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摘要：中山市政府先后發(fā)布了《中山市人民政府關(guān)于深入推進(jìn)舊村莊改造提升城市品質(zhì)的指導(dǎo)意見》,、《中山市人民政府關(guān)于深入推進(jìn)舊廠房改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見》等相關(guān)市級(jí)指導(dǎo)意見,，并在各鎮(zhèn)區(qū)開展“三舊”改造的片區(qū)更新以及部分項(xiàng)目的前期工作,。評(píng)估機(jī)構(gòu)無論是從政府方面,、開發(fā)商方面,、還是針對(duì)一般市民方面介入都能大有所能,。在眾多的利好條件下,，從這個(gè)“大蛋糕”中分得一杯羹,、甚至分得一杯大羹也是評(píng)估機(jī)構(gòu)接下來需要思考的問題,。

一,、背景及挑戰(zhàn)

2019年，對(duì)于中山市來說并不算一個(gè)完美之年,，全年GDP無論是總量和增長都較上年有明細(xì)的下降,，而且在全省的排名更是跌到第九。雖然不能說是主要原因,，但由于以穩(wěn)為主,、住房不超的政策影響，2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)較近年都要低迷,，土地供需都呈下降趨勢(shì),。為此在未來政策大體不變的情況下，從存量土地挖掘更多空間,，投入“三舊”改造將是未來很長一段時(shí)間中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要增長點(diǎn),。

同時(shí)，評(píng)估行業(yè)發(fā)展隨著新科技和新經(jīng)濟(jì)模式的影響，傳統(tǒng)的評(píng)估業(yè)務(wù)正逐步被取代,，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)點(diǎn)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的依賴也逐漸降低,。這不僅在估價(jià)需求上得以體現(xiàn)，還不同程度的反映在估價(jià)收費(fèi)的價(jià)格上,。為此近年來估價(jià)行業(yè)不斷提出轉(zhuǎn)型變革,，而能否搭上“三舊”改造這班高速列車正是眾多評(píng)估公司轉(zhuǎn)型成敗的關(guān)鍵。

二,、中山市“三舊”改造的現(xiàn)狀

2019年9月4日,，省政府發(fā)出《廣東省深入推進(jìn)“三舊”改造工作三年行動(dòng)方（2019-2021年）》通知公告，正式落實(shí)對(duì)省內(nèi)各市的“三舊”改造工作進(jìn)行再部署,、再推動(dòng),、再提升。在大背景下,，中山市2019-2021年“三舊”改造任務(wù)面積新增實(shí)施改造任務(wù)面積為9600畝,，2019-2021年完成“工改工”改造項(xiàng)目任務(wù)面積1500畝。這對(duì)一向“三舊”改造并不順利的中山市是個(gè)不少的挑戰(zhàn),。

房地產(chǎn)市場(chǎng)邁入存量時(shí)代,，盤活舊城、提高土地利用率,，為舊城區(qū)賦予新生,，正成為城市提升功能、競爭力及可持續(xù)發(fā)展的主基調(diào),。過去幾年來中山雖然在舊城改造上取得了一定的成績,，但相比起周邊佛山、東莞,、惠州等兄弟城市,，中山在舊城改造方面的力度依然有待提升?！耙灾行某菂^(qū)為例,，目前孫文中路139街區(qū)、岐江河一河兩岸,、蓮員西路,、西區(qū)馬山社區(qū)、南下社區(qū),、民族東路等片區(qū)都是舊改潛力大,、面積大、改造迫切度比較高的區(qū)域,。這幾年來,，規(guī)劃部門也先后出了一些關(guān)于片區(qū)改造的方案,，部分區(qū)域甚至已經(jīng)著手動(dòng)工。不過絕大多數(shù)區(qū)域至今還沒見成效,，推進(jìn)速度比較緩慢,。”可能幾年前甚至十幾年前“拆”字就早已掛墻,，但到現(xiàn)在都健在的片區(qū)并不少見,。

為此2019年根據(jù)省政府指導(dǎo)文件，中山市政府先后發(fā)布了《中山市人民政府關(guān)于深入推進(jìn)舊村莊改造提升城市品質(zhì)的指導(dǎo)意見》,、《中山市人民政府關(guān)于深入推進(jìn)舊廠房改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見》等相關(guān)市級(jí)指導(dǎo)意見,，并在各鎮(zhèn)區(qū)開展“三舊”改造的片區(qū)更新以及部分項(xiàng)目的前期工作，比如東區(qū)南下“沙崗片區(qū)”,、三角鎮(zhèn)“三角村”,、南朗鎮(zhèn)“橫門”等多個(gè)片區(qū)的項(xiàng)目推進(jìn)，甚至部分項(xiàng)目以及開始到了企業(yè)入駐階段,。同時(shí),，中山市政府發(fā)布的“三舊”改造目標(biāo)圖庫公示中，我們可以看到多宗2020年會(huì)進(jìn)行的舊廠改造項(xiàng)目,?？梢院敛豢鋸埖恼f，現(xiàn)在正是參與中山市“三舊”改造最佳的時(shí)機(jī),。

三,、評(píng)估機(jī)構(gòu)在“三舊”中擔(dān)任的角色

隨著近年“三舊”改造項(xiàng)目的越來越受重視，各評(píng)估機(jī)構(gòu)也陸續(xù)想要瓜分這個(gè)“蛋糕”,。由于“三舊”改造項(xiàng)目工作的綜合性,、復(fù)雜性都較一般的評(píng)估項(xiàng)目要大，跨行業(yè),、跨專業(yè)的情況時(shí)有發(fā)生,，除了一般來說政府、開發(fā)商參與其中,，還有法律,、會(huì)計(jì),、測(cè)量,、評(píng)估、規(guī)劃等不同機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目中發(fā)揮作用,。對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)來說,，結(jié)合中山市“三舊”項(xiàng)目的政策，可以從政府,、開發(fā)商,、一般市民三個(gè)方面來作為切入點(diǎn)。

（一）政府

由于“三舊”改造項(xiàng)目是一項(xiàng)綜合性、專業(yè)性很強(qiáng)的工作,，項(xiàng)目不僅要考慮到經(jīng)濟(jì)效益,，更重要的是要解決原地區(qū)的社會(huì)問題，在保證社會(huì)穩(wěn)定的大前提下推進(jìn)改造,。因此為了盡量面面俱到,，政府就需要第三方機(jī)構(gòu)在各方面為項(xiàng)目保駕護(hù)航，提供專業(yè)意見,，把風(fēng)險(xiǎn)控制在可控范圍里,。而作為這其中重要的第三方機(jī)構(gòu)，評(píng)估公司主要是在項(xiàng)目前期提供服務(wù),，其中包括：

①項(xiàng)目可研報(bào)告

“三舊”改造項(xiàng)目不僅牽涉到改造片區(qū)的規(guī)劃,，還包括所在城鎮(zhèn)以及周邊關(guān)聯(lián)城市的整體發(fā)展。評(píng)估機(jī)構(gòu)可以在前期對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域現(xiàn)狀,、政策支持,、產(chǎn)業(yè)情況等多方面進(jìn)行分析和提供專業(yè)意見。

②經(jīng)濟(jì)可行性分析

“三舊”改造項(xiàng)目無論對(duì)于涉及千家萬戶的舊城改造,、還是老舊廠房的園區(qū)升級(jí)都不可能是個(gè)短暫的過程,，這往往要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行多次投資。為了防止項(xiàng)目入不敷出,，開發(fā)商中途停止這種窘境,，對(duì)項(xiàng)目各個(gè)時(shí)期的資金需求以及財(cái)務(wù)管理分析就尤為重要。評(píng)估機(jī)構(gòu)能根據(jù)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況,，針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn),，通過大數(shù)據(jù)較為準(zhǔn)確預(yù)測(cè)項(xiàng)目的資金情況，幫助政府相關(guān)部分制定開發(fā)商資格時(shí)提供一個(gè)參考,。

③社會(huì)穩(wěn)定性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

為了“三舊”改造的順利實(shí)施,，提前了解拆除片區(qū)的存在的社會(huì)問題以及提出可行的解決辦法是十分必要步驟。評(píng)估公司可以和政府相關(guān)部門合作對(duì)片區(qū)進(jìn)行各方面調(diào)查,，就項(xiàng)目實(shí)施過程中可以能出現(xiàn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)作出預(yù)案,。

④政策宣講

“三舊”改造項(xiàng)目對(duì)于一般市民來說，除非拆的是自己所在片區(qū),，不然知之甚少,，這并不利于“三舊”改造的推廣和普及，評(píng)估機(jī)構(gòu)能根據(jù)“三舊”項(xiàng)目的推進(jìn)為當(dāng)?shù)鼐用褚约罢赡芤龈脑斓貐^(qū)的市民進(jìn)行項(xiàng)目知識(shí)科普活動(dòng),，讓市民提前了解有關(guān)政策規(guī)定,。

⑤監(jiān)督項(xiàng)目進(jìn)程

“三舊”項(xiàng)目無論作為一個(gè)民生工程、還是作為一個(gè)重振經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目,，其重要性對(duì)片區(qū)來說都是不言而喻,，為了開發(fā)商或承建商在開發(fā)改造過程中符合前期工作定下的要求或根據(jù)實(shí)際作出合理調(diào)整,，評(píng)估機(jī)構(gòu)都可以作為一個(gè)第三方，一方面監(jiān)督項(xiàng)目情況,，另一方面根據(jù)項(xiàng)目可能發(fā)生變化向政府相關(guān)部門及時(shí)反饋,。

（二）開發(fā)商

①項(xiàng)目可行建議

部分“三舊”項(xiàng)目可能體量較少，投標(biāo)改造面向的可能就不是大型的房地產(chǎn)公司,，比如一些工業(yè)廠區(qū)的改造,，這些時(shí)候一般的開發(fā)商或改造房無法很好對(duì)“三舊”項(xiàng)目作出清楚的定位，這時(shí)候評(píng)估機(jī)構(gòu)為其提供專業(yè)市場(chǎng)分析以及可行性分析,。

②制定拆賠方面

由于“三舊”改造除了改造,，還有一個(gè)重要的點(diǎn)就是對(duì)原業(yè)主的拆遷補(bǔ)償談判。對(duì)做“三舊”項(xiàng)目較少的開發(fā)商,，可能無法就項(xiàng)目利益最大化和對(duì)原業(yè)主合理拆遷補(bǔ)償之前做到一個(gè)令人滿意平衡,，很容易導(dǎo)致項(xiàng)目擱置。評(píng)估機(jī)構(gòu)可以利用對(duì)“三舊”項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)為開發(fā)商制定合理的拆遷補(bǔ)償方案,，平衡項(xiàng)目各方利益,，為項(xiàng)目順利進(jìn)行減少阻力。

③“三舊”全程服務(wù)

無論是大企業(yè)是小開發(fā)商,，單獨(dú)面對(duì)一個(gè)“三舊”項(xiàng)目還是有些力不從心的,，這就需要第三方機(jī)構(gòu)為其提供幫助。評(píng)估機(jī)構(gòu)不僅能做到為開發(fā)商就項(xiàng)目提供一些列報(bào)告,，還能幫助企業(yè)解決規(guī)劃報(bào)建,、與與原業(yè)主談判協(xié)商、協(xié)調(diào)項(xiàng)目其他參與機(jī)構(gòu)的工作,，為企業(yè)順利完成項(xiàng)目提供保障,。

（三）一般市民

①政策解讀

“三舊”改造項(xiàng)目的專業(yè)性較強(qiáng)，而且涉及面很廣,，一般民眾很難理解其中的政策,，往往導(dǎo)致自己在項(xiàng)目中白白損失了應(yīng)得利益。評(píng)估機(jī)構(gòu)能很多為這些非專業(yè)人士提供專業(yè)的咨詢服務(wù),，并且合理引導(dǎo)其參與到“三舊”項(xiàng)目中去,，避免因利益損失而產(chǎn)生的社會(huì)問題。

②協(xié)調(diào)居民與開發(fā)商的矛盾

為了收益最大化,，有時(shí)開發(fā)商可能在拆賠方案上與村民存在分歧,，或者開發(fā)商設(shè)計(jì)的片區(qū)改造不符合原地安置居民或周邊居民的需求，這時(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)能把大眾意見以一個(gè)專業(yè)的角度進(jìn)行分析,，并反饋給開發(fā)商,，對(duì)設(shè)計(jì)方案和拆賠方案的優(yōu)化更為有利,。

四,、總結(jié)

客觀來說前些年中山市的“三舊”改造項(xiàng)目并不順利,，但在近年廣東省的“三舊”政策背景下，中山的“三舊”改造不僅得到是壓力更是鼓勵(lì),，激發(fā)了業(yè)主和市場(chǎng)的的改造動(dòng)力,；中山市的發(fā)展戰(zhàn)略也就“三舊”改造納入未來工作重點(diǎn)，準(zhǔn)備完善政策體系,、規(guī)范操作流程,。由此看來，中山已經(jīng)具備全面推進(jìn)“三舊”改造的政策機(jī)遇,。

中山市的“三舊”項(xiàng)目領(lǐng)域發(fā)展空間依舊寬廣,，評(píng)估機(jī)構(gòu)無論是從政府方面、開發(fā)商方面,、還是針對(duì)一般市民方面介入都仍能大有所謂能,。否在眾多的利好條件下，從這個(gè)“大蛋糕”中分得一杯羹,、甚至分得一杯大羹也是評(píng)估機(jī)構(gòu)接下來需要思考的問題,。