摘要：從1993年誕生首批房地產(chǎn)估價師以來，距今已有27年，這當中房地產(chǎn)估價行業(yè)快速發(fā)展,，估價隊伍迅速壯大,。發(fā)展壯大至近年，估價行業(yè)所遇到的發(fā)展阻力越來越大,。城市更新在過去10多年,，由于業(yè)主補償要求的水漲船高、業(yè)主表決訴求多難以達成一致,、更新改造過程中基礎(chǔ)信息不對稱等,，政府、業(yè)主和開發(fā)商三者之間也常陷入博弈困局,，需要公平獨立的第三方介入解除困局,。城市更新很多環(huán)節(jié)沒有明確要求哪些資質(zhì)才能進入提供服務，更多的要求是提供真實有用的服務,，開放的準入環(huán)境給估價機構(gòu)提供了契機,。值得思考的是估價機構(gòu)能在城市更新中提供怎樣的服務。
關(guān)鍵詞：估價,；城市更新,；
一、估價機構(gòu)深耕城市更新的迫切性
2019年11月18日,，銀保監(jiān)會發(fā)布《中國銀保監(jiān)會辦公廳關(guān)于部分銀行小微企業(yè)金融支持政策不落實典型案例的通報》,，對違規(guī)向小微企業(yè)借款客戶搭售人身險產(chǎn)品、違規(guī)將押品評估費轉(zhuǎn)嫁給小微企業(yè)借款客戶承擔等典型案例進行了通報,。自此各銀行紛紛快速實行銀行支付評估費,，由于銀行不希望過多增加經(jīng)營成本，不可能愿意支付高額評估費,，故隨著評估費由銀行支付,，評估費平均收費直線大幅度下降，很多銀行付費的收費標準不及原客戶支付時候的三分之一。銀行評估業(yè)務是很多估價機構(gòu)賴以生存的收入來源,，銀行評估收費的大幅度下降,，必定會且已經(jīng)使一批估價機構(gòu)倒閉。估價機構(gòu)在過冬的寒夜里遇到的暴風雪并不止銀行估價業(yè)務收入縮水,，司法估價大量采用自動估價,、稅務部門存量房估價采用自動估價、其他行業(yè)侵入等等也讓估價機構(gòu)倍感冰冷,。估價機構(gòu)所在的生態(tài)系統(tǒng)已不再封閉,，資質(zhì)不再是護身符，曾經(jīng)簡單重復量大錢多的業(yè)務已不可能再有,，在已開放的生態(tài)系統(tǒng)中我們應理清自身特點,，秉承我們最基本的原則“獨立、客觀,、公正”,，在開放的環(huán)境中忘記資質(zhì)的“束縛”，尋找可承接的“活”,。
城市更新有兩種主導模式,，分別是政府主導模式與市場主導模式。政府主導模式,，很難突破公益性的限制,，因此很多政府主導模式的城市更新項目，在完成片區(qū)規(guī)劃并給定相應的極限開發(fā)量之后,，就開始直接引入開發(fā)商進行拆遷談判,，即市場主導模式。進入市場主導,，開發(fā)商在耗時很長的談判過程中,，由于有很多不可預見成本，會產(chǎn)生向政府夸大業(yè)主要求的操作,，虛增釘子戶,，造成政府與開發(fā)商的信息不對稱，在開發(fā)商與政府的博弈中,，開發(fā)商制造當前政府提供的條件無法獲利的假象,，倒逼政府提高容積率、增加住宅建設(shè)比例,、降低出讓金等,。多爭取下來的開發(fā)利益，未必按開發(fā)商匯報那樣,，如數(shù)到業(yè)主手上，可能是大部分留在開發(fā)商手上沖抵不可預見成本，政府的公共利益與財政利益未必能夠增加,。這已算是較理想狀態(tài),，起碼項目能落地。更現(xiàn)實的是,，業(yè)主自己也會算賬,，看見開發(fā)商利益增加后，也會要求獲取更多利益,，導致表決難以通過,，項目僵持。引入第三方機構(gòu)公平量化各方利益,，使各方利益得以平衡是解決城市更新困局的有效措施之一,。而公平量化指標這恰恰是估價機構(gòu)的老本行，但城市更新是公認造金能力強的行業(yè),，除了估價機構(gòu),，肯定會有很多其他機構(gòu)看準這機會進入城市更新工作中，估價機構(gòu)需加快整理出自身優(yōu)勢,，在城市更新工作中多占位置,。
二、估價在城市更新中的基本要求
1,、讀懂政策,，熟悉城市更新流程
讀懂政策，熟悉城市更新流程,，這是承接城市更新業(yè)務的最基本要求,。每個城市的政策不一，政策有層級性,，可以從省級相關(guān)政策開始往下收集到所在城市的城市更新政策,，再收集各鎮(zhèn)區(qū)街道的政策，理清層級關(guān)系,。地方政策通常采用主干政策加若干分政策與專項政策的形式發(fā)布,。例如中山市2020年發(fā)布的城市更新政策，主干政策為《中山市城市更新管理辦法（征求意見稿）》,，其規(guī)定了中山市內(nèi)有舊廠房改造,、舊村莊改造與舊城鎮(zhèn)改造三種類型，為了細化三種改造類型,，中山市出臺了兩個分政策為《中山市舊廠房升級改造實施細則（征求意見稿）》與《中山市舊村莊舊城鎮(zhèn)全面改造實施細則（征求意見稿）》,，中山市當?shù)胤Q這三個政策為1+2政策。在1+2政策以外,，為了說明政策里某些事項,，例如地價計收,，當?shù)爻雠_了《中山市城市更新項目地價款計收規(guī)定（征求意見稿）》。
這些層級清晰,，環(huán)環(huán)相扣的政策,，為城市更新奠定了政策基礎(chǔ)，也為我們估價機構(gòu)指點了業(yè)務方向,。在政策中會明確城市更新的流程,，每個流程所需完成的事項，這些節(jié)點當中,，會存在一些專項報告或?qū)I(yè)服務的需要,。例如，在《中山市舊村莊舊城鎮(zhèn)全面改造實施細則（征求意見稿）》中明確城市更新需要有意愿調(diào)查,、經(jīng)濟可行性研究,、社會穩(wěn)定風險評估、制定安置補償方案,、表決通過安置補償方案等,，以上這些內(nèi)容，都是估價機構(gòu)可承接的業(yè)務,。
相比業(yè)務類型,，明晰城市更新政策規(guī)定的各業(yè)務標準更為重要。只有熟悉政策,，所提供的服務才能找到法律法規(guī)支撐點,，并經(jīng)得起推敲。
2,、端正態(tài)度,，嚴肅對待公正的問題
城市更新是缺乏新增建設(shè)用地城市促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、提升城市形象和改善人居環(huán)境,、增加土地供應的重要手段,。城市更新是承載著政府、業(yè)主與開發(fā)商等多方期待的房地產(chǎn)開發(fā)項目,。城市更新是房地產(chǎn)開發(fā)中最難的一項,。這些使得城市更新?lián)碛袕姶蟮奈鹉芰ΑＭǔＪ找娑寂c風險正比例,，城市更新強大的創(chuàng)富功能,，使得很多人在城市更新項目中希望產(chǎn)生尋租空間。這些尋租空間很多時候需要有專業(yè)機構(gòu)為他打掩護,，使得尋租表面上是合理的,。在城市更新服務中，估價機構(gòu)的一個重要作用是提供公正公平的服務,，一次半次的為尋租服務,，可能獲得比服務費高的多的利潤,，但久而久之第三方機構(gòu)失去公允性，所提供的服務也將失去意義,。而且常在河邊走,，哪有不濕腳，城市更新設(shè)計的資金量大,，且很多是國有資金，為尋租打掩護,，必將受到嚴厲的懲罰,！端正態(tài)度，賺該賺的錢,，堅持公平公正,，才能長期服務于城市更新工作。
3,、專人專事,，避免雜亂泄密
城市更新工作往往會有多家意向開發(fā)商盯緊同一個項目，作為政府委托的我們,，或者某一方開發(fā)商委托的我們,，應當做好保密工作。同一件事盡量避免多人處理,，若多人處理難以查證是哪方泄密,，會導致泄密風險的增加。工作內(nèi)容實行垂直管理,，組員做完自己工作,，只能往上匯報，不允許組員之間疊加交換信息,。重要信息一對一傳換,，減少二人以上接觸同一信息。
三,、估價如何在城市更新中發(fā)揮優(yōu)勢,，增加供給
1、估價機構(gòu)大數(shù)據(jù)系統(tǒng)應用于城市更新的初判階段
城市更新的一個比較前期的工作是標圖建庫,，標圖建庫之前通常需要對項目的可行性有初步的判斷,。此時不會投入大量的人力物力去做基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查，通常采用歷史已有數(shù)據(jù)對更新單元做初步研判,。在老舊小區(qū)的更新改造中,，政府部門會擁有各戶的產(chǎn)權(quán)、面積信息,，但難以判斷各戶的市場價值,。而估價機構(gòu)的大數(shù)據(jù)系統(tǒng),，除了擁有地采數(shù)據(jù)，還可以根據(jù)每套房子的市場價值,，推斷出整個更新單元的市場價值,，而為計算總賠償量提供參考。
2,、運用估價優(yōu)勢承接補償方案
估價機構(gòu)經(jīng)過了20多年的發(fā)展,，積累了在房地產(chǎn)估價專業(yè)性方面的良好口碑，能夠準確尋找價值影響因素,、量化價值影響因素,，能夠準確預判城市更新改造完成后各類型房地產(chǎn)的銷售價格，能夠準確預判城市更新中各成本因素的數(shù)量,。根據(jù)以上預判因素,，套用假設(shè)開發(fā)法的模型，即可判斷項目的經(jīng)濟可行性情況,。若預期利潤值相對固定,，或有一定區(qū)間值，根據(jù)預期利潤范圍,，以及已固定的片區(qū)策劃方案,，即可計算出賠償方案中各補償內(nèi)容的補償量區(qū)間。根據(jù)算好的賠償量,，可按照一定框架編寫補償方案,。例如，有一些補償方案會包含總則,、村民安置補償標準,、集體安置補償標準、臨（搬）遷費標準,、簽約獎勵標準,、回遷安置房選房方式、回遷房物管安排等,，在確定補償量后根據(jù)框架模塊填好數(shù)據(jù)即可,。
3、通過補償方案制定與社會穩(wěn)定風險評估延伸其他業(yè)務
補償方案制定時因需要預判很多事項,，為了使得預判的準確,，很有必要提前介入其他工作。主要是介入意愿調(diào)查與基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查,，需要通過這兩個調(diào)查,，了解被補償人的改造需求、賠償訴求,，以及更新范圍內(nèi)已有房地產(chǎn)的樓齡,、現(xiàn)狀用途,、法定用途、已建容積率,、各類房地地理分布情況等,，以利于制定符合大多數(shù)權(quán)利人需求的補償方案，利用大多數(shù)人的壓力,，推翻釘子戶,。
社會穩(wěn)定風險評估需要做足夠大的調(diào)查樣本才能反映出城市更新項目的真實風險水平，以及制定出風險防范措施,。通常社會穩(wěn)定風險評估可以爭取與意愿調(diào)查捆綁進行,，意愿調(diào)查與社會穩(wěn)定風險評估同為初期階段所需流程，社會穩(wěn)定風險評估把調(diào)查內(nèi)容設(shè)計進意愿調(diào)查表,，在意愿調(diào)查時可以同步完成社會穩(wěn)定風險評估的調(diào)查事項，可以節(jié)約工作時間,，且增加評估的精準度,，還可以綁定意愿調(diào)查增加社會穩(wěn)定風險評估的收費。
四,、關(guān)于估價在城市更新中的難點思考
1,、怎么衡量城市更新中傳統(tǒng)估價業(yè)務以外的產(chǎn)品優(yōu)劣
城市更新業(yè)務很多沒有行業(yè)監(jiān)管，不像房地產(chǎn)估價有成熟的質(zhì)量評定體系,，會存在濫竽充數(shù),，以次代好的情況。城市更新中發(fā)現(xiàn)的業(yè)務也迫切需要有一套社會公認的質(zhì)量評定標準,。
2,、如何防范低價低質(zhì)競爭弄垮新業(yè)務
在房地產(chǎn)估價中有打一槍算一槍的情況，也因為這些賺快錢,，不顧行業(yè)形象的壞分子,，導致房地產(chǎn)估價有被認為無底線的不良印象，而導致估價行業(yè)發(fā)展受損,。城市更新業(yè)務類型繁多,，但沒有處罰機制，如何防范低價低質(zhì)競爭是我們需要思考的地方,。
3,、如何可持續(xù)提高服務質(zhì)量，增加附加值
產(chǎn)品剛出時,，雖然可能技術(shù)含量不高,，但由于競爭少，其獲得的附加值往往很高,。隨著越來越多競爭者進入市場,，若技術(shù)不提升,，所提供的產(chǎn)品不升級，附加值會越來越低,，甚至出現(xiàn)虧損,。在承接城市更新業(yè)務時，也應當提醒自己,，盡責發(fā)揮,，不斷沉淀，使得產(chǎn)品技術(shù)含量變高,。
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