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一,、城市規(guī)劃及政策分析

深圳市進一步加強商品住房購房資格審查

1月23日,，深圳住建局發(fā)布《關于進一步加強我市商品住房購房資格審查和管理的通知》,，對于違反規(guī)定的購房人或者相關負責人,，停止相關人員使用深圳“購房意向登記系統(tǒng)”以及合同網(wǎng)簽系統(tǒng)三年,，同時停止相關人員在深圳購買,、承租保障性住房和人才住房資格三年,。

深圳發(fā)布二手房成交參考價格，銀行按揭貸款按照參考價執(zhí)行

2月8日,，深圳市住房和建設局發(fā)布《深圳市住房和建設局關于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》（下稱《通知》）,，自發(fā)布之日起施行。

《通知》表示,，為促進二手住房市場信息透明，理性交易,，經(jīng)市政府同意,，深圳市建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制。《通知》指出,，在深圳市房地產(chǎn)和城市建設發(fā)展研究中心在調(diào)查分析基礎上,，形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價格，定期在深圳市住房和建設局官方網(wǎng)站,、微信公眾號和深圳市房地產(chǎn)信息平臺等網(wǎng)絡平臺發(fā)布,。

《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》正式實施

2021年3月1日，全國首個城市更新地方立法《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》（以下簡稱“《更新條例》”或“《條例》”）正式實施,。深圳城市更新的“先行示范”,，一方面可以增加深圳的建設用地供應，帶動固定資產(chǎn)投資,，增加地價及稅費收入,，幫助深圳實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級、帶動消費升級,。另一方面,，城市更新可以供應新型產(chǎn)業(yè)空間，推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級,、實現(xiàn)經(jīng)濟新舊動能轉(zhuǎn)換,。《更新條例》的出臺不僅優(yōu)化了城市更新體制機制,，完善了更新改造的實施方式和程序,，更創(chuàng)設了“個別征收+行政訴訟”制度，維護和增進了社會公共利益,，保障了城市更新雙方當事人及利害關系人的合法權益,，推動了城市更新工作從高速發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變。

人才落戶政策的收緊

5月25日,，深圳市發(fā)改委發(fā)布了戶籍新規(guī)征求意見稿,，從多方面提高了落戶要求。學歷門檻提升了,，落戶年齡要求年輕化,，投靠入戶增加社保要求。影響最大的是全日制大專學歷將無法直接落戶,。隨著深圳落戶政策逐漸收緊,，下一步人口增速將得以控制，需求得到一定減少,，恐慌性搶房現(xiàn)象將消失,。

《深圳市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標綱要》

6月9日，深圳市發(fā)改委發(fā)布了《深圳市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》（以下簡稱《規(guī)劃綱要》）,?！兑?guī)劃綱要》提出，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，堅持“房子是用來住的,，不是用來炒的”定位,，加強商品住房建設和交易管理，建立二手房合理價格引導機制,，建立商品住房用地儲備庫,，加大商品住房供應。

總結(jié)

面對樓市迅猛漲勢,，深圳市堅持“房住不炒”,，“穩(wěn)”字當頭，樓市持續(xù)去杠桿,，調(diào)控政策給市場降溫的效果明顯,。2021年2月8日，深圳建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制,，引導商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款,，二手房市場進入冰點。在二手房成交指導價,、房貸利率上浮,、嚴查經(jīng)營貸等多重調(diào)控因素影響下，深圳樓市觀望氛圍加重,，市場買房熱情下降,，買賣成交呈低迷態(tài)勢，深圳樓市全面進入“冷靜期”,。

二,、城市更新單元計劃

2021年上半年深圳市城市更新單元計劃公示共計27個城市更新單元項目，擬拆除重建面積共2978,，166平方米,。從行政區(qū)上看，龍崗區(qū)城市更新項目數(shù)量,、面積均最多,，占比36.01%，其次是坪山區(qū),，面積占比為31.73%,。

表1：深圳市2021年上半年各區(qū)新增城市更新單元計劃公示情況

總結(jié)數(shù)據(jù)來源：深圳市城市更新和土地整備局 城市更新計劃公示

2021年6月深圳市公布了《深圳市國土空間總體規(guī)劃（2020-2035年）》（草案），確定了未來15年深圳市的發(fā)展格局,。規(guī)劃中提到要加強城市更新,、土地整備和棚戶區(qū)改造等多種再開發(fā)手段的綜合運用，穩(wěn)妥推進歷史遺留違法建筑,、已批未建地和臨時用地處置,，鼓勵開展城中村和舊工業(yè)區(qū)有機更新,。上半年城市更新及土地整備相關項目的申報及劃入工作也與“十四五”計劃及規(guī)模相銜接，有序地推進城市更新的進程,。

三、房地產(chǎn)市場分析

（一）土地市場分析

2021年上半年,，深圳供應土地28幅,，共88.01萬平方米，環(huán)比下跌64.53%,；共計20宗土地成功出讓,，占地面積合計77.4萬平方米，環(huán)比下跌71.78%,；成交金額185.89萬元,，環(huán)比下跌76.39%；可售樓面均價為7,，269.49元/㎡,，環(huán)比下跌14.11%。

圖1：2021年上半年深圳市商住地塊成交情況

數(shù)據(jù)來源：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng) 國策研究

從土地用途來看,，2021年上半年居住用地成交5幅,，共34.05萬平方米，環(huán)比下跌47.36%,，占比44%,；工業(yè)用地成交12幅，共36.37萬平方米,，占比46.99%,；商業(yè)+二類居住用地成交2幅，共6.53萬平方米,，占比8.44%,；商業(yè)用地成交1幅，共0.45萬平方米,，占比0.58%,。

總結(jié)

2021年上半年，深圳土拍市場供應大幅減少,，尤其是居住用地,，這將導致未來商品房供應量顯著減少，加劇新房市場供需矛盾,。同時若延續(xù)去年土地供應對人才房的傾斜,，開發(fā)商的競爭或?qū)⒏鼮榧ち遥锌赡艹霈F(xiàn)更多聯(lián)合體競買的情況,。

（二）住宅市場分析

1.一手住宅市場分析

①供應分析

2021年上半年深圳新增一手住宅預售面積642.50萬平方米,，同比上漲753.94%,，環(huán)比上漲52.24%；預售套數(shù)達到64,，345套,，環(huán)比上漲48.10%。根據(jù)國策易評數(shù)據(jù)平臺監(jiān)測,，2021年上半年深圳新房市場的供應明顯上升,。在“加大新房供應，維持房價穩(wěn)定預期”的指導下,，2021年上半年整體供應水平比2020年要高,。由于二手房市場受到2.8新政的影響，成交量較為低迷,，為了保持一個較為平穩(wěn)的市場態(tài)勢,，新房市場及時的供應顯得非常必要。

圖2：2020年06月-2021年06月一手住宅預售面積（左）,、套數(shù)（右）走勢圖

數(shù)據(jù)來源：國策研究 國策易評數(shù)據(jù)庫

②銷售價格分析

2021年上半年的銷售價格指數(shù)出現(xiàn)明顯回升,，走勢小幅波動趨于平穩(wěn)，可見深圳樓市回歸理性,，房價將逐漸趨于穩(wěn)定,。

圖3：2020年06月-2021年06月一手住宅銷售價格環(huán)比指數(shù)走勢圖

數(shù)據(jù)來源：國策研究 國策易評數(shù)據(jù)庫

③成交量分析

2021年上半年深圳一手住宅成交26，013套,，同比上漲55.52%,，環(huán)比下降9.23%；共計成交面積254.61萬平方米,，同比上漲53.94%,，環(huán)比下降10.03%。隨著二手房成交指導價,、房貸利率上浮,、嚴查經(jīng)營貸等多種調(diào)控政策影響下，深圳樓市觀望氛圍加重,，市場買房熱情下降,，3月之后一手住宅成交量有所下降，4-6月呈小幅回升的態(tài)勢,。

圖4：2020年06月-2021年06月一手住宅成交面積（左）,、套數(shù)（右）走勢圖

數(shù)據(jù)來源：國策研究 國策易評數(shù)據(jù)庫

從區(qū)域上看，寶安區(qū)成交量壓倒性排行第一,。2021年上半年寶安成交6,，874套，龍崗,、坪山次之,，分別成交4,，774套、3,，715套,。排名前三位的寶安區(qū)、龍崗區(qū)和坪山區(qū),，環(huán)比升幅分別為75.76%,、-41.62%和32.44%。從成交量上升幅度來看,，環(huán)比升幅排名前三位的行政區(qū)分別為南山區(qū)、深汕合作區(qū)和大鵬新區(qū),，環(huán)比升幅分別為330.41%,、324.17%和288.55%。

圖5：2021年上半年各行政區(qū)域一手住宅成交面積（左）,、套數(shù)（右）圖

數(shù)據(jù)來源：國策研究 國策易評數(shù)據(jù)庫

總結(jié)

整體來看,，2021年上半年深圳新房市場表現(xiàn)為先下降后小幅回升的態(tài)勢?！?.8新政”實施后,，深圳樓市觀望氛圍加重，但隨著部分二手房需求群體分流至新房領域,，加上上半年一手住宅的供應量增加,，深圳一手住宅市場表現(xiàn)穩(wěn)定并有回升的態(tài)勢，并且隨著新政持續(xù)發(fā)力,，以及未來供應的持續(xù)放量,，預計下半年深圳一手住宅將是市場的熱點。

2.二手住宅市場分析

①銷售價格分析

2021年上半年深圳二手房住宅銷售價格環(huán)比指數(shù)呈現(xiàn)大幅度下滑的趨勢,。受2.8新政的影響,，二手房市場降溫的效果立竿見影，二手房市場行情急轉(zhuǎn)向下,。

圖6：2020年06月-2021年06月二手住宅銷售價格環(huán)比指數(shù)走勢圖

數(shù)據(jù)來源：國策研究 國策易評數(shù)據(jù)庫

②成交量分析

2021年上半年,，深圳全市二手房成交28，886套,，環(huán)比下降43.66%,，同比下降34.35%；成交總面積252.22萬平方米,，環(huán)比下降43.37%,，同比下降32.54%。由于2.8新政的實施,，買賣雙方觀望遲疑,，成交一度降至冰點,。新政在對二手住房市場“擠泡沫”的過程中，對二手住宅成交的影響最為直接,，二手住宅成交量在低位這一態(tài)勢,，或仍將會持續(xù)一段時間。

圖7：2020年06月-2021年06月二手住宅成交面積（左）,、套數(shù)（右）走勢圖

數(shù)據(jù)來源：國策研究 國策易評數(shù)據(jù)庫

從各行政區(qū)來看,，龍崗成交第一，但同環(huán)比均有不同程度的下降,。2021年上半年,，龍崗區(qū)成交8，384套居首位,，其次是羅湖區(qū)成交5,，056套。從成交量環(huán)比變化來看,，各區(qū)均大幅度下降,，其中鹽田區(qū)下降幅度最大為64.69%，其次為龍崗,、南山,，分別下降44.21%、44.20%,。

圖8：2021年上半年深圳市各行政區(qū)域二手住宅成交面積（左）,、套數(shù)（右）圖

數(shù)據(jù)來源：國策研究 國策易評數(shù)據(jù)庫

總結(jié)

從近期市場的成交量來看，深圳二手房市場幾乎已經(jīng)降到冰點,。隨著新政的影響持續(xù)深入,，以及深圳市“十四五”規(guī)劃中提出加強商品住房建設和交易管理、建立二手房合理價格引導機制,、建立商品住房用地儲備庫,、加大商品住房供應，短期內(nèi)而言,，調(diào)控政策并不會有任何松動的跡象,，二手房市場仍將保持觀望情緒。另一方面,，隨著新房市場供應的持續(xù)放量,，還將繼續(xù)分流部分二手房市場需求，但由于深圳房地產(chǎn)市場特殊的供需結(jié)構,，市場旺盛的需求并不會因為新政的影響而消失,。因此，未來深圳二手房市場,，仍將保持在觀望中低位徘徊的運行態(tài)勢,。

（三）商業(yè)市場分析

1.一手商業(yè)市場分析

①供應分析

根據(jù)國策易評數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)顯示,，2021年上半年深圳預售商業(yè)面積1，334.63萬平方米,，同比增加48.14%,，環(huán)比增加10.25%；預售套數(shù)為173,，386,，環(huán)比增加512.39%。

圖9：2020年06月-2021年06月一手商業(yè)預售面積（左）,、套數(shù)（右）走勢圖

數(shù)據(jù)來源：國策研究 國策易評數(shù)據(jù)庫

②成交量分析

根據(jù)國策易評數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)顯示,，2021年上半年深圳合計成交商業(yè)面積49.27萬平方米，同比增加89.74%,，環(huán)比減少16.25%,；成交商業(yè)套數(shù)32，688套,，同比增加108.64%，環(huán)比增加1.93%,。從各區(qū)域來看,，寶安、龍崗,、龍華仍是一手商業(yè)的主力成交區(qū)域,，寶安區(qū)成交186，224平方米/2,，665套,，龍崗區(qū)成交75，973平方米/1,，526套,，龍華區(qū)成交42，263平方米/8,，086套,。

圖10：2020年06月-2021年06月一手商業(yè)成交面積（左）、套數(shù)（右）走勢圖

數(shù)據(jù)來源：國策研究 國策易評數(shù)據(jù)庫

（四）寫字樓市場分析

1.一手寫字樓市場分析

①供應分析

2021年上半年深圳辦公樓預售面積440.09萬平方米,，同比增加1,，021.63%，環(huán)比增加543.87%,。辦公樓預售套數(shù)34,，935套，同比增加1,，235.23%,，環(huán)比增加450.68%,。從各行政區(qū)來看，新增供應集中于南山區(qū),，帶動其吸納量維持高水平,，但在供應放量的背景下，其空置率仍提升0.63個百分點至34.42%,，租金則下降1.1%至192.53元/㎡·月,。

圖11：2020年06月-2021年06月一手寫字樓預售面積（左）、套數(shù)（右）走勢圖

數(shù)據(jù)來源：國策研究 國策易評數(shù)據(jù)庫

②成交量分析

根據(jù)國策易評數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)顯示,，2021年上半年深圳市一手寫字樓成交面積24.51萬平方米,，同比增加30.51%，環(huán)比減少1.42%,；成交套數(shù)2,，052套，同比增加30.45%,，環(huán)比減少32.25%,。

從各區(qū)域來看，羅湖不論是成交數(shù)量還是空置率都完勝福田和南山,，羅湖作為深圳金融的發(fā)源地,，目前科技類、傳統(tǒng)金融行業(yè)是寫字樓市場最為重要的需求來源,，蔡屋圍商務區(qū)是羅湖金融中心最集中的地方,，深圳金融機構數(shù)量最多，分布最為密集的,。再加上蔡屋圍商務區(qū)的寫字樓不論是出售價格還是租金相比于福田,、南山、寶安來說都是性價比最高的,。

圖12：2020年06月-2021年06月一手寫字樓成交面積（左）,、套數(shù)（右）走勢圖

數(shù)據(jù)來源：國策研究 國策易評數(shù)據(jù)庫

（五）四、總結(jié)與后市展望

1,、深圳加碼調(diào)控,，樓市全面降溫

從去年出臺新政提高購房門檻到今年出臺二手房指導價，再到規(guī)范新房定價,、期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房定價,、精裝修房定價，深圳對于樓市調(diào)控不斷加碼,，調(diào)控范圍也從全面化轉(zhuǎn)向精細化,，調(diào)控成效顯著，2021年上半年，深圳樓市全面進入“冷靜期”,。

2,、從長遠來看，新政的實施有利于樓市趨于穩(wěn)定健康發(fā)展

“2.8新政”從某種意義上而言,，并不像傳統(tǒng)的調(diào)控政策那般,，直接對需求進行壓制，此次新政的發(fā)力點關鍵在于金融資金端的審慎處理,，即銀行發(fā)放房貸的額度將直接與參考價掛鉤,。這本質(zhì)上而言，是主管部門在房地產(chǎn)領域“去杠桿”的一個過程,，將此前高杠桿購房的需求進行了風險管控,，把原本資金實力不達標的需求暫時剔除出購房隊伍，從長遠分析,，是利于樓市穩(wěn)定健康發(fā)展的,。

3、貫徹房住不炒理念,，促進房價合理回歸

《深圳市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標綱要》提出在房地產(chǎn)方面,，堅持“房住不炒”，多措并舉促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。深圳二手住宅成交參考價格機制的出臺,，有利于引導市場理性交易，打擊投機投資行為,，貫徹房住不炒理念，促進房價合理回歸,，營造一個平和理性的市場環(huán)境,。

4、2021年仍是新房市場年

隨著“2.8新政”的出臺,，二手房市場遭遇寒冬,，市場買家普遍轉(zhuǎn)入觀望狀態(tài)，在市場走向不明朗,、成交量大幅萎縮的環(huán)境下,，購買新房無疑是買房人的最佳選擇，新房限價,、突出的性價比是吸引眾多置業(yè)者參與到買新房熱潮中的主要因素,。2021年下半年新房市場仍將保持較高的供應量，2021年的深圳樓市仍是新房市場年,。