摘 要：2020年4月30日,，中國證監(jiān)會,、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（證監(jiān)發(fā)[2020]40號），2020年8月6日同步下發(fā)《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（證監(jiān)發(fā)[2020]54號），證監(jiān)會在指引中引入評估機構對基礎設施基金持續(xù)進行定期評估的規(guī)定,，表明評估行業(yè)在證券市場發(fā)揮的作用越發(fā)顯著，同時也對資產(chǎn)評估機構如何更好地服務于資產(chǎn)證券化工作提出了更高的要求。本文就評估在基礎設施資產(chǎn)證券化中的關注點作簡要分析，為基礎設施資產(chǎn)證券化的進一步發(fā)展提供參考,。
關鍵詞：基礎設施；資產(chǎn)證券化,；評估要點
一,、資產(chǎn)證券化發(fā)展歷程
資產(chǎn)證券化是近半個世紀以來世界金融領域重大的金融創(chuàng)新，它發(fā)展迅速,，時至今日已經(jīng)成為了世界金融領域中重要的一項金融工具。通俗地講,，資產(chǎn)證券化就是把缺乏流動性,，但是其未來有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)集中起來，形成資產(chǎn)池,，通過結構性地重組,，將其轉變成可以在金融市場上出售和流通的證券。
在2004年以前,，我國零星地推出過資產(chǎn)證券化交易,，但是這些零星交易大多采取了離岸證券化的形式，基本上不涉及境內(nèi)機構,。自證監(jiān)會發(fā)布《關于證券公司開展資產(chǎn)證券化業(yè)務試點有關問題的通知》以及中國人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法》后,，為資產(chǎn)證券化的發(fā)展提供了法律基礎，也標志著資產(chǎn)證券實踐在境內(nèi)從此拉開序幕,。
我國資產(chǎn)證券化主要經(jīng)歷了三個階段,，第一階段為資產(chǎn)證券化業(yè)務的試點階段。2005年3月,，中國人民銀行,、銀監(jiān)會等十部委組成信貸資產(chǎn)證券化試點工作協(xié)調(diào)小組，正式啟動我國信貸資產(chǎn)證券化試點,。同年年底,，國家開發(fā)銀行和中國建設銀行分別發(fā)行了我國首支信貸資產(chǎn)支持證券和住房貸款支持證券，借此成為我國試點發(fā)行的首批信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,。
第二階段為資產(chǎn)證券化業(yè)務常態(tài)發(fā)展階段,。2011年9月，證監(jiān)會重啟對企業(yè)資產(chǎn)證券化的審批,。次年,，中國人民銀行、銀監(jiān)會和財政部聯(lián)合發(fā)布《關于進一步擴大信貸資產(chǎn)證券化試點有關事項的通知》,，以及銀行間交易商協(xié)會發(fā)布《銀行間債券市場非金融企業(yè)資產(chǎn)支持票據(jù)指引》,，標志著在經(jīng)歷國際金融危機后,，我國資產(chǎn)證券化業(yè)務重新啟動，至此,，我國企業(yè)資產(chǎn)證券化,、信貸資產(chǎn)證券化和資產(chǎn)支持票據(jù)三種資產(chǎn)證券化產(chǎn)品類型全部推出。
第三階段為資產(chǎn)證券化業(yè)務快速發(fā)展階段,。2014年底,，我國資產(chǎn)證券化完成了由主筆審批制向備案制的轉變，借此機會,，資產(chǎn)證券化通過完善制度,、簡化程序、加強信息披露和風險管理,，促進市場的良性發(fā)展,。
二、資產(chǎn)證券化現(xiàn)狀
2019年,，資產(chǎn)證券化市場延續(xù)快速發(fā)展勢頭,，全年發(fā)行各類產(chǎn)品2.34萬億元，存量規(guī)模突破4萬億元,。其中,，個人住房抵押貸款支持證券繼續(xù)快速擴容，個人汽車抵押貸款支持證券,、企業(yè)應收賬款資產(chǎn)支持證券等產(chǎn)品發(fā)行增長顯著,，首單掛鉤LPR的浮動利率信貸資產(chǎn)支持證券、首單可擴募類REITs,、基于資產(chǎn)支持證券的信用保護工具等創(chuàng)新產(chǎn)品成功發(fā)行,。
2019年，資產(chǎn)證券化市場規(guī)模繼續(xù)快速增長,。全年共發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品23439.41億元,，同比增長17%；年末市場存量為41961.19億元,，同比增長36%,。其中，信貸資產(chǎn)支持證券（以下簡稱“信貸ABS”）發(fā)行9634.59億元,，同比增長3%,，占發(fā)行總量的41%；存量為20127.63億元,，同比增長32%,，占市場總量的48%。企業(yè)資產(chǎn)支持專項計劃（以下簡稱“企業(yè)ABS”）發(fā)行10917.46億元,，同比增長15%,，占發(fā)行總量的47%,；存量為17801.48億元，同比增長28%,，占市場總量的42%,。資產(chǎn)支持票據(jù)（以下簡稱“ABN”）發(fā)行2887.36億元，同比增長129%,，占發(fā)行總量的12%,；存量為4032.08億元，同比增長118%,，占市場總量的10%,。
信貸ABS中，個人住房抵押貸款支持證券（RMBS）繼續(xù)穩(wěn)健擴容,，全年發(fā)行5162.71億元,，雖然同比下降12%，不過占信貸ABS發(fā)行量比重達到54%,；個人汽車抵押貸款支持證券（Auto-ABS）和信用卡貸款ABS分別發(fā)行1965.92億元和1171.43億元，同比分別增長62%和49%,，占信貸ABS發(fā)行量的20%和12%,；企業(yè)貸款資產(chǎn)支持證券（CLO）發(fā)行891.56億元，同比下降9%,，占信貸ABS發(fā)行量的9%,；消費性貸款ABS、不良貸款ABS和租賃ABS分別發(fā)行260.44億元,、143.49億元和39.04億元,，分別占信貸ABS發(fā)行量的3%、2%和0.4%,。
企業(yè)ABS產(chǎn)品中,，應收賬款ABS、企業(yè)債權ABS和租賃租金ABS產(chǎn)品的發(fā)行規(guī)模較大,，分別為3630.97億元,、2379.61億元和1397.98億元，占企業(yè)ABS發(fā)行量的33%,、22%和13%,；小額貸款ABS、信托受益權ABS,、保理融資債權ABS和CMBS（商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券）分別發(fā)行1174.64億元,、782.89億元、390.42億元和324.97億元,，占企業(yè)ABS發(fā)行量的11%,、7%,、4%和3%；基礎設施收費ABS發(fā)行286.85億元,，同比大增102%,，占企業(yè)3%；類REITs和融資融券債權ABS分別發(fā)行220.07億元和200億元,，均占2%,；其他類產(chǎn)品合計發(fā)行129.07億元，占1%,。
三,、基礎設施資產(chǎn)證券化的重點地區(qū)及行業(yè)范圍
根據(jù)《關于做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》（發(fā)改辦投資[2020]586號）內(nèi)容，明確了基礎設施領域不動產(chǎn)的重點地區(qū)及行業(yè)范圍,。
優(yōu)先支持位于《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》,、《河北雄安新區(qū)規(guī)劃綱要》、《長江經(jīng)濟帶發(fā)展規(guī)劃綱要》,、《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》,、《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》、《海南自由貿(mào)易港建設總體方案》等國家重大戰(zhàn)略區(qū)域范圍的重點地區(qū),。
優(yōu)先支持和鼓勵的基礎設施主要包括：（1）倉儲物流項目,；（2）收費公路、鐵路,、機場,、港口項目；（3）城鎮(zhèn)污水垃圾處理及資源化利用,、固廢危廢醫(yī)廢處理,、大宗固體廢棄物綜合利用項目；（4）城鎮(zhèn)供水,、供電,、供氣、供熱項目,；（5）數(shù)據(jù)中心,、人工智能、智能計算中心項目,；（6）5G,、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng),、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng),、寬帶網(wǎng)絡、有線電視網(wǎng)絡項目；（7）智能交通,、智慧能源,、智慧城市項目。
對于國家鼓勵的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群,、高科技產(chǎn)業(yè)園,、特色產(chǎn)業(yè)園等需要滿足：（1）位于國家發(fā)展改革委確定的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群，或《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018年版）》確定的開發(fā)區(qū)范圍內(nèi),；（2）業(yè)態(tài)為研發(fā),、創(chuàng)新設計及中試平臺，工業(yè)廠房,，創(chuàng)業(yè)孵化器和產(chǎn)業(yè)加速器,，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務平臺等園區(qū)基礎設施；（3）項目用地性質(zhì)為非商業(yè),、非住宅用地,。對于酒店、商場,、寫字樓,、公寓、住宅等房地產(chǎn)項目,，該通知則明確了不屬于基礎設施領域不動產(chǎn)試點范圍,。
四、基礎設施資產(chǎn)證券化中的評估要點
1.評估對象和評估范圍
在進行評估過程時,，首先就要明確特定的評估范圍和評估對象。針對基礎設施資產(chǎn),，評估范圍通常即為成立特殊目的公司所持有的基礎設施資產(chǎn),，而評估對象即為剝離后的基礎設施資產(chǎn)所對應的收益權。
在審核評估范圍時,，需要特別注意經(jīng)過剝離后的基礎資產(chǎn)是否由于某些特殊原因,，仍然存在部分無法剝離的資產(chǎn)一起進入評估范圍內(nèi)，對于該部分的資產(chǎn)需要采取相應的措施,，保證其風險不影響本次被評估的主要資產(chǎn),。除了需要關注評估對象自身的收益權，還應關注評估對象所附帶的一些附屬權益,，比如,，收費公路作為評估對象，其主要權益為自身的收費權,，與此同時,，還應關注該收費公路路段間的廣告經(jīng)營權、服務設施經(jīng)營權等其他相關附屬權益,。因此,，準確判斷評估范圍的界限,，以及合理確定評估對象的權益狀況顯得尤為重要。
2.評估范圍內(nèi)的基礎資產(chǎn)基本情況
在明確了評估范圍后,，基礎資產(chǎn)的基本情況也同樣關鍵,。一般情況下，需要了解的基本情況包括但不限于：
(1)基礎資產(chǎn)的規(guī)劃審批流程的合法性和合規(guī)性,。比如,，收費公路作為基礎資產(chǎn)，其征地,、用地的審批手續(xù)是否合法和合規(guī),、立項程序是否完整、是否通過了可行性研究,、是否已經(jīng)完成竣工驗收等,。
(2)基礎資產(chǎn)的相關權益是否完整。比如,，收費公路作為基礎資產(chǎn),，其權益狀況是否存在抵押或者質(zhì)押等其他權利限制情況。如果存在抵押或者質(zhì)押狀況,，則需要將該基礎資產(chǎn)先解除抵押或者質(zhì)押的受限情況,，之后才能進行資產(chǎn)證券化的合規(guī)程序。
(3)基礎資產(chǎn)的特殊額外支出,。比如,，收費公路作為基礎資產(chǎn)，是否存在因為土地閑置而需繳納土地閑置費等相似情況,。
3.評估范圍內(nèi)的基礎資產(chǎn)現(xiàn)金流情況
針對資產(chǎn)證券化的基礎資產(chǎn),，穩(wěn)定的現(xiàn)金流是資產(chǎn)證券化的內(nèi)在基本要求。一般情況下,，需要了解的基礎資產(chǎn)現(xiàn)金流情況包括但不限于：
(1)基礎資產(chǎn)的歷年營業(yè)收入和成本,。需要關注營業(yè)收入和營業(yè)成本的各個組成部分，以及該組成部分收入和成本的占比和趨勢,。
(2)未來營業(yè)收入和營業(yè)成本的預測,。未來營業(yè)收入和營業(yè)成本是基礎資產(chǎn)現(xiàn)金流測算合理的關鍵環(huán)節(jié)，將預測數(shù)據(jù)的變化情況同歷史數(shù)據(jù)和行業(yè)數(shù)據(jù)進行橫向和縱向的對比,，可進一步判斷預測數(shù)據(jù)的準確性和合理性,。該環(huán)節(jié)的準確性將直接決定了項目的最終結果。
(3)基礎資產(chǎn)的相關會計政策,。剝離后進入資產(chǎn)池的基礎資產(chǎn)一般沿用原企業(yè)的會計政策,，原企業(yè)的會計政策也將影響到基礎資產(chǎn)的相關稅費、折舊與攤銷等計算過程，從而影響到最終的現(xiàn)金流結果,。
五,、結束語
滬深交易所陸續(xù)發(fā)布了針對基礎設施等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的掛牌條件確認指南及信息披露指南，同時發(fā)布的還有關于做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知（發(fā)改辦投資[2020]586號）,、《標準化債權類資產(chǎn)認定規(guī)則》,、《關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》、《政府和社會資本合作（PPP）項目資產(chǎn)證券化業(yè)務盡職調(diào)查工作細則》等,，監(jiān)管層已經(jīng)逐步建立起大類基礎資產(chǎn)證券化的信息披露和存續(xù)期管理體系,，市場基礎建設也在逐步完善，評估機構也將在資產(chǎn)證券化的浪潮中發(fā)揮更加重要的作用,。
國家建設部一級房地產(chǎn)評估機構 資產(chǎn)(含證券期貨)評估機構
全國范圍執(zhí)業(yè)土地估價機構 全國A級資信土地估價機構
土地規(guī)劃甲級資質(zhì)工程咨詢機構 土地登記代理機構
Copyright 2022 © 深圳市國策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司 版權所有 粵ICP備10040144號
