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一、土地市場(chǎng)整體概況

根據(jù)重慶市公共資源交易網(wǎng)統(tǒng)計(jì),，2021年上半年重慶市主城區(qū)共出讓土地122宗,，較2020年上半年上升6.09%；成交總面積共計(jì)810.61萬(wàn)平方米,，較2020年上半年下降4.40%（見(jiàn)下圖）,，近三年土地成交量、面積相差不大,。

從土地用途進(jìn)行統(tǒng)計(jì),，2021年上半年純住宅用地成交41宗，較2020年上半年下降18%,；商服用地成交19宗,，較2020年上半年上漲72.72%；商住混合用地成交15宗,，較2020年上半年下降21.05%,；工業(yè)用地成交37宗，較2020年上半年上漲27.59%,。其商服用地成交量上漲明顯,，純住宅用地及商住混合用地有一定下降（見(jiàn)下圖）。

從土地的供應(yīng)區(qū)域來(lái)看,，北區(qū)（渝北區(qū),、兩江新區(qū)）仍然穩(wěn)居第一，共成交47宗土地,，渝中區(qū)無(wú)成交,，大渡口區(qū)、江北區(qū),、南岸區(qū)成交量較少（見(jiàn)下圖）,。

二,、商住用地市場(chǎng)分析

根據(jù)重慶市公共資源交易網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2021年上半年重慶市主城區(qū)共出讓商住土地56宗,，其中純住宅用地41宗,，商住混合用地15宗。

從土地的供應(yīng)區(qū)域來(lái)看,，北區(qū)（渝北區(qū),、兩江新區(qū)）仍然穩(wěn)居第一，共成交24宗土地,，高新區(qū)位居第二,，成交了7宗；從各區(qū)商住,，用地樓面地價(jià)均價(jià)來(lái)看,，九龍坡區(qū)平均樓面地價(jià)最高，其次是渝北區(qū),、高新區(qū),，渝中區(qū)仍然無(wú)商住用地成交，巴南區(qū)上半年成交商住用地多為界石等較偏遠(yuǎn)地方,，從而拉低了整體均價(jià),，導(dǎo)致平均樓面地價(jià)位居倒數(shù)第一（見(jiàn)下表）。

2021年上半年商住類土地規(guī)模10萬(wàn)方以上占比較2020年上半年有所下降,，占比33.93%,，持續(xù)控容，1.0-1.5容積率地塊占比較大,，占比58.93%,，未來(lái)將以低密度改善型住房為主（見(jiàn)下圖）。

從單宗樓面成交單價(jià)分析,，2021年上半年共有28宗商住用地樓面單價(jià)突破萬(wàn)元大關(guān),，占總成交土地的50%，樓面單價(jià)超過(guò)14,，000元的共6宗,，其中兩江新區(qū)兩路組團(tuán)C標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)C04-3、C07-3,、C09-1,、C09-5地塊樓面單價(jià)創(chuàng)歷史新高，高達(dá)15,，711元/平方米,，較2020年成交單價(jià)及溢價(jià)率增長(zhǎng)明顯（見(jiàn)下表）。

從近六年各年度商住用地樓面單價(jià)地王來(lái)看，每年地王樓面單價(jià)都有所增長(zhǎng),，特別是近4年增長(zhǎng)幅度較大,，可以看出房企對(duì)地王承受力增強(qiáng)（見(jiàn)下表）。

三,、商服用地市場(chǎng)分析

根據(jù)重慶市公共資源交易網(wǎng)統(tǒng)計(jì),，2021年上半年重慶市主城區(qū)共出讓商服用地19宗，其中商業(yè)用地3宗,，商務(wù)用地3宗，商業(yè)商務(wù)混合用地13宗（見(jiàn)下圖）,。

從整體樓面均價(jià)來(lái)看,，2021年上半年主城區(qū)樓面均價(jià)為4，540元/平方米,，較2020年上半年同比增長(zhǎng)14.88%,，是因2021年上半年共4宗商業(yè)用地樓面單價(jià)突破10，000元/平方米導(dǎo)致平均樓面地價(jià)上升,，剔除后樓面均價(jià)為2,，599元/平方米（見(jiàn)下圖）。

從土地的供應(yīng)區(qū)域來(lái)看,，北區(qū)（渝北區(qū),、兩江新區(qū)）成交量第一，渝中區(qū),、江北區(qū),、南岸區(qū)、大渡口區(qū)無(wú)成交,，其余區(qū)域成交量相差不大,，2021年上半年商服用地樓面單價(jià)創(chuàng)歷史新高，為13,，777元/平方米,，除沙坪壩區(qū)、兩江新區(qū)因個(gè)別地塊拉高均價(jià)外,，其他區(qū)域均價(jià)相差不大,，重慶市主城區(qū)商服用地樓面均價(jià)在2，000-4,，000元/平方米居多（見(jiàn)下表）,。

四、工業(yè)用地市場(chǎng)分析

根據(jù)重慶市公共資源交易網(wǎng)統(tǒng)計(jì),，2021年上半年重慶市主城區(qū)共出讓工業(yè)用地37宗,，同比增長(zhǎng)27.59%，環(huán)比下降43.94%（見(jiàn)下圖）,。

從土地的供應(yīng)區(qū)域來(lái)看,，北區(qū)（渝北區(qū),、兩江新區(qū)）成交量第一，巴南區(qū)位居第二,，大渡口區(qū)無(wú)成交,。（見(jiàn)下表）。

從工業(yè)用地物業(yè)類型看,，其中工業(yè)用地成交量為26宗,，工業(yè)用地（標(biāo)準(zhǔn)廠房）成交量為7宗，物流倉(cāng)儲(chǔ)用地成交量為4宗,，整體以工業(yè)用地為主,，工業(yè)用地（標(biāo)準(zhǔn)廠房）及物流倉(cāng)儲(chǔ)用地為輔的趨勢(shì)（見(jiàn)下圖）。

從區(qū)域地面均價(jià)來(lái)看,，江北區(qū)位居第一,，除巴南區(qū)、兩江新區(qū)成交均價(jià)在40萬(wàn)/畝以下外,，其余區(qū)域平均畝價(jià)在40-55萬(wàn)/畝,，重慶市主城區(qū)工業(yè)用地成交價(jià)相對(duì)平穩(wěn)（見(jiàn)下表）。

小結(jié)：2021年實(shí)現(xiàn)土地“兩集中”,，商住用地樓面價(jià),、溢價(jià)率創(chuàng)新高，1.0-1.5容積率地塊占比較大,，占比58.93%,，未來(lái)將以低密度改善型住房為主；商業(yè)用地樓面創(chuàng)歷史新高,，但為平臺(tái)公司拿地,，若剔除后樓面均價(jià)趨于平穩(wěn)發(fā)展；工業(yè)用地相對(duì)平穩(wěn)發(fā)展,。