一,、商業(yè)房地產(chǎn)市場租金評估的必要性
隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長和國內(nèi)中介服務(wù)市場的開放,，房地產(chǎn)估價(jià)市場的競爭將日趨激烈,，有些機(jī)構(gòu)已經(jīng)逐漸發(fā)展成具有較強(qiáng)綜合實(shí)力的企業(yè)。但發(fā)展至今,，各機(jī)構(gòu)在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的競爭上已趨同質(zhì)化和白熱化,，如何開拓新領(lǐng)域來走出這個(gè)瓶頸是每個(gè)評估機(jī)構(gòu)需要研究的課題,。
隨著市場上大宗商業(yè)房地產(chǎn)交易的頻繁,，大宗商業(yè)房地產(chǎn)的評估需求也越來越大,。大宗商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值量大，從投資機(jī)會選擇到交易實(shí)現(xiàn)以及日后的運(yùn)營過程中,，存在巨大的專業(yè)咨詢需求和日常評估需求,，是一個(gè)集各類評估業(yè)務(wù)于一體的綜合體，所以把估價(jià)業(yè)務(wù)延伸到咨詢領(lǐng)域是必要的。
商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售,、批發(fā),、餐飲,、娛樂,、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn),。廣義的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)既包括零售業(yè),、批發(fā)業(yè)的房地產(chǎn)，還包括酒店,、餐飲,、娛樂休閑、商務(wù)辦公等房地產(chǎn),；狹義的商業(yè)地產(chǎn)主要只用于零售業(yè),、批發(fā)業(yè)的房地產(chǎn)，主要包括百貨店,、商場,、購物中心、商業(yè)店鋪,、超級市場,、批發(fā)市場、便利店,、專賣店,、倉儲商店等。相對于住宅,、辦公和工業(yè)物業(yè)來說,，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值評估考慮到的影響因素最多，遇到的情況也最為復(fù)雜,。
對商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行評估時(shí),，很大程度需要考慮租金情況，對估價(jià)對象租金進(jìn)行評估,，對于整個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值確定具有很市場化的解釋和判斷,，對投資者決策和績效評估有著重要的影響。評估商業(yè)房地產(chǎn)時(shí)考慮租金情況,，主要有以下幾個(gè)原因：
1,、商業(yè)地產(chǎn)具有收益性
商業(yè)地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，其主要特點(diǎn)是能夠獲得收益,，其收益由商業(yè)租金收益,、物業(yè)升值變現(xiàn)收益等多種收益，同時(shí)隨著商業(yè)經(jīng)營的開展還會產(chǎn)生遞延附加值。商業(yè)地產(chǎn)同時(shí)具有幾種經(jīng)營方式,，絕大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)采取租售結(jié)合的方式,，租金能夠反映出商業(yè)地產(chǎn)目前的價(jià)值，租金變化則能夠反映出商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展情況,，能夠給租售雙方對于商業(yè)地產(chǎn)的未來預(yù)期,。因此，從商業(yè)地產(chǎn)租金中,，能夠反映出商業(yè)地產(chǎn)目前的市場價(jià)值以及未來預(yù)期價(jià)值,，對于商業(yè)地產(chǎn)評估具有很強(qiáng)的引導(dǎo)性。
2,、商業(yè)地產(chǎn)租金情況易獲取
在一個(gè)成熟的商業(yè)項(xiàng)目中,，租金信息對于估價(jià)師來說屬于比較容易獲取的信息，根據(jù)目前交易市場的發(fā)展來看,，交易信息流動廣泛,，市場中存在著大量的租賃數(shù)據(jù)，因此對于估價(jià)師來說,，租金信息獲取比較容易,。
本文將從咨詢目的出發(fā)，探討商業(yè)房地產(chǎn)市場租金評估所需的依據(jù),、評估方法及具體流程等問題,。
二、評估依據(jù)
市場價(jià)值咨詢與抵押評估不同,，在評估時(shí)運(yùn)用的法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)也有所差別,。
（1）估價(jià)時(shí)應(yīng)該遵循相關(guān)的國家政策及法律法規(guī)以保證估價(jià)具有合法合規(guī)性。按照《中華人民共和國物權(quán)法》,、《中華人民共和國土地管理法》,、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》、《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》等嚴(yán)格執(zhí)行,。
（2）估價(jià)時(shí)遵循房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn),，如：《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》,。
（3）在估價(jià)前,，應(yīng)該檢視委托方提供的相關(guān)文件的正確性，包括委托合同,、咨詢對象權(quán)屬文件復(fù)印件,、估價(jià)對象租金合同以及委托人身份證復(fù)印件或營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書。
（4）評估還需要評估人員經(jīng)過現(xiàn)場查勘獲得的估價(jià)對象實(shí)況資料 ,、通過市場調(diào)研獲取的房地產(chǎn)市場租售價(jià)格調(diào)查資料及相關(guān)信息
三,、常用的評估方法及選用
（一）比較法
1、概念及運(yùn)用
比較法是通過類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法，較具體地說,，是選取一定數(shù)量,、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn),，然后將它們與估價(jià)對象進(jìn)行比較,，對它們的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r(jià)對象價(jià)值的方法。本質(zhì)是以房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值,。比較法主要適用于房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá),、活躍和完善的地區(qū)，而且有廣泛市場交易的房地產(chǎn)類型,。如果在房地產(chǎn)發(fā)育不夠或者類似房地產(chǎn)交易實(shí)例較少的地區(qū)，就難以采用比較法來進(jìn)行估價(jià),。
2,、運(yùn)用的不足之處
比較法較于其他估價(jià)方法估價(jià)原理簡單易懂，最重要的是在估價(jià)過程中能直接反映房地產(chǎn)的市場狀態(tài),，其在估價(jià)方法體系中屬于最簡單,、最直接、最常用的一種方法,。但是比較法實(shí)際運(yùn)用中還是存在不少的問題,。例如：房地產(chǎn)市場不規(guī)范、不成熟,、不完善,、市場環(huán)境變化大；信息不對稱,，導(dǎo)致按理搜集困難,，尤其是成交按理更加難以獲得；信息資料不清,，交易背景不透明,，導(dǎo)致交易情況這一項(xiàng)幾乎無法修正；估價(jià)經(jīng)驗(yàn)不足,，所選擇的案例沒有考慮非市場行為對價(jià)格的影響等,。
（二）收益法
1、概念及運(yùn)用
收益法又稱收益資本化法,、收益還原法,，是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率,、收益系數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值,，以求取估價(jià)對象客觀價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法只要適用于有收益或有潛在收益率的房地產(chǎn)。收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期現(xiàn)金流量的限制來判斷資產(chǎn)價(jià)值的方法,。采用本金和折現(xiàn)的途徑及其方法來判斷和估算資產(chǎn)價(jià)值,。
2、運(yùn)用的不足之處
收益法在房地產(chǎn)估價(jià)中存在的問題：收益法在適用范圍有一定的局限性,；折舊費(fèi)是否應(yīng)該扣除在實(shí)際應(yīng)用中存在較大的爭議,；純收益資本化率的確定比較困難；僅根據(jù)預(yù)期的純收益來確定價(jià)格,，可能脫離實(shí)際,。
（三）成本法
1、概念和運(yùn)用
成本法是根據(jù)估價(jià)對象的重置成本來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法,。具體來說,，成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新構(gòu)建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法,。
成本法一般適用于評估獨(dú)立開發(fā)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值,，包括新開發(fā)的房地產(chǎn)、可以假設(shè)重新開發(fā)的現(xiàn)有房地產(chǎn),、正在開發(fā)的房地產(chǎn),、計(jì)劃開發(fā)的房地產(chǎn)等。成本法既適用于房地合一的估價(jià),，也適合單獨(dú)建筑或建筑局部的估價(jià),。
2、運(yùn)用的不足之處
成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格,，扣除折舊,，以得出估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)中,，成本法的估價(jià)結(jié)果往往比其他方法偏低,，主要原因是成本法不能反映市場供求狀況；成本與價(jià)格變化不同步,；成本與價(jià)值不是必然成正比,；無形價(jià)值未得到體現(xiàn)；未考慮功能因素的影響,；不能反映正面的經(jīng)濟(jì)外部性等,。
（四）假設(shè)開發(fā)法
1、概念和運(yùn)用假設(shè)
假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法,、倒算法,，是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除未來不動產(chǎn)正常的開發(fā)成本（如造地費(fèi),、建筑物建造費(fèi)等）,、利息,、利潤、稅費(fèi)等費(fèi)用后,，以剩余之?dāng)?shù)來確定估價(jià)對象不動產(chǎn)價(jià)格的一種方法,。
假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，如待開發(fā)的土地（包括生地,、毛地,、熟地）、在建工程,、可裝修改造或可改變用途的舊房等,。運(yùn)用該方法要注意房地產(chǎn)開發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營收益率的不同。房地產(chǎn)開發(fā)收益率用于開發(fā)完成后價(jià)值和開發(fā)成本費(fèi)用的折現(xiàn),，房地產(chǎn)經(jīng)營收益率運(yùn)用于通過租賃經(jīng)營形式對房地產(chǎn)價(jià)值的求取,。
2、運(yùn)用的不足之處
假設(shè)開發(fā)法在實(shí)際運(yùn)用中存在時(shí)不足之處有：要求評估的是評估基準(zhǔn)日的價(jià)值,，而在計(jì)算房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)參數(shù)都是發(fā)生在未來的,，假設(shè)開發(fā)法中房地產(chǎn)的價(jià)值不是現(xiàn)值而是未來值。
四,、案例列舉——以上海市寶山區(qū)華靈路某沿街底層商鋪項(xiàng)目為例
以咨詢?yōu)槟康牡纳虡I(yè)地產(chǎn)市場租金評估通常存在于為投資方了解房地產(chǎn)的未來收益情況提供參考依據(jù)、房地產(chǎn)開發(fā)商包租,、投資公司大規(guī)模承租,、為稅務(wù)部門提供征稅依據(jù)等情況，因目前存在的市場租金咨詢案例較多,，我們以上海市寶山區(qū)華靈路某沿街底層商鋪項(xiàng)目市場租金評估作為我們的案例,。
1、咨詢估價(jià)目的
為委托方了解房地產(chǎn)市場租金范圍提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場租金,。
2,、項(xiàng)目基本情況
該物業(yè)位于上海市寶山區(qū)華靈路，為沿街底層商鋪,，房屋建筑面積約800平方米,。已取得《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》，證載土地用途為住宅,，房屋類型為商場,，現(xiàn)狀用途為商業(yè)，所在建筑物總高4層,，于2000年竣工,。
3、咨詢估價(jià)操作流程
我司在了解委托方需求后,，簽訂評估委托合同,，并對咨詢對象進(jìn)行市場租金評估,。在本項(xiàng)目中，具體操作流程如下：
（1）項(xiàng)目資料收集
根據(jù)委托方提供的產(chǎn)權(quán)文件及相關(guān)資料,，我司對咨詢對象所在區(qū)域土地,、房地產(chǎn)市場進(jìn)行了相關(guān)調(diào)查及資料的收集，華靈路沿街商鋪位于寶山區(qū)大場鎮(zhèn),，我們對該板塊的商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行了調(diào)查,，了解該板塊商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r，以及其他類型房地產(chǎn)的現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢（住宅類型房地產(chǎn)等）,，有助于我們對估價(jià)對象市場租金的確定,。
（2）項(xiàng)目實(shí)地查勘
我司查勘人員進(jìn)入現(xiàn)場，對照房產(chǎn)證,、房屋平面圖等資料,，核對咨詢對象現(xiàn)狀情況、權(quán)屬狀況,，掌握咨詢對象區(qū)位狀況,、建筑物基本情況等詳細(xì)信息。
（3）市場調(diào)研
結(jié)合實(shí)地查勘掌握到的相關(guān)信息,，對咨詢對象同一供求范圍內(nèi)商業(yè)用途房地產(chǎn)的售價(jià),、出租率、商業(yè)繁華程度,、臨路情況等進(jìn)行市場調(diào)研,。在事先項(xiàng)目實(shí)地查勘時(shí)，先對咨詢對象周邊同類型房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查,，可以通過中介,、租戶來了解周邊實(shí)際情況，對于周邊的其他類型物業(yè)同樣需要進(jìn)行現(xiàn)場的調(diào)研,，在搜房網(wǎng),、克而瑞等網(wǎng)站對調(diào)查的物業(yè)進(jìn)行情況了解。對咨詢對象所在范圍市場充分了解,。
咨詢對象所在街道附近的一些重要場所也在我們的調(diào)研范圍內(nèi),，如大型商場、休閑場所,、交通樞紐等,，將這些對于咨詢對象價(jià)值有影響的因素考慮在內(nèi)。如：咨詢對象與地鐵站,、公交站等交通樞紐的距離（交通便捷度）,、對周邊住宅類型物業(yè)的輻射度，一定范圍內(nèi)的客流量等,。
（4）咨詢估價(jià)方法的確定
在前文中我們列舉了幾種在評估房地產(chǎn)時(shí)通常運(yùn)用到的估價(jià)方法,，通過分析我們認(rèn)為：商業(yè)房地產(chǎn)租賃市場活躍,，類似商業(yè)房地產(chǎn)租金易取得，比較法方法適用于商業(yè)房地產(chǎn)市場租金的評估,，其他方法對于商業(yè)地產(chǎn)租金確定存在限制性因素：
①假設(shè)開發(fā)法適用于評估具有投資開發(fā)價(jià)值或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn),，咨詢對象目前為現(xiàn)房，故不適用假設(shè)開發(fā)法,。
②成本法應(yīng)用在標(biāo)準(zhǔn)租金的測算上,，由房屋租金的構(gòu)成因素實(shí)際測算相加后求出。通常由折舊費(fèi),、維修費(fèi),、管理費(fèi)、利息,、地租,、保險(xiǎn)費(fèi)、利潤,、稅金,。考慮到租金評估的正確性和合理性,，這些成本很難被準(zhǔn)確測算,。
③從收益法角度出發(fā)，理論上利用租金反推法,，在得知商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格與投資回報(bào)率的情況下,，不難得出商業(yè)房地產(chǎn)的租金情況，但是在實(shí)際應(yīng)用中,，投資回報(bào)率較難確定，需要從相同或相似地段區(qū)域同類型商業(yè)房地產(chǎn)對比中修正獲得,；
同時(shí)經(jīng)過對估價(jià)對象的實(shí)地查勘和對本地區(qū)房地產(chǎn)市場情況的調(diào)查后分析得出,，咨詢對象屬于成熟商業(yè)區(qū)的商業(yè)用途房地產(chǎn)，本區(qū)域商業(yè)房地產(chǎn)租賃市場比較活躍,，與咨詢對象類似的交易案例較多,，且易于獲取，適合使用比較法評估,，且比較法能夠支持估價(jià)結(jié)論,。
（5）咨詢估價(jià)測算過程
通過比較法測算來確定咨詢對象的市場租金：
①比較法的基本公式為：
比較價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)×實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)×權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)
②選取可比實(shí)例：
根據(jù)估價(jià)人員的市場調(diào)查及收集相關(guān)資料、信息,，收集了與咨詢對象有關(guān)的若干市場交易實(shí)例,，根據(jù)替代原則，選用與咨詢對象價(jià)值時(shí)點(diǎn)接近,、區(qū)位相近（或同一供需圈）,、用途相同,、價(jià)格類型相同、交易情況正常等具有較強(qiáng)相關(guān)性的3個(gè)正?？陀^租金價(jià)格作為可比實(shí)例,。咨詢對象周邊同類型房地產(chǎn)較多，我們選取周邊三個(gè)同類型房地產(chǎn)作為比較法的案例,。
③修正系數(shù)的確定：
a.交易情況修正：
根據(jù)案例為掛牌價(jià)格或成交價(jià)格,，對交易情況進(jìn)行修正。
b.市場狀況修正：
對咨詢對象及對比案例所在房地產(chǎn)市場實(shí)際情況進(jìn)行修正,。
c.區(qū)位狀況修正：
包含交通便捷程度,、公共配套設(shè)施、環(huán)境及衛(wèi)生狀況,、區(qū)域規(guī)劃,、商業(yè)繁華程度等因素修正。
d.實(shí)物狀況修正：
包含房地產(chǎn)位置,、臨街狀況,、建筑結(jié)構(gòu)及裝修等級、寬深比,、建筑面積等因素修正
④咨詢對象價(jià)格的確定：
通過價(jià)格修正,，確定三個(gè)可比實(shí)例的單價(jià)，用相同的權(quán)重計(jì)算出咨詢對象的市場租金價(jià)格,。
⑤現(xiàn)金流驗(yàn)證
運(yùn)用比較法對三個(gè)案例進(jìn)行價(jià)格修正,，得出評估對象的市場租金后，我們可以通過計(jì)算現(xiàn)金流凈值的方法對我們得出的咨詢對象市場租金價(jià)格進(jìn)行驗(yàn)證,，采用得出的租金價(jià)格,，扣除相應(yīng)運(yùn)營成本、利潤及稅費(fèi)后得到凈值,，該凈值代表項(xiàng)目可保持盈利的租賃成本,。將得出的租金價(jià)格與通過比較法得出的價(jià)格進(jìn)行對比，從而對比較法得出的價(jià)格進(jìn)行驗(yàn)證,。
（6）結(jié)論
根據(jù)搜集的市場租金,，隨著該區(qū)域配套設(shè)施的不斷完善，區(qū)域逐漸成熟,，該片區(qū)同類物業(yè)租金水平穩(wěn)中有升,，我們預(yù)計(jì)未來租金水平能夠保持這種增長趨勢。結(jié)合咨詢對象自身的使用狀況,，確定三個(gè)可比實(shí)例最后的比較單價(jià),。分析計(jì)算結(jié)果發(fā)現(xiàn)三個(gè)可比實(shí)例的比較價(jià)格相差不大，賦予每個(gè)可比實(shí)例的權(quán)重相同,，即采用簡單算術(shù)平均法計(jì)算得出咨詢對象的市場租金,。再通過現(xiàn)金流凈值驗(yàn)證,，得出我們比較法得出的價(jià)格能夠保證該咨詢對象持續(xù)經(jīng)營，最終確認(rèn)咨詢對象市場租金,。
五,、總結(jié)
房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)不斷成熟并得到深化與拓展,，然而在日益激烈的競爭環(huán)境中,，估價(jià)機(jī)構(gòu)除了個(gè)別規(guī)模比較大、發(fā)展比較規(guī)范之外,，絕大部分的評估機(jī)構(gòu)的信息水平低,，沒有建立自己的數(shù)據(jù)庫，既無信息化平臺,，又無可比實(shí)例,、報(bào)酬率等相關(guān)數(shù)據(jù)的實(shí)際來源，評估機(jī)構(gòu)的作業(yè)方式和管理水平也較為低下,。估價(jià)機(jī)構(gòu)要想脫穎而出,，必須尋找新的業(yè)務(wù)機(jī)會，延伸現(xiàn)有評估業(yè)務(wù),、打造綜合評估咨詢,、抓住政府購買服務(wù)和充分挖掘自我渠道等方面開拓咨詢顧問業(yè)務(wù)。目前,，商業(yè)房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展壯大,，體制不斷健全完善，傳統(tǒng)商鋪,、專業(yè)市場,、大型商業(yè)中心、休閑度假商業(yè)地產(chǎn)等商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展,，商業(yè)房地產(chǎn)租金評估也將是我們咨詢評估中的一項(xiàng)重要的組成部分,。
國家建設(shè)部一級房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu) 資產(chǎn)(含證券期貨)評估機(jī)構(gòu)
全國范圍執(zhí)業(yè)土地估價(jià)機(jī)構(gòu) 全國A級資信土地估價(jià)機(jī)構(gòu)
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