一,、東莞市城市更新現(xiàn)狀背景
東莞土地的整體開發(fā)強度已達到46.8%,，土地資源日益緊張，成為制約我市發(fā)展的瓶頸,。盤活利用好原有的建設(shè)用地資源,，加快城市規(guī)劃管控和引導(dǎo)下的城市更新，拓展優(yōu)化城市發(fā)展空間,，才能有足夠的土地資源支撐未來的發(fā)展,。
東莞市建設(shè)用地現(xiàn)狀利用的特點:
1、東莞“三舊”管制特征：市鎮(zhèn)二元,、規(guī)土分離,，兩規(guī)不合普遍存在；
2,、東莞“三舊”存量特征：集體土地量大、標(biāo)圖建庫準(zhǔn)入,；
3,、土地?fù)Q效益發(fā)展規(guī)模突出，空間均質(zhì)低效,、城市服務(wù)職能羸弱,；
4、廠村混雜,、權(quán)屬多樣,、建設(shè)用地與非建設(shè)用地共存，合法與違法雜糅,；
東莞城市更新項目工作目標(biāo)計劃要求：
為打造品質(zhì)東莞,，《東莞市人民政府關(guān)于拓展優(yōu)化城市發(fā)展空間 加快推動高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》（東府〔2019〕1號 ），提出將拓展優(yōu)化城市發(fā)展空間作為參與灣區(qū)建設(shè)的支撐,；到2021年底,，市級每年力爭收儲土地1000畝以上，各鎮(zhèn)街（園區(qū)）每年力爭收儲1片500畝以上,，東南臨深片區(qū)每個鎮(zhèn)每年力爭整備1-2片1000畝左右土地,。統(tǒng)籌盤活24000畝以上存量土地。建設(shè)20個以上“工改工”,、“工改M0”項目,，基本完成30個以上鎮(zhèn)村工業(yè)園改造提升和連片出租屋改造利用項目,。完成8500萬㎡以上“兩違”建設(shè)治理任務(wù)。
東莞市現(xiàn)狀城市更新方式主要有三種模式：
1,、單一主體掛牌招商,；2、權(quán)利人自改,；3,、政府主導(dǎo)。
其中單一主體掛牌招商模式為東莞特有,，是“取消村企合作改造模式”后的創(chuàng)新模式,，也是市場主體參與城市更新的主要途徑。在該模式下,，土地產(chǎn)權(quán)和改造權(quán)相分離,，由前期服務(wù)商協(xié)助更新單元前期整理工作，并通過公開招標(biāo)方式確定收購主體,，且收購主體需要在限定時限（1~6個月）內(nèi)收購100%不動產(chǎn)權(quán)益后,，方可確認(rèn)為成交方，并最終可通過協(xié)議方式受讓更新單元范圍內(nèi)土地,。
二,、東莞市城市更新綱領(lǐng)性文件指引更新方向
2018年8月15日，市人民政府印發(fā)實施《關(guān)于深化改革全力推進城市更新城市品質(zhì)的意見》,，著力解決今后東莞城市更新定位和方向的問題,，提出加快構(gòu)建“政府統(tǒng)籌、規(guī)劃管控,、完善配套,、產(chǎn)業(yè)優(yōu)先、利益共享,、全程覆蓋”六大新格局,，力爭全方位提升城市品質(zhì)。
圍繞六大格局目標(biāo),，重構(gòu)形勢下城市更新管理體系,、操作體系和服務(wù)體系，突出六大創(chuàng)新,。
以連片改造,、補足短板為目標(biāo)，突出更新單元的統(tǒng)領(lǐng)核心作用,，構(gòu)建以更新單元協(xié)調(diào)落實總規(guī)控規(guī),、公建配套按比例分擔(dān)、開發(fā)強度按公建貢獻適度調(diào)節(jié)的規(guī)劃管控體系。
圍繞更新單元規(guī)劃目標(biāo),，構(gòu)建政府主導(dǎo),、市場協(xié)同的規(guī)劃編制、地權(quán)重構(gòu),、股權(quán)混改,、資源配置和項目監(jiān)管制度，創(chuàng)新單一主體掛牌招商和前期服務(wù)商模式,，打造政府抓規(guī)劃,、項目找市場的公平公正公開招商機制。
以扶持實體經(jīng)濟和培育創(chuàng)新載體為重點,，以政策聯(lián)動為亮點,，倒逼產(chǎn)業(yè)類、公益類改造,，采取政府和市場兩種手段合力引導(dǎo)社會資金向?qū)嶓w經(jīng)濟和創(chuàng)新資源集聚,。
以“一次過會、全程通行”為方向,，全面整合優(yōu)化政府審批流程,、集體表決流程、不動產(chǎn)服務(wù)流程,，搭建便捷,、高效、無死角的城市更新政務(wù)服務(wù)體系,。
三,、東莞市現(xiàn)行城市更新操作規(guī)范
1、規(guī)劃技術(shù)規(guī)范
采用政府主導(dǎo)改造和單一主體掛牌招商模式的,，應(yīng)依據(jù)更新單元劃定階段的容積率計算規(guī)則進行計算。公配用地獎勵系數(shù),，依據(jù)貢獻的公配類型有不同獎勵系數(shù),。公配用地貢獻由“拆三留一”更改為需貢獻的集中用地比例最低不低于拆除范圍的15%。
2,、推行東莞市密度分區(qū)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
改變以往“一刀切”的容積率標(biāo)準(zhǔn),，首次建立差異化管理機制，綜合考慮城市生態(tài)環(huán)境,、空間組團,、區(qū)位條件、交通條件,、配套承載力條件等因素,，將城市建設(shè)用地分為三個密度級和五個密度區(qū)。地塊建筑面積由基礎(chǔ)、獎勵,、補償建筑面積加和,，其中地塊基礎(chǔ)建筑面積由分區(qū)密度標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合綜合因素修正系數(shù)測算所得。
3,、建立前期服務(wù)商制度
前期服務(wù)商對應(yīng)完成供地之前的單元研究包裝,、權(quán)益核查與確認(rèn)、意愿征詢,、評估,、掛牌招商方案報批等前期工作。前期服務(wù)商不具有收購主體的優(yōu)先權(quán),，但能以前期服務(wù)商身份介入前提工作的開發(fā)商,，一方面可以提前認(rèn)識業(yè)主，了解其具體訴求,，減少萬一成為收購主體后的簽約壓力,；另一方面對該項目提前介入了解，有利于更精確的成本核算和制定更科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計方案,。
四,、東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規(guī)范要點
1、單一主體掛牌招商模式基本流程
按照單一主體掛牌招商模式實施改造的,，基本流程包括：前期工作,、實施掛牌、實施方案編報,、產(chǎn)權(quán)注銷,、土地供應(yīng)及入庫、實施監(jiān)管,、驗收移交,。其中前期工作包括：編報更新單元劃定方案、核查和確認(rèn)不動產(chǎn)權(quán)益,、征詢不動產(chǎn)權(quán)益人意愿,、擬定拆遷補償方案、確定政府（集體）綜合收益,、編報掛牌招商方案,。實施掛牌階段工作包括：委托掛牌、公告和掛牌,、報名和資格審核,、政府（集體）綜合收益報價、不動產(chǎn)權(quán)益要約收購,、確定成交方,。
2,、前期工作環(huán)節(jié)中擬定拆遷補償方案
2.1鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）依據(jù)拆遷補償方案收回下屬企業(yè)事業(yè)單位的土地、房屋并給予補償,，該部分不動產(chǎn)權(quán)益價值按現(xiàn)狀條件下的資產(chǎn)評估價和新規(guī)劃條件下土地使用權(quán)市場評估價中的較高者計入掛牌底價,。
2.2集體經(jīng)濟組織可委托資產(chǎn)評估，綜合考慮權(quán)益價值,、拆遷補償成本,、組織成員意見，補償條件納入拆遷補償方案,，作為各類不動產(chǎn)權(quán)益的補償,，列入掛牌底價，由成交方兌付,。
2.3鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）擬定補償標(biāo)準(zhǔn),，并取得人數(shù)80%以上書面同意。補償標(biāo)準(zhǔn)為協(xié)商基礎(chǔ),，具體補償條件由雙方商定,，四層以下可采用物業(yè)置換，四層以上給予貨幣補償,。
3,、組建單一主體
單一主體是掛牌公告約定、收購協(xié)議的履行方和土地使用權(quán)的受讓方,。成交方為具體獨立法人資格的公司,，可直接作為單一主體；成交方成立項目公司作為單一主體,；成交方為聯(lián)合體的,，聯(lián)合體各方共同成立項目公司作為單一主體；以合作股權(quán)收購不動產(chǎn)權(quán)益的,，成交方與被收購的權(quán)益人共同成立項目公司作為單一主體,。股權(quán)混合參與更新改造是一種創(chuàng)新形式。利用市城市更新基金,，搭建開放式社會資金參與平臺,，引入具備產(chǎn)業(yè)開發(fā)資源的大型開發(fā)企業(yè)作為戰(zhàn)略投資者，鼓勵園區(qū),、鎮(zhèn)街,、村組集體土地基金,、個人跟投,，形成市屬國有資本控股、多元股權(quán)混合的土地整備開發(fā)格局,。
4,、審批流程
城市更新流程：單元劃定-掛牌招商-“1+N”方案報批（前期研究報告、改造方案、征地,、收地,、收儲、供地）-控規(guī)調(diào)整-簽訂土地出讓合同,。整合全流程審批事項,，“1+N”方案報批，實行“一次過會,，全程通行”,，全面壓縮制度性交易成本的行政審批體系，審批時間縮減一半以上,，改串聯(lián)為并聯(lián),，一次性打包審批，提速了城市更新進程,。
5,、政府（集體）收益起始價的確定
5.1涉及公有資產(chǎn)（政府、國有企業(yè),、鎮(zhèn)屬企業(yè)資產(chǎn)）：
地價款起始價=（新規(guī)劃條件下出讓地塊的市場評估價-拆遷補償評估成本-集體物業(yè)補償成本-配套并無償移交公共設(shè)施成本）×起始價系數(shù)
5.2涉及公有資產(chǎn)（政府,、國有企業(yè)、鎮(zhèn)屬企業(yè)資產(chǎn)）：
地價款起始價=公有資產(chǎn)市場評估價+（新規(guī)劃條件下出讓地塊的市場評估價-拆遷補償評估成本-集體物業(yè)補償成本-配套并無償移交公共設(shè)施成本）×起始價系數(shù)
5.3新規(guī)劃條件下出讓地塊的市場評估價按照相關(guān)評估規(guī)范評估確定,。
5.4拆遷補償評估成本：
①宅基地及地上房屋權(quán)益人的拆遷補償評估成本依據(jù)拆遷補償方案評估確定②其他權(quán)益人的拆遷補償評估成本按照現(xiàn)狀使用條件下的土地使用權(quán)市場評估價和建筑物不考慮成新率的重置成本之和確定,。
在項目測算的階段，由于未真正達到項目制定拆遷補償方案階段,，因此,，條件允許的情況下與屬地村委會、土地權(quán)益人溝通訴求,，初步制定拆遷方案,，用于項目的測算參數(shù)。
5.5集體物業(yè)補償成本：
物業(yè)補償成本=（單位樓面地價+單位建筑面積建安成本）×建筑面積,。
操作規(guī)范中指明集體經(jīng)濟組織的補償應(yīng)以物業(yè)補償為主,，物業(yè)補償占比一般不低于60%。因此,，集體物業(yè)的補償方案要確保60%以上為物業(yè),，條件允許的情況下與屬地村委會、土地權(quán)益人溝通訴求,，初步制定拆補方案,，用于項目的測算參數(shù)。
5.6配建并無償移交公共設(shè)施成本按工程造價評估,，如涉及單一主體為政府承擔(dān)的綜合整治工程,，按鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）確認(rèn)的工程估算價計入該項予以扣除,。公共設(shè)施成本主要是建造成本，單方建造成本可依據(jù)行業(yè)或?qū)俚卣J(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)進行設(shè)定,。
5.7公有資產(chǎn)市場評估價按照現(xiàn)狀條件下的資產(chǎn)評估價與新規(guī)劃條件下土地使用權(quán)市場評估價孰高為原則確定,。
5.8舊村改造、“工改工”（M1,、M2,、W）的起始價系數(shù)不低于40%，“工改MO”的起始價系數(shù)不低于50%,，“工改居”,、“工改商”的起始價系數(shù)不低于70%。兩種以上情形混合但能分別評估的,，則分別適用不同的起始系數(shù),；兩種及以上情形混合且不能分別評估的，按照土地面積占比確定起始價系數(shù),。但“工改工”（M1,、M2、W）的地價款起始價結(jié)果小于新規(guī)劃條件下出讓地塊的市場評估價20%的,，以新規(guī)劃條件下出讓地塊的市場評估價20%作為地價款起始價,。
6、評估與復(fù)核
鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）委托有資質(zhì)的評估機構(gòu)進行評估并經(jīng)黨政班子聯(lián)席會議集體決策確定地價款起始價,，市自然資源部門審查掛牌招商方案時委托第二家有資質(zhì)的評估機構(gòu)對評估進行復(fù)核,。
復(fù)核結(jié)果與評估結(jié)果相差不超過10%（差值與復(fù)核結(jié)果的比率）的，以評估結(jié)果為準(zhǔn),；超過10%但不超過20%的,，取兩個結(jié)果的算術(shù)平均值；超過20%的,，市城市更新管理部門委托第二次復(fù)核,，取三個結(jié)果中相近兩者的算術(shù)平均值。
國家建設(shè)部一級房地產(chǎn)評估機構(gòu) 資產(chǎn)(含證券期貨)評估機構(gòu)
全國范圍執(zhí)業(yè)土地估價機構(gòu) 全國A級資信土地估價機構(gòu)
土地規(guī)劃甲級資質(zhì)工程咨詢機構(gòu) 土地登記代理機構(gòu)
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