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前言：受全國(guó)經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)影響，北京GDP同比增速穩(wěn)中微降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2019年年初止跌回升,，2019年下半年投資收窄,。經(jīng)濟(jì)下行背景下，金融監(jiān)管持續(xù)從嚴(yán),，著力防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),。北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在“房住不炒”的基調(diào)下，政策層面雖有變化,，但是穩(wěn)地價(jià),、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制目標(biāo)不變,，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低位調(diào)整,，平緩趨穩(wěn)。

一,、宏觀政策解讀

（1）從2019年兩會(huì)政府工作報(bào)告到中央政治局會(huì)議,，再到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，都多次重申“房住不炒”定位,，縱觀全年政策風(fēng)向呈現(xiàn)年初平穩(wěn),、年中加碼再到年末平穩(wěn)預(yù)期。2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍延續(xù)“房住不炒”定位,，調(diào)控力度不放松,，依然以“穩(wěn)”為調(diào)控目標(biāo)。

（2）2019年穩(wěn)房?jī)r(jià)是首位,，在因城施策的背景下,，房地產(chǎn)市場(chǎng)微調(diào)不斷，穩(wěn)地價(jià),、穩(wěn)房?jī)r(jià),、穩(wěn)預(yù)期的思路明確納入了長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制。

穩(wěn)地價(jià)：全國(guó)土地拍賣(mài)政策調(diào)控加碼,、資金收緊及銷(xiāo)售壓力加大,，下半年土地市場(chǎng)趨于平穩(wěn)。銷(xiāo)售承壓,、資金端偏緊,、新冠疫情背景下， 2020年土地市場(chǎng)仍相對(duì)平穩(wěn),。

穩(wěn)房?jī)r(jià)： 完善住房保障體系,，一是進(jìn)一步做好公租房保障工作；二是大力發(fā)展和培育住房租賃市場(chǎng),；三是因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房,；四是穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造。健全租售并舉的住房制度,，從租房和購(gòu)房?jī)蓚€(gè)層面保障供應(yīng)量,，在租售并舉的市場(chǎng)化供應(yīng)和保障性供應(yīng)的兩個(gè)維度，滿足不同人群的居住需求,，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)更為良性和健康的發(fā)展

穩(wěn)預(yù)期：多措并舉“穩(wěn)預(yù)期”,，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，形成穩(wěn)定的預(yù)期,。2019年強(qiáng)調(diào)城市政府責(zé)任和因城施策長(zhǎng)效機(jī)制,，依據(jù)城市發(fā)展，針對(duì)性調(diào)整調(diào)控政策,?！傲€(wěn)”舉措，穩(wěn)就業(yè)就是多措并舉保持就業(yè)形勢(shì)穩(wěn)定,；穩(wěn)金融就是繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策,；穩(wěn)外貿(mào)就是推動(dòng)對(duì)外貿(mào)易穩(wěn)中提質(zhì)；穩(wěn)外資就是穩(wěn)定和擴(kuò)大利用外資,；穩(wěn)投資就是切實(shí)增加有效投資,；穩(wěn)預(yù)期就是堅(jiān)持穩(wěn)字當(dāng)頭。

（3）2019年年初房企融資及資金環(huán)境改善,，5月以來(lái)政策頻出,，融資端政策風(fēng)向漸緊。隨著下半年房企資金壓力逐步加大,，年末政策表態(tài)略有緩和,。

二、微觀政策解讀

（一）北京房地產(chǎn)市場(chǎng)堅(jiān)持“房住不炒”的基調(diào)下降溫明顯,，為保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,，不斷釋放利好信號(hào)。

（二）租賃市場(chǎng)監(jiān)管加強(qiáng)

2019年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境并未放松,，調(diào)控政策鮮少出臺(tái),。租賃監(jiān)管加強(qiáng)，多次出臺(tái)相關(guān)政策規(guī)范租賃市場(chǎng),，包括規(guī)范房源信息發(fā)布,，出臺(tái)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布租賃信息規(guī)范、發(fā)布住房租賃合同示范文本,，新增禁止違法群租要求等,，保障職住平衡以及承租人的合法權(quán)益，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)穩(wěn)定,。

三,、房地產(chǎn)市場(chǎng)走向

（一）土地市場(chǎng)不限價(jià)地塊增多

自2018年至2020年5月,，不限價(jià)地塊從供應(yīng)到成交不斷增長(zhǎng)。2018年不限價(jià)地塊僅有延慶1宗,，2019年50宗宅地中不限價(jià)地塊高達(dá)14宗,，2020年1-6月，不限價(jià)地塊成交增至23宗,。

（二）集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)

2019年8月27日土地管理法修訂案通過(guò),，新修改的土地管理法破除農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的法律障礙。新修改的土地管理法刪去了從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須使用國(guó)有土地或者征為國(guó)有的原集體土地的規(guī)定,，并增加了新的規(guī)定,，對(duì)土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途,，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地,，允許土地所有權(quán)人通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用,。

土地管理法的修訂,，包括集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革，符合條件的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可建設(shè)租賃住房,、共有產(chǎn)權(quán)房,、商辦用房，目的是為了改變,、完善現(xiàn)有的建設(shè)用地供應(yīng)格局,。

（三）限競(jìng)房去化率不達(dá)預(yù)期

從住宅供應(yīng)看，2018年以來(lái),，北京合計(jì)供應(yīng)新建住宅8萬(wàn)套左右,，其中，限競(jìng)房供應(yīng)5.44萬(wàn)套,，占近兩年住宅總供應(yīng)比例的68％,。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年全年北京限競(jìng)房供應(yīng)突破3萬(wàn)套,，在北京商品住宅(普通住宅+別墅)供應(yīng)端占比達(dá)60%,，且限競(jìng)房項(xiàng)目集中在五至六環(huán)，五環(huán)內(nèi)限競(jìng)房項(xiàng)目去化普遍較好,，而六環(huán)外的項(xiàng)目去化不樂(lè)觀,。

目前北京二手房市場(chǎng)整體價(jià)格出現(xiàn)下調(diào)，特別是與限競(jìng)房總價(jià)接近的房源,，對(duì)限競(jìng)房去化造成較大沖擊,。共有產(chǎn)權(quán)房因首付低，滿足剛需條件,，吸引了足夠多的購(gòu)房者,。

四,、小結(jié)

目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于恢復(fù)期，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)影響較大,。相對(duì)以往,，此次中央政治局會(huì)議表態(tài)偏中性，調(diào)控政策邊際改善,，當(dāng)然“房住不炒”仍然是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不能觸碰的底線,，即使在疫情影響下,，樓市調(diào)控依然存在,。既要堅(jiān)持“房住不炒”、同時(shí)著力構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制,，還要考慮房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響,，增強(qiáng)政策彈性，采取有針對(duì)性的措施,。后續(xù)各地房地產(chǎn)政策陸續(xù)進(jìn)一步差異化松動(dòng),，地方因城施策更加靈活，從供需兩端出臺(tái)房地產(chǎn)扶持政策,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,。