亚洲欧美日本A∨在线观看_999久久久精品国产消防器材_丰满熟女人妻出轨视频_日本一区三区在线观看_日本欧久久美一区二区三区不卡视频_大地影院高清MV在线观看_无码人妻精品一区二区三区9厂_美女性猛交XXXXXBBBBB_日韩精品卡通无码_国产在线观看你懂,亚洲男人片片在线观看,杨思敏一丝丝不挂大尺度写真 ,日本久久久久亚洲中字幕

一,、城市規(guī)劃及政策分析

深圳市進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房購房資格審查

1月23日，深圳住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市商品住房購房資格審查和管理的通知》,，對(duì)于違反規(guī)定的購房人或者相關(guān)負(fù)責(zé)人,，停止相關(guān)人員使用深圳“購房意向登記系統(tǒng)”以及合同網(wǎng)簽系統(tǒng)三年，同時(shí)停止相關(guān)人員在深圳購買,、承租保障性住房和人才住房資格三年,。

深圳發(fā)布二手房成交參考價(jià)格，銀行按揭貸款按照參考價(jià)執(zhí)行

2月8日,，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》（下稱《通知》）,，自發(fā)布之日起施行。

《通知》表示,，為促進(jìn)二手住房市場信息透明,，理性交易，經(jīng)市政府同意,，深圳市建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制,。《通知》指出,，在深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心在調(diào)查分析基礎(chǔ)上,，形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格，定期在深圳市住房和建設(shè)局官方網(wǎng)站,、微信公眾號(hào)和深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)等網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布,。

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》正式實(shí)施

2021年3月1日，全國首個(gè)城市更新地方立法《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》（以下簡稱“《更新條例》”或“《條例》”）正式實(shí)施,。深圳城市更新的“先行示范”,，一方面可以增加深圳的建設(shè)用地供應(yīng)，帶動(dòng)固定資產(chǎn)投資,，增加地價(jià)及稅費(fèi)收入,，幫助深圳實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí),、帶動(dòng)消費(fèi)升級(jí)。另一方面,，城市更新可以供應(yīng)新型產(chǎn)業(yè)空間，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí),、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換,。《更新條例》的出臺(tái)不僅優(yōu)化了城市更新體制機(jī)制,，完善了更新改造的實(shí)施方式和程序,，更創(chuàng)設(shè)了“個(gè)別征收+行政訴訟”制度，維護(hù)和增進(jìn)了社會(huì)公共利益,，保障了城市更新雙方當(dāng)事人及利害關(guān)系人的合法權(quán)益,，推動(dòng)了城市更新工作從高速發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變。

人才落戶政策的收緊

5月25日,，深圳市發(fā)改委發(fā)布了戶籍新規(guī)征求意見稿,，從多方面提高了落戶要求。學(xué)歷門檻提升了,，落戶年齡要求年輕化,，投靠入戶增加社保要求。影響最大的是全日制大專學(xué)歷將無法直接落戶,。隨著深圳落戶政策逐漸收緊,，下一步人口增速將得以控制，需求得到一定減少,，恐慌性搶房現(xiàn)象將消失,。

《深圳市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》

6月9日，深圳市發(fā)改委發(fā)布了《深圳市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》（以下簡稱《規(guī)劃綱要》）,?！兑?guī)劃綱要》提出，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,，堅(jiān)持“房子是用來住的,，不是用來炒的”定位，加強(qiáng)商品住房建設(shè)和交易管理,，建立二手房合理價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制,，建立商品住房用地儲(chǔ)備庫，加大商品住房供應(yīng),。

總結(jié)

面對(duì)樓市迅猛漲勢(shì),，深圳市堅(jiān)持“房住不炒”，“穩(wěn)”字當(dāng)頭,，樓市持續(xù)去杠桿,，調(diào)控政策給市場降溫的效果明顯,。2021年2月8日，深圳建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制,，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款,，二手房市場進(jìn)入冰點(diǎn)。在二手房成交指導(dǎo)價(jià),、房貸利率上浮,、嚴(yán)查經(jīng)營貸等多重調(diào)控因素影響下，深圳樓市觀望氛圍加重,，市場買房熱情下降,，買賣成交呈低迷態(tài)勢(shì)，深圳樓市全面進(jìn)入“冷靜期”,。

二,、城市更新單元計(jì)劃

2021年上半年深圳市城市更新單元計(jì)劃公示共計(jì)27個(gè)城市更新單元項(xiàng)目，擬拆除重建面積共2978,，166平方米,。從行政區(qū)上看，龍崗區(qū)城市更新項(xiàng)目數(shù)量,、面積均最多,，占比36.01%，其次是坪山區(qū),，面積占比為31.73%,。

表1：深圳市2021年上半年各區(qū)新增城市更新單元計(jì)劃公示情況

總結(jié)數(shù)據(jù)來源：深圳市城市更新和土地整備局 城市更新計(jì)劃公示

2021年6月深圳市公布了《深圳市國土空間總體規(guī)劃（2020-2035年）》（草案），確定了未來15年深圳市的發(fā)展格局,。規(guī)劃中提到要加強(qiáng)城市更新,、土地整備和棚戶區(qū)改造等多種再開發(fā)手段的綜合運(yùn)用，穩(wěn)妥推進(jìn)歷史遺留違法建筑,、已批未建地和臨時(shí)用地處置,，鼓勵(lì)開展城中村和舊工業(yè)區(qū)有機(jī)更新。上半年城市更新及土地整備相關(guān)項(xiàng)目的申報(bào)及劃入工作也與“十四五”計(jì)劃及規(guī)模相銜接,，有序地推進(jìn)城市更新的進(jìn)程,。

三、房地產(chǎn)市場分析

（一）土地市場分析

2021年上半年,，深圳供應(yīng)土地28幅,，共88.01萬平方米，環(huán)比下跌64.53%,；共計(jì)20宗土地成功出讓,，占地面積合計(jì)77.4萬平方米，環(huán)比下跌71.78%；成交金額185.89萬元,，環(huán)比下跌76.39%,；可售樓面均價(jià)為7，269.49元/㎡,，環(huán)比下跌14.11%,。

圖1：2021年上半年深圳市商住地塊成交情況

數(shù)據(jù)來源：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng) 國策研究

從土地用途來看，2021年上半年居住用地成交5幅,，共34.05萬平方米,，環(huán)比下跌47.36%，占比44%,；工業(yè)用地成交12幅，共36.37萬平方米,，占比46.99%,；商業(yè)+二類居住用地成交2幅,，共6.53萬平方米,，占比8.44%,；商業(yè)用地成交1幅,，共0.45萬平方米,，占比0.58%,。

總結(jié)

2021年上半年,，深圳土拍市場供應(yīng)大幅減少,，尤其是居住用地,，這將導(dǎo)致未來商品房供應(yīng)量顯著減少,，加劇新房市場供需矛盾。同時(shí)若延續(xù)去年土地供應(yīng)對(duì)人才房的傾斜,，開發(fā)商的競爭或?qū)⒏鼮榧ち?，有可能出現(xiàn)更多聯(lián)合體競買的情況。

（二）住宅市場分析

1.一手住宅市場分析

①供應(yīng)分析

2021年上半年深圳新增一手住宅預(yù)售面積642.50萬平方米,，同比上漲753.94%,，環(huán)比上漲52.24%；預(yù)售套數(shù)達(dá)到64,，345套,，環(huán)比上漲48.10%。根據(jù)國策易評(píng)數(shù)據(jù)平臺(tái)監(jiān)測(cè),，2021年上半年深圳新房市場的供應(yīng)明顯上升,。在“加大新房供應(yīng)，維持房價(jià)穩(wěn)定預(yù)期”的指導(dǎo)下,，2021年上半年整體供應(yīng)水平比2020年要高,。由于二手房市場受到2.8新政的影響，成交量較為低迷,，為了保持一個(gè)較為平穩(wěn)的市場態(tài)勢(shì),，新房市場及時(shí)的供應(yīng)顯得非常必要,。

圖2：2020年06月-2021年06月一手住宅預(yù)售面積（左）、套數(shù)（右）走勢(shì)圖

數(shù)據(jù)來源：國策研究 國策易評(píng)數(shù)據(jù)庫

②銷售價(jià)格分析

2021年上半年的銷售價(jià)格指數(shù)出現(xiàn)明顯回升,，走勢(shì)小幅波動(dòng)趨于平穩(wěn),，可見深圳樓市回歸理性，房價(jià)將逐漸趨于穩(wěn)定,。

圖3：2020年06月-2021年06月一手住宅銷售價(jià)格環(huán)比指數(shù)走勢(shì)圖

數(shù)據(jù)來源：國策研究 國策易評(píng)數(shù)據(jù)庫

③成交量分析

2021年上半年深圳一手住宅成交26,，013套，同比上漲55.52%,，環(huán)比下降9.23%,；共計(jì)成交面積254.61萬平方米，同比上漲53.94%,，環(huán)比下降10.03%,。隨著二手房成交指導(dǎo)價(jià)、房貸利率上浮,、嚴(yán)查經(jīng)營貸等多種調(diào)控政策影響下,，深圳樓市觀望氛圍加重，市場買房熱情下降,，3月之后一手住宅成交量有所下降,，4-6月呈小幅回升的態(tài)勢(shì)。

圖4：2020年06月-2021年06月一手住宅成交面積（左）,、套數(shù)（右）走勢(shì)圖

數(shù)據(jù)來源：國策研究 國策易評(píng)數(shù)據(jù)庫

從區(qū)域上看,，寶安區(qū)成交量壓倒性排行第一。2021年上半年寶安成交6,，874套,，龍崗、坪山次之,，分別成交4,，774套、3,，715套,。排名前三位的寶安區(qū)、龍崗區(qū)和坪山區(qū),，環(huán)比升幅分別為75.76%,、-41.62%和32.44%。從成交量上升幅度來看,，環(huán)比升幅排名前三位的行政區(qū)分別為南山區(qū),、深汕合作區(qū)和大鵬新區(qū)，環(huán)比升幅分別為330.41%、324.17%和288.55%,。

圖5：2021年上半年各行政區(qū)域一手住宅成交面積（左）,、套數(shù)（右）圖

數(shù)據(jù)來源：國策研究 國策易評(píng)數(shù)據(jù)庫

總結(jié)

整體來看，2021年上半年深圳新房市場表現(xiàn)為先下降后小幅回升的態(tài)勢(shì),?！?.8新政”實(shí)施后，深圳樓市觀望氛圍加重,，但隨著部分二手房需求群體分流至新房領(lǐng)域,，加上上半年一手住宅的供應(yīng)量增加，深圳一手住宅市場表現(xiàn)穩(wěn)定并有回升的態(tài)勢(shì),，并且隨著新政持續(xù)發(fā)力,，以及未來供應(yīng)的持續(xù)放量，預(yù)計(jì)下半年深圳一手住宅將是市場的熱點(diǎn),。

2.二手住宅市場分析

①銷售價(jià)格分析

2021年上半年深圳二手房住宅銷售價(jià)格環(huán)比指數(shù)呈現(xiàn)大幅度下滑的趨勢(shì),。受2.8新政的影響，二手房市場降溫的效果立竿見影,，二手房市場行情急轉(zhuǎn)向下。

圖6：2020年06月-2021年06月二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比指數(shù)走勢(shì)圖

數(shù)據(jù)來源：國策研究 國策易評(píng)數(shù)據(jù)庫

②成交量分析

2021年上半年,，深圳全市二手房成交28,，886套，環(huán)比下降43.66%,，同比下降34.35%,；成交總面積252.22萬平方米，環(huán)比下降43.37%,，同比下降32.54%,。由于2.8新政的實(shí)施，買賣雙方觀望遲疑,，成交一度降至冰點(diǎn),。新政在對(duì)二手住房市場“擠泡沫”的過程中，對(duì)二手住宅成交的影響最為直接,，二手住宅成交量在低位這一態(tài)勢(shì),，或仍將會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

圖7：2020年06月-2021年06月二手住宅成交面積（左）,、套數(shù)（右）走勢(shì)圖

數(shù)據(jù)來源：國策研究 國策易評(píng)數(shù)據(jù)庫

從各行政區(qū)來看,，龍崗成交第一，但同環(huán)比均有不同程度的下降,。2021年上半年,，龍崗區(qū)成交8，384套居首位，其次是羅湖區(qū)成交5,，056套,。從成交量環(huán)比變化來看，各區(qū)均大幅度下降,，其中鹽田區(qū)下降幅度最大為64.69%,，其次為龍崗、南山,，分別下降44.21%,、44.20%。

圖8：2021年上半年深圳市各行政區(qū)域二手住宅成交面積（左）,、套數(shù)（右）圖

數(shù)據(jù)來源：國策研究 國策易評(píng)數(shù)據(jù)庫

總結(jié)

從近期市場的成交量來看,，深圳二手房市場幾乎已經(jīng)降到冰點(diǎn)。隨著新政的影響持續(xù)深入,，以及深圳市“十四五”規(guī)劃中提出加強(qiáng)商品住房建設(shè)和交易管理,、建立二手房合理價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制、建立商品住房用地儲(chǔ)備庫,、加大商品住房供應(yīng),，短期內(nèi)而言，調(diào)控政策并不會(huì)有任何松動(dòng)的跡象,，二手房市場仍將保持觀望情緒,。另一方面，隨著新房市場供應(yīng)的持續(xù)放量,，還將繼續(xù)分流部分二手房市場需求,，但由于深圳房地產(chǎn)市場特殊的供需結(jié)構(gòu)，市場旺盛的需求并不會(huì)因?yàn)樾抡挠绊懚?。因此,，未來深圳二手房市場，仍將保持在觀望中低位徘徊的運(yùn)行態(tài)勢(shì),。

（三）商業(yè)市場分析

1.一手商業(yè)市場分析

①供應(yīng)分析

根據(jù)國策易評(píng)數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)顯示,，2021年上半年深圳預(yù)售商業(yè)面積1，334.63萬平方米,，同比增加48.14%,，環(huán)比增加10.25%；預(yù)售套數(shù)為173,，386,，環(huán)比增加512.39%。

圖9：2020年06月-2021年06月一手商業(yè)預(yù)售面積（左）,、套數(shù)（右）走勢(shì)圖

數(shù)據(jù)來源：國策研究 國策易評(píng)數(shù)據(jù)庫

②成交量分析

根據(jù)國策易評(píng)數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)顯示,，2021年上半年深圳合計(jì)成交商業(yè)面積49.27萬平方米,，同比增加89.74%，環(huán)比減少16.25%,；成交商業(yè)套數(shù)32,，688套，同比增加108.64%,，環(huán)比增加1.93%,。從各區(qū)域來看，寶安,、龍崗,、龍華仍是一手商業(yè)的主力成交區(qū)域，寶安區(qū)成交186,，224平方米/2,，665套，龍崗區(qū)成交75,，973平方米/1,，526套，龍華區(qū)成交42,，263平方米/8,，086套。

圖10：2020年06月-2021年06月一手商業(yè)成交面積（左）,、套數(shù)（右）走勢(shì)圖

數(shù)據(jù)來源：國策研究 國策易評(píng)數(shù)據(jù)庫

（四）寫字樓市場分析

1.一手寫字樓市場分析

①供應(yīng)分析

2021年上半年深圳辦公樓預(yù)售面積440.09萬平方米,，同比增加1，021.63%,，環(huán)比增加543.87%。辦公樓預(yù)售套數(shù)34,，935套,，同比增加1，235.23%,，環(huán)比增加450.68%,。從各行政區(qū)來看，新增供應(yīng)集中于南山區(qū),，帶動(dòng)其吸納量維持高水平,，但在供應(yīng)放量的背景下，其空置率仍提升0.63個(gè)百分點(diǎn)至34.42%,，租金則下降1.1%至192.53元/㎡·月,。

圖11：2020年06月-2021年06月一手寫字樓預(yù)售面積（左）、套數(shù)（右）走勢(shì)圖

數(shù)據(jù)來源：國策研究 國策易評(píng)數(shù)據(jù)庫

②成交量分析

根據(jù)國策易評(píng)數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)顯示,，2021年上半年深圳市一手寫字樓成交面積24.51萬平方米,，同比增加30.51%,，環(huán)比減少1.42%；成交套數(shù)2,，052套,，同比增加30.45%，環(huán)比減少32.25%,。

從各區(qū)域來看,，羅湖不論是成交數(shù)量還是空置率都完勝福田和南山，羅湖作為深圳金融的發(fā)源地,，目前科技類,、傳統(tǒng)金融行業(yè)是寫字樓市場最為重要的需求來源，蔡屋圍商務(wù)區(qū)是羅湖金融中心最集中的地方,，深圳金融機(jī)構(gòu)數(shù)量最多,，分布最為密集的。再加上蔡屋圍商務(wù)區(qū)的寫字樓不論是出售價(jià)格還是租金相比于福田,、南山,、寶安來說都是性價(jià)比最高的。

圖12：2020年06月-2021年06月一手寫字樓成交面積（左）,、套數(shù)（右）走勢(shì)圖

數(shù)據(jù)來源：國策研究 國策易評(píng)數(shù)據(jù)庫

（五）四,、總結(jié)與后市展望

1、深圳加碼調(diào)控,，樓市全面降溫

從去年出臺(tái)新政提高購房門檻到今年出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià),，再到規(guī)范新房定價(jià)、期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房定價(jià),、精裝修房定價(jià),，深圳對(duì)于樓市調(diào)控不斷加碼，調(diào)控范圍也從全面化轉(zhuǎn)向精細(xì)化,，調(diào)控成效顯著,，2021年上半年，深圳樓市全面進(jìn)入“冷靜期”,。

2,、從長遠(yuǎn)來看，新政的實(shí)施有利于樓市趨于穩(wěn)定健康發(fā)展

“2.8新政”從某種意義上而言,，并不像傳統(tǒng)的調(diào)控政策那般,，直接對(duì)需求進(jìn)行壓制，此次新政的發(fā)力點(diǎn)關(guān)鍵在于金融資金端的審慎處理,，即銀行發(fā)放房貸的額度將直接與參考價(jià)掛鉤,。這本質(zhì)上而言，是主管部門在房地產(chǎn)領(lǐng)域“去杠桿”的一個(gè)過程,，將此前高杠桿購房的需求進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)管控,，把原本資金實(shí)力不達(dá)標(biāo)的需求暫時(shí)剔除出購房隊(duì)伍,，從長遠(yuǎn)分析，是利于樓市穩(wěn)定健康發(fā)展的,。

3,、貫徹房住不炒理念，促進(jìn)房價(jià)合理回歸

《深圳市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》提出在房地產(chǎn)方面,，堅(jiān)持“房住不炒”,，多措并舉促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。深圳二手住宅成交參考價(jià)格機(jī)制的出臺(tái),，有利于引導(dǎo)市場理性交易,，打擊投機(jī)投資行為，貫徹房住不炒理念,，促進(jìn)房價(jià)合理回歸,，營造一個(gè)平和理性的市場環(huán)境。

4,、2021年仍是新房市場年

隨著“2.8新政”的出臺(tái),，二手房市場遭遇寒冬，市場買家普遍轉(zhuǎn)入觀望狀態(tài),，在市場走向不明朗,、成交量大幅萎縮的環(huán)境下，購買新房無疑是買房人的最佳選擇,，新房限價(jià),、突出的性價(jià)比是吸引眾多置業(yè)者參與到買新房熱潮中的主要因素。2021年下半年新房市場仍將保持較高的供應(yīng)量,，2021年的深圳樓市仍是新房市場年,。