摘 要：目前我國房地產(chǎn)估價行業(yè)經(jīng)過幾十年的發(fā)展,，不斷壯大的同時業(yè)務競爭也日趨激烈,。部分房地產(chǎn)估價機構依舊為傳統(tǒng)型估價業(yè)務為主,，業(yè)務類型較單一，同質(zhì)化嚴重,，隨著傳統(tǒng)業(yè)務營收的下降以及結算周期的延長，業(yè)務轉型也就成為大部分估價機構即將面臨且急需解決的問題,。本文將從業(yè)務類型的角度與大家一起探討深化與拓展房地產(chǎn)估價業(yè)務之路,。
關鍵詞：房地產(chǎn)估價業(yè)務；業(yè)務轉型,；咨詢顧問業(yè)務
近年來隨著經(jīng)濟發(fā)展與技術升級,，信息越來越透明，房地產(chǎn)估價需求也隨之轉變,，傳統(tǒng)的銀行抵押類房地產(chǎn)估價業(yè)務已經(jīng)從人工處理慢慢轉變?yōu)楸蛔詣庸纼r系統(tǒng)所替代,，同時銀行的房地產(chǎn)估價類業(yè)務付費方式也慢慢轉變?yōu)橛摄y行付費，房地產(chǎn)估價市場同業(yè)競爭日趨激烈,。遇上今年新冠疫情的突發(fā),，經(jīng)濟活躍度驟然降低，使眾多房地產(chǎn)估價機構面臨的業(yè)務窘境更加突顯,，可以說深化與拓展房地產(chǎn)估價業(yè)務之路的探討已是迫在眉睫,。本文將從業(yè)務類型的角度與大家一起探討估價咨詢顧問業(yè)務,，探討深化與拓展房地產(chǎn)估價業(yè)務之路。
一,、交易咨詢類顧問業(yè)務
房地產(chǎn)交易是在市場經(jīng)濟中的重要一環(huán),，涉及金額大，在每一個交易行為達成之前,，往往都是經(jīng)過多方思慮的,，考慮金額，考慮位置,，考慮學位,，考慮投資……房地產(chǎn)交易咨詢類顧問業(yè)務需求是較為常規(guī)的，與常規(guī)的房地產(chǎn)估價業(yè)務相似,，然而側重點卻不同,，咨詢類顧問業(yè)務不拘泥于形式上報告，報告或許不是必要的,，更側重于真實案例或?qū)嶋H建議,。
譬如農(nóng)村集體物業(yè)的咨詢，集體物業(yè)沒有成熟的流通市場,，交易案例信息獲取難度較大,，往往需要我們平常利用深耕的業(yè)務途徑多方面去積累案例、了解市場,，對于某些潛在交易人來說,，集體性質(zhì)的物業(yè)價值并不會低于國有出讓性質(zhì)的。又如實體商業(yè)網(wǎng)點選址,，除了有租金估值的需求,，更側重具體選址的建議，除了需要熟悉當?shù)胤康禺a(chǎn)市場,，更需要做客流量的實地摸底調(diào)查及估算。再者房地產(chǎn)交易往往體量大,，價值高,，交易環(huán)節(jié)需繳納的稅額較大，必然會涉及稅務范疇的咨詢,。土地增值稅,、所得稅在稅額中占比較大，而且處于個人與處于企業(yè)名下的房地產(chǎn),，計稅幅度各有不同,，企業(yè)名下的房地產(chǎn)交易所繳的稅部分可以抵扣所得稅，而個人名下的房地產(chǎn)交易稅款卻無此效用，稅額的大小往往能左右交易的進行,，需要結合實際情況給出建議,，更有房地產(chǎn)的交易、開發(fā),、運營等,，往往涉及到房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟行為，因此需要處理咨詢顧問類業(yè)務的估價人員對企業(yè)會計稅務有一定的基礎知識,，或者與專業(yè)的會計稅務人員共同處理,，提供經(jīng)濟、可行的實際建議,。更有可能,，委托方咨詢的是房地產(chǎn)投資價值，而非當下的市場價值,，這需要站在委托方的角度考慮估價對象的投資效益或投資價值,，考慮房地產(chǎn)未來所能帶給委托方的協(xié)同效應或其他效益，其估價條件的設定區(qū)別于常規(guī)的業(yè)務,，需視委托方的實際情況而定,。
咨詢類顧問的業(yè)務需求，不像傳統(tǒng)法規(guī)類估價業(yè)務有特定的業(yè)務渠道,，如銀行,、國企、政府等,；拓展咨詢類顧問業(yè)務,，需要估價業(yè)務人員具備相當?shù)墓纼r知識，貼近房地產(chǎn)交易市場,，增加與委托方的接觸廣度，學習其它行業(yè)領域里的專業(yè)知識,，進一步去挖掘房地產(chǎn)估價業(yè)務的主動需求,。
二、城市更新類顧問業(yè)務
推行城市更新目的是對城市中與當前經(jīng)濟發(fā)展不適應的區(qū)域進行拆遷,、改造,、投資和建設，以新型的城市功能替換功能性衰敗的物質(zhì)空間,，使衰落的區(qū)域重獲生機,，重現(xiàn)繁榮。隨著經(jīng)濟發(fā)展到一定程度,，早期的城鎮(zhèn),、村莊、廠房等經(jīng)過幾十年的居住使用，建筑形態(tài),、建筑狀況已經(jīng)變得落后,、殘舊，與當今的社會經(jīng)濟發(fā)展形態(tài)不相適應,，更新改造是必然的選擇,。
我國的房地產(chǎn)市場,，隨著城市化高度發(fā)展已經(jīng)由增量市場逐漸向存量市場演變,，城市更新可以說是存量房地產(chǎn)市場中的重要環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)市場業(yè)務的未來增長點之一,，不論是拆舊建新,，還是活化改造，其過程始終伴隨著估價業(yè)務需求,。房地產(chǎn)存量市場中具有較多適應于城市更新階段的小規(guī)模項目,，項目周期相對短，中小規(guī)規(guī)模更新項目一般通過更改物業(yè)內(nèi)部裝修及功能布局來提升租金收益,，從而提高物業(yè)價值,；中大規(guī)模更新項目則通過調(diào)整物業(yè)的用途規(guī)劃及屬性來提升價值，如工改商,，工改住，住改商,，舊廠房改運動場所,，舊商場改辦公樓,，舊辦公樓改長租公寓,，甚至整體拆除重建，重新規(guī)劃布局等,。盤活、改造,、運營,、拆除重建存量房地產(chǎn)，在運用房地產(chǎn)估價專業(yè)知識的同時,，也涉及到土地規(guī)劃,、城市更新等領域的知識，跨領域作業(yè)正是深化與拓展房地產(chǎn)估價業(yè)務所需要的助力,。
城市更新類顧問業(yè)務,，涉及類別較多，像舊改政策研究,、舊改獎勵申請,、拆賠模式研究、舊改可行性研究分析,、現(xiàn)狀摸底調(diào)查,、產(chǎn)權調(diào)查確認,、改造意愿征集,、征收補償費用預算、征收安置補償評估,、征收補償談判顧問,、社會風險穩(wěn)定評估等城市更新類顧問業(yè)務，項目周期較長,，各環(huán)節(jié)密切緊扣,，需要走訪實地與受眾群體溝通談判，獲取基礎信息,，了解實際情況,，以更好地推動項目。應對城市更新類業(yè)務,，除了關注城市更新的政策,，進行邏輯嚴密的估價測算，還需要項目里的估價師擁有不俗的組織能力,、溝通協(xié)調(diào)能力,、判斷能力與解決實際問題的能力，往往城市更新類項目需要估價技術之外的能力進行推動,。
通過對城市更新中存量房地產(chǎn)的改造,、盤活，節(jié)約土地資源的同時創(chuàng)造更大價值,，促進城市更新發(fā)展的同時保持房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展的推動作用,。可以說,，城市更新是房地產(chǎn)發(fā)展中的重要一環(huán)，同時也是深化與拓展房地產(chǎn)估價業(yè)務之路的重要方向,。
三,、資本市場類顧問業(yè)務
資本市場可以推動行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)資本市場類估價業(yè)務,，離不開房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化,。資產(chǎn)證券化,，是指以基礎資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為償付支持，通過結構整合等方式進行信用增級,，在此基礎上發(fā)行資產(chǎn)支持證券的業(yè)務活動,。簡單地講,，就是通過出售基礎資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流進行現(xiàn)在的融資,。
當房地產(chǎn)市場從增量市場逐步向存量市場演變，存量市場中買賣房產(chǎn)的簡單獲利模式將不再成為主流,，專業(yè)機構的通過運營,，組合投資，可能成為穩(wěn)定收益的主要途徑,。房地產(chǎn)存量市場中,，隨著人民生活態(tài)度、消費觀念,、經(jīng)濟能力的變化,，房地產(chǎn)租賃市場未來或?qū)⒂瓉砼畈l(fā)展，以租代售,，租售同權,，長期租賃。穩(wěn)定的租金收益正屬于資產(chǎn)證券化基礎資產(chǎn)的范疇,，現(xiàn)金流是現(xiàn)代企業(yè)的血液,，利用穩(wěn)定的租金收益進行證券化再融資，可以進一步提高資金利用率,，加速企業(yè)運營發(fā)展,，推動資本市場良性循環(huán)。除了租金收益,，還有債權收益,、項目收益等等，任何房地產(chǎn)項目經(jīng)優(yōu)化組合后,，可以在未來產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流量的,，理論上都可以作為基礎資產(chǎn)進行證券化融資。
廣義的資產(chǎn)證券化類型有：實體資產(chǎn)證券化類型,，實體資產(chǎn)向證券資產(chǎn)的轉換,，是以實物資產(chǎn)和無形資產(chǎn)為基礎發(fā)行證券并上市的過程，如商業(yè)房地產(chǎn)為基礎,，發(fā)行證券進行融資,。信貸資產(chǎn)證券化類型，把欠缺流動性但有未來現(xiàn)金流相對穩(wěn)定的信貸資產(chǎn)經(jīng)過重組形成資產(chǎn)池,，并以此為基礎發(fā)行證券,，如銀行的抵押類貸款,、企業(yè)的應收帳款等。證券資產(chǎn)證券化類型：將證券或證券組合作為基礎資產(chǎn),，再以其產(chǎn)生的現(xiàn)金流或與現(xiàn)金流相關的變量為基礎發(fā)行證券,，實行再融資。經(jīng)CNABS統(tǒng)計數(shù)據(jù)可得,，住房抵押的信貸ABS發(fā)行規(guī)模2018年為5842.63億元,，2019年為4991.49億元；不良資產(chǎn)重組的信貸ABS發(fā)行規(guī)模2018年為158.8億元,，2019年為143.39億元,；除了信貸ABS產(chǎn)品，還有企業(yè)ABS產(chǎn)品,，可見資本市場類業(yè)務規(guī)模相當龐大,。
房地產(chǎn)資本市場類業(yè)務，終究離不開房地產(chǎn)價值,，資本市場上的估價業(yè)務規(guī)模體量較大,，證券產(chǎn)品的發(fā)行會涉及眾多投資者，為了保障投資者的切身利益,，需要估價機構在做好房地產(chǎn)估價本身的同時,，不斷深入了解資本市場，結合房地產(chǎn)估價規(guī)范與資產(chǎn)證券化業(yè)務相關指引,，方能做好房地產(chǎn)資本市場類業(yè)務,，更好地深化拓展房地產(chǎn)估價業(yè)務。
四,、全流程類顧問業(yè)務
常規(guī)的房地產(chǎn)估價業(yè)務,，是單一環(huán)節(jié)的估值，在單環(huán)節(jié)的前后進行延伸至項目整體流程,，即是全流程類顧問業(yè)務,，如房地產(chǎn)開發(fā)項目、城市更新項目等,。房地產(chǎn)行業(yè)在推動經(jīng)濟發(fā)展上占有重要地位,，其經(jīng)濟體量大，項目周期較長,，在立項,、規(guī)劃、開發(fā),、銷售,、運營、退出等環(huán)節(jié)中涉及很多專業(yè)的知識,，需要專業(yè)團隊去處理,。因而房地產(chǎn)項目的過程中，涉及的估價業(yè)務類型較多,，包括項目前期的市場調(diào)查,，立項報告，項目經(jīng)濟可行性研究,，拆遷補償,，遷戶談判，項目開發(fā)的工程監(jiān)管,、銷售定價,，項目后期的運營方案，現(xiàn)金流測算等等,。當房地產(chǎn)項目方本身不具備專業(yè)團隊,，或者能力不足以達到投資人預期的時候，全流程類顧問業(yè)務需求隨即產(chǎn)生,，開拓全流程類顧問業(yè)務,，是房地產(chǎn)估價業(yè)務的深化，既能獲取相當?shù)臉I(yè)務營收,，又可以增加估價客戶的粘度,，拓寬估價顧問業(yè)務的廣度。
當然開拓房地產(chǎn)全流程類顧問業(yè)務,，難度相對較大,，需要估價人員比房地產(chǎn)項目方本身的員工能力更強更廣，需要估價團隊具有豐富且扎實的房地產(chǎn)項目知識及實操經(jīng)驗,，另外對涉及房地產(chǎn)的其它相關領域也要掌握一定的知識,，需要較強的項目把控能力，同樣也需要估價機構綜合資質(zhì)高,，綜合實力強,。此類業(yè)務涉及環(huán)節(jié)多，團隊往往需要進行反復溝通,、修改,，客戶對項目的經(jīng)濟性要求高進而要求估價團隊對各個環(huán)節(jié)的處理均要精益求精。
全流程類顧問業(yè)務,，屬于綜合性業(yè)務,，是將常規(guī)房地產(chǎn)估價業(yè)務進行深化拓展的方向之一，業(yè)務的拓展,，需要估價人員較高的綜合能力,，需要估價機構較強的綜合實力，可以說房地產(chǎn)估價人員能力的提升,、房地產(chǎn)估價機構實力的增強,，是在深化與拓展房地產(chǎn)估價業(yè)務之路上所必不可少的,。
房地產(chǎn)估價業(yè)務競爭日趨激烈的當下，估價咨詢類顧問業(yè)務的拓展已是勢在必行,，除了上述幾類的咨詢類業(yè)務方向,，還有其它類型的業(yè)務方向，如法規(guī)式業(yè)務,，跨領域業(yè)務,。然而房地產(chǎn)估價咨詢類業(yè)務的拓展深化之路上，并不能拘泥于形式,，所謂實質(zhì)重于形式,，只要是與房地產(chǎn)估價相關聯(lián)，可以利用估價技術,，進行量化以及測算,，最終得出合理的結果或方案，為委托方解決問題,、創(chuàng)造價值,，即是屬于房地產(chǎn)估價咨詢業(yè)務的范疇，值得我們估價人員進行深化拓展,。
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