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“房住不炒”定位下，福州市房地產(chǎn)政策影響分析

前?

2021年,，“新冠”肺炎疫情反復(fù),，受疫情影響,，全國房地產(chǎn)市場與往年相較略顯失色。但樓市與民生、住房息息相關(guān)，住宅仍是百姓生活中的“剛需品”,。近年來政府宏觀調(diào)控，強調(diào)“房住不炒”,，福州多項政策出臺響應(yīng),，也對房地產(chǎn)造成一定的震動。本文就2021年1-8月福州出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控政策做一個簡單的梳理,，了解其帶來的市場變化及探討在這些新政策下福州房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢,。

一、福州出臺房地產(chǎn)相關(guān)政策

(?）1?房地產(chǎn)貸款集中管理全?放開落戶限制

1.房地產(chǎn)貸款集中度管理制度

2021年1?1?起實施《關(guān)于建?銀?業(yè)?融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》,?！锻ㄖ纷钪饕獌?nèi)容是對所有銀?分五檔次,，設(shè)置總房地產(chǎn)貸款占?和個?住房貸款占?兩個上限,，對超過上限的機構(gòu)設(shè)置2年或4年調(diào)整過渡期，增強銀?業(yè)?融機構(gòu)抵御房地產(chǎn)市場波動的能?,，防范?融體系對房地產(chǎn)貸款過度集中帶來的潛在系統(tǒng)性?融?險,，提?銀?業(yè)?融機構(gòu)穩(wěn)健性。

從4?份開始,，全國就有60個城市提?了房貸利率,，杭州甚?不到1個?時間內(nèi)兩連漲，這是深化“房住不炒”要求的常規(guī)動作,。與這?事件同步發(fā)?的是,，這?天，合肥,、深圳,、南京、武漢等城市部分銀?暫停??房貸款業(yè)務(wù),，有的甚?表示已經(jīng)沒有額度,。2021年上半年的最后?周，樓市因為這些消息再度躁動,，多家銀???房貸從5?開始暗暗收緊甚?停貸的傳聞在各地的購房群?傳播,。

?前,，隨機調(diào)查了南京、合肥,、深圳,、武漢等近20座城市?、農(nóng),、中,、建四??以及部分商業(yè)銀?貸款部?。部分城市（如鄭州,、?安,、杭州）的個別商業(yè)銀?確實存在??房“停貸”的操作，但是更多的說法是“?前??房貸款窗?依然開放,，只是申請條件更加嚴格,，放款期限不做承諾?！?/span>

事實上,，從?前了解到的銀?針對??房貸款政策來看，由于上半年審批業(yè)務(wù)的積壓,，下半年貸款難度本就?上半年?,。據(jù)?財訊智庫統(tǒng)計，截?2020年末個?住房貸款/零售貸款占?超過紅線的銀?主要有兩類,。其中?類是中資?中型銀?,，以國有?為主，?前,，建?和郵儲銀?是處在32.5%的紅線之上,。在20%這?檔中，招商,、興業(yè),、浦發(fā)和中信也是超過了這?條紅線。不少銀?如中信銀?,、農(nóng)業(yè)銀?,、南京銀?、平安銀?等則表示額度緊張,，下款時間?法保證,。貸款額度吃緊的同時，??房貸款利率可能也會出現(xiàn)上調(diào),。很顯然,，曾經(jīng)讓銀?愛不釋?的住房貸款如今已經(jīng)變成“燙??芋”。

2.福州市全?放開落戶限制降低落戶條件，放開落戶限制,，實現(xiàn)落戶“零?檻”,。

?2021年1?1?起，福州市將全?放開落戶限制,，實現(xiàn)落戶,、投靠“零?檻”。措施明確,，全?放開落戶限制,，不設(shè)學歷、年齡,、就業(yè)創(chuàng)業(yè)限制,，外省、市?員均可申請在福州市落戶,，六縣（市）,、?樂區(qū)?員均可申請在?樓、臺江,、倉?等五城區(qū)落戶,。

“零?檻”落戶政策的出臺是推進“放管服”改?、營造良好營商環(huán)境的根本要求,，也是推動?才和勞動?資源有序流動的迫切需要,。《實施細則》指出,，根據(jù)群眾提供的申請材料,，可在居住、就業(yè),、近親屬處落戶,。有合法產(chǎn)權(quán)房屋的可落戶在該產(chǎn)權(quán)房屋地址,，?合法產(chǎn)權(quán)房屋的可選擇落戶在各類集體戶地址,，同時根據(jù)群眾?作、?活的便利需求,，可兜底選擇任?公安派出所設(shè)?的公共地址集體戶落戶,，實現(xiàn)落戶“零?檻”。

(?）3?以“房住不炒”為定位,，嚴格執(zhí)?住房限購限售政策

2021年3?26?,，福州市不動產(chǎn)登記和交易中?發(fā)布《福州市不動產(chǎn)登記和交易中?2021年?作計劃》，重申以“房住不炒”為定位,，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。

1.貫徹落實房地產(chǎn)市場管理政策：強化與房管、發(fā)改等部?的協(xié)同，嚴格落實上級穩(wěn)地價,、穩(wěn)房價,、穩(wěn)預(yù)期的?效管理機制，嚴格執(zhí)?住房限購限售政策,，密切跟蹤和分析市場動態(tài),，及時做好采集和分析房地產(chǎn)交易信息數(shù)據(jù)有關(guān)?作，為政府宏觀調(diào)控提供有效參考,。

2.加?商品房促開盤,、促銷售?度：?效開展預(yù)售許可審批，加快企業(yè)推盤?度,，建?和完善房屋?簽備案系統(tǒng),，規(guī)范房屋?簽備案業(yè)務(wù)，實現(xiàn)房屋?簽備案全覆蓋,，促進住房消費健康發(fā)展和房地產(chǎn)經(jīng)濟指標提升,。

3.常態(tài)化開展房地產(chǎn)市場監(jiān)督巡查：加強部?協(xié)同，強化對在售樓盤的監(jiān)管和預(yù)售資?監(jiān)管有關(guān)?作,，關(guān)注市場敏感問題,，留意防范?險，保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。

4.著?解決“有房?證”問題：積極推動安置房項?不動產(chǎn)登記,，指導(dǎo)推進榕政辦〔2020〕105號?中2020年結(jié)轉(zhuǎn)的5個以及2021年的10個安置房項?的規(guī)劃驗收、?地核驗,、竣?驗收?作,；配合市?地發(fā)展中?及各建設(shè)單位推進完成“難、硬,、重,、新”?作?動市級項?清單要求的安置戶發(fā)票開具?作，便捷?效地為安置戶辦理不動產(chǎn)權(quán)登記,；指導(dǎo),、?持國有房產(chǎn)權(quán)屬清理涉及的不動產(chǎn)登記?作；指導(dǎo),、?持軍隊移交資產(chǎn)涉及的不動產(chǎn)登記遺留問題,。

(三）5?閩侯縣出臺創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)?地管理“新規(guī)”“五個嚴”助?創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

2021年5?21?,，閩侯縣印發(fā)實施《閩侯縣創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)?地管理導(dǎo)則》為全縣創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供政策依據(jù)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)包含了信息技術(shù),、?物醫(yī)藥、?端裝備研發(fā),、新材料,、海洋?新產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)類型,。由于創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)是近?年?泛出現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)類型，是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化的產(chǎn)物,，在?地??國家還沒有?套完善的管理體系,，?前各地制定的政策各不相同。為此,，閩侯縣在參考了浙江杭州,、溫州等地出臺的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)?地政策，不斷完善政策構(gòu)架,，突破現(xiàn)有政策障礙,，出臺《導(dǎo)則》建?起創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)?地從項?準?、?地規(guī)劃,、?地供應(yīng),、分割轉(zhuǎn)讓、項?監(jiān)管到產(chǎn)權(quán)登記的閉環(huán)管理機制,，嚴把項?準?,、嚴控?地規(guī)劃、嚴抓?地出讓,、嚴守產(chǎn)權(quán)管理,、嚴管履約驗收，以推動全縣創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展,。

其中《導(dǎo)則》明確規(guī)定了嚴禁在創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)?地范圍內(nèi)建造成套公寓,、住宅（商品房）、專家樓,、賓館,、招待所、培訓(xùn)中?,、總部?樓和商業(yè)店?等??產(chǎn)性配套設(shè)施,。

(四）6?福州在全國率先推出畢業(yè)?“萬元?活補貼”。

2021年6?25?,，福州?學城?校畢業(yè)季嘉年華暨福州市?才政策發(fā)布會舉?,，現(xiàn)場發(fā)布了《?勵?校畢業(yè)?來榕留榕就業(yè)創(chuàng)業(yè)七條措施》，從短期免費住宿,、住房保障,、?活補貼等各??推出扶持政策。其中??亮點,，就是“萬元?活補貼”。按照規(guī)定,，畢業(yè)?在申請“萬元?活補貼”時,，需要落戶福州（含六區(qū)六縣市戶?及集體戶）,，并且在福州市企事業(yè)單位或個?創(chuàng)業(yè)、靈活就業(yè)以靈活就業(yè)?員身份參加福州市（含省級）城鎮(zhèn)職?養(yǎng)?保險連續(xù)繳費三個?及以上,；就業(yè)單位參保要求應(yīng)在同?單位參保連續(xù)繳費三個?及以上,。福州市已經(jīng)從今年1?1?起全?放開落戶限制，實?“零?檻”落戶,，“萬元?活補貼”這?舉措,，?疑是與“零?檻”落戶政策相呼應(yīng)。

(五）8?福州?次公積?貸款利率上調(diào)

2021年8?17?,，福州住房公積?管理委員會印發(fā)了《關(guān)于調(diào)整兩項住房公積?政策的通知》,，規(guī)定中明確規(guī)定了職?第?次申請住房公積?貸款的，住房公積?貸款利率按住房公積?貸款基準利率的1.1倍執(zhí)?,，調(diào)整后,，福州職?家庭?次使?住房公積?貸款利率保持為3.25%，職?家庭第?次使?住房公積?貸款利率將上調(diào)?3.58%,，上調(diào)利率的規(guī)定?2021年9?17?起實施,。此次公積?貸款利率調(diào)整，重點?持職??次貸款購房的資?需求,，切實發(fā)揮好住房公積?的住房保障作?,。據(jù)統(tǒng)計，發(fā)放的住房貸款中,，?次使?住房公積?貸款購房的?例常年保持在90%以上,，本次利率調(diào)整，影響范圍不?,。?且,，即使貸款利率上調(diào)到3.58%，與?前福州地區(qū)商業(yè)性購房貸款利率普遍?套5.30%,、?套5.50%相?,，公積?貸款利率優(yōu)惠幅度仍然較?，仍是購房職?的優(yōu)先選擇,。

二,、福州新政下的市場狀況分析

2021年?個季度，福州市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額964.02億元,，增?19.9%,，項?投資增?18.2%。從成交量來看,，?季度商品房成交?積達196.38萬平??,，環(huán)?增?45.94%，同?上漲129.47%,。其中晉安區(qū)與倉?區(qū)依舊為拉動整體市場的成交量起到了關(guān)鍵性作?,。

福州市商品房成交量走勢圖

從成交均價來看,，?季度商品房成交均價為22,191元/平??，環(huán)?下降5.22%,，同?下降1.07%,。其中，?樓區(qū)成交均價反超臺江區(qū)占據(jù)榜?,，以30,454元/平??的價格領(lǐng)跑福州商品房成交均價,，倉?區(qū)躍升第?，以24,518元/平??緊追?樓區(qū)之后,。

福州市商品房成交均價走勢圖

三,、政策的影響及分析

從上述數(shù)據(jù)可以看出，2021年1-2季度市場成交量同?有漲,，國內(nèi)疫情雖有反復(fù)但影響持續(xù)減弱,，宏觀政策為我們指明了?向，地?政府響應(yīng)政策紛紛出臺,，為福州樓市健康平穩(wěn)發(fā)展奠定更加堅實的基?,。

年初央?實施新規(guī)，貫徹“房住不炒”政策,，銀?房貸投放略有“收緊”之勢對房地產(chǎn)貸款的?例控制將影響房貸額度,，防?房價過快上漲；部分熱?城市房地產(chǎn)市場仍出現(xiàn)了不同程度的升溫跡象,。

政策變動始終圍繞著以“房住不炒”為定位,，?前福州市嚴格執(zhí)?住房限購限售政策，加快建?和完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?效機制,，加?房地產(chǎn)市場調(diào)控?度,，落實城市主體責任，著?構(gòu)建多主體供給,、多渠道保障和租購并舉住房制度,，全?落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價,、穩(wěn)預(yù)期?作?標,，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

此次公積?貸款利率調(diào)整,，仍是為了貫徹落實“房住不炒”,，重點?持職??次貸款購房的資?需求，切實發(fā)揮好住房公積?的住房保障作?,。上調(diào)第?次使?住房公積?貸款利率,，則是為保持繳存職?家庭使?住房公積?貸款購買?住住房差異化政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性，將有限的住房公積?重點?持職??套?住房購房消費,，繼續(xù)抑制投資炒房?為,。

隨著落戶“零?檻”時代的到來,，福州作為福建省?個放開的城市,，對于周邊省內(nèi)城市?群,，有著?波新的吸附?。尤其是像寧德這樣“買房難”,、“房價直逼省會”的周邊城市來說,，這?波政策屬實誘?。但這把“雙刃劍”,，對于福州放開落戶是否會推動房價漲跌,，減弱百姓幸福感，還有待考量,。

從以上政策盤點中可以看出,，2021年1-8?福州市政府進?各種各樣的政策調(diào)控，從各??全?落實穩(wěn)地價,、穩(wěn)房價,、穩(wěn)預(yù)期?作?標，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的發(fā)展,。

四,、總結(jié)

落戶“零門檻”等利好政策已開始實施，搶人才的同時,，無形中對樓市將產(chǎn)生較大影響,。樓市調(diào)控關(guān)鍵之一，正是限購政策,，限購政策往往以戶籍作為界定,，外地購房者需提供社保個稅證明方能購房?！傲汩T檻”落戶使得戶籍門檻將不復(fù)存在,，限購政策形同虛設(shè)。從福州發(fā)布落戶新政以后,，新房及二手房市場明顯復(fù)蘇,。從房價來看，福州二手房價格在今年開始明顯上漲,，特別是在今年2,、3月達到一年來新高，雖4,、5月價格有所回調(diào),，但下降幅度非常微弱。預(yù)計未來一段時間內(nèi),，福州二手房市場火熱態(tài)勢依然不減,，價格仍將維持較高水平,。總而言之,，宏觀層面樓市堅持中央定調(diào)房住不炒,，防止樓市房價過快上漲；當前市場主要以余房消耗為主,，微觀樓市年終將至市場量價均小幅維穩(wěn),；當前市場仍為買方市場，客戶價格敏感度高,，購買趨于理性,。