)的區(qū)位（如商業(yè)繁華程度）,、權(quán)益（如租約）和實(shí)物狀況因素（如房屋成新率、結(jié)構(gòu)等）等多重因素的綜合影響,，確定過(guò)程較為復(fù)雜,，在評(píng)估過(guò)程中還原率也是影響價(jià)格的重要參數(shù)之一,，對(duì)指導(dǎo)房地產(chǎn)投資,、估價(jià)測(cè)算有重要意義,。本文結(jié)合工作實(shí)踐，主要分析了實(shí)際評(píng)估工作中常用的兩種求取還原率的方法：市場(chǎng)提取法和累加法,，以供行業(yè)內(nèi)參考借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估,；還原率,；市場(chǎng)提取法；累加法

一,、還原率的含義

在房地產(chǎn)評(píng)估中還原率表現(xiàn)為報(bào)酬率,，在土地評(píng)估中，還原率表現(xiàn)為綜合還原率,、土地還原率和建筑物還原率,。不同用途、不同性質(zhì),、不同地區(qū),、不同時(shí)間的房地產(chǎn)，或者同一類(lèi)型房地產(chǎn)在不同權(quán)益,、不同收益類(lèi)型下由于其投資的風(fēng)險(xiǎn)不同,，還原率也不不盡相同。

報(bào)酬率也稱(chēng)為回報(bào)率,、收益率,，是一種折現(xiàn)率，是與利率,、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率,。報(bào)酬率為投資回報(bào)與所投入資本的比例，即報(bào)酬率=投資回報(bào)/所投入資本,。從全社會(huì)來(lái)看,，投資遵循收益與風(fēng)險(xiǎn)相匹配的原則，即報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān),。房地產(chǎn)估價(jià)中的報(bào)酬率等于獲得估價(jià)對(duì)象凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資報(bào)酬率,。

綜合還原率是將土地及其地上建筑物共同產(chǎn)生的未來(lái)純收益還原為某一期日的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的比率；土地還原率是將土地產(chǎn)生的未來(lái)純收益還原為某一期日的土地價(jià)格的比率,；建筑物還原率是將建筑物產(chǎn)生的未來(lái)純收益還原為某一期日的建筑物價(jià)格的比率,。

綜合還原率、建筑物還原率,、土地還原率三者雖有嚴(yán)格區(qū)分,，但又是相互聯(lián)系的,。在評(píng)估工作中若知道其中兩個(gè)還原率，便可求出另一個(gè)還原率,。

二,、還原率求取方法分析

在評(píng)估工作中還原率的求取方法主要有：市場(chǎng)提取法、累加法,、投資收益率排序插入法,、收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法及復(fù)合投資收益率法。接下來(lái),，本文將對(duì)評(píng)估工作中常用的市場(chǎng)提取法和累加法進(jìn)行重點(diǎn)分析與探討,。

1、累加法

累加法是以安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為報(bào)酬率,。將報(bào)酬率視為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率兩大部分,，分別求取每一部分后相加，即：

報(bào)酬率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率＋缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率－投資帶來(lái)的優(yōu)惠率

其中,，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率也稱(chēng)為安全利率,，由于不存在完全的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率，在我們?nèi)粘９ぷ髦幸话銜?huì)選用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的一年期銀行定期存款利率或者一年期國(guó)債利率作為安全利率,。

風(fēng)險(xiǎn)利率一般需要根據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況及其所在地區(qū),、行業(yè)。市場(chǎng)等存在的風(fēng)險(xiǎn),，結(jié)合當(dāng)時(shí)的貨幣政策綜合確定,，風(fēng)險(xiǎn)利率主要包括投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率、管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率,、缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率,、投資帶來(lái)的優(yōu)惠率。

投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率是指投資者投資于收益不確定,，具有一定風(fēng)險(xiǎn)性的房地產(chǎn),，必然會(huì)承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)，而其承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)則必然會(huì)要求承擔(dān)的額外風(fēng)險(xiǎn)有所補(bǔ)償,，且會(huì)要求額外的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償將大于其承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn),，否則投資就沒(méi)有意義，投資者就會(huì)放棄投資,。例如：一般二層以上的商業(yè)用房的風(fēng)險(xiǎn)性高于同一地段一層商業(yè)用房的風(fēng)險(xiǎn)性,，那么，二層以上的商業(yè)用房投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率也應(yīng)高于同一地段一層商業(yè)用房的投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率,。這也體現(xiàn)在大體量房產(chǎn)與小體量房產(chǎn),、一般損壞房與完好房、鋼結(jié)構(gòu)與鋼混結(jié)構(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)廠房與非標(biāo)準(zhǔn)專(zhuān)業(yè)廠房等,。

管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率是指一項(xiàng)投資所要求的操勞越多,，其吸引力就會(huì)越小，從而投資者必然會(huì)要求對(duì)所承擔(dān)的額外管理有所補(bǔ)償,，操勞越多所要求的補(bǔ)償就會(huì)越多,，不過(guò)一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)中要求的管理工作一般會(huì)超過(guò)存款、證券等金融行業(yè),。如在其他因素相當(dāng)?shù)那闆r下,，商業(yè)形態(tài)不一致，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率也會(huì)不一致,。一般商業(yè)綜合體的管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率應(yīng)高于普通臨街商業(yè)的管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率,。

缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率是指投資者對(duì)所投入的資金由于缺乏流動(dòng)性所要求的補(bǔ)償，房地產(chǎn)相對(duì)于股票,、債券、黃金等而言,，具有不可移動(dòng),、獨(dú)一無(wú)二、用途多樣,、易受限制,、難以變現(xiàn)等特性，買(mǎi)賣(mài)更困難,，同時(shí)具有購(gòu)買(mǎi)需求和購(gòu)買(mǎi)能力的情況較少,，變現(xiàn)能力差。所以投資者在投資房地產(chǎn)時(shí),，會(huì)衡量購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)所付出的資金因無(wú)法再用于投資其他項(xiàng)目而造成的損失進(jìn)行的一個(gè)補(bǔ)償,。不同的房地產(chǎn)其流動(dòng)性又有區(qū)別，如商業(yè)繁華度較高的區(qū)域房地產(chǎn)流通性會(huì)高于商業(yè)繁華度較低的區(qū)域,，因此商業(yè)繁華度較高的區(qū)域房地產(chǎn)的缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率會(huì)低于商業(yè)繁華度較低的區(qū)域,。

投資帶來(lái)的優(yōu)惠率是指由于投資房地產(chǎn)可能獲得的某些額外的益處，比如易于獲得融資,，可進(jìn)行抵押貸款等,。同時(shí)房地產(chǎn)具有保值增值的特性，可以在一定程度上抵御通貨膨脹帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),，并獲得穩(wěn)定的租金回報(bào),。投資帶來(lái)的優(yōu)惠率還體現(xiàn)在不同房產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款時(shí)帶來(lái)的折扣率高低，一般而言,，在辦理抵押貸款時(shí)商業(yè)房產(chǎn)比工業(yè)房產(chǎn)折扣率要高,，因此商業(yè)用房投資帶來(lái)的優(yōu)惠率也會(huì)高于工業(yè)廠房投資帶來(lái)的優(yōu)惠率。

此方法在實(shí)際操作中也有一定的缺陷，首先安全利率的選擇缺乏一定的準(zhǔn)則,，而市場(chǎng)中不存在完全的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率,，且我國(guó)銀行定期存款利率是在不斷調(diào)整的，如果存款利率發(fā)生變化,，根據(jù)此方法確定還原率,，同一宗房地產(chǎn)在幾年內(nèi)的價(jià)格將會(huì)有較大的差距。同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)利率也無(wú)具體準(zhǔn)則,，影響投資因素的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整利率具有一定的主觀成分,，并且房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)大小通常很難確定，加上不同地區(qū),、不同類(lèi)型,、同一房地產(chǎn)在不同權(quán)益下或者對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)在不同估價(jià)師評(píng)估下，根據(jù)各估價(jià)師實(shí)際經(jīng)驗(yàn)判斷而得到的風(fēng)險(xiǎn)利率是有所差別的,。還原率是影響評(píng)估價(jià)值的重要參數(shù),，僅細(xì)微差異，得出的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值差異卻很大,，因此主觀性較強(qiáng),，較難把握。

2,、市場(chǎng)提取法

市場(chǎng)提取法（在求取土地還原率中被稱(chēng)作土地純收益與價(jià)格比率法）是選取不少于三個(gè)與估價(jià)對(duì)象具有相同或相似收益特征的可比實(shí)例,，利用其價(jià)格、凈收益等數(shù)據(jù),，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化公式,，測(cè)算出還原率。

該法可以利用收益法公式將市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)的年凈收益與其價(jià)格的比率作為報(bào)酬率,，通過(guò)搜集市場(chǎng)上相同或相似房地產(chǎn)的年純收益A,，價(jià)格V等資料，反求出還原利率r,，然后對(duì)各個(gè)交易實(shí)例的r進(jìn)行調(diào)整,，最后通過(guò)算術(shù)平均求出一個(gè)客觀的還原利率。通常為了避免偶然性還應(yīng)該盡量多的收集可比實(shí)例,，求取其年純收益與價(jià)格之比的平均數(shù),。計(jì)算公式如下：

r=A/V

式中：r-還原率；

A—年純收益,；

V—房地產(chǎn)價(jià)值,。

應(yīng)注意使用該種方法提取還原率也存在一定的不足，首先使用該種方法提取出來(lái)的還原率是未考慮資金的時(shí)間成本,，其還原率理論上低于其實(shí)際還原率,。其次年純收益A是由房地產(chǎn)帶來(lái)的,，不應(yīng)包含行業(yè)經(jīng)營(yíng)等外部因素帶來(lái)的收益，但是它難免包含行業(yè)管理,、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策因素等外部因素帶來(lái)的收益與損失,，而這些均與房地產(chǎn)無(wú)關(guān)，若用受這些因素綜合影響的年純收益A來(lái)求出還原利率是不精確的,。因此,，在實(shí)際操作中常用租金純收益來(lái)代表房地產(chǎn)帶來(lái)的純收益，即租售比來(lái)表示r,。

在我們實(shí)際工作中,，影響租售比的方面有很多，如在商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估中,，其所處區(qū)域商業(yè)繁華度,、人流量、所在商場(chǎng)的管理好壞等均會(huì)影響租售比,。在四川二三線城市一般租金較低,，售價(jià)相對(duì)租金較高，其租售比較高,，租售比基本能達(dá)到240-300倍左右,，所以其還原率相對(duì)較低，如眉山市東坡區(qū)“萬(wàn)景·金府威尼斯”1層商業(yè)租金在35-40元/平方米·月,，其售價(jià)為10000-12000元/平方米,，其租售比為280-300倍,，在不考慮資金時(shí)間成本的情況下提取出的還原率大致為4%-4.5%,。而在一線城市，比如成都一些租售價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定,，商業(yè)繁華度相對(duì)較高的南門(mén)地區(qū),，如廣都地鐵站與華陽(yáng)地鐵站之間，因其商業(yè)繁華度,、人流量等因素,，其租售比或可達(dá)到170-200倍，不考慮資金時(shí)間成本的情況下提取出的還原率相對(duì)比二三線城市高,，大致可以為6%-7%,。在實(shí)際估價(jià)工作中，采用市場(chǎng)提取法求取還原率,，需要估價(jià)師大量的數(shù)據(jù)收集,，然后進(jìn)行一定的分析，剔除特例因素對(duì)于價(jià)格的影響,，再結(jié)合估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)判斷,，考慮資金的時(shí)間成本后得出還原率,。采用市場(chǎng)提取法時(shí)不僅需要成熟的房產(chǎn)交易市場(chǎng)，也要求估價(jià)師具有一定的經(jīng)驗(yàn)積累,，其還原率也較難把握,。

3、還原率的確定

由于市場(chǎng)提取法是根據(jù)我們選取的不同實(shí)例通過(guò)他們的租金和售價(jià)之比確定還原率的,，因此還原率會(huì)受到我們所收集到的不同實(shí)例自身的實(shí)物狀況或權(quán)益狀況的影響,，如我們求取一個(gè)商業(yè)綜合體的還原率，如果我們僅采用三組臨街商業(yè)的租售實(shí)例通過(guò)市場(chǎng)提取法來(lái)求取還原率,，理論上是不夠精準(zhǔn)的,。此時(shí)，我們需要將案例進(jìn)行實(shí)物狀況修正后方可確認(rèn)還原率,，應(yīng)該在體量上,，業(yè)態(tài)上進(jìn)行考量。運(yùn)用市場(chǎng)提取法確定還原率需要收集大量的數(shù)據(jù),，并對(duì)各因素進(jìn)行量化,，計(jì)算起來(lái)比較繁瑣。

如上所述,，累加法與市場(chǎng)提取法在求取還原率的求取過(guò)程中都有一定的缺陷,，所以在我們實(shí)際工作中，為了得到一個(gè)相對(duì)客觀的還原率,，筆者常常會(huì)綜合采用這兩種方法,，求取還原率。具體過(guò)程是：首先在進(jìn)行實(shí)地查勘后,，獲取估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)的租金與售價(jià),，采用市場(chǎng)提取法得出一個(gè)未考慮資金時(shí)間成本的還原率，并結(jié)合估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)及估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況綜合分析累加法中各個(gè)參數(shù)的取值,，再通過(guò)累加法公式求出還原率,，最后將市場(chǎng)提取法與累加法得出的結(jié)果進(jìn)行算術(shù)平均得出最終還原率。

三,、總結(jié)

在實(shí)際工作中還原率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響較大,，如在使用收益法及比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值時(shí)，用收益法測(cè)算得出的收益價(jià)值與市場(chǎng)法得出的比較價(jià)值差異較大時(shí),，剔除收益期的影響后仍具有較大差異,，可能是在求取還原率時(shí)出現(xiàn)了偏差。但是在還原率的求取過(guò)程中又存在較強(qiáng)的主觀性,，并且需要估價(jià)師具有豐富的經(jīng)驗(yàn)積累及數(shù)據(jù)積累,，因此，我們需要重視這一重要參數(shù)的求取方法,。在筆者從業(yè)至今印象最深的一句話就是：房地產(chǎn)估價(jià)既是一門(mén)科學(xué)又是一門(mén)藝術(shù),，是科學(xué)與藝術(shù)的結(jié)合,。

以上僅為筆者的個(gè)人觀點(diǎn)，希望能和大家共同探討實(shí)際工作中,，關(guān)于怎樣科學(xué)合理確定還原率的最佳方法,，努力把握房地產(chǎn)價(jià)值影響因素，科學(xué)量化它們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響,，從而不斷增加房地產(chǎn)估價(jià)的科學(xué)成分,，減少其“藝術(shù)”成分，提高估價(jià)的客觀性,。