摘 要：從新中國建立到恰逢今年的70周年華誕,，中國房地產(chǎn)發(fā)生著翻天覆地的變化,，而房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)估價的主要對象，本文從房地產(chǎn)出發(fā),，分析房地產(chǎn)在當(dāng)今形勢下的發(fā)展現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢,。分析房地產(chǎn)估價行業(yè)政策環(huán)境,、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、技術(shù)環(huán)境的變化,。從外部條件與內(nèi)部環(huán)境的變化著手,，發(fā)現(xiàn)新形勢下社會對房地產(chǎn)估價的新需求新要求。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 房地產(chǎn)估價行業(yè) 新需求 新要求
一,、新形勢房地產(chǎn)行業(yè)的分析
（一）房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀
從1949到2019年,，中國正創(chuàng)造著一場偉大的逆襲，在房地產(chǎn)領(lǐng)域,，從福利分房到住宅商品化,，經(jīng)過理論突破與試點起步階段，1998年后,，我國房地產(chǎn)市場基本成熟,，發(fā)展到今天，中國房地產(chǎn)無論在政策調(diào)控層面,，還是房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī),、房地產(chǎn)金融等都形成了一個具有中國特色的體系。
據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，2019年上半年,，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資61609億元，同比增長10.9%,，增速比1—5月回落0.3個百分點,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積8035萬平方米,，同比下降27.5%，降幅比1-5月份收窄5.7個百分點,；土地成交價款3811億元,，下降27.6%，降幅收窄8.0個百分點,。
分析其原因,，一方面受到國家整體經(jīng)濟(jì)形勢的影響，房地產(chǎn)投資增速進(jìn)入穩(wěn)定階段,，另一方面,，我國正處于大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的增長，城市人口的增加導(dǎo)致住房需求增長,，房價高速增長,，政府為保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，出臺了一系列調(diào)控房價,、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)以及強(qiáng)化土地控制的政策,，并且在金融方面，政府加息,、提升存款準(zhǔn)備金,、限制開發(fā)企業(yè)前端融資，增加了房地產(chǎn)開發(fā)融資成本,，使得房地產(chǎn)市場開發(fā)速度整體呈現(xiàn)下滑,。
（二）房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢
2019年中共中央政治局會議要求：堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位,，落實房地產(chǎn)長效管理機(jī)制,，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。從2017年7月至2019年7月,，以經(jīng)濟(jì)為主要議題的中央政治局會議共召開了8次,，其中有6次提及房地產(chǎn),?？梢灶A(yù)見，房地產(chǎn)行業(yè)政策大幅放松的可能性極小,，房地產(chǎn)市場態(tài)勢及國家宏觀政策,，房地產(chǎn)金融上都不再支持房地產(chǎn)企業(yè)過度擴(kuò)張。我國房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入到講品質(zhì),、講內(nèi)涵,、講價值的存量時代，未來房地產(chǎn)需要改變傳統(tǒng)發(fā)展模式,，加快發(fā)展新興地產(chǎn),；將房地產(chǎn)與大數(shù)據(jù),、人工智能、云計算進(jìn)行融合,；加快科技創(chuàng)新,，拖動住宅產(chǎn)業(yè)化。
二,、新形勢下房地產(chǎn)估價行業(yè)的分析
（一）房地產(chǎn)估價行業(yè)政策環(huán)境分析
房地產(chǎn)估價是一個專業(yè)性較強(qiáng),，涉及學(xué)科較多的綜合性學(xué)科，屬于知識密集型行業(yè),。我國房地產(chǎn)估價行業(yè)起步于20世紀(jì)80年代,，歷經(jīng)30多年發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計,，目前各類評估機(jī)構(gòu)共有約1.4萬余家,，評估師人數(shù)已經(jīng)超過13萬，從業(yè)人員超60萬,。為了規(guī)范資產(chǎn)評估行業(yè),，保護(hù)資產(chǎn)評估當(dāng)事人合法權(quán)利和公共利益，促進(jìn)資產(chǎn)評估行業(yè)健康發(fā)展,，維護(hù)社會主義市場經(jīng)濟(jì)秩序,，2016年7月2日第十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議通過并發(fā)布了《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》，并于2016年12月01日開始實施,?！顿Y產(chǎn)評估法》從以下方面進(jìn)行了變革：
（1）房地產(chǎn)估價行業(yè)實現(xiàn)了法律依據(jù)；
（2）國務(wù)院有關(guān)評估行政管理部門按照各自職責(zé)分工,，對評估行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理,；
（3）確認(rèn)了評估的專業(yè)性，即要專業(yè)領(lǐng)域和專業(yè)類別,；
（4）放寬了評估機(jī)構(gòu)設(shè)立條件,，僅對評估師人數(shù)和合伙人或股東資格作出要求，從審批制改為備案制,；
（5）加大了評估的難度和風(fēng)險：《資產(chǎn)評估法》第十三條規(guī)定第四項規(guī)定：對評估活動中使用的有關(guān)文件,、證明和資料的真實性、準(zhǔn)確性,、完整性進(jìn)行核查和驗證,。第二十五條規(guī)定：評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估業(yè)務(wù)具體情況，對評估對象進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查,，收集權(quán)屬證明,、財務(wù)會計信息和其他資料并進(jìn)行核查驗證、分析整理,，作為評估的依據(jù),。第五十條又指出：評估專業(yè)人員違反本法規(guī)定,，給委托人或者相關(guān)當(dāng)事人造成損失的，由其所在的評估機(jī)構(gòu)依法承擔(dān)賠償責(zé)任,。評估機(jī)構(gòu)履行賠償責(zé)任后,，可以向有故意或者重大過失行為的評估專業(yè)人員追償。
（6）改變了評估委托方式：《資產(chǎn)評估法》第二十二條規(guī)定,，委托人有權(quán)自主選擇符合本法規(guī)定的評估機(jī)構(gòu),，任何組織或者個人不得非法限制或者干預(yù)。評估事項涉及兩個以上當(dāng)事人的,，由全體當(dāng)事人協(xié)商委托評估機(jī)構(gòu),，委托開展法定評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)依法選擇評估機(jī)構(gòu),。
（二）房地產(chǎn)估價行業(yè)技術(shù)環(huán)境的分析
社會進(jìn)步,，科技發(fā)展，每天都會升起不一樣的太陽,，中國文化幾千年,，總是在不斷地探索、改變中前行,，房地產(chǎn)估價本身就是一門駕馭信息技術(shù)而求發(fā)展的專業(yè),，是充分利用信息技術(shù)進(jìn)行估算和判定客觀價格或價值的活動，在這個日新月異時代,，房地產(chǎn)估價行業(yè)的技術(shù)環(huán)境也悄然發(fā)生著改變,。
目前市場上也出現(xiàn)了類似“云估價”、自動估價系統(tǒng),、房產(chǎn)智能估價系統(tǒng)等“互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)”的估價模式,，特別針對一些常規(guī)的簡單業(yè)務(wù)，例如住宅,、辦公,、土地等抵押類業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行的貸后重估涉及的批量估價業(yè)務(wù),，司法處置中涉及的住宅,、辦公、土地評估,、批量涉稅業(yè)務(wù)等評估項目,，他們都有一個共同點,，他們都是一個標(biāo)準(zhǔn)型業(yè)務(wù),，估價技術(shù)路線單一且簡單，類似的市場成交實例充分,，只需將足夠有效的,、真實的“可比實例”進(jìn)行測算,，就可以得出“估價結(jié)果”，而 “互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)”的估價模式便可高效地滿足上述業(yè)務(wù)述求,。
面對新的房地產(chǎn)市場狀況，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境,，房地產(chǎn)估價行業(yè)內(nèi)部政策,、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)層面的調(diào)整,，在新的形勢下,，對房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，估價人員,、估價行業(yè)協(xié)會都提成了一些被動的需求,，同時要順應(yīng)時代變化，立足行業(yè)也需要作出一些主動地改變,，也需要對自身提出一些新的要求,。
（一）對估價機(jī)構(gòu)的新需求
（1）提高業(yè)務(wù)能力和服務(wù)水平，在求新求變的過程中拓展業(yè)務(wù)
由于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的影響,，房地產(chǎn)行業(yè)整體投資下滑,，房地產(chǎn)交易活躍度較低，房地產(chǎn)估價行業(yè)內(nèi)部又引入了互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)的估價方式,，房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)主動和被動的被消減,，特別傳統(tǒng)業(yè)務(wù)出現(xiàn)銳減。那么要在這樣嚴(yán)峻的情形下,，保障業(yè)績,，保證業(yè)務(wù)量，作為房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)更加需要修煉內(nèi)功,，在積極學(xué)習(xí)和引入新的估價方式的前提下,，更加注重業(yè)務(wù)能力的提升，保證產(chǎn)品質(zhì)量,，為客戶提供更好的消費體驗感,，提高服務(wù)水平，才能占據(jù)一定的市場份額,。
（2）突破傳統(tǒng)業(yè)務(wù),，實現(xiàn)業(yè)務(wù)多元化發(fā)展
“互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)”的估價方式大大沖擊了傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，但針對整個評估領(lǐng)域,，除了房地產(chǎn)估價之外,，還包含機(jī)器設(shè)備、無形資產(chǎn),、礦業(yè)權(quán),、二手車,、珠寶、藝術(shù)品等屬于估價領(lǐng)域,，作為估價機(jī)構(gòu)可以拓展業(yè)務(wù)范圍,，發(fā)展成以房地產(chǎn)估價為主的多元化房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)。
（3）注重人才儲備,，提高人員整體素質(zhì),，迎接新挑戰(zhàn)
由于房地產(chǎn)估價涉及的房地產(chǎn)、建筑,、稅務(wù),、會計、信息技術(shù),、地理信息技術(shù)等多學(xué)科,，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在人才儲備方面，應(yīng)該保證全方位,、多學(xué)科儲備人才,，同時建立內(nèi)部培訓(xùn)機(jī)制，在具備扎實的房地產(chǎn)估價理論知識的基礎(chǔ)上,，優(yōu)化知識結(jié)構(gòu),，將估價理論知識與其他學(xué)科知識融會貫通，需求新的可能存在的估價方法,，估價技術(shù),，為未來可能或即將到來的變化做好準(zhǔn)備，從而更好的服務(wù)于房地產(chǎn)估價服務(wù)活動,。
（4）順應(yīng)時代,，加強(qiáng)與互聯(lián)網(wǎng)互動
“互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)”已經(jīng)逐漸深入到社會的各行各業(yè)，“互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)”可以實現(xiàn)從單一數(shù)據(jù)到復(fù)合的多元數(shù)據(jù),，從“因果分析”到“相關(guān)性分析”,，從追求數(shù)據(jù)的精度到廣度與精度并重，保證了數(shù)據(jù)的實時更新,，這些特征都更好與房地產(chǎn)估價所需要的數(shù)據(jù)特征相吻合,，所以“互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)”勢在必行。
目前的“互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)”的估價方式也在探索過程中,，數(shù)據(jù)來源,、采集、分類,、分析,、應(yīng)用，整套體系尚不成熟，作為估價機(jī)構(gòu)應(yīng)該順應(yīng)時代,，把握市場明銳嗅覺,，開發(fā)操作性強(qiáng),，準(zhǔn)確度高的房地產(chǎn)估價信息平臺,，有效促進(jìn)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級。
（5）強(qiáng)化風(fēng)險意識,，完善內(nèi)部制度
業(yè)務(wù)銳減,，同時又放寬評估結(jié)構(gòu)設(shè)立條件的情況下，勢必造成評估機(jī)構(gòu)行業(yè)競爭日趨嚴(yán)峻,，在這種大環(huán)境,，大背景下，作為估價機(jī)構(gòu)應(yīng)該更加注重強(qiáng)化風(fēng)險意識,，建立和完善風(fēng)險防范機(jī)構(gòu),，積極開展法制教育，根據(jù)需要建立職業(yè)風(fēng)險基金,，強(qiáng)化評估服務(wù)的質(zhì)量管理,，建立責(zé)任追究制度，明確評估人員責(zé)任,，同時完善內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制,，督促估價人員謹(jǐn)慎執(zhí)業(yè)。
（二）對估價人員的新要求
（1）學(xué)習(xí)專業(yè)知識,，提高執(zhí)業(yè)能力
房地產(chǎn)估價是一個知識密集型行業(yè),，知識就是行業(yè)生產(chǎn)力，專業(yè)知識的提升,，有助在房地產(chǎn)估價過程中更加精準(zhǔn)的把握項目存在風(fēng)險,。由于房地產(chǎn)行業(yè)本身也處在一個調(diào)整變革的過程中，知識體系在不斷的更新,，市場數(shù)據(jù)在不斷的變化,，所以應(yīng)積極參加繼續(xù)教育。房地產(chǎn)估價是一門技術(shù)也是一門藝術(shù),，但是在我們的實際工作中,，更應(yīng)該堅持工匠精神，而不應(yīng)該憑經(jīng)驗貿(mào)然判斷,，將每一個參數(shù),，每一個結(jié)論都做到有據(jù)可依。用專業(yè)的知識提升職業(yè)能力,。
（2）強(qiáng)化風(fēng)險意識
《資產(chǎn)評估法》的頒布,，增加了評估人員的風(fēng)險，作為估價人員我們應(yīng)該準(zhǔn)確把握資產(chǎn)評估法的精神實質(zhì)，盡快熟悉和掌握各項法律法規(guī),，采用法律武器保護(hù)自己,。在執(zhí)業(yè)過程中嚴(yán)格執(zhí)行評估程序，履行估價人員的義務(wù),，做到誠實守信,，依法獨立、客觀,、公正從事業(yè)務(wù),。
（3）加強(qiáng)職業(yè)道德見得，秉持職業(yè)操守
從主觀上嚴(yán)格要求自己,，抵制工作中存在的利益誘惑,，拒絕委托人或其他組織、個人對評估行為和評估結(jié)果的非法干預(yù),，依法簽署評估報告,，積極樹立良好的職業(yè)形象，提高自身修養(yǎng)和素質(zhì),，做到愛崗敬業(yè),，時刻保持職業(yè)責(zé)任感和社會責(zé)任感，正確處理個人與集團(tuán),、國家的利益關(guān)系,。
（三）對估價行業(yè)協(xié)會的新要求
（1）建立行業(yè)信息體系
制度行業(yè)自律管理辦法，建立信用檔案,，將準(zhǔn)守法律,、行政法規(guī)和評估準(zhǔn)則的情況記入信用檔案，并向社會公開,。同時完善信用信息的全面性,，實現(xiàn)全域聯(lián)網(wǎng)，加大信用體系的使用力度,，引導(dǎo)客戶把信用檔案作為甄選評估結(jié)構(gòu)的重要指標(biāo)之一,，信用分值累計達(dá)到一定程度，縮小評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍,，從主觀上約束評估機(jī)構(gòu),，讓評估結(jié)構(gòu)被動接受行業(yè)、客戶,、社會的監(jiān)督,。加強(qiáng)違規(guī)行為的處罰力度，將典型案例在行業(yè)內(nèi)通報,。
（2）健全法律法規(guī)體系
《資產(chǎn)評估法》的頒布實施一定程度上約束了從業(yè)人員,，增加評估人員的權(quán)利,、義務(wù)以及不得有的行為，但尚未明確規(guī)定估價人員在具體執(zhí)業(yè)過程中的依據(jù),，同時在判定違法行為上缺少理由,。要維護(hù)行業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展，規(guī)范市場秩序,，在新的形勢下,，完善的法律法規(guī)體系仍然必不可少。同時應(yīng)該定時對相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行補(bǔ)充完善,，適當(dāng)調(diào)整,。
培根說：只有愚者才等待機(jī)會,，智者則創(chuàng)造機(jī)會，在機(jī)遇與挑戰(zhàn)面前,，我們應(yīng)該直面挑戰(zhàn),，舉眾人之力，承天下之托,。不忘初心,，砥礪前行。在新的形勢下,，滿足客戶,、社會對我們的新需要新要求，推動行業(yè)技術(shù)更新,，提高行業(yè)效率,。
國家建設(shè)部一級房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu) 資產(chǎn)(含證券期貨)評估機(jī)構(gòu)
全國范圍執(zhí)業(yè)土地估價機(jī)構(gòu) 全國A級資信土地估價機(jī)構(gòu)
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