摘 要：我國房地產(chǎn)經(jīng)過20多年的不斷發(fā)展,，市場正快速進入存量房時代,。隨著我國房地產(chǎn)租賃市場的發(fā)展和壯大，近年來租賃估價業(yè)務不斷增多,，在房地產(chǎn)評估服務中,，租賃房地產(chǎn)的占比將不斷增加,。目前在房地產(chǎn)租賃估價理論方法體系、估價技術標準方面已經(jīng)達到基本配套的程度,。通過對房地產(chǎn)租賃評估現(xiàn)狀及研討,，希望對房地產(chǎn)租賃評估有一定指導和借鑒作用。
關鍵詞：租賃評估,；市場現(xiàn)狀,；評估研討；城市更新；
一,、當前房地產(chǎn)租賃評估現(xiàn)狀
房地產(chǎn)租賃是指出租人按照約定將房地產(chǎn)交給承租人使用,，承租人按照約定交納租金并于合同終止時將房地產(chǎn)返還給出租人的法律行為；屬于財產(chǎn)租賃的一種,?；诜康禺a(chǎn)租賃業(yè)務評估除租賃價格（即房屋租金）評估外，引申業(yè)務有基于經(jīng)營性物業(yè)的可行性研究,、資產(chǎn)證劵化評估等,。
（一）房地產(chǎn)租賃市場評估需求
目前房地產(chǎn)租賃市場相當寬廣，從大的方向理解是各類別房地產(chǎn)對外出租產(chǎn)生租賃評估的需求,。具體形式主要有：一,、機構尋找營業(yè)場所委托的租賃評估需求，如銀行網(wǎng)點,、銀行ATM機房租賃價格評估,；二、政府機構單位名下物業(yè)對外租賃產(chǎn)生的評估需求,，包括軍隊空余房地產(chǎn)移交國企后對外產(chǎn)生的租賃評估需求,，國有資產(chǎn)對外租賃產(chǎn)生的租賃評估需求等；三,、政策不可售允許租賃或自營房地產(chǎn)的收益價格評估,，如政策性限售的高新研發(fā)廠房基于租賃的收益價格咨詢；四,、征拆過程中產(chǎn)生的租金補償評估需求,；五、基于經(jīng)營性房地產(chǎn)的可行性研究評估需求,；六,、基于經(jīng)營性房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化評估；七,、政府部門向社會發(fā)布的物業(yè)指導租金價格評估需求等,。
（二）房地產(chǎn)租賃評估特點
1、租賃的物業(yè)類別多樣,，如土地,、住宅、廠房,、商業(yè),、辦公、軍產(chǎn)房,、宅基地,、統(tǒng)建樓等,。需結合具體情況采用不同估價思路，保證高質(zhì)量服務,。
2,、產(chǎn)權手續(xù)方面有些房地產(chǎn)有辦理產(chǎn)權證，有些無完善的產(chǎn)權登記手續(xù),，根據(jù)評估目的,，具體經(jīng)過委托方溝通一致后確認。
3,、過去基于現(xiàn)狀出租的情況，未來通過改造改變用途經(jīng)營,。
4,、征拆過程中租金補償評估，根據(jù)當?shù)匮a償標準及經(jīng)征拆雙方確認,。
5,、可行性研究、資產(chǎn)證劵化評估中經(jīng)營（出租,、自營）收入的現(xiàn)金流預測,。
（三）房地產(chǎn)租賃評估類型
1、房地產(chǎn)租賃價格評估,。
2,、基于租賃房地產(chǎn)的收益價格評估。
3,、征拆中租金補償評估,。
4、經(jīng)營性房地產(chǎn)租賃可行性研究,、資產(chǎn)證券化評估,。
（四）房地產(chǎn)租賃評估依據(jù)
均需遵循的通用性法律、法規(guī)有：
1,、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
2,、《中華人民共和國土地管理法》
3、《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》
4,、《中華人民共和國物權法》（主席令第六十二號,，有效期至2020年12月31日）
5、《中華人民共和國民法典》（2021年1月1日起施行）
6,、《城市房屋租賃管理辦法》
7,、當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關規(guī)定。
具體需根據(jù)評估類型,、目的,，遵循相應的法律,、法規(guī)、依據(jù)：
1,、軍隊空余房地產(chǎn)移交國企后對外產(chǎn)生的租賃評估：
《軍隊房地產(chǎn)租賃管理辦法》,、《關于進一步從嚴規(guī)范空余房地產(chǎn)租賃管理有關問題的通知》
2、國有資產(chǎn)租賃評估：
《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》,、《國有資產(chǎn)評估管理辦法》
3,、基于經(jīng)營性租賃物業(yè)的融資或投資決策目的的可行性研究評估依據(jù)：
《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》、《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》,、《關于印發(fā)經(jīng)濟評估方法的通知》
4,、征拆過程中租金補償評估：
《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）、《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房【2011】
77號）
5,、基于經(jīng)營性物業(yè)租賃的資產(chǎn)證券化評估依據(jù)：
《房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估指引》,、深圳證券交易所發(fā)布《深圳證券交易所資產(chǎn)證券化業(yè)務問答》。
二,、房地產(chǎn)租賃評估研討
（一）房地產(chǎn)租賃評估思路
不同類型的評估適用的評估思路及方法
1,、銀行網(wǎng)點的租金咨詢，政府名下租賃房地產(chǎn)租金咨詢,，軍隊空余房地產(chǎn)移交國企后對外產(chǎn)生的租賃評估需求,，國有資產(chǎn)對外租賃產(chǎn)生的租賃評估，經(jīng)營性房地產(chǎn)價格評估都是評估租金的市場價值,。而征拆過程中租金補償評估,，需要根據(jù)當?shù)匮a償標準。政府向社會發(fā)布的房地產(chǎn)指導租金評估中有政策性租金指導和非政策性租金,，政策性租金指導有公租房（人才房）租金指導價,，非政策性租金有產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金指導價等。在房地產(chǎn)租賃價格評估的理論中,，通常以基礎的估價方法為理論依據(jù),，可以選取比較法、收益法,、成本法,。
2、軍隊房地產(chǎn)的出租涉及的租賃評估,，評估過程中關鍵是要關注租賃房地產(chǎn)的現(xiàn)狀,，租期的長短、不同物業(yè)的各影響因素分析與比較,、選取合適的可比實例等,。根據(jù)軍隊房地產(chǎn)評估相關文件相關指引規(guī)定，軍隊房地產(chǎn)評估不扣除土地出讓金,、不扣除房產(chǎn)稅,。
3,、基于經(jīng)營性房地產(chǎn)的可行性研究包括各類型可產(chǎn)生經(jīng)營收益的商業(yè)、寫字樓等,，租金的確定需考慮市場客觀租金,，同時根據(jù)需求結合項目可行性預測未來收益現(xiàn)金流，以相關地產(chǎn)未來經(jīng)營收入（包括租賃,、自營）為主要本息償還來源,。
4、房地產(chǎn)抵押貸款支持證劵CMBS也以相關地產(chǎn)未來收入為主要發(fā)債償還來源,。底層資產(chǎn)對應的房地產(chǎn)種類較多,，主要包括商場、寫字樓,、酒店,、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流等可產(chǎn)生經(jīng)營收益的物業(yè)類型,。運用收益法測算過程中，需結合產(chǎn)品發(fā)行期限及根據(jù)租約,、內(nèi)外分段測算,。
（二）房地產(chǎn)租賃評估常見問題及注意事項
1、租賃價格（租金）評估
租賃價格（租金）評估中,，成本法評估房屋租賃價格由八項因素構成：折舊費,、維修費、管理費,、利息,、稅金、保險費,、地租和利潤,；但在實際中，房租的成本構成也可能包含八項因素外的其他因素,。租賃凈收益=租賃收入-（維修費+管理費+保險費+稅金）,，其中四項稅費的取舍，應根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金含義決定,；若四項稅費全部由出租方承擔,，應將其全部扣除,；如部分為出租方承擔，則只扣除出租方承擔部分。
2,、軍隊房地產(chǎn)租賃價格評估
根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于暫免征收軍隊空余房產(chǎn)租賃收入營業(yè)稅房產(chǎn)稅的通知》，自 2004年 8 月 1 日起,，對軍隊空余房產(chǎn)租賃收入暫免征收營業(yè)稅、房產(chǎn)稅;此前已征稅款不予退還,，未征稅款不再補征。
3,、基于經(jīng)營性物業(yè)的可行性研究評估
經(jīng)營性（包括租賃）物業(yè)的可行性研究評估目的一般為融資及投資決策需求,，需注意與委托方融資機構或投資方的溝通，測算模型根據(jù)目的,、需求確定參數(shù)進行測算項目是否具有可行性,。
4、基于經(jīng)營性物業(yè)的資產(chǎn)證券化評估
如房地產(chǎn)抵押貸款支持證劵CMBS需注意加強與券商,、信用評級機構,、會計師事務所、律師事務所等機構的溝通,，如果由會計師事務所進行現(xiàn)金流預測,，我們應特別做好與會計師事務所的溝通，收支模型應盡量一致,，收益法測算中的毛收益,、凈收益水平結果與現(xiàn)金流預測結果盡量不要出現(xiàn)大的偏差。
三,、總結與思考
1.經(jīng)濟新常態(tài)下,，我國正進入存量房時代，不同城市間房地產(chǎn)市場存在不同,，部分城市房價高漲,、可供應住宅用地緊張。目前國家鼓勵發(fā)展長租住房（公寓）,，未來基于存量房時代產(chǎn)生的租賃評估業(yè)務將日益成為評估行業(yè)的重要服務領域,。
2.未來業(yè)務的拓展方向向經(jīng)營性（包括租賃）房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化評估、經(jīng)營性物業(yè)（包括租賃）可行性研究綜合業(yè)務的深耕,，發(fā)揮在不動產(chǎn)全鏈條融資服務中的關鍵作用,；同時穩(wěn)定傳統(tǒng)常規(guī)房地產(chǎn)租賃評估業(yè)務，促進評估機構可持續(xù)發(fā)展,。
3.房地產(chǎn)評估專業(yè)人員在房地產(chǎn)租賃評估業(yè)務中,，除了需要具備扎實的理論知識和專業(yè)技術，還需不斷探索,、挖掘市場需求,，開發(fā)新估價模式，發(fā)揮主動創(chuàng)新意識,；更好的服務市場需求,，促進評估專業(yè)人員及評估機構的可持續(xù)發(fā)展。
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