從公共服務?度探析“租購同權”
摘要：黨的第十九次全國代表大會的報告明確指出應該讓人們“住有所居”,。在此背景下,，國家出臺“租購同權”政策,，該政策闡明了承租方的權利和義務,，保護承租方的合法權益，并逐步使承租方享有與購房者相同的待遇,。但是,，在政策實施過程中，現(xiàn)狀與政策目標出現(xiàn)差異,。本文從公共服務的角度出發(fā),，探析租購住房存在的本質差異，對促進租購雙方享受同等權力的實現(xiàn)提出相關建議,，以期進一步完善租賃住房市場,，實現(xiàn)真正意義上的“租購同權”。
關鍵詞：租購同權,；公共服務,；?籍制度；教育資源
一,、“租購同權”政策的提出
習近平總書記在中國共產(chǎn)黨第?九次全國代表?會上的報告明確指出,，“堅持房?是?來住的，不是?來炒的”定位,，加快建?多主體,，多渠道的保障機制，租購并舉的住房制度,，使??住有所居,。住房和城鄉(xiāng)建設部表示,，通過?法闡明租賃?的權利和義務,，保護租賃?的合法權利，并逐步使承租?享有與購買?相同的待遇,。此舉,，被不少媒體概括為“租購同權”。2017年7?下旬,，住房和城鄉(xiāng)建設部等9個部?發(fā)布了?件,，以加快??凈流??中城市住房租賃市場的發(fā)展，并表明“此舉是解決新公?住房問題的重要的?法”,。隨后,，?州,，?錫，北京,，杭州,，成都，武漢等城市相繼發(fā)布了相應的購房權政策?件,。在早期加快住房租賃市場發(fā)展的政策的基礎上,，?批進?住房租賃試驗的12個城市正在積極推?新政。住房租賃的實施已成為中國住房體系的重要組成部分,。這?系列政策措施旨在促進中國住房市場的合理轉型,，并改變?們根深蒂固的住房觀念。在此背景下,，本基于公共服務視?探索租購住房存在的本質差異以及實施租購同權中存在的難點,，并基于問題提出相應政策建議?！白赓復瑱唷闭叩奶岢鲎赓徸》吭谙硎芄卜丈系谋举|差異在討論租購住房中租賃住房與購買住房享受的公共服務之前,，需要梳理與房屋相關的公共服務的范圍和內涵，從現(xiàn)實出發(fā),，對?租購住房在享受公共服務上的本質差異發(fā)現(xiàn)主要存在以下?個層?的差異:社區(qū)服務權益,、戶籍權益、教育權益,。
(?）社區(qū)公共服務
社區(qū)服務權益主要是指社區(qū)為居住在社區(qū)的居?提供的基本公共服務,，其內容相對?泛，包括基本的社區(qū)活動,，社區(qū)福利等??,。社區(qū)活動主要包括社區(qū)?常開展的安全教育、社區(qū)?化等活動,。社區(qū)?般根據(jù)社區(qū)的實際情況和發(fā)展特點開展相應的活動,。社區(qū)福利內容豐富，通常以實物和服務的形式出現(xiàn),。隨著我國?前社會治理中?的向下移動,，社區(qū)承擔著越來越多的社會治理責任，同時他們擁有更多的社會公共資源,。由于社區(qū)發(fā)展不?致,，不同的社區(qū)在社區(qū)服務權利上會有更?的差異。例如,，由于某些社區(qū)距離醫(yī)院較近,，因此家庭醫(yī)?服務和社區(qū)居?個?健康檔案的建設相對完整。原則上，社區(qū)服務是為居住在社區(qū)中的居?提供的,。出租?和承租?在社區(qū)服務權利上沒有區(qū)別,。但是，由于社區(qū)服務資源的差異,，?些社區(qū)資源之間存在競爭,，從?導致在提供社會服務時，優(yōu)先考慮購房的社區(qū)居?,。
(?）戶籍權益
戶籍制度和參與戶籍的公?的權益是我國重要的社會治理政策,。從戶籍本身的?度來看，戶籍只是??管理的?項政策,。但是,，由于當前我國??流動的增加，各地區(qū)之間公共服務的差異,。由于其他原因,，戶籍不再僅僅代表當?shù)鼐?，更重要的是,，與戶籍有關的各種公?權利,。購房和戶籍之間有相對密切的關系。?前,，除北京,、上海、深圳等逐步放寬購房條件的城市外,，多數(shù)城市仍將購房作為定居條件之?,。戶?登記?前與當?shù)氐幕竟卜沼嘘P。戶籍涉及的基本公共服務包括教育,、衛(wèi)??化,、社會保障、?態(tài)環(huán)境,、公共基礎設施和其他領域,。這些基本的公共服務構成了戶籍制度。公共服務的包容性程度和?平與地?財政收?和經(jīng)濟發(fā)展?平直接相關,。因此,，從總體上看，購房戶籍?租房更具優(yōu)勢,，并享有更多公共服務,，質量相對承租者來說較?，這也是是?們更愿意在城市購買房屋?不是租房的主要原因,。
（三）教育資源
戶籍制度是公共服務的?檻，受教育權是當前城市公共服務的核?。尖端教育資源的競爭是?多數(shù)家庭必須?對的挑戰(zhàn),。教育具有公共產(chǎn)品和準公共產(chǎn)品的雙重35屬性,。就公共產(chǎn)品的屬性??，學?；旧峡梢詾槊總€?學?童提供相應的教育機會,。但是，作為準公共產(chǎn)品,，在教育資源??存在?定的競爭,。與城市（即學區(qū)）住房相關的受教育權的實質是對優(yōu)質教育資源的競爭。學區(qū)的劃分基于戶籍和住房位置,。根據(jù)就近上學的原則,，學區(qū)通常以學校為核?劃分周圍的居?區(qū)，包含在學區(qū)中的居?原則上可以?學,。但是實際上,，租賃者和購房者的??并沒有絕對平等的受教育權。這種情況是北京,、?州等城市實施具體政策時的實際情況,。在這些城市中，?質量的公?學校根據(jù)學?的等級來招募學?,。第?檔次：?與戶合?,，即戶籍與房地產(chǎn)并存；第?檔次：?戶不合?,，即戶籍或房地產(chǎn)是?者之?,；第三檔：有租賃關系或居?居住證。當前,，我國公共服務中的教育資源既不平等,，也不?由，不能實現(xiàn)共享,。如果不能平衡教育資源的分配,，供求關系就不會發(fā)?根本變化，即使我國在不斷發(fā)展了租賃市場,，增強市場活?,，購房與租房所享有的教育資源權益之間仍然存在本質差異。
二,、在“租購同權背景”下,，對促進租購雙?享受同等權?的建議
從新時期對“租購并舉”住房制度建設的要求來看，實?“租購同權”具有積極意義,，然?,，政策要落地,，需要采取多種措施。?先,，要解決租賃市場中的住房問題,，優(yōu)化?地資源配置。第?,，要加強法律建設,，維護承租?權益，改善住房租賃市場條件,。最后,，在公共服務??，提供?持性公共資源的充?性是實現(xiàn)“租購同權”的必要保證,。必須從源頭上促進社會公平的建設,，增加相關的扶持政策，以掃清實施“購房平等權利”政策的障礙,。
(?）優(yōu)化?地資源的配置
在許多城市,，房地產(chǎn)開發(fā)商從政府那?獲得?地使?權，其中許多被?來建造商業(yè)房屋,，商品房建成后,，將其出售給其他?，很少?于發(fā)展租賃市場,。但是,，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，區(qū)域?才的流動越來越頻繁,，在房價較?的情況下,，租賃房屋的需求將越來越突出。在某些地?,，政府規(guī)定?地只能在轉讓時?可?于建造租賃的商品房,。這項政策可以在?定程度上增加租賃住房的供應。當供應增加時,，房屋租?將降低,，這有助于防?“租購同權”政策的實施使租賃價格過?，有利于“租購同權”政策的實施防?偏離最終?標,。?地在公共資源供應中起著關鍵作?,。?論是改善教育和醫(yī)療資源，這都與?地供應密不可分,。例如在?州,，為了配合實施“租購同權”，政府投??量資?和?地以增加學區(qū),。因為在實施“租購同權”過程中,，教育資源的分配尤為令?關注,。增加教育?地資源的供應可以使承租?的??由于簽訂租賃合同?有權享受和購房者相同的教育資源。因此,，為了更好地促進“租購同權”的實施,，政府在分配?地資源時,，應當?勵和引導更多?地?于租賃住房和公共資源服務業(yè)的建設,。
(?)?法保障租房者權益，規(guī)范住房租賃市場
“租購同權”政策的重點是租賃市場,，它的愿望是確保我國住房市場的健康穩(wěn)定發(fā)展,。以“租購同權”政策作為發(fā)展租賃市場的?撐措施，可以有效增強租賃?為吸引?,。通過建設良好的租賃環(huán)境和擴?租賃市場,，?勵更多的企業(yè)參與租賃房屋的供應，逐步提??們對租賃?為的認識,，確保租賃市場的?期發(fā)展,，最終實現(xiàn)我國住房結構的優(yōu)化和轉型?！白赓復瑱唷闭叩暮?含義是使房屋回歸?活的本質,，發(fā)展租賃市場是增強房屋的?活功能。當前,，我國住房市場?較發(fā)達,，租賃市場的發(fā)展和完善是當前的主要任務。健全的房屋租賃制度,、法律法規(guī)是保護租房者權益的基礎,，也是有效執(zhí)?“租購同權”政策的前提。為了實現(xiàn)“租購同權”,，有必要加?開發(fā)住房租賃市場的?度,，使租賃關系更加穩(wěn)定。應該努?促進?法,，使我國現(xiàn)?的房屋租賃管理制度更加合法36化,，確定租賃雙?的權利和義務，并確保承租?和購房者平等,。同時,，為了政府的管理?便，應將租賃關系進?備案,，從?使租賃關系更加穩(wěn)定,。通過嚴格執(zhí)法和處罰，加強租賃市場運作的規(guī)范化,，形成健康有序的市場體系,，從?促進住房有效供應的增加,，更好地滿?市場需求。在租賃市場發(fā)達的國家,，“租購同權”已成為常態(tài),。租房和買房還可以享受政府提供的公共服務資源。
（三）推動社會公平建設,，增加相關配套政策
“租購同權”政策不能隨便實施,，關鍵在于實?的權威政策法規(guī)。滿?基本條件后,，應考慮相應的政策前景,，實現(xiàn)“軟著陸”政策需要相關的配套政策安排和法律保護。政策的執(zhí)?需要法律的保護和配套政策的配合,，不僅可以規(guī)范我國的租賃市場,，還可以保護租賃關系中各?的權益，進?步保護和明確“租購同權”政策,。與發(fā)布的各種政策意?相配合,，以保衛(wèi)“租購同權”政策，以便更好地執(zhí)?該政策,。如何從源頭上解決租購同權的難題,，有必要從根本上分析租購同權的本質問題。
1,、優(yōu)化戶籍制度
戶籍制度和購房的相互捆綁,，是購房者和租購者公共服務有所差異的重要原因，這是“租購同權”的重點,。計劃經(jīng)濟時代形成了戶籍制度,，出租和購買的權利與戶籍和房產(chǎn)有關，如果不改變基于戶籍分配公共服務資源的制度,，那么“租購同權”的存在就是紙上談兵,。在戶籍制度和經(jīng)濟發(fā)展還不匹配，公共服務資源相對匱乏的背景下,，相同的租賃和購買權不允許承租?享有與出租?相對平等的權利,。要實現(xiàn)“租購同權”，就需要改變公共服務資源分配系統(tǒng),。因此,，在弄清租購權的實質性問題后，必須優(yōu)化戶籍制度,，最終促進租購權的真正落地,。
2、促進教育資源均等化
作為租賃房屋權利的公共服務性質的主要區(qū)別,，教育資源可以通過特定的制度安排有條件地向租房者開放,，然后逐步過渡到完全開放,。以教育資源為例。在增加教育資源供應的同時,，政府可以通過“轉移?付”和資源流動等?段逐步縮?地區(qū)和地區(qū)之間的教育差距,。在現(xiàn)有政策的基礎上，發(fā)布進?步的規(guī)則或實施計劃,。對于競爭較少的普通學區(qū),，可以選擇就近的居住地。對于競爭相對激烈的優(yōu)質學區(qū),，可以在?學排名機制中逐步減少住房所有權并真正實現(xiàn)“租購同權”,，享受平等權利,。
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