摘 要：我國房地產經過20多年的不斷發(fā)展，市場正快速進入存量房時代。隨著我國房地產租賃市場的發(fā)展和壯大,，近年來租賃估價業(yè)務不斷增多,，在房地產評估服務中,，租賃房地產的占比將不斷增加,。目前在房地產租賃估價理論方法體系,、估價技術標準方面已經達到基本配套的程度,。通過對房地產租賃評估現(xiàn)狀及研討,，希望對房地產租賃評估有一定指導和借鑒作用。
關鍵詞：租賃評估,；市場現(xiàn)狀,；評估研討,；城市更新；
一,、當前房地產租賃評估現(xiàn)狀
房地產租賃是指出租人按照約定將房地產交給承租人使用,，承租人按照約定交納租金并于合同終止時將房地產返還給出租人的法律行為；屬于財產租賃的一種,?；诜康禺a租賃業(yè)務評估除租賃價格（即房屋租金）評估外，引申業(yè)務有基于經營性物業(yè)的可行性研究,、資產證劵化評估等,。
（一）房地產租賃市場評估需求
目前房地產租賃市場相當寬廣，從大的方向理解是各類別房地產對外出租產生租賃評估的需求,。具體形式主要有：一,、機構尋找營業(yè)場所委托的租賃評估需求，如銀行網點,、銀行ATM機房租賃價格評估,；二、政府機構單位名下物業(yè)對外租賃產生的評估需求,，包括軍隊空余房地產移交國企后對外產生的租賃評估需求,，國有資產對外租賃產生的租賃評估需求等；三,、政策不可售允許租賃或自營房地產的收益價格評估,，如政策性限售的高新研發(fā)廠房基于租賃的收益價格咨詢；四,、征拆過程中產生的租金補償評估需求,；五、基于經營性房地產的可行性研究評估需求,；六,、基于經營性房地產的資產證券化評估；七,、政府部門向社會發(fā)布的物業(yè)指導租金價格評估需求等,。
（二）房地產租賃評估特點
1、租賃的物業(yè)類別多樣,，如土地,、住宅、廠房,、商業(yè),、辦公、軍產房、宅基地,、統(tǒng)建樓等,。需結合具體情況采用不同估價思路，保證高質量服務,。
2、產權手續(xù)方面有些房地產有辦理產權證,，有些無完善的產權登記手續(xù),，根據(jù)評估目的，具體經過委托方溝通一致后確認,。
3,、過去基于現(xiàn)狀出租的情況，未來通過改造改變用途經營,。
4,、征拆過程中租金補償評估，根據(jù)當?shù)匮a償標準及經征拆雙方確認,。
5,、可行性研究、資產證劵化評估中經營（出租,、自營）收入的現(xiàn)金流預測,。
（三）房地產租賃評估類型
1、房地產租賃價格評估,。
2,、基于租賃房地產的收益價格評估。
3,、征拆中租金補償評估,。
4、經營性房地產租賃可行性研究,、資產證券化評估,。
（四）房地產租賃評估依據(jù)
均需遵循的通用性法律,、法規(guī)有：
1,、《中華人民共和國城市房地產管理法》
2、《中華人民共和國土地管理法》
3,、《中華人民共和國資產評估法》
4,、《中華人民共和國物權法》（主席令第六十二號，有效期至2020年12月31日）
5,、《中華人民共和國民法典》（2021年1月1日起施行）
6,、《城市房屋租賃管理辦法》
7、當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關規(guī)定。
具體需根據(jù)評估類型,、目的,，遵循相應的法律、法規(guī),、依據(jù)：
1,、軍隊空余房地產移交國企后對外產生的租賃評估：
《軍隊房地產租賃管理辦法》、《關于進一步從嚴規(guī)范空余房地產租賃管理有關問題的通知》
2,、國有資產租賃評估：
《中華人民共和國企業(yè)國有資產法》,、《國有資產評估管理辦法》
3、基于經營性租賃物業(yè)的融資或投資決策目的的可行性研究評估依據(jù)：
《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》,、《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》,、《關于印發(fā)經濟評估方法的通知》
4、征拆過程中租金補償評估：
《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）,、《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房【2011】
77號）
5、基于經營性物業(yè)租賃的資產證券化評估依據(jù)：
《房地產投資信托基金物業(yè)評估指引》,、深圳證券交易所發(fā)布《深圳證券交易所資產證券化業(yè)務問答》,。
二、房地產租賃評估研討
（一）房地產租賃評估思路
不同類型的評估適用的評估思路及方法
1,、銀行網點的租金咨詢，政府名下租賃房地產租金咨詢,，軍隊空余房地產移交國企后對外產生的租賃評估需求,，國有資產對外租賃產生的租賃評估，經營性房地產價格評估都是評估租金的市場價值,。而征拆過程中租金補償評估,，需要根據(jù)當?shù)匮a償標準。政府向社會發(fā)布的房地產指導租金評估中有政策性租金指導和非政策性租金,，政策性租金指導有公租房（人才房）租金指導價,，非政策性租金有產業(yè)園區(qū)租金指導價等。在房地產租賃價格評估的理論中,，通常以基礎的估價方法為理論依據(jù)，可以選取比較法,、收益法,、成本法。
2,、軍隊房地產的出租涉及的租賃評估，評估過程中關鍵是要關注租賃房地產的現(xiàn)狀，租期的長短,、不同物業(yè)的各影響因素分析與比較,、選取合適的可比實例等。根據(jù)軍隊房地產評估相關文件相關指引規(guī)定,，軍隊房地產評估不扣除土地出讓金,、不扣除房產稅。
3,、基于經營性房地產的可行性研究包括各類型可產生經營收益的商業(yè),、寫字樓等，租金的確定需考慮市場客觀租金,，同時根據(jù)需求結合項目可行性預測未來收益現(xiàn)金流，以相關地產未來經營收入（包括租賃,、自營）為主要本息償還來源,。
4、房地產抵押貸款支持證劵CMBS也以相關地產未來收入為主要發(fā)債償還來源,。底層資產對應的房地產種類較多,，主要包括商場,、寫字樓,、酒店、產業(yè)園區(qū),、倉儲物流等可產生經營收益的物業(yè)類型,。運用收益法測算過程中,，需結合產品發(fā)行期限及根據(jù)租約、內外分段測算,。
（二）房地產租賃評估常見問題及注意事項
1,、租賃價格（租金）評估
租賃價格（租金）評估中，成本法評估房屋租賃價格由八項因素構成：折舊費,、維修費,、管理費、利息,、稅金,、保險費、地租和利潤,；但在實際中,，房租的成本構成也可能包含八項因素外的其他因素。租賃凈收益=租賃收入-（維修費+管理費+保險費+稅金）,，其中四項稅費的取舍,，應根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金含義決定；若四項稅費全部由出租方承擔，應將其全部扣除,；如部分為出租方承擔,，則只扣除出租方承擔部分。
2,、軍隊房地產租賃價格評估
根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于暫免征收軍隊空余房產租賃收入營業(yè)稅房產稅的通知》,，自 2004年 8 月 1 日起，對軍隊空余房產租賃收入暫免征收營業(yè)稅,、房產稅;此前已征稅款不予退還,，未征稅款不再補征。
3,、基于經營性物業(yè)的可行性研究評估
經營性（包括租賃）物業(yè)的可行性研究評估目的一般為融資及投資決策需求,，需注意與委托方融資機構或投資方的溝通，測算模型根據(jù)目的,、需求確定參數(shù)進行測算項目是否具有可行性,。
4、基于經營性物業(yè)的資產證券化評估
如房地產抵押貸款支持證劵CMBS需注意加強與券商,、信用評級機構,、會計師事務所、律師事務所等機構的溝通,，如果由會計師事務所進行現(xiàn)金流預測,，我們應特別做好與會計師事務所的溝通，收支模型應盡量一致,，收益法測算中的毛收益、凈收益水平結果與現(xiàn)金流預測結果盡量不要出現(xiàn)大的偏差,。
三,、總結與思考
1.經濟新常態(tài)下，我國正進入存量房時代,，不同城市間房地產市場存在不同,，部分城市房價高漲、可供應住宅用地緊張,。目前國家鼓勵發(fā)展長租住房（公寓）,，未來基于存量房時代產生的租賃評估業(yè)務將日益成為評估行業(yè)的重要服務領域。
2.未來業(yè)務的拓展方向向經營性（包括租賃）房地產資產證券化評估,、經營性物業(yè)（包括租賃）可行性研究綜合業(yè)務的深耕,，發(fā)揮在不動產全鏈條融資服務中的關鍵作用,；同時穩(wěn)定傳統(tǒng)常規(guī)房地產租賃評估業(yè)務,，促進評估機構可持續(xù)發(fā)展,。
3.房地產評估專業(yè)人員在房地產租賃評估業(yè)務中，除了需要具備扎實的理論知識和專業(yè)技術,，還需不斷探索,、挖掘市場需求，開發(fā)新估價模式,，發(fā)揮主動創(chuàng)新意識,；更好的服務市場需求，促進評估專業(yè)人員及評估機構的可持續(xù)發(fā)展,。
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