摘 要：從新中國建立到恰逢今年的70周年華誕,，中國房地產(chǎn)發(fā)生著翻天覆地的變化，而房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)估價(jià)的主要對(duì)象,，本文從房地產(chǎn)出發(fā),，分析房地產(chǎn)在當(dāng)今形勢下的發(fā)展現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢。分析房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)政策環(huán)境,、經(jīng)濟(jì)環(huán)境,、技術(shù)環(huán)境的變化。從外部條件與內(nèi)部環(huán)境的變化著手,，發(fā)現(xiàn)新形勢下社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的新需求新要求。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè) 新需求 新要求
一,、新形勢房地產(chǎn)行業(yè)的分析
（一）房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀
從1949到2019年，中國正創(chuàng)造著一場偉大的逆襲,，在房地產(chǎn)領(lǐng)域,，從福利分房到住宅商品化,，經(jīng)過理論突破與試點(diǎn)起步階段，1998年后,，我國房地產(chǎn)市場基本成熟,，發(fā)展到今天，中國房地產(chǎn)無論在政策調(diào)控層面,，還是房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī),、房地產(chǎn)金融等都形成了一個(gè)具有中國特色的體系,。
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年上半年,，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資61609億元，同比增長10.9%,，增速比1—5月回落0.3個(gè)百分點(diǎn),。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積8035萬平方米,，同比下降27.5%,，降幅比1-5月份收窄5.7個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款3811億元,，下降27.6%,，降幅收窄8.0個(gè)百分點(diǎn)。
分析其原因,，一方面受到國家整體經(jīng)濟(jì)形勢的影響,，房地產(chǎn)投資增速進(jìn)入穩(wěn)定階段，另一方面,，我國正處于大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的增長,，城市人口的增加導(dǎo)致住房需求增長，房價(jià)高速增長,，政府為保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,，出臺(tái)了一系列調(diào)控房價(jià)、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)以及強(qiáng)化土地控制的政策,，并且在金融方面,，政府加息、提升存款準(zhǔn)備金,、限制開發(fā)企業(yè)前端融資,，增加了房地產(chǎn)開發(fā)融資成本，使得房地產(chǎn)市場開發(fā)速度整體呈現(xiàn)下滑,。
（二）房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢
2019年中共中央政治局會(huì)議要求：堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的定位,，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,。從2017年7月至2019年7月,，以經(jīng)濟(jì)為主要議題的中央政治局會(huì)議共召開了8次,，其中有6次提及房地產(chǎn),。可以預(yù)見,，房地產(chǎn)行業(yè)政策大幅放松的可能性極小,，房地產(chǎn)市場態(tài)勢及國家宏觀政策，房地產(chǎn)金融上都不再支持房地產(chǎn)企業(yè)過度擴(kuò)張,。我國房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入到講品質(zhì),、講內(nèi)涵、講價(jià)值的存量時(shí)代,，未來房地產(chǎn)需要改變傳統(tǒng)發(fā)展模式,，加快發(fā)展新興地產(chǎn)；將房地產(chǎn)與大數(shù)據(jù),、人工智能,、云計(jì)算進(jìn)行融合；加快科技創(chuàng)新,，拖動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化,。
二、新形勢下房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的分析
（一）房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)政策環(huán)境分析
房地產(chǎn)估價(jià)是一個(gè)專業(yè)性較強(qiáng),，涉及學(xué)科較多的綜合性學(xué)科,，屬于知識(shí)密集型行業(yè),。我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)起步于20世紀(jì)80年代,，歷經(jīng)30多年發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計(jì),，目前各類評(píng)估機(jī)構(gòu)共有約1.4萬余家,，評(píng)估師人數(shù)已經(jīng)超過13萬，從業(yè)人員超60萬,。為了規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估行業(yè),，保護(hù)資產(chǎn)評(píng)估當(dāng)事人合法權(quán)利和公共利益，促進(jìn)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)健康發(fā)展,，維護(hù)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)秩序,，2016年7月2日第十二屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過并發(fā)布了《中華人民共和國資產(chǎn)評(píng)估法》，并于2016年12月01日開始實(shí)施,?！顿Y產(chǎn)評(píng)估法》從以下方面進(jìn)行了變革：
（1）房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)實(shí)現(xiàn)了法律依據(jù)；
（2）國務(wù)院有關(guān)評(píng)估行政管理部門按照各自職責(zé)分工,，對(duì)評(píng)估行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理,；
（3）確認(rèn)了評(píng)估的專業(yè)性，即要專業(yè)領(lǐng)域和專業(yè)類別,；
（4）放寬了評(píng)估機(jī)構(gòu)設(shè)立條件,，僅對(duì)評(píng)估師人數(shù)和合伙人或股東資格作出要求,，從審批制改為備案制；
（5）加大了評(píng)估的難度和風(fēng)險(xiǎn)：《資產(chǎn)評(píng)估法》第十三條規(guī)定第四項(xiàng)規(guī)定：對(duì)評(píng)估活動(dòng)中使用的有關(guān)文件,、證明和資料的真實(shí)性,、準(zhǔn)確性、完整性進(jìn)行核查和驗(yàn)證,。第二十五條規(guī)定：評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況,，對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，收集權(quán)屬證明,、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和其他資料并進(jìn)行核查驗(yàn)證,、分析整理，作為評(píng)估的依據(jù),。第五十條又指出：評(píng)估專業(yè)人員違反本法規(guī)定,，給委托人或者相關(guān)當(dāng)事人造成損失的，由其所在的評(píng)估機(jī)構(gòu)依法承擔(dān)賠償責(zé)任,。評(píng)估機(jī)構(gòu)履行賠償責(zé)任后,，可以向有故意或者重大過失行為的評(píng)估專業(yè)人員追償。
（6）改變了評(píng)估委托方式：《資產(chǎn)評(píng)估法》第二十二條規(guī)定,，委托人有權(quán)自主選擇符合本法規(guī)定的評(píng)估機(jī)構(gòu),，任何組織或者個(gè)人不得非法限制或者干預(yù)。評(píng)估事項(xiàng)涉及兩個(gè)以上當(dāng)事人的,，由全體當(dāng)事人協(xié)商委托評(píng)估機(jī)構(gòu),，委托開展法定評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)依法選擇評(píng)估機(jī)構(gòu),。
（二）房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)技術(shù)環(huán)境的分析
社會(huì)進(jìn)步,，科技發(fā)展，每天都會(huì)升起不一樣的太陽,，中國文化幾千年,，總是在不斷地探索、改變中前行,，房地產(chǎn)估價(jià)本身就是一門駕馭信息技術(shù)而求發(fā)展的專業(yè),，是充分利用信息技術(shù)進(jìn)行估算和判定客觀價(jià)格或價(jià)值的活動(dòng)，在這個(gè)日新月異時(shí)代,，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的技術(shù)環(huán)境也悄然發(fā)生著改變,。
目前市場上也出現(xiàn)了類似“云估價(jià)”、自動(dòng)估價(jià)系統(tǒng),、房產(chǎn)智能估價(jià)系統(tǒng)等“互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)”的估價(jià)模式,，特別針對(duì)一些常規(guī)的簡單業(yè)務(wù)，例如住宅、辦公,、土地等抵押類業(yè)務(wù),，商業(yè)銀行的貸后重估涉及的批量估價(jià)業(yè)務(wù)，司法處置中涉及的住宅,、辦公,、土地評(píng)估、批量涉稅業(yè)務(wù)等評(píng)估項(xiàng)目,，他們都有一個(gè)共同點(diǎn),，他們都是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)型業(yè)務(wù)，估價(jià)技術(shù)路線單一且簡單,，類似的市場成交實(shí)例充分，只需將足夠有效的,、真實(shí)的“可比實(shí)例”進(jìn)行測算，就可以得出“估價(jià)結(jié)果”,，而 “互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)”的估價(jià)模式便可高效地滿足上述業(yè)務(wù)述求,。
面對(duì)新的房地產(chǎn)市場狀況，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境,，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)內(nèi)部政策,、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)層面的調(diào)整,，在新的形勢下,，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，估價(jià)人員,、估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)都提成了一些被動(dòng)的需求，同時(shí)要順應(yīng)時(shí)代變化,，立足行業(yè)也需要作出一些主動(dòng)地改變,，也需要對(duì)自身提出一些新的要求。
（一）對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的新需求
（1）提高業(yè)務(wù)能力和服務(wù)水平,，在求新求變的過程中拓展業(yè)務(wù)
由于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的影響,，房地產(chǎn)行業(yè)整體投資下滑，房地產(chǎn)交易活躍度較低,，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)內(nèi)部又引入了互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)的估價(jià)方式,，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)主動(dòng)和被動(dòng)的被消減，特別傳統(tǒng)業(yè)務(wù)出現(xiàn)銳減,。那么要在這樣嚴(yán)峻的情形下,，保障業(yè)績,，保證業(yè)務(wù)量，作為房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)更加需要修煉內(nèi)功,，在積極學(xué)習(xí)和引入新的估價(jià)方式的前提下,，更加注重業(yè)務(wù)能力的提升，保證產(chǎn)品質(zhì)量,，為客戶提供更好的消費(fèi)體驗(yàn)感,，提高服務(wù)水平，才能占據(jù)一定的市場份額,。
（2）突破傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)多元化發(fā)展
“互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)”的估價(jià)方式大大沖擊了傳統(tǒng)業(yè)務(wù),，但針對(duì)整個(gè)評(píng)估領(lǐng)域,，除了房地產(chǎn)估價(jià)之外，還包含機(jī)器設(shè)備,、無形資產(chǎn),、礦業(yè)權(quán)、二手車,、珠寶,、藝術(shù)品等屬于估價(jià)領(lǐng)域，作為估價(jià)機(jī)構(gòu)可以拓展業(yè)務(wù)范圍,，發(fā)展成以房地產(chǎn)估價(jià)為主的多元化房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu),。
（3）注重人才儲(chǔ)備，提高人員整體素質(zhì),，迎接新挑戰(zhàn)
由于房地產(chǎn)估價(jià)涉及的房地產(chǎn),、建筑、稅務(wù),、會(huì)計(jì),、信息技術(shù)、地理信息技術(shù)等多學(xué)科,，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在人才儲(chǔ)備方面,，應(yīng)該保證全方位、多學(xué)科儲(chǔ)備人才,，同時(shí)建立內(nèi)部培訓(xùn)機(jī)制,，在具備扎實(shí)的房地產(chǎn)估價(jià)理論知識(shí)的基礎(chǔ)上，優(yōu)化知識(shí)結(jié)構(gòu),，將估價(jià)理論知識(shí)與其他學(xué)科知識(shí)融會(huì)貫通,，需求新的可能存在的估價(jià)方法，估價(jià)技術(shù)，為未來可能或即將到來的變化做好準(zhǔn)備,，從而更好的服務(wù)于房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)活動(dòng),。
（4）順應(yīng)時(shí)代，加強(qiáng)與互聯(lián)網(wǎng)互動(dòng)
“互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)”已經(jīng)逐漸深入到社會(huì)的各行各業(yè),，“互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)”可以實(shí)現(xiàn)從單一數(shù)據(jù)到復(fù)合的多元數(shù)據(jù),，從“因果分析”到“相關(guān)性分析”，從追求數(shù)據(jù)的精度到廣度與精度并重,，保證了數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)更新,，這些特征都更好與房地產(chǎn)估價(jià)所需要的數(shù)據(jù)特征相吻合，所以“互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)”勢在必行,。
目前的“互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)”的估價(jià)方式也在探索過程中,，數(shù)據(jù)來源、采集,、分類,、分析、應(yīng)用,，整套體系尚不成熟,，作為估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)該順應(yīng)時(shí)代，把握市場明銳嗅覺,，開發(fā)操作性強(qiáng),，準(zhǔn)確度高的房地產(chǎn)估價(jià)信息平臺(tái)，有效促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí),。
（5）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),，完善內(nèi)部制度
業(yè)務(wù)銳減，同時(shí)又放寬評(píng)估結(jié)構(gòu)設(shè)立條件的情況下,，勢必造成評(píng)估機(jī)構(gòu)行業(yè)競爭日趨嚴(yán)峻,，在這種大環(huán)境，大背景下,，作為估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)該更加注重強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),，建立和完善風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)構(gòu)，積極開展法制教育,，根據(jù)需要建立職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)基金,，強(qiáng)化評(píng)估服務(wù)的質(zhì)量管理，建立責(zé)任追究制度,，明確評(píng)估人員責(zé)任，同時(shí)完善內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制,，督促估價(jià)人員謹(jǐn)慎執(zhí)業(yè),。
（二）對(duì)估價(jià)人員的新要求
（1）學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，提高執(zhí)業(yè)能力
房地產(chǎn)估價(jià)是一個(gè)知識(shí)密集型行業(yè)，知識(shí)就是行業(yè)生產(chǎn)力,，專業(yè)知識(shí)的提升,，有助在房地產(chǎn)估價(jià)過程中更加精準(zhǔn)的把握項(xiàng)目存在風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)行業(yè)本身也處在一個(gè)調(diào)整變革的過程中,，知識(shí)體系在不斷的更新,，市場數(shù)據(jù)在不斷的變化，所以應(yīng)積極參加繼續(xù)教育,。房地產(chǎn)估價(jià)是一門技術(shù)也是一門藝術(shù),，但是在我們的實(shí)際工作中，更應(yīng)該堅(jiān)持工匠精神,，而不應(yīng)該憑經(jīng)驗(yàn)貿(mào)然判斷,，將每一個(gè)參數(shù)，每一個(gè)結(jié)論都做到有據(jù)可依,。用專業(yè)的知識(shí)提升職業(yè)能力,。
（2）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)
《資產(chǎn)評(píng)估法》的頒布，增加了評(píng)估人員的風(fēng)險(xiǎn),，作為估價(jià)人員我們應(yīng)該準(zhǔn)確把握資產(chǎn)評(píng)估法的精神實(shí)質(zhì),，盡快熟悉和掌握各項(xiàng)法律法規(guī)，采用法律武器保護(hù)自己,。在執(zhí)業(yè)過程中嚴(yán)格執(zhí)行評(píng)估程序,，履行估價(jià)人員的義務(wù)，做到誠實(shí)守信,，依法獨(dú)立,、客觀、公正從事業(yè)務(wù),。
（3）加強(qiáng)職業(yè)道德見得,，秉持職業(yè)操守
從主觀上嚴(yán)格要求自己，抵制工作中存在的利益誘惑,，拒絕委托人或其他組織,、個(gè)人對(duì)評(píng)估行為和評(píng)估結(jié)果的非法干預(yù)，依法簽署評(píng)估報(bào)告,，積極樹立良好的職業(yè)形象,，提高自身修養(yǎng)和素質(zhì)，做到愛崗敬業(yè),，時(shí)刻保持職業(yè)責(zé)任感和社會(huì)責(zé)任感,，正確處理個(gè)人與集團(tuán)、國家的利益關(guān)系,。
（三）對(duì)估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)的新要求
（1）建立行業(yè)信息體系
制度行業(yè)自律管理辦法,，建立信用檔案,，將準(zhǔn)守法律、行政法規(guī)和評(píng)估準(zhǔn)則的情況記入信用檔案,，并向社會(huì)公開,。同時(shí)完善信用信息的全面性，實(shí)現(xiàn)全域聯(lián)網(wǎng),，加大信用體系的使用力度,，引導(dǎo)客戶把信用檔案作為甄選評(píng)估結(jié)構(gòu)的重要指標(biāo)之一，信用分值累計(jì)達(dá)到一定程度,，縮小評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍,，從主觀上約束評(píng)估機(jī)構(gòu)，讓評(píng)估結(jié)構(gòu)被動(dòng)接受行業(yè),、客戶,、社會(huì)的監(jiān)督。加強(qiáng)違規(guī)行為的處罰力度,，將典型案例在行業(yè)內(nèi)通報(bào),。
（2）健全法律法規(guī)體系
《資產(chǎn)評(píng)估法》的頒布實(shí)施一定程度上約束了從業(yè)人員，增加評(píng)估人員的權(quán)利,、義務(wù)以及不得有的行為,，但尚未明確規(guī)定估價(jià)人員在具體執(zhí)業(yè)過程中的依據(jù)，同時(shí)在判定違法行為上缺少理由,。要維護(hù)行業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展,，規(guī)范市場秩序，在新的形勢下,，完善的法律法規(guī)體系仍然必不可少,。同時(shí)應(yīng)該定時(shí)對(duì)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行補(bǔ)充完善，適當(dāng)調(diào)整,。
培根說：只有愚者才等待機(jī)會(huì)，智者則創(chuàng)造機(jī)會(huì),，在機(jī)遇與挑戰(zhàn)面前,，我們應(yīng)該直面挑戰(zhàn)，舉眾人之力,，承天下之托,。不忘初心，砥礪前行,。在新的形勢下,，滿足客戶、社會(huì)對(duì)我們的新需要新要求,，推動(dòng)行業(yè)技術(shù)更新,，提高行業(yè)效率,。
國家建設(shè)部一級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu) 資產(chǎn)(含證券期貨)評(píng)估機(jī)構(gòu)
全國范圍執(zhí)業(yè)土地估價(jià)機(jī)構(gòu) 全國A級(jí)資信土地估價(jià)機(jī)構(gòu)
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