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摘要：本文系根據(jù)個(gè)人工作經(jīng)歷，結(jié)合工作中的實(shí)際操作，梳理出的土地估價(jià)程序與估價(jià)方法選擇的一些關(guān)聯(lián)性,，闡述城市土地估價(jià)的程序的不同階段中關(guān)于估價(jià)方法如何選擇的理解和實(shí)操,，便于土地估價(jià)人員在估價(jià)過(guò)程中清晰地制定估價(jià)項(xiàng)目技術(shù)路，以便于順利完成估價(jià)工作,。

關(guān)鍵詞：城市土地估價(jià)的程序 估價(jià)方法 選擇 理解 實(shí)操

伴著《資產(chǎn)評(píng)估法》,、《中華人民共和國(guó)民法典》的頒布實(shí)施，估價(jià)人員在進(jìn)行評(píng)估工作的過(guò)程中就有了新的法律依據(jù),。而遵循合法原則,，要求估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)在土地評(píng)估中，應(yīng)遵循相關(guān)法律,、法規(guī)和規(guī)定,，所評(píng)估的對(duì)象應(yīng)以合法使用和合法處分為前提。本文就個(gè)人從事土地估價(jià)工作多年,，結(jié)合城市土地估價(jià)的程序,，談一談對(duì)估價(jià)方法的選擇在城市土地估價(jià)的程序不同階段的實(shí)操與理解。

一,、對(duì)城市土地估價(jià)的程序的理解

在評(píng)估實(shí)踐工作中,，城市土地估價(jià)具有一套完整的估價(jià)程序，所有估價(jià)項(xiàng)目不得脫離此程序,，否則必然會(huì)形成一定的瑕疵,，從而影響到估價(jià)結(jié)論的真實(shí)性、科學(xué)性,、合理性以及有效性,，作為一名合格的估價(jià)人員，明確整個(gè)估價(jià)工作程序,，不但能一定程度上的規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn),、而且能保證估價(jià)結(jié)果的真實(shí)性、科學(xué)性,、合理性以及有效性,，從而能提高工作效率。

二,、城市土地估價(jià)的程序與估價(jià)方法選擇的理解和實(shí)操

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508-2014）,，土地估價(jià)應(yīng)按下列程序進(jìn)行：確定估價(jià)基本事項(xiàng)→編制估價(jià)工作計(jì)劃→實(shí)地確認(rèn)估價(jià)對(duì)象→搜集估價(jià)所需資料→選定估價(jià)方法計(jì)算→確定估價(jià)結(jié)果→提交估價(jià)報(bào)告。

以下就城市土地估價(jià)的程序,，談一談不同估價(jià)階段對(duì)于估價(jià)方法的選擇的個(gè)人看法與理解,。

（1）確定估價(jià)基本事項(xiàng)

確定估價(jià)基本事項(xiàng)，是指確定估價(jià)對(duì)象,、估價(jià)目的,、估價(jià)時(shí)點(diǎn)等基本事項(xiàng),。而確定估價(jià)對(duì)象包括確定估價(jià)對(duì)象的位置、用途,、面積,、權(quán)屬文件和估價(jià)權(quán)利性質(zhì)等；確定估價(jià)目的應(yīng)根據(jù)委托估價(jià)方的要求而定,；確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和委托估價(jià)方要求而定,，采用公歷表示，精確到日,。

在確定估價(jià)對(duì)象,、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)等基本事項(xiàng)的過(guò)程中,，首先明確估價(jià)對(duì)象以及估價(jià)目的,，我們就應(yīng)該對(duì)估價(jià)方法選用，有一個(gè)大致的梳理過(guò)程,。

例如：商住用地評(píng)估,，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，我們先要做一個(gè)大概的了解,，估價(jià)對(duì)象同一供需圈內(nèi)是否有相同用途案例,，且案例數(shù)量是否足夠滿足市場(chǎng)比較法的應(yīng)用。了解估價(jià)對(duì)象預(yù)期開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品,，并了解市場(chǎng)是否有類似產(chǎn)品銷售,，是否能準(zhǔn)確的求取項(xiàng)目預(yù)期開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，然后梳理此項(xiàng)目若采用剩余法,，其中參數(shù)是否能確定,，如:項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成本等,。在此階段估價(jià)人員可根據(jù)對(duì)項(xiàng)目基本情況的了解,，找出一些后續(xù)方法應(yīng)用中可能會(huì)遇到的問(wèn)題，并提前為估價(jià)方法的選擇做出一些前期的準(zhǔn)備工作,。

又如：在了解到估價(jià)目的為“國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估”的時(shí)候，我們就應(yīng)該關(guān)注,，結(jié)合國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估》的通知（國(guó)土資廳發(fā)【2018】4號(hào)）估價(jià)方法存在三選一+二選一的模式（即收益還原法,、市場(chǎng)比較法、剩余法三選一,；成本逼近法,、公式地價(jià)系數(shù)修正法二選一）。在明確上述規(guī)定的情況下提前做好相關(guān)數(shù)據(jù)收集的準(zhǔn)備,。

（2）編制估價(jià)工作計(jì)劃

編制估價(jià)工作計(jì)劃,，是指在確定估價(jià)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上,，應(yīng)對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，編制估價(jià)工作計(jì)劃,。估價(jià)工作計(jì)劃主要應(yīng)包括以下幾項(xiàng)①估價(jià)擬采用的技術(shù)步驟,；②估價(jià)擬采用的技術(shù)路線和估價(jià)方法；③需要調(diào)查的資料及取得途徑,；④預(yù)計(jì)所需的時(shí)間,、人力和經(jīng)費(fèi)。

此階段,，在明確估價(jià)目的的前提下,，根據(jù)項(xiàng)目類型、項(xiàng)目具體位置,、委托估價(jià)方一些初步的要求等,，結(jié)合部門人員具體工作情況做好工作計(jì)劃，以確保項(xiàng)目的順利開(kāi)展,。

在估價(jià)實(shí)際操作中,，此階段估價(jià)人員已經(jīng)對(duì)項(xiàng)目有了一定初步的了解和一些基礎(chǔ)資料的收集工作已完成。估價(jià)人員可根據(jù)工作經(jīng)驗(yàn)對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值有一個(gè)初步的了解,。例如,，對(duì)周邊成交案例是否了解，周邊地價(jià),、房?jī)r(jià)的大致水平有一定了解,。

例如，有足夠滿足市場(chǎng)比較法運(yùn)用的案例,，估價(jià)人員可更具相關(guān)資料進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)單的測(cè)算,。項(xiàng)目能否采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，是否需要采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法,，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法求出的估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格是否能反映土地使用權(quán)真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)值,，在此階段估價(jià)人員應(yīng)有一個(gè)初步的判斷。同理,，根據(jù)對(duì)估價(jià)對(duì)象的初步了解,，以及周邊各類型房地產(chǎn)售價(jià)的了解，預(yù)測(cè)項(xiàng)目的一個(gè)預(yù)期售價(jià),，從而對(duì)估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格有一個(gè)初步的判斷,。以上工作的目的其實(shí)是運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法對(duì)項(xiàng)目評(píng)估價(jià)值有一個(gè)初步的判斷，后續(xù)的工作是否需要開(kāi)展,，或者將如何開(kāi)展,。例如判斷客戶是否存在對(duì)本次評(píng)估結(jié)果是否有過(guò)高或者過(guò)低的要求。實(shí)際評(píng)估工作中會(huì)存在很多明確要求評(píng)估總價(jià)需達(dá)到多少這樣的情況,。提前選擇科學(xué)的估價(jià)方法,，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步定價(jià),，可避免一些不必要的后續(xù)工作。

（3）實(shí)地確認(rèn)估價(jià)對(duì)象

實(shí)地確認(rèn)估價(jià)對(duì)象,，是指估價(jià)人員必須親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng),，實(shí)地勘查核實(shí)估價(jià)對(duì)象的位置、四至,、面積,、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)屬界限,、周圍環(huán)境,、道路狀況等，并對(duì)估價(jià)對(duì)象及周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等,。

在實(shí)地查勘時(shí)需帶上委托估價(jià)方提供的相關(guān)資料,，根據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況拍照并記錄，同時(shí)判斷委托估價(jià)方提供資料本身有無(wú)相互矛盾,、委托估價(jià)方提供的資料與實(shí)際現(xiàn)狀是否一致（如土地用途,、坐落、利用狀況等）,，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)與委托估價(jià)方溝通確認(rèn),，以便規(guī)避估價(jià)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。如抵押估價(jià)實(shí)地查勘時(shí),，委托估價(jià)方故意帶領(lǐng)估價(jià)人員查勘區(qū)位狀況更好的地塊,，估價(jià)人員應(yīng)結(jié)合宗地圖，紅線圖,，宗地形狀等,，對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行核實(shí)和判斷。如實(shí)地查勘實(shí)估價(jià)對(duì)象宗地內(nèi)存在住戶情況,，應(yīng)落實(shí)該宗地拆遷安置是否已落實(shí),，拆遷安置是否落實(shí)，這直接關(guān)系估價(jià)對(duì)象是否能進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè),。

此階段對(duì)于估價(jià)方法的選擇,，主要是體現(xiàn)在對(duì)估價(jià)方法進(jìn)行了初步的確定后，結(jié)合了實(shí)地查勘情況確定,，估價(jià)方法的實(shí)際運(yùn)用中可能要做的基本情況進(jìn)一步的確認(rèn),，例如區(qū)域因素、個(gè)別因素等,，以便于后續(xù)估價(jià)工作的開(kāi)展。

例如在明確需要運(yùn)用市場(chǎng)比較法或者基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的情況下,，我們需要對(duì)運(yùn)用市場(chǎng)比較法時(shí)的區(qū)位因素,、個(gè)別因素等進(jìn)行詳細(xì)及記錄以及整理,。所以，估價(jià)人員在平時(shí)的工作中需要注意交易案例搜集,、篩選,、整理，分類形成案例數(shù)據(jù)庫(kù),，同時(shí)做一些不同地價(jià)影響因素對(duì)不同用途土地地價(jià)的影響大小分析及測(cè)算,，便于在市場(chǎng)比較法的修正體系中確定一般因素、區(qū)域因素,、個(gè)別因素的調(diào)整系數(shù),。

（4）搜集估價(jià)所需資料

估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)經(jīng)常搜集估價(jià)所需資料，并進(jìn)行核實(shí),、分析和整理,。

估價(jià)所需資料主要應(yīng)包括下列方面：①估價(jià)對(duì)象相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的申請(qǐng)、批件及合同等,；②對(duì)土地價(jià)格有普遍影響的資料,；③對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的土地價(jià)格有影響的資料；④相關(guān)房地產(chǎn)交易,、成本,、收益實(shí)例資料；⑤確定土地估價(jià)參數(shù)的相關(guān)資料,；⑥反映估價(jià)對(duì)象權(quán)屬及狀況的資料,。

個(gè)人的理解，收集資料包括兩個(gè)方面,，一方面是平時(shí)的收集以及積累,，如整理土地交易案例、租賃案例,、建安,、稅費(fèi)、建筑成本,、房屋還原利率,、土地還原利率等。此資料的收集是一個(gè)長(zhǎng)期的積累,，好的工作習(xí)慣可以使個(gè)人的工作效率很大程度的提高,，也利于估價(jià)人員的知識(shí)積累。另一方面需針對(duì)具體項(xiàng)目收集項(xiàng)目相關(guān)的詳細(xì)資料,。如:權(quán)屬證書,、合同、相關(guān)規(guī)劃條件,、項(xiàng)目相關(guān)的其他文件資料等,。是否有明確的詳細(xì)規(guī)劃,，關(guān)系到估價(jià)人員對(duì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)判斷起到?jīng)Q定性的影響。例如商業(yè)用地的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是商業(yè)綜合體,、寫字樓,、酒店、商業(yè)別墅,。估價(jià)人員應(yīng)結(jié)合估價(jià)項(xiàng)目具體情況對(duì)估價(jià)對(duì)象預(yù)期的產(chǎn)品類別做出最高最佳使用的判斷,。從而確保估價(jià)結(jié)果的真實(shí)性、科學(xué)性,、合理性以及有效性,。

（5）選定估價(jià)方法計(jì)算。

估價(jià)方法的選定需要結(jié)合估價(jià)目的,，以及土地用途,，如居住用地估價(jià)，宜選用市場(chǎng)比較法,、剩余法（假設(shè)開(kāi)發(fā)法）,、收益還原法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法；商業(yè)金融業(yè)用地估價(jià)宜采用市場(chǎng)比較法,、收益還原法,、剩余法（假設(shè)開(kāi)發(fā)法）和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法；工業(yè),、倉(cāng)儲(chǔ)用地估價(jià)宜采用市場(chǎng)比較法,、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。方法的選擇應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況確定,。如在市場(chǎng)比較法的運(yùn)用的時(shí)候,，估價(jià)對(duì)象可能存在配建學(xué)校、配建醫(yī)院,、無(wú)償移交安置房,、無(wú)償移交公租房等情況，或者可比實(shí)例可能存在類似情況,，這樣的情況市場(chǎng)比較法是否能采用,，我覺(jué)得是可以的，我們可以通過(guò)剩余法對(duì)案例或者估價(jià)對(duì)象進(jìn)行試算,，在其他條件相同情況下,，若有限制因素其評(píng)估價(jià)格是多少，無(wú)限制條件下其評(píng)估價(jià)格是多少,，通過(guò)對(duì)比可以得到一個(gè)有限制條件和無(wú)限制條件一個(gè)價(jià)格比例,，通過(guò)此比例我們可以大致的推算出一個(gè)修正系數(shù)。又比如工業(yè)用地評(píng)估中存在大量成交案例均遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于對(duì)應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)，那么基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法,、比較法是否可以選用,，我個(gè)人覺(jué)得是可以的，當(dāng)然樣的情況,，我們可以增加成本逼近法，并結(jié)合估價(jià)目的采用加權(quán)平均的方式確定各種方法的權(quán)重系數(shù),。

（6）確定估價(jià)結(jié)果

根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象的具體情況,，選擇土地評(píng)估的基本方法或其它具體評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，計(jì)算地價(jià),。具體評(píng)估方法是在基本方法上根據(jù)對(duì)象的特殊性衍生出來(lái)的符合估價(jià)基本原理的方法,。要從估價(jià)目的、價(jià)值內(nèi)涵,、估價(jià)方法的特點(diǎn),、宗地自身因素、供地政策,、當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)狀況等綜合考慮確定,。

此階段主要是結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)方法的適用性進(jìn)行分析和判斷，如抵押估價(jià)必須遵循謹(jǐn)慎原則,，在試算及調(diào)整時(shí)應(yīng)充分的考慮此因素確定宗地價(jià)格,、確定估價(jià)結(jié)果。又比如土地抵押價(jià)格的評(píng)估,，可先用適用的方法求取公開(kāi)市場(chǎng)條件下的正常土地使用權(quán)價(jià)格,，再對(duì)它進(jìn)行未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等修正，修正值一般確定在20%左右,。

（7）提交估價(jià)報(bào)告,；

估價(jià)人員在確定對(duì)象價(jià)格后，應(yīng)按估價(jià)報(bào)告格式的要求撰寫估價(jià)報(bào)告書,。按照評(píng)估項(xiàng)目委托合同,，估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托估價(jià)方提交估價(jià)報(bào)告。土地估價(jià)報(bào)告需經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋毓芾頇C(jī)關(guān)確認(rèn)后才能送交委托估價(jià)方,。

此階段幾乎不存在方法的選擇,，但在報(bào)告的撰寫過(guò)程中，我們需要對(duì)估價(jià)方法的運(yùn)用過(guò)程進(jìn)行詳細(xì)且嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖崂?，?bào)告書的撰寫應(yīng)以估價(jià)目的為核心,，內(nèi)容真實(shí)全面、邏輯嚴(yán)謹(jǐn),、依據(jù)充分,，并詳細(xì)地披露估價(jià)對(duì)象存在的特殊事項(xiàng)等。

三、小結(jié)

以上是根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定,，結(jié)合本人實(shí)際工作,，對(duì)城市土地估價(jià)的程序與估價(jià)方法選擇的理解和實(shí)操進(jìn)行的簡(jiǎn)淺分析。以上觀點(diǎn)僅代表個(gè)人觀點(diǎn),，若有不適之處,，望讀者朋友指點(diǎn)與討論。