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一,、宏觀經(jīng)濟(jì)分析

（一）城市總體概況

2021年上半年以來，全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù),、韌性增強(qiáng),，經(jīng)濟(jì)效益不斷提高，生產(chǎn)需求較快增長(zhǎng),，就業(yè)物價(jià)總體穩(wěn)定，民生保障穩(wěn)步提升,，經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)穩(wěn)中加固,、穩(wěn)中有進(jìn)、穩(wěn)中向好的態(tài)勢(shì),。

根據(jù)最新數(shù)據(jù),，2021年上半年上海市地區(qū)生產(chǎn)總值20，102.53億元,，按可比價(jià)格計(jì)算,，比去年同期增長(zhǎng)12.7%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值32.96億元,，同比下降4.7%,；第二產(chǎn)業(yè)增加值4，989.22億元,，同比增長(zhǎng)17.3%,；第三產(chǎn)業(yè)增加值15，080.35億元,，同比增長(zhǎng)11.3%,，第三產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重為75.0%。

2021年上半年上海市固定資產(chǎn)投資比上年增長(zhǎng)10.9%,。三大投資領(lǐng)域中,，城市基礎(chǔ)設(shè)施投資比上年同期增長(zhǎng)11.2%；工業(yè)投資增長(zhǎng)10.5%,；房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)11.5%,。三大產(chǎn)業(yè)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資比上年同期增長(zhǎng)26.7%,；第二產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)10.6%,；第三產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)11.0%。本市上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資比去年同期增長(zhǎng)11.5%,。其中,，商品房施工面積13，879.31萬平方米,，增長(zhǎng)1.4%,；商品房新開工面積1，708.97萬平方米,，增長(zhǎng)0.1%,；商品房竣工面積1，354.45萬平方米,，增長(zhǎng)14.1%,；商品房銷售面積832.83萬平方米，增長(zhǎng)29.2%,。

（二）城市規(guī)劃及政策分析

2021年上半年,，上海市繼續(xù)堅(jiān)決嚴(yán)格落實(shí)關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控因城施策、“一城一策”要求,，牢牢堅(jiān)持房子是用來住的,、不是用來炒的定位，構(gòu)建完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,，調(diào)節(jié)住房需求,，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管,，促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

以下是2021年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)主要相關(guān)政策：

二,、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

（一）土地市場(chǎng)分析

2021年上半年,，受供地“兩集中”政策影響，2021年上半年全國(guó)土地市場(chǎng)供求規(guī)模均出現(xiàn)小幅下降,，同時(shí)優(yōu)質(zhì)地塊引發(fā)企業(yè)激搶,，成交樓面價(jià)和溢價(jià)率均走高，整體“量減價(jià)增”,，通過集中供地,、房地價(jià)聯(lián)動(dòng)、限價(jià)競(jìng)價(jià)等多重政策初步實(shí)現(xiàn)了“穩(wěn)地價(jià),、穩(wěn)房?jī)r(jià),、穩(wěn)預(yù)期”的效果。

圖1：2021年1月-6月上海各類型土地成交面積占比圖

數(shù)據(jù)來源：國(guó)土資源局

表1：2021年1月-2021年6月上海交易土地性質(zhì)比較

數(shù)據(jù)來源：國(guó)土資源局

2021年上半年,，上海共成交各類土地247宗,，成交面積達(dá)22，603,，746平方米,，同比上升19.58%，總成交金額1,，978.69億元,，同比上升49.11%，平均成交樓板價(jià)達(dá)8,，754元/平方米,，整體溢價(jià)率4.56%。從土地性質(zhì)來看,，工業(yè)用地成交面積占比依舊居于首位,，純住宅用地成交面積占比位列第二，但與去年同期比較,，純住宅用地成交面積占比上升7.69%,，商住用地占比上升1.55%，商辦用地占比下降4.34%,，綜合用地占比下降3.35%,，工業(yè)用地占比下降1.55%。

表2：2021年1月-2021年6月上海土地成交總面積TOP5

數(shù)據(jù)來源：國(guó)土資源局

2021年上半年,，上海市內(nèi)中環(huán)的土地成交面積和成交樓板價(jià)顯著上升，內(nèi)環(huán)內(nèi)核心區(qū)域土地供應(yīng)減少,，土地供應(yīng)逐漸外擴(kuò),。其中浦東新區(qū)成交量最大,，成交土地面積3，755,，714.70平方米,，占總成交土地面積的34.74%，其次為閔行區(qū),、松江區(qū)及奉賢區(qū)等外圍區(qū)域,，分別成交土地面積1，399,，340.80平方米,、1，280,，665.00平方米及1,，263，168.50平方米,，分別占總成交土地面積的12.95%,、11.85%、11.69%,。

表3：2021年1月-2021年6月上海市土地成交金額TOP5

數(shù)據(jù)來源：國(guó)土資源局

2021年1月5日,，上海城投與上海建工聯(lián)合體以176億元摘得上海黃浦區(qū)豫園社區(qū)地塊，起始樓面價(jià)89,，567元/平方米,，遠(yuǎn)超上海歷年來出讓地塊的樓面起價(jià)，問鼎上海市2021年上半年“地王”,。

縱觀2021年上半年,，上海市首次集中供地實(shí)現(xiàn)了“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià),、穩(wěn)預(yù)期”的效果,，較好地遏制了土拍市場(chǎng)的高溢價(jià)趨勢(shì)，但上海的土拍市場(chǎng)熱度不減,。

（二）住宅市場(chǎng)分析

1,、一手商品住宅市場(chǎng)

上半年，隨著上海新盤積分制,、新房限價(jià),、地價(jià)和房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)等多重政策落地，上海新房的成交均價(jià)同比下降3%,，而成交量隨著供應(yīng)量而持續(xù)走高,，同比增長(zhǎng)59%。品牌房企積極推盤,，新房供應(yīng)放量,，房源集中入市穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期,，結(jié)合精準(zhǔn)調(diào)控政策的影響，新房?jī)r(jià)格漲幅收窄,，市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn),。

圖2：2020年7月-2021年6月上海一手商品住宅供應(yīng)面積月度走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心，國(guó)策評(píng)估上海分公司

2021年上半年供應(yīng)量較2020年上半年同比增長(zhǎng)了35%,，環(huán)比減少了32%,。2021年上半年上海新房供應(yīng)351.5萬平方米，累計(jì)同比增加36.6%,。自今年3月開始,，上海新房推出集中投放方式，上半年一共有3批次共計(jì)125盤取證,，累計(jì)供應(yīng)房源超過3萬套,。

圖3：2020年7月-2021年6月上海一手商品住宅成交面積月度走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心，國(guó)策評(píng)估上海分公司

2021年上半年,，商品房成交面積達(dá)569.09萬平方米,，同比上漲了70%，成交總金額達(dá)3,，127億元,，同比上漲57%。一方面,，從供應(yīng)的角度來看,，比去年同期明顯增加，支撐成交維持在高位,。另一方面,，成交節(jié)奏發(fā)生變化。今年基于集中供應(yīng)的節(jié)奏變動(dòng),，6月份的總體成交量較于4月及5月呈現(xiàn)上漲趨勢(shì),，達(dá)到2021年上半年的峰值，成交面積為112.0427萬平方米,。

表4：2021年1月-2021年6月上海一手商品住宅區(qū)域成交面積TOP5

數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心,，國(guó)策評(píng)估上海分公司

奉賢新城、嘉定新城,、青浦新城均是市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)較高的區(qū)域,，不僅當(dāng)前配套已經(jīng)成熟，具備實(shí)際居住條件,，人才引進(jìn)舉措也很有吸引力,。在“房住不炒”的基礎(chǔ)政策下，著力發(fā)展五大新城的建設(shè),，因此上半年入市項(xiàng)目所處區(qū)域以五大新城所在區(qū)為主,。

圖4：2020年7月-2021年6月上海一手商品住宅成交均價(jià)月度走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心,，國(guó)策評(píng)估上海分公司

2021年上半年，上海一手商品住宅成交均價(jià)為54,，516元/平方米，同比下降了6.72%,。從月份來看,，1月份為上半年峰值，成交均價(jià)為59,，941元/平方米,，2月份至4月份，受項(xiàng)目集中在五大新城的影響,，成交均價(jià)逐漸走低,，4月份為上半年最低，成交均價(jià)為50,，727元/平方米,。5月份成交均價(jià)有較大幅度的提升，為57,，680元/平方米,，6月份下跌至53，104元/平方米,。

整體來看,，6月上海已平穩(wěn)度過新政過渡期，下半年預(yù)期仍有超過240個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)入市,。隨著供應(yīng)端的放量支撐,，現(xiàn)限價(jià)、搖號(hào)政策的延續(xù),，以及地房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制對(duì)未來新房?jī)r(jià)格預(yù)期的影響,，下半年上海新房市場(chǎng)成交規(guī)模和價(jià)格將保持穩(wěn)定趨勢(shì)。

2,、二手商品住宅市場(chǎng)

2021年上半年上海市二手商品住宅成交面積為1,，486.42萬平方米，成交套數(shù)18.04萬套,，成交總金額6,，063.48億元，成交均價(jià)40,，792元/平方米,。與2020年同期相比，成交面積同比增長(zhǎng)65%,，成交量同比增長(zhǎng)61%,，成交均價(jià)同比增長(zhǎng)4%,，均有大幅度提升，2021年上半年成交量?jī)r(jià)均創(chuàng)5年來新高,。

圖5：2017-2021年1-6月上海二手商品住宅成交面積,、均價(jià)情況圖

數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心，國(guó)策評(píng)估上海分公司

在剛剛過去的6月份中,，上海全市共成交二手商品住宅2.8萬套,，環(huán)比增長(zhǎng)10%，同比增長(zhǎng)1%,；成交金額941億元,，環(huán)比增長(zhǎng)12%，同比增長(zhǎng)3%,；套均總價(jià)和成交均價(jià)分別為337萬元/套和41,，269元/平方米，環(huán)比分別增長(zhǎng)2%和5%,，同比分別增長(zhǎng)2%和3%,。

圖6：2020年7月-2021年6月上海二手商品住宅成交面積月度走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心，國(guó)策評(píng)估上海分公司

整體來看,，今年年初,，隨著“學(xué)區(qū)房”的火熱，上海二手房迎來一波持續(xù)上漲潮,。今年上半年上海二手房成交均價(jià)同比增幅從2020年下半年進(jìn)入上漲趨勢(shì),，于今年春節(jié)前后達(dá)到最高峰，此后二手房成交均價(jià)同比增幅由漲轉(zhuǎn)跌,。

從月份來看,，1月份延續(xù)了去年年底二手房市場(chǎng)的火熱，成交面積為370.62萬平方米,，成為上半年峰值,。1月下半旬，上海接連頒布限購(gòu)新政,，在各種限購(gòu)政策影響下,，2月份成交面積僅158.09萬平方米，環(huán)比下跌51%,。3月份,，成交量反彈，原因更多是因?yàn)槭苁袌?chǎng)傳聞?dòng)绊懙脑履┘芯W(wǎng)簽影響,，成交量為322.84萬平方米,。為緩解二手房市場(chǎng)壓力，上海繼續(xù)出臺(tái)限購(gòu)限貸政策，4月份-6月份,，單月成交面積均在200萬平方米左右,，二手商品住宅市場(chǎng)迎來較明顯的降溫。

圖7：2020年7月-2021年6月上海二手商品住宅成交均價(jià)月度走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心,，國(guó)策評(píng)估上海分公司

2021年上半年上海二手商品住宅成交均價(jià)為40,，792元/㎡，同比上漲4%,，成交均價(jià)為近五年內(nèi)新高,。1月份為上半年峰值，成交均價(jià)為43,，550元/平方米。2月份開始,，均價(jià)維持在4萬元左右,。受3月底開始的多項(xiàng)限購(gòu)限貸政策影響，4月份成交均價(jià)為上半年最低,，為39,，701元/平方米。5月份后,，市場(chǎng)較小幅度的回溫,，成交均價(jià)41，270元/平方米,，回歸4萬開頭,。

縱觀整個(gè)二手房住宅市場(chǎng)，密集出臺(tái)的精準(zhǔn)化調(diào)控政策,，促進(jìn)樓市平穩(wěn)有序發(fā)展,。通過規(guī)范二手房買賣流程，降低市場(chǎng)恐慌情緒,，對(duì)樓市合理降溫,。

三、總結(jié)及后市展望

2021年上半年,，上海2035規(guī)劃為上海提供了城市發(fā)展的源動(dòng)力,，城市更新節(jié)奏加快煥發(fā)老城區(qū)活力，提高城市品質(zhì),。土地市場(chǎng)上,，上海首輪集中供地政策嚴(yán)格控制了土地溢價(jià)，控制土地市場(chǎng)熱度,。一手商品住宅項(xiàng)目集中公示制度使市場(chǎng)供應(yīng)穩(wěn)定,，整體市場(chǎng)成交均價(jià)同比下降。二手房方面，從年初開始,，精準(zhǔn)化調(diào)控政策密集出臺(tái),，二手房市場(chǎng)降溫降價(jià)比較明顯，促進(jìn)了樓市平穩(wěn)有序發(fā)展,。

展望2021年下半年,，宏觀上仍會(huì)采用適度靈活的貨幣政策，保持一定量的貨幣增速以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,。土地方面,，雙集中新政結(jié)合新增的“一次報(bào)價(jià)規(guī)則”，較好地遏制了土拍市場(chǎng)的高溢價(jià)趨勢(shì),，但也使得招拍掛市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈,，合理預(yù)測(cè)，下半年各大房企聯(lián)合拿地將會(huì)趨頻,。

從住宅新房市場(chǎng)上看,，隨著城市更新、租賃住宅入市,、學(xué)區(qū)概念降低,，炒房概念將逐步淡化。新房?jī)r(jià)格將延續(xù)之前逐年小幅度上漲的態(tài)勢(shì),。而對(duì)于二手房市場(chǎng),，下半年將迎來更加嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，預(yù)計(jì)2021下半年二手住宅市場(chǎng)熱度將有所抑制,，市場(chǎng)價(jià)格將呈現(xiàn)溫和波動(dòng)狀態(tài),。