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“房住不炒”定位下，福州市房地產(chǎn)政策影響分析

前?

2021年,，“新冠”肺炎疫情反復(fù),，受疫情影響，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與往年相較略顯失色,。但樓市與民生,、住房息息相關(guān)，住宅仍是百姓生活中的“剛需品”,。近年來政府宏觀調(diào)控,，強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，福州多項(xiàng)政策出臺(tái)響應(yīng),，也對(duì)房地產(chǎn)造成一定的震動(dòng),。本文就2021年1-8月福州出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策做一個(gè)簡(jiǎn)單的梳理，了解其帶來的市場(chǎng)變化及探討在這些新政策下福州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì),。

一,、福州出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)政策

(?）1?房地產(chǎn)貸款集中管理全?放開落戶限制

1.房地產(chǎn)貸款集中度管理制度

2021年1?1?起實(shí)施《關(guān)于建?銀?業(yè)?融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。《通知》最主要內(nèi)容是對(duì)所有銀?分五檔次,，設(shè)置總房地產(chǎn)貸款占?和個(gè)?住房貸款占?兩個(gè)上限,，對(duì)超過上限的機(jī)構(gòu)設(shè)置2年或4年調(diào)整過渡期，增強(qiáng)銀?業(yè)?融機(jī)構(gòu)抵御房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的能?,，防范?融體系對(duì)房地產(chǎn)貸款過度集中帶來的潛在系統(tǒng)性?融?險(xiǎn),，提?銀?業(yè)?融機(jī)構(gòu)穩(wěn)健性。

從4?份開始,，全國(guó)就有60個(gè)城市提?了房貸利率,，杭州甚?不到1個(gè)?時(shí)間內(nèi)兩連漲，這是深化“房住不炒”要求的常規(guī)動(dòng)作,。與這?事件同步發(fā)?的是,，這?天，合肥,、深圳,、南京、武漢等城市部分銀?暫停??房貸款業(yè)務(wù),，有的甚?表示已經(jīng)沒有額度,。2021年上半年的最后?周，樓市因?yàn)檫@些消息再度躁動(dòng),，多家銀???房貸從5?開始暗暗收緊甚?停貸的傳聞在各地的購房群?傳播,。

?前，隨機(jī)調(diào)查了南京,、合肥,、深圳、武漢等近20座城市?,、農(nóng),、中、建四??以及部分商業(yè)銀?貸款部?,。部分城市（如鄭州,、?安、杭州）的個(gè)別商業(yè)銀?確實(shí)存在??房“停貸”的操作,，但是更多的說法是“?前??房貸款窗?依然開放,，只是申請(qǐng)條件更加嚴(yán)格,，放款期限不做承諾,。”

事實(shí)上,，從?前了解到的銀?針對(duì)??房貸款政策來看,，由于上半年審批業(yè)務(wù)的積壓，下半年貸款難度本就?上半年?,。據(jù)?財(cái)訊智庫統(tǒng)計(jì),，截?2020年末個(gè)?住房貸款/零售貸款占?超過紅線的銀?主要有兩類,。其中?類是中資?中型銀?，以國(guó)有?為主,，?前,，建?和郵儲(chǔ)銀?是處在32.5%的紅線之上。在20%這?檔中,，招商,、興業(yè)、浦發(fā)和中信也是超過了這?條紅線,。不少銀?如中信銀?,、農(nóng)業(yè)銀?、南京銀?,、平安銀?等則表示額度緊張,，下款時(shí)間?法保證。貸款額度吃緊的同時(shí),，??房貸款利率可能也會(huì)出現(xiàn)上調(diào),。很顯然，曾經(jīng)讓銀?愛不釋?的住房貸款如今已經(jīng)變成“燙??芋”,。

2.福州市全?放開落戶限制降低落戶條件,，放開落戶限制，實(shí)現(xiàn)落戶“零?檻”,。

?2021年1?1?起,，福州市將全?放開落戶限制，實(shí)現(xiàn)落戶,、投靠“零?檻”,。措施明確，全?放開落戶限制,，不設(shè)學(xué)歷,、年齡、就業(yè)創(chuàng)業(yè)限制,，外省,、市?員均可申請(qǐng)?jiān)诟Ｖ菔新鋺簦h（市）,、?樂區(qū)?員均可申請(qǐng)?jiān)?樓,、臺(tái)江、倉?等五城區(qū)落戶,。

“零?檻”落戶政策的出臺(tái)是推進(jìn)“放管服”改?,、營(yíng)造良好營(yíng)商環(huán)境的根本要求，也是推動(dòng)?才和勞動(dòng)?資源有序流動(dòng)的迫切需要?！秾?shí)施細(xì)則》指出,，根據(jù)群眾提供的申請(qǐng)材料，可在居住,、就業(yè),、近親屬處落戶。有合法產(chǎn)權(quán)房屋的可落戶在該產(chǎn)權(quán)房屋地址,，?合法產(chǎn)權(quán)房屋的可選擇落戶在各類集體戶地址,，同時(shí)根據(jù)群眾?作、?活的便利需求,，可兜底選擇任?公安派出所設(shè)?的公共地址集體戶落戶,，實(shí)現(xiàn)落戶“零?檻”。

(?）3?以“房住不炒”為定位,，嚴(yán)格執(zhí)?住房限購限售政策

2021年3?26?,，福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中?發(fā)布《福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中?2021年?作計(jì)劃》，重申以“房住不炒”為定位,，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,。

1.貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理政策：強(qiáng)化與房管、發(fā)改等部?的協(xié)同,，嚴(yán)格落實(shí)上級(jí)穩(wěn)地價(jià),、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的?效管理機(jī)制,，嚴(yán)格執(zhí)?住房限購限售政策,，密切跟蹤和分析市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，及時(shí)做好采集和分析房地產(chǎn)交易信息數(shù)據(jù)有關(guān)?作,，為政府宏觀調(diào)控提供有效參考,。

2.加?商品房促開盤、促銷售?度：?效開展預(yù)售許可審批,，加快企業(yè)推盤?度,，建?和完善房屋?簽備案系統(tǒng)，規(guī)范房屋?簽備案業(yè)務(wù),，實(shí)現(xiàn)房屋?簽備案全覆蓋,，促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)提升。

3.常態(tài)化開展房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督巡查：加強(qiáng)部?協(xié)同,，強(qiáng)化對(duì)在售樓盤的監(jiān)管和預(yù)售資?監(jiān)管有關(guān)?作,，關(guān)注市場(chǎng)敏感問題，留意防范?險(xiǎn),，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,。

4.著?解決“有房?證”問題：積極推動(dòng)安置房項(xiàng)?不動(dòng)產(chǎn)登記，指導(dǎo)推進(jìn)榕政辦〔2020〕105號(hào)?中2020年結(jié)轉(zhuǎn)的5個(gè)以及2021年的10個(gè)安置房項(xiàng)?的規(guī)劃驗(yàn)收,、?地核驗(yàn),、竣?驗(yàn)收?作；配合市?地發(fā)展中?及各建設(shè)單位推進(jìn)完成“難,、硬,、重、新”?作?動(dòng)市級(jí)項(xiàng)?清單要求的安置戶發(fā)票開具?作,，便捷?效地為安置戶辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記,；指導(dǎo)、?持國(guó)有房產(chǎn)權(quán)屬清理涉及的不動(dòng)產(chǎn)登記?作,；指導(dǎo),、?持軍隊(duì)移交資產(chǎn)涉及的不動(dòng)產(chǎn)登記遺留問題。

(三）5?閩侯縣出臺(tái)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)?地管理“新規(guī)”“五個(gè)嚴(yán)”助?創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展,。

2021年5?21?,，閩侯縣印發(fā)實(shí)施《閩侯縣創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)?地管理導(dǎo)則》為全縣創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供政策依據(jù)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)包含了信息技術(shù)、?物醫(yī)藥,、?端裝備研發(fā),、新材料、海洋?新產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)類型,。由于創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)是近?年?泛出現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)類型,，是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化的產(chǎn)物，在?地??國(guó)家還沒有?套完善的管理體系,，?前各地制定的政策各不相同,。為此，閩侯縣在參考了浙江杭州,、溫州等地出臺(tái)的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)?地政策,，不斷完善政策構(gòu)架，突破現(xiàn)有政策障礙,，出臺(tái)《導(dǎo)則》建?起創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)?地從項(xiàng)?準(zhǔn)?,、?地規(guī)劃、?地供應(yīng),、分割轉(zhuǎn)讓,、項(xiàng)?監(jiān)管到產(chǎn)權(quán)登記的閉環(huán)管理機(jī)制，嚴(yán)把項(xiàng)?準(zhǔn)?,、嚴(yán)控?地規(guī)劃,、嚴(yán)抓?地出讓、嚴(yán)守產(chǎn)權(quán)管理,、嚴(yán)管履約驗(yàn)收,，以推動(dòng)全縣創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展,。

其中《導(dǎo)則》明確規(guī)定了嚴(yán)禁在創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)?地范圍內(nèi)建造成套公寓、住宅（商品房）,、專家樓,、賓館、招待所,、培訓(xùn)中?,、總部?樓和商業(yè)店?等??產(chǎn)性配套設(shè)施。

(四）6?福州在全國(guó)率先推出畢業(yè)?“萬元?活補(bǔ)貼”,。

2021年6?25?,，福州?學(xué)城?校畢業(yè)季嘉年華暨福州市?才政策發(fā)布會(huì)舉?，現(xiàn)場(chǎng)發(fā)布了《?勵(lì)?校畢業(yè)?來榕留榕就業(yè)創(chuàng)業(yè)七條措施》,，從短期免費(fèi)住宿,、住房保障、?活補(bǔ)貼等各??推出扶持政策,。其中??亮點(diǎn),，就是“萬元?活補(bǔ)貼”。按照規(guī)定,，畢業(yè)?在申請(qǐng)“萬元?活補(bǔ)貼”時(shí),，需要落戶福州（含六區(qū)六縣市戶?及集體戶），并且在福州市企事業(yè)單位或個(gè)?創(chuàng)業(yè),、靈活就業(yè)以靈活就業(yè)?員身份參加福州市（含省級(jí)）城鎮(zhèn)職?養(yǎng)?保險(xiǎn)連續(xù)繳費(fèi)三個(gè)?及以上,；就業(yè)單位參保要求應(yīng)在同?單位參保連續(xù)繳費(fèi)三個(gè)?及以上。福州市已經(jīng)從今年1?1?起全?放開落戶限制,，實(shí)?“零?檻”落戶,，“萬元?活補(bǔ)貼”這?舉措，?疑是與“零?檻”落戶政策相呼應(yīng),。

(五）8?福州?次公積?貸款利率上調(diào)

2021年8?17?,，福州住房公積?管理委員會(huì)印發(fā)了《關(guān)于調(diào)整兩項(xiàng)住房公積?政策的通知》，規(guī)定中明確規(guī)定了職?第?次申請(qǐng)住房公積?貸款的,，住房公積?貸款利率按住房公積?貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍執(zhí)?,，調(diào)整后，福州職?家庭?次使?住房公積?貸款利率保持為3.25%,，職?家庭第?次使?住房公積?貸款利率將上調(diào)?3.58%,，上調(diào)利率的規(guī)定?2021年9?17?起實(shí)施。此次公積?貸款利率調(diào)整,，重點(diǎn)?持職??次貸款購房的資?需求,，切實(shí)發(fā)揮好住房公積?的住房保障作?。據(jù)統(tǒng)計(jì),，發(fā)放的住房貸款中,，?次使?住房公積?貸款購房的?例常年保持在90%以上,，本次利率調(diào)整，影響范圍不?,。?且,，即使貸款利率上調(diào)到3.58%，與?前福州地區(qū)商業(yè)性購房貸款利率普遍?套5.30%,、?套5.50%相?,，公積?貸款利率優(yōu)惠幅度仍然較?,，仍是購房職?的優(yōu)先選擇,。

二、福州新政下的市場(chǎng)狀況分析

2021年?個(gè)季度,，福州市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額964.02億元,，增?19.9%，項(xiàng)?投資增?18.2%,。從成交量來看,，?季度商品房成交?積達(dá)196.38萬平??，環(huán)?增?45.94%,，同?上漲129.47%,。其中晉安區(qū)與倉?區(qū)依舊為拉動(dòng)整體市場(chǎng)的成交量起到了關(guān)鍵性作?。

福州市商品房成交量走勢(shì)圖

從成交均價(jià)來看,，?季度商品房成交均價(jià)為22,191元/平??,，環(huán)?下降5.22%，同?下降1.07%,。其中,，?樓區(qū)成交均價(jià)反超臺(tái)江區(qū)占據(jù)榜?，以30,454元/平??的價(jià)格領(lǐng)跑福州商品房成交均價(jià),，倉?區(qū)躍升第?,，以24,518元/平??緊追?樓區(qū)之后。

福州市商品房成交均價(jià)走勢(shì)圖

三,、政策的影響及分析

從上述數(shù)據(jù)可以看出,，2021年1-2季度市場(chǎng)成交量同?有漲，國(guó)內(nèi)疫情雖有反復(fù)但影響持續(xù)減弱,，宏觀政策為我們指明了?向,，地?政府響應(yīng)政策紛紛出臺(tái)，為福州樓市健康平穩(wěn)發(fā)展奠定更加堅(jiān)實(shí)的基?,。

年初央?實(shí)施新規(guī),，貫徹“房住不炒”政策，銀?房貸投放略有“收緊”之勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)貸款的?例控制將影響房貸額度,，防?房?jī)r(jià)過快上漲,；部分熱?城市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍出現(xiàn)了不同程度的升溫跡象,。

政策變動(dòng)始終圍繞著以“房住不炒”為定位，?前福州市嚴(yán)格執(zhí)?住房限購限售政策,，加快建?和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?效機(jī)制,，加?房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控?度，落實(shí)城市主體責(zé)任,，著?構(gòu)建多主體供給,、多渠道保障和租購并舉住房制度，全?落實(shí)穩(wěn)地價(jià),、穩(wěn)房?jī)r(jià),、穩(wěn)預(yù)期?作?標(biāo)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,。

此次公積?貸款利率調(diào)整,，仍是為了貫徹落實(shí)“房住不炒”，重點(diǎn)?持職??次貸款購房的資?需求,，切實(shí)發(fā)揮好住房公積?的住房保障作?,。上調(diào)第?次使?住房公積?貸款利率，則是為保持繳存職?家庭使?住房公積?貸款購買?住住房差異化政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性,，將有限的住房公積?重點(diǎn)?持職??套?住房購房消費(fèi),，繼續(xù)抑制投資炒房?為。

隨著落戶“零?檻”時(shí)代的到來,，福州作為福建省?個(gè)放開的城市,，對(duì)于周邊省內(nèi)城市?群，有著?波新的吸附?,。尤其是像寧德這樣“買房難”,、“房?jī)r(jià)直逼省會(huì)”的周邊城市來說，這?波政策屬實(shí)誘?,。但這把“雙刃劍”,，對(duì)于福州放開落戶是否會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)漲跌，減弱百姓幸福感,，還有待考量,。

從以上政策盤點(diǎn)中可以看出，2021年1-8?福州市政府進(jìn)?各種各樣的政策調(diào)控,，從各??全?落實(shí)穩(wěn)地價(jià),、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期?作?標(biāo),，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康的發(fā)展,。

四、總結(jié)

落戶“零門檻”等利好政策已開始實(shí)施,，搶人才的同時(shí),，無形中對(duì)樓市將產(chǎn)生較大影響,。樓市調(diào)控關(guān)鍵之一，正是限購政策,，限購政策往往以戶籍作為界定,，外地購房者需提供社保個(gè)稅證明方能購房?！傲汩T檻”落戶使得戶籍門檻將不復(fù)存在,，限購政策形同虛設(shè)。從福州發(fā)布落戶新政以后,，新房及二手房市場(chǎng)明顯復(fù)蘇,。從房?jī)r(jià)來看，福州二手房?jī)r(jià)格在今年開始明顯上漲,，特別是在今年2,、3月達(dá)到一年來新高,，雖4,、5月價(jià)格有所回調(diào)，但下降幅度非常微弱,。預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間內(nèi),，福州二手房市場(chǎng)火熱態(tài)勢(shì)依然不減，價(jià)格仍將維持較高水平,?？偠灾暧^層面樓市堅(jiān)持中央定調(diào)房住不炒,，防止樓市房?jī)r(jià)過快上漲,；當(dāng)前市場(chǎng)主要以余房消耗為主，微觀樓市年終將至市場(chǎng)量?jī)r(jià)均小幅維穩(wěn),；當(dāng)前市場(chǎng)仍為買方市場(chǎng),，客戶價(jià)格敏感度高，購買趨于理性,。