摘要：新冠肺炎疫情下,，房地產(chǎn)行業(yè)對于我國經(jīng)濟增長影響重大。為了對沖疫情防控對經(jīng)濟,、就業(yè)沖擊,，多個部委共出臺了若干房地產(chǎn)政策，地方政府更強調(diào)“因城施策”和“一城一策”,，對疫情下的福州房地產(chǎn)市場的進行形勢分析與預測,，從而為房地產(chǎn)及購房者提供一定的建議。
關鍵詞：新冠肺炎疫情,；福州房地產(chǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)作為影響我國經(jīng)濟增長的重要因素之一,，其穩(wěn)定性對整個社會經(jīng)濟運行影響重大。房地產(chǎn)行業(yè)體量大,，上下游產(chǎn)業(yè)鏈長,，若地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)動蕩，上下游產(chǎn)業(yè)鏈也勢必遭受不同程度的沖擊,，并極易引發(fā)金融風險,。2020年初面對突如其來的新冠肺炎疫情，使得整個房地產(chǎn)市場受到明顯的沖擊,，投資,、銷售、融資等多個指標出現(xiàn)較大幅度下滑。
客觀分析新冠肺炎疫情時期房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢需要在堅持“房住不炒”的總體基調(diào)和“穩(wěn)地價,、穩(wěn)房價,、穩(wěn)預期”的目標下，通過一系列的經(jīng)濟刺激手段及政策調(diào)節(jié),，精準分析房地產(chǎn)長效調(diào)控機制,，從而為福州市的房地產(chǎn)市場發(fā)展提供一定的借鑒指導意義。
一,、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)
全面落實因城施策,、穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期的長效管理調(diào)控機制，防范化解房地產(chǎn)市場風險,，建立和完善政策協(xié)同,、市場監(jiān)管、監(jiān)測預警等房地產(chǎn)調(diào)控體制機制,，對于保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行至關重要,。
受新冠肺炎疫情影響，福州的房地產(chǎn)行業(yè)短期銷售不容樂觀,，但房地產(chǎn)行業(yè)總體向好的趨勢還是值得肯定的,。商品房作為耐用品需求，需求不會消失只會滯后,，在當前政策及融資雙管逆周期調(diào)節(jié)下,，新冠肺炎疫情短期影響有限，應看好龍頭房企的優(yōu)勢,。其次,，物業(yè)管理受新冠肺炎疫情沖擊反而得到社會和政府的重視，其社會價值不斷得到認可和提高,，行業(yè)政策及行業(yè)制度完善等多領域得到了加速推進,，對優(yōu)質(zhì)品牌物業(yè)管理企業(yè)在口碑一直在向多重利好方向發(fā)展。
受新冠肺炎疫情影響,，福州的土地市場下行,、經(jīng)濟下行等壓力大幅上升，逆周期調(diào)節(jié)手段不斷出臺,。然而,，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈在我國經(jīng)濟體中有著的重要影響，涉房貸款在我國貸款余額中占比超過一半,，意味著土地價格是重要的信用背書,，而土地出讓金在政府的財政體系中占比較高。多重因素下,，福州未來或?qū)幸幌盗械男枨蠖舜碳ふ叱雠_,。
二,、肺炎疫情下的房地產(chǎn)政策
為了對沖疫情防控對經(jīng)濟、就業(yè)沖擊,，到目前為止,，包括央行、財政部,、銀保監(jiān)會,、證監(jiān)會等多個部委共出臺了若干專項通知?？傮w而言,，中央仍然堅持“房住不炒”和“不短刺激”，即保證房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性,、一致性和穩(wěn)定性,，繼續(xù)“因城施策”落實好房地產(chǎn)長效管理機制，促進市場平穩(wěn)運行,。
（一）行政審批層面
各城市通過加強線上審批,、加快運轉(zhuǎn)效率等相關方式鼓勵房企復工，維持市場供給穩(wěn)定,。
（二）融資層面
很多地方政府要求銀行不得盲目抽貸,、斷貸、壓貸,，緩解房企資金壓力，不至于發(fā)生現(xiàn)金流危機,。
（三）土地供給層面
上海,、浙江、西安,、無錫等地均提出土地出讓金可以延期,、分期繳納，通過合理的土地市場政策調(diào)整,，推動土地增量供應,，盤活存量，有效緩解土地資源的空缺,。
（四）面向全社會提供資金流動性支持,，具有廣泛性
主要通過公開市場操作提供充足貨幣流動性、適當下調(diào)貸款利率及增加信用貸款等方式,。具體來看,，央行已維護疫情防控特殊時期流動性合理充裕，較充裕的流動性將引導資金成本有所降低,，LPR利率下行,，與疫情所產(chǎn)生的對企業(yè)現(xiàn)金流的影響相對沖,。
繼2020年2月18日央行下調(diào)MLF利率后，央行再次下調(diào)LPR利率,，1年期LPR為4.05%,，此前為4.15%，下調(diào)10個基點,，5年期以上LPR為4.75%,，此前為4.80%，下調(diào)5個基點,。
2020年3月20日貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為4.05%,，5年期以上LPR為4.75%，均與上期持平,。由于在此前的2020年3月13日,，央行宣布決定于3月16日實施普惠金融定向降準，釋放長期資金達5500億元,，導致市場對LPR下降預期升溫,，而此次LPR報價保持不變可謂超出市場普遍預期。
事實上,，作為LPR報價的風向標,，MLF操作利率在本月并未下調(diào)。3月16日央行開展1年期MLF操作1000億元,，中標利率與上期持平,。本月MLF操作利率未變化主要受制于通脹因素。今年2月CPI同比上漲5.2%,，較上月回落0.2個百分點,，但仍處于高位。此外,，截至2019年末MLF余額為3.69萬億元,，僅占其他存款性公司總負債的1.28%，MLF利率變動除了傳遞貨幣政策意圖外,，對銀行體系負債成本的影響相對有限,。
對于下一步貨幣政策方向，央行貨幣政策司司長孫國峰近期曾在公開場合表示,，下一步,，人民銀行將繼續(xù)綜合采取多種措施促進貸款利率明顯下行，支持企業(yè)復工復產(chǎn)和經(jīng)濟發(fā)展,。
（五）針對受疫情影響個人和企業(yè)的支持,，主要包括企業(yè)營業(yè)產(chǎn)生的稅項的減免、個人所得稅的免征,、企業(yè)及個人捐贈相關納稅的扣除,、對部分疫情防控保障企業(yè)貸款的財政貼息等
這一方面政策主要由財政部牽頭,，其中亮點包括給予對疫情防控重點保障企業(yè)貸款按再貸款利率50%給予貼息、困難行業(yè)企業(yè)營業(yè)虧損結(jié)轉(zhuǎn)年限延長至8年等,。在堅定的調(diào)控政策下,，樓市整體退熱，而房企加緊發(fā)債融資,，房企項目或股權轉(zhuǎn)讓,、并購重組現(xiàn)象頻發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)正加速調(diào)整,。
目前房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟增長的凈貢獻已由正轉(zhuǎn)負,，高房價已對整體住戶部門的消費和生計形成“擠出”。目前,，房地產(chǎn)行業(yè)中轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項目或股權的現(xiàn)象比較普遍,，這里面既包括房企之間的轉(zhuǎn)讓，也包括非主營地產(chǎn)類企業(yè)所涉及的轉(zhuǎn)讓,。大多數(shù)房企中短期對房地產(chǎn)行業(yè)持悲觀態(tài)度,，但長期看好房地產(chǎn)發(fā)展，而手中的項目受開發(fā)進度,、公司短期發(fā)展戰(zhàn)略等影響,，大量房企通過債市或票據(jù)市場融資，房企的融資成本整體依然在高位維持,，中小房企融資短板更為凸顯,，房企資金壓力依然較大，在資金壓力之下,，不少房企尤其是中小型房企會尋求實力雄厚的品牌房企進行合作開發(fā),，項目并購現(xiàn)象也因此增多。
三,、福州房地產(chǎn)市場形勢分析
衡量一個區(qū)域，房價是會漲還是會跌,，有宏觀政策等方面的原因,，也有很多微觀上的因素。疫情是一面放大鏡,。它放大了開發(fā)商焦慮,，也放大了買房者的焦慮。受新冠肺炎疫情影響,，福州的房地產(chǎn)行業(yè)遭受開復工推遲,、銷售交易量頓減帶來的收入壓力。受此影響,，許多房企開始通過微信公眾號,、小程序,、網(wǎng)站等多種渠道及時搭建“線上售樓處”，確保置業(yè)者足不出戶即可看房選房,。這是一種不失為非常時期的變通手段,，但毋庸置疑，面對疫情,，消費者沒有看房和買房方面的欲望和心思,，才是房企面臨的核心問題。疫情一旦平穩(wěn)下來,，市場還是會迅速復蘇,，成交量層面也會出現(xiàn)一定程度的報復性反彈。這點類似于2003年SARS之后房地產(chǎn)市場迅速啟動,，而且考慮到一季度經(jīng)濟形勢,，相信政府也會出臺一些諸如降息、降準等比較大力度的刺激性政策,，這些都會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的利好,，所以也沒有必要對今年的房地產(chǎn)行業(yè)過分悲觀。
近期,，有一項關于“疫情之后的購房意愿”線上調(diào)查,，共收集有效調(diào)查問卷1545份。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,，近5成網(wǎng)友疫情期間或疫情之后有更強的購房意愿,。疫情之后的房地產(chǎn)走勢，超過5成網(wǎng)友認為會有所下降,，逾3成網(wǎng)友認為會基本保持平穩(wěn),，另有13%的網(wǎng)友看好后期樓市，認為房價會上漲,。
據(jù)不完全統(tǒng)計,，截止目前已有包含福州、南京,、蘇州,、杭州等在內(nèi)至少60余個省市下發(fā)通知，明確要求暫停售樓處銷售活動,。伴隨著“一手抓疫情防控,，一手抓發(fā)展”，政府因城施策,，適當放松部分政策,，幫助房地產(chǎn)市場恢復元氣，但“房住不炒”的樓市調(diào)控主基調(diào)的“紅線”仍然是不可突破的,，“炒房”依然是政策嚴控的對象,。這不僅對穩(wěn)定房價預期有積極作用,，也將促使開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式，同時將促使地方政府將房地產(chǎn)調(diào)控政策真正落到實處,，福州1月新房價格環(huán)比下跌0.5%,，預測疫情下福州的房價可能會穩(wěn)中略降。
四,、疫情下福州房地產(chǎn)發(fā)展建議
對于房地產(chǎn)市場而言：可以考慮可以取消售樓處,，一方面可以有線上的看盤和營銷，另一方面可以搞城市樣板間,。盡管可能有逆周期調(diào)節(jié)政策,，跌了好久的房價可能也會穩(wěn)住，但沒有理由過分樂觀,。其次,，重視抓品牌搞服務，首先就是把資源思維和服務思維區(qū)別開來,，長期來看,，企業(yè)的出路總是要依靠服務和品牌賺錢的，房地產(chǎn)企業(yè)的地是貨如輪轉(zhuǎn),，最終留下的,，只有管理體系，人員和品牌,。最后,，以前地產(chǎn)企業(yè)的長期股權投資集中在資源行業(yè)，想的都是套制度紅利,，或者跨境配置資產(chǎn),，現(xiàn)在逐漸有人開始考慮產(chǎn)業(yè)鏈投資，想賺一些實業(yè)的錢,，全產(chǎn)業(yè)的錢,，協(xié)同的錢，這說明地產(chǎn)企業(yè)有希望始于開發(fā),，但不終于開發(fā),。
對于購房者而言：隨著政府定調(diào)今年有信心完成經(jīng)濟增長目標、頻頻出手給房地產(chǎn)企業(yè)減負,、利好政策不斷刺激樓市,，換房是遇見機會就付諸行動的基本行為,。經(jīng)過疫情隔離在家這段時間的體驗,，置換更好的房子一定會成為不少人的選擇。一二手房倒掛的現(xiàn)象在福州也存在,，賣掉高價二手房,，買入倒掛的高品質(zhì)新房,，這就是換房的機會。對于有了二孩的剛性改善家庭,，疫情過后,，改善換房的迫切性更高?？紤]到總價低的因素,，往哪里換，肯定是往城市周邊換,。郊區(qū)的新盤,，容積率一般比較低，好的樓盤物業(yè)配套也是相當好,。對于不止一套房子的家庭來說,，此時正是揮別“老破小”的絕佳時機。城中心有套房,，郊區(qū)有套新房,，將成為一個家庭最理想的房產(chǎn)配置。想換房子的,，趁著房價上漲之前有限的時間差,，可以考慮先下手為強。福州周邊的縣和閩北一帶的人,，習慣到福州買房子安家,，城區(qū)買房限購，上街,、南嶼,、南通等地是非常理想的選擇。
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