一,、宏觀經(jīng)濟分析
（一）城市總體概況
2021年上半年以來，全市經(jīng)濟持續(xù)恢復、韌性增強，經(jīng)濟效益不斷提高，生產(chǎn)需求較快增長，就業(yè)物價總體穩(wěn)定，民生保障穩(wěn)步提升,，經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)穩(wěn)中加固、穩(wěn)中有進、穩(wěn)中向好的態(tài)勢,。
根據(jù)最新數(shù)據(jù),，2021年上半年上海市地區(qū)生產(chǎn)總值20，102.53億元,，按可比價格計算,，比去年同期增長12.7%。其中,，第一產(chǎn)業(yè)增加值32.96億元,，同比下降4.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值4,，989.22億元,，同比增長17.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值15,，080.35億元,，同比增長11.3%，第三產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重為75.0%,。
2021年上半年上海市固定資產(chǎn)投資比上年增長10.9%,。三大投資領域中，城市基礎設施投資比上年同期增長11.2%,；工業(yè)投資增長10.5%,；房地產(chǎn)開發(fā)投資增長11.5%。三大產(chǎn)業(yè)投資中,，第一產(chǎn)業(yè)投資比上年同期增長26.7%；第二產(chǎn)業(yè)投資增長10.6%,；第三產(chǎn)業(yè)投資增長11.0%,。本市上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資比去年同期增長11.5%。其中,，商品房施工面積13,，879.31萬平方米，增長1.4%,；商品房新開工面積1,，708.97萬平方米，增長0.1%,；商品房竣工面積1,，354.45萬平方米，增長14.1%,；商品房銷售面積832.83萬平方米,，增長29.2%。
（二）城市規(guī)劃及政策分析
2021年上半年,，上海市繼續(xù)堅決嚴格落實關于房地產(chǎn)市場調(diào)控因城施策,、“一城一策”要求,，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,，構建完善房地產(chǎn)長效機制,，調(diào)節(jié)住房需求，強化市場監(jiān)管,，促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。
以下是2021年上半年房地產(chǎn)市場主要相關政策：
二、城市房地產(chǎn)市場分析
（一）土地市場分析
2021年上半年,，受供地“兩集中”政策影響,，2021年上半年全國土地市場供求規(guī)模均出現(xiàn)小幅下降，同時優(yōu)質(zhì)地塊引發(fā)企業(yè)激搶,，成交樓面價和溢價率均走高,，整體“量減價增”，通過集中供地,、房地價聯(lián)動,、限價競價等多重政策初步實現(xiàn)了“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價,、穩(wěn)預期”的效果,。
圖1：2021年1月-6月上海各類型土地成交面積占比圖
數(shù)據(jù)來源：國土資源局
表1：2021年1月-2021年6月上海交易土地性質(zhì)比較
數(shù)據(jù)來源：國土資源局
2021年上半年，上海共成交各類土地247宗,，成交面積達22,，603，746平方米,，同比上升19.58%,，總成交金額1，978.69億元,，同比上升49.11%,，平均成交樓板價達8，754元/平方米,，整體溢價率4.56%,。從土地性質(zhì)來看，工業(yè)用地成交面積占比依舊居于首位,，純住宅用地成交面積占比位列第二,，但與去年同期比較，純住宅用地成交面積占比上升7.69%,，商住用地占比上升1.55%,，商辦用地占比下降4.34%，綜合用地占比下降3.35%，工業(yè)用地占比下降1.55%,。
表2：2021年1月-2021年6月上海土地成交總面積TOP5
數(shù)據(jù)來源：國土資源局
2021年上半年,，上海市內(nèi)中環(huán)的土地成交面積和成交樓板價顯著上升，內(nèi)環(huán)內(nèi)核心區(qū)域土地供應減少,，土地供應逐漸外擴,。其中浦東新區(qū)成交量最大，成交土地面積3,，755,，714.70平方米，占總成交土地面積的34.74%,，其次為閔行區(qū),、松江區(qū)及奉賢區(qū)等外圍區(qū)域，分別成交土地面積1,，399,，340.80平方米、1,，280,，665.00平方米及1，263,，168.50平方米,，分別占總成交土地面積的12.95%、11.85%,、11.69%,。
表3：2021年1月-2021年6月上海市土地成交金額TOP5
數(shù)據(jù)來源：國土資源局
2021年1月5日，上海城投與上海建工聯(lián)合體以176億元摘得上海黃浦區(qū)豫園社區(qū)地塊,，起始樓面價89,，567元/平方米，遠超上海歷年來出讓地塊的樓面起價,，問鼎上海市2021年上半年“地王”。
縱觀2021年上半年,，上海市首次集中供地實現(xiàn)了“穩(wěn)地價,、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的效果,，較好地遏制了土拍市場的高溢價趨勢,，但上海的土拍市場熱度不減。
（二）住宅市場分析
1,、一手商品住宅市場
上半年,，隨著上海新盤積分制、新房限價、地價和房價聯(lián)動等多重政策落地,，上海新房的成交均價同比下降3%,，而成交量隨著供應量而持續(xù)走高，同比增長59%,。品牌房企積極推盤,，新房供應放量，房源集中入市穩(wěn)定購房者預期,，結合精準調(diào)控政策的影響,，新房價格漲幅收窄，市場發(fā)展平穩(wěn),。
圖2：2020年7月-2021年6月上海一手商品住宅供應面積月度走勢
數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心,，國策評估上海分公司
2021年上半年供應量較2020年上半年同比增長了35%，環(huán)比減少了32%,。2021年上半年上海新房供應351.5萬平方米,，累計同比增加36.6%。自今年3月開始,，上海新房推出集中投放方式,，上半年一共有3批次共計125盤取證，累計供應房源超過3萬套,。
圖3：2020年7月-2021年6月上海一手商品住宅成交面積月度走勢
數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心,，國策評估上海分公司
2021年上半年，商品房成交面積達569.09萬平方米,，同比上漲了70%,，成交總金額達3，127億元,，同比上漲57%,。一方面，從供應的角度來看,，比去年同期明顯增加,，支撐成交維持在高位。另一方面,，成交節(jié)奏發(fā)生變化,。今年基于集中供應的節(jié)奏變動，6月份的總體成交量較于4月及5月呈現(xiàn)上漲趨勢,，達到2021年上半年的峰值,，成交面積為112.0427萬平方米。
表4：2021年1月-2021年6月上海一手商品住宅區(qū)域成交面積TOP5
數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心,，國策評估上海分公司
奉賢新城,、嘉定新城,、青浦新城均是市場關注點較高的區(qū)域，不僅當前配套已經(jīng)成熟,，具備實際居住條件,，人才引進舉措也很有吸引力。在“房住不炒”的基礎政策下,，著力發(fā)展五大新城的建設,，因此上半年入市項目所處區(qū)域以五大新城所在區(qū)為主。
圖4：2020年7月-2021年6月上海一手商品住宅成交均價月度走勢
數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心,，國策評估上海分公司
2021年上半年,，上海一手商品住宅成交均價為54，516元/平方米,，同比下降了6.72%,。從月份來看，1月份為上半年峰值,，成交均價為59,，941元/平方米，2月份至4月份,，受項目集中在五大新城的影響,，成交均價逐漸走低，4月份為上半年最低,，成交均價為50,，727元/平方米。5月份成交均價有較大幅度的提升,，為57,，680元/平方米，6月份下跌至53,，104元/平方米,。
整體來看，6月上海已平穩(wěn)度過新政過渡期,，下半年預期仍有超過240個項目陸續(xù)入市,。隨著供應端的放量支撐，現(xiàn)限價,、搖號政策的延續(xù),，以及地房價聯(lián)動機制對未來新房價格預期的影響，下半年上海新房市場成交規(guī)模和價格將保持穩(wěn)定趨勢,。
2、二手商品住宅市場
2021年上半年上海市二手商品住宅成交面積為1,，486.42萬平方米,，成交套數(shù)18.04萬套,，成交總金額6，063.48億元,，成交均價40,，792元/平方米。與2020年同期相比,，成交面積同比增長65%,，成交量同比增長61%，成交均價同比增長4%,，均有大幅度提升,，2021年上半年成交量價均創(chuàng)5年來新高。
圖5：2017-2021年1-6月上海二手商品住宅成交面積,、均價情況圖
數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心,，國策評估上海分公司
在剛剛過去的6月份中，上海全市共成交二手商品住宅2.8萬套,，環(huán)比增長10%,，同比增長1%；成交金額941億元,，環(huán)比增長12%,，同比增長3%；套均總價和成交均價分別為337萬元/套和41,，269元/平方米,，環(huán)比分別增長2%和5%，同比分別增長2%和3%,。
圖6：2020年7月-2021年6月上海二手商品住宅成交面積月度走勢
數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心,，國策評估上海分公司
整體來看，今年年初,，隨著“學區(qū)房”的火熱,，上海二手房迎來一波持續(xù)上漲潮。今年上半年上海二手房成交均價同比增幅從2020年下半年進入上漲趨勢,，于今年春節(jié)前后達到最高峰,，此后二手房成交均價同比增幅由漲轉(zhuǎn)跌。
從月份來看,，1月份延續(xù)了去年年底二手房市場的火熱,，成交面積為370.62萬平方米，成為上半年峰值,。1月下半旬,，上海接連頒布限購新政，在各種限購政策影響下,，2月份成交面積僅158.09萬平方米,，環(huán)比下跌51%,。3月份，成交量反彈,，原因更多是因為受市場傳聞影響的月末集中網(wǎng)簽影響,，成交量為322.84萬平方米。為緩解二手房市場壓力,，上海繼續(xù)出臺限購限貸政策,，4月份-6月份，單月成交面積均在200萬平方米左右,，二手商品住宅市場迎來較明顯的降溫,。
圖7：2020年7月-2021年6月上海二手商品住宅成交均價月度走勢
數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心，國策評估上海分公司
2021年上半年上海二手商品住宅成交均價為40,，792元/㎡,，同比上漲4%，成交均價為近五年內(nèi)新高,。1月份為上半年峰值,，成交均價為43，550元/平方米,。2月份開始,，均價維持在4萬元左右。受3月底開始的多項限購限貸政策影響,，4月份成交均價為上半年最低,，為39，701元/平方米,。5月份后,，市場較小幅度的回溫，成交均價41,，270元/平方米,，回歸4萬開頭。
縱觀整個二手房住宅市場,，密集出臺的精準化調(diào)控政策,，促進樓市平穩(wěn)有序發(fā)展。通過規(guī)范二手房買賣流程,，降低市場恐慌情緒,，對樓市合理降溫。
三,、總結及后市展望
2021年上半年,，上海2035規(guī)劃為上海提供了城市發(fā)展的源動力，城市更新節(jié)奏加快煥發(fā)老城區(qū)活力,，提高城市品質(zhì),。土地市場上,，上海首輪集中供地政策嚴格控制了土地溢價，控制土地市場熱度,。一手商品住宅項目集中公示制度使市場供應穩(wěn)定，整體市場成交均價同比下降,。二手房方面,，從年初開始，精準化調(diào)控政策密集出臺,，二手房市場降溫降價比較明顯,，促進了樓市平穩(wěn)有序發(fā)展。
展望2021年下半年,，宏觀上仍會采用適度靈活的貨幣政策,，保持一定量的貨幣增速以促進經(jīng)濟發(fā)展。土地方面,，雙集中新政結合新增的“一次報價規(guī)則”,，較好地遏制了土拍市場的高溢價趨勢，但也使得招拍掛市場競爭愈發(fā)激烈,，合理預測,，下半年各大房企聯(lián)合拿地將會趨頻。
從住宅新房市場上看,，隨著城市更新,、租賃住宅入市、學區(qū)概念降低,，炒房概念將逐步淡化,。新房價格將延續(xù)之前逐年小幅度上漲的態(tài)勢。而對于二手房市場,，下半年將迎來更加嚴厲的樓市調(diào)控,，預計2021下半年二手住宅市場熱度將有所抑制，市場價格將呈現(xiàn)溫和波動狀態(tài),。
國家建設部一級房地產(chǎn)評估機構 資產(chǎn)(含證券期貨)評估機構
全國范圍執(zhí)業(yè)土地估價機構 全國A級資信土地估價機構
土地規(guī)劃甲級資質(zhì)工程咨詢機構 土地登記代理機構
Copyright 2022 © 深圳市國策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司 版權所有 粵ICP備10040144號
