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摘  要：我國房地產(chǎn)經(jīng)過20多年的不斷發(fā)展，市場正快速進入存量房時代。隨著我國房地產(chǎn)租賃市場的發(fā)展和壯大,，近年來租賃估價業(yè)務(wù)不斷增多,，在房地產(chǎn)評估服務(wù)中，租賃房地產(chǎn)的占比將不斷增加,。目前在房地產(chǎn)租賃估價理論方法體系,、估價技術(shù)標準方面已經(jīng)達到基本配套的程度。通過對房地產(chǎn)租賃評估現(xiàn)狀及研討,，希望對房地產(chǎn)租賃評估有一定指導(dǎo)和借鑒作用,。

關(guān)鍵詞：租賃評估；市場現(xiàn)狀,；評估研討,；城市更新；

一,、當(dāng)前房地產(chǎn)租賃評估現(xiàn)狀

房地產(chǎn)租賃是指出租人按照約定將房地產(chǎn)交給承租人使用，承租人按照約定交納租金并于合同終止時將房地產(chǎn)返還給出租人的法律行為,；屬于財產(chǎn)租賃的一種,?；诜康禺a(chǎn)租賃業(yè)務(wù)評估除租賃價格（即房屋租金）評估外,，引申業(yè)務(wù)有基于經(jīng)營性物業(yè)的可行性研究,、資產(chǎn)證劵化評估等,。

（一）房地產(chǎn)租賃市場評估需求

目前房地產(chǎn)租賃市場相當(dāng)寬廣，從大的方向理解是各類別房地產(chǎn)對外出租產(chǎn)生租賃評估的需求,。具體形式主要有：一、機構(gòu)尋找營業(yè)場所委托的租賃評估需求,，如銀行網(wǎng)點,、銀行ATM機房租賃價格評估；二,、政府機構(gòu)單位名下物業(yè)對外租賃產(chǎn)生的評估需求,，包括軍隊空余房地產(chǎn)移交國企后對外產(chǎn)生的租賃評估需求，國有資產(chǎn)對外租賃產(chǎn)生的租賃評估需求等,；三、政策不可售允許租賃或自營房地產(chǎn)的收益價格評估,，如政策性限售的高新研發(fā)廠房基于租賃的收益價格咨詢,；四、征拆過程中產(chǎn)生的租金補償評估需求,；五,、基于經(jīng)營性房地產(chǎn)的可行性研究評估需求,；六,、基于經(jīng)營性房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化評估；七,、政府部門向社會發(fā)布的物業(yè)指導(dǎo)租金價格評估需求等。

（二）房地產(chǎn)租賃評估特點

1,、租賃的物業(yè)類別多樣,，如土地,、住宅、廠房,、商業(yè),、辦公、軍產(chǎn)房,、宅基地,、統(tǒng)建樓等。需結(jié)合具體情況采用不同估價思路,，保證高質(zhì)量服務(wù)。

2,、產(chǎn)權(quán)手續(xù)方面有些房地產(chǎn)有辦理產(chǎn)權(quán)證，有些無完善的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),，根據(jù)評估目的,，具體經(jīng)過委托方溝通一致后確認。

3、過去基于現(xiàn)狀出租的情況,，未來通過改造改變用途經(jīng)營,。

4,、征拆過程中租金補償評估,，根據(jù)當(dāng)?shù)匮a償標準及經(jīng)征拆雙方確認,。

5,、可行性研究,、資產(chǎn)證劵化評估中經(jīng)營（出租,、自營）收入的現(xiàn)金流預(yù)測,。

（三）房地產(chǎn)租賃評估類型

1、房地產(chǎn)租賃價格評估,。

2,、基于租賃房地產(chǎn)的收益價格評估。

3,、征拆中租金補償評估。

4,、經(jīng)營性房地產(chǎn)租賃可行性研究,、資產(chǎn)證券化評估,。

（四）房地產(chǎn)租賃評估依據(jù)

均需遵循的通用性法律,、法規(guī)有：

1,、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

2,、《中華人民共和國土地管理法》

3,、《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》

4,、《中華人民共和國物權(quán)法》（主席令第六十二號,，有效期至2020年12月31日）

5、《中華人民共和國民法典》（2021年1月1日起施行）

6、《城市房屋租賃管理辦法》

7,、當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關(guān)規(guī)定,。

具體需根據(jù)評估類型,、目的,，遵循相應(yīng)的法律、法規(guī),、依據(jù)：

1,、軍隊空余房地產(chǎn)移交國企后對外產(chǎn)生的租賃評估：

《軍隊房地產(chǎn)租賃管理辦法》,、《關(guān)于進一步從嚴規(guī)范空余房地產(chǎn)租賃管理有關(guān)問題的通知》

2、國有資產(chǎn)租賃評估：

《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》,、《國有資產(chǎn)評估管理辦法》

3、基于經(jīng)營性租賃物業(yè)的融資或投資決策目的的可行性研究評估依據(jù)：

《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》,、《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》,、《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟評估方法的通知》

4、征拆過程中租金補償評估：

《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第590號）,、《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房【2011】

77號）

5,、基于經(jīng)營性物業(yè)租賃的資產(chǎn)證券化評估依據(jù)：

《房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估指引》、深圳證券交易所發(fā)布《深圳證券交易所資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)問答》,。

二,、房地產(chǎn)租賃評估研討

（一）房地產(chǎn)租賃評估思路

不同類型的評估適用的評估思路及方法

1、銀行網(wǎng)點的租金咨詢,，政府名下租賃房地產(chǎn)租金咨詢,，軍隊空余房地產(chǎn)移交國企后對外產(chǎn)生的租賃評估需求，國有資產(chǎn)對外租賃產(chǎn)生的租賃評估,，經(jīng)營性房地產(chǎn)價格評估都是評估租金的市場價值,。而征拆過程中租金補償評估，需要根據(jù)當(dāng)?shù)匮a償標準,。政府向社會發(fā)布的房地產(chǎn)指導(dǎo)租金評估中有政策性租金指導(dǎo)和非政策性租金,，政策性租金指導(dǎo)有公租房（人才房）租金指導(dǎo)價，非政策性租金有產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金指導(dǎo)價等,。在房地產(chǎn)租賃價格評估的理論中,，通常以基礎(chǔ)的估價方法為理論依據(jù)，可以選取比較法,、收益法,、成本法。

2,、軍隊房地產(chǎn)的出租涉及的租賃評估,，評估過程中關(guān)鍵是要關(guān)注租賃房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，租期的長短,、不同物業(yè)的各影響因素分析與比較,、選取合適的可比實例等。根據(jù)軍隊房地產(chǎn)評估相關(guān)文件相關(guān)指引規(guī)定,，軍隊房地產(chǎn)評估不扣除土地出讓金,、不扣除房產(chǎn)稅。

3,、基于經(jīng)營性房地產(chǎn)的可行性研究包括各類型可產(chǎn)生經(jīng)營收益的商業(yè),、寫字樓等，租金的確定需考慮市場客觀租金,，同時根據(jù)需求結(jié)合項目可行性預(yù)測未來收益現(xiàn)金流,，以相關(guān)地產(chǎn)未來經(jīng)營收入（包括租賃、自營）為主要本息償還來源,。

4,、房地產(chǎn)抵押貸款支持證劵CMBS也以相關(guān)地產(chǎn)未來收入為主要發(fā)債償還來源,。底層資產(chǎn)對應(yīng)的房地產(chǎn)種類較多，主要包括商場,、寫字樓,、酒店、產(chǎn)業(yè)園區(qū),、倉儲物流等可產(chǎn)生經(jīng)營收益的物業(yè)類型,。運用收益法測算過程中，需結(jié)合產(chǎn)品發(fā)行期限及根據(jù)租約,、內(nèi)外分段測算,。

（二）房地產(chǎn)租賃評估常見問題及注意事項

1、租賃價格（租金）評估

租賃價格（租金）評估中,，成本法評估房屋租賃價格由八項因素構(gòu)成：折舊費,、維修費、管理費,、利息,、稅金、保險費,、地租和利潤,；但在實際中，房租的成本構(gòu)成也可能包含八項因素外的其他因素,。租賃凈收益=租賃收入-（維修費+管理費+保險費+稅金）,，其中四項稅費的取舍，應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金含義決定,；若四項稅費全部由出租方承擔(dān),，應(yīng)將其全部扣除；如部分為出租方承擔(dān),，則只扣除出租方承擔(dān)部分,。

2、軍隊房地產(chǎn)租賃價格評估

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于暫免征收軍隊空余房產(chǎn)租賃收入營業(yè)稅房產(chǎn)稅的通知》,，自 2004年 8 月 1 日起，對軍隊空余房產(chǎn)租賃收入暫免征收營業(yè)稅,、房產(chǎn)稅;此前已征稅款不予退還,，未征稅款不再補征。

3,、基于經(jīng)營性物業(yè)的可行性研究評估

經(jīng)營性（包括租賃）物業(yè)的可行性研究評估目的一般為融資及投資決策需求,，需注意與委托方融資機構(gòu)或投資方的溝通，測算模型根據(jù)目的,、需求確定參數(shù)進行測算項目是否具有可行性,。

4,、基于經(jīng)營性物業(yè)的資產(chǎn)證券化評估

如房地產(chǎn)抵押貸款支持證劵CMBS需注意加強與券商、信用評級機構(gòu),、會計師事務(wù)所,、律師事務(wù)所等機構(gòu)的溝通，如果由會計師事務(wù)所進行現(xiàn)金流預(yù)測,，我們應(yīng)特別做好與會計師事務(wù)所的溝通,，收支模型應(yīng)盡量一致，收益法測算中的毛收益,、凈收益水平結(jié)果與現(xiàn)金流預(yù)測結(jié)果盡量不要出現(xiàn)大的偏差,。

三、總結(jié)與思考

1.經(jīng)濟新常態(tài)下,，我國正進入存量房時代,，不同城市間房地產(chǎn)市場存在不同，部分城市房價高漲,、可供應(yīng)住宅用地緊張,。目前國家鼓勵發(fā)展長租住房（公寓），未來基于存量房時代產(chǎn)生的租賃評估業(yè)務(wù)將日益成為評估行業(yè)的重要服務(wù)領(lǐng)域,。

2.未來業(yè)務(wù)的拓展方向向經(jīng)營性（包括租賃）房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化評估,、經(jīng)營性物業(yè)（包括租賃）可行性研究綜合業(yè)務(wù)的深耕，發(fā)揮在不動產(chǎn)全鏈條融資服務(wù)中的關(guān)鍵作用,；同時穩(wěn)定傳統(tǒng)常規(guī)房地產(chǎn)租賃評估業(yè)務(wù),，促進評估機構(gòu)可持續(xù)發(fā)展。

3.房地產(chǎn)評估專業(yè)人員在房地產(chǎn)租賃評估業(yè)務(wù)中,，除了需要具備扎實的理論知識和專業(yè)技術(shù),，還需不斷探索、挖掘市場需求,，開發(fā)新估價模式,，發(fā)揮主動創(chuàng)新意識；更好的服務(wù)市場需求,，促進評估專業(yè)人員及評估機構(gòu)的可持續(xù)發(fā)展,。