摘要：中山市政府先后發(fā)布了《中山市人民政府關于深入推進舊村莊改造提升城市品質的指導意見》、《中山市人民政府關于深入推進舊廠房改造促進高質量發(fā)展的實施意見》等相關市級指導意見,，并在各鎮(zhèn)區(qū)開展“三舊”改造的片區(qū)更新以及部分項目的前期工作,。評估機構無論是從政府方面、開發(fā)商方面,、還是針對一般市民方面介入都能大有所能,。在眾多的利好條件下，從這個“大蛋糕”中分得一杯羹,、甚至分得一杯大羹也是評估機構接下來需要思考的問題,。
一、背景及挑戰(zhàn)
2019年,，對于中山市來說并不算一個完美之年,，全年GDP無論是總量和增長都較上年有明細的下降，而且在全省的排名更是跌到第九,。雖然不能說是主要原因,，但由于以穩(wěn)為主、住房不超的政策影響,，2019年的房地產市場較近年都要低迷,，土地供需都呈下降趨勢。為此在未來政策大體不變的情況下,，從存量土地挖掘更多空間,，投入“三舊”改造將是未來很長一段時間中山市房地產市場的重要增長點。
同時，評估行業(yè)發(fā)展隨著新科技和新經濟模式的影響,，傳統(tǒng)的評估業(yè)務正逐步被取代,，傳統(tǒng)業(yè)務點對評估機構的依賴也逐漸降低。這不僅在估價需求上得以體現(xiàn),，還不同程度的反映在估價收費的價格上,。為此近年來估價行業(yè)不斷提出轉型變革，而能否搭上“三舊”改造這班高速列車正是眾多評估公司轉型成敗的關鍵,。
二,、中山市“三舊”改造的現(xiàn)狀
2019年9月4日，省政府發(fā)出《廣東省深入推進“三舊”改造工作三年行動方（2019-2021年）》通知公告,，正式落實對省內各市的“三舊”改造工作進行再部署,、再推動、再提升,。在大背景下,，中山市2019-2021年“三舊”改造任務面積新增實施改造任務面積為9600畝，2019-2021年完成“工改工”改造項目任務面積1500畝,。這對一向“三舊”改造并不順利的中山市是個不少的挑戰(zhàn),。
房地產市場邁入存量時代，盤活舊城,、提高土地利用率,，為舊城區(qū)賦予新生，正成為城市提升功能,、競爭力及可持續(xù)發(fā)展的主基調,。過去幾年來中山雖然在舊城改造上取得了一定的成績，但相比起周邊佛山,、東莞、惠州等兄弟城市,，中山在舊城改造方面的力度依然有待提升,。“以中心城區(qū)為例,，目前孫文中路139街區(qū),、岐江河一河兩岸、蓮員西路,、西區(qū)馬山社區(qū),、南下社區(qū)、民族東路等片區(qū)都是舊改潛力大,、面積大,、改造迫切度比較高的區(qū)域。這幾年來，規(guī)劃部門也先后出了一些關于片區(qū)改造的方案,，部分區(qū)域甚至已經著手動工,。不過絕大多數區(qū)域至今還沒見成效，推進速度比較緩慢,?！笨赡軒啄昵吧踔潦畮啄昵啊安稹弊志驮缫褣靿Γ浆F(xiàn)在都健在的片區(qū)并不少見,。
為此2019年根據省政府指導文件,，中山市政府先后發(fā)布了《中山市人民政府關于深入推進舊村莊改造提升城市品質的指導意見》、《中山市人民政府關于深入推進舊廠房改造促進高質量發(fā)展的實施意見》等相關市級指導意見,，并在各鎮(zhèn)區(qū)開展“三舊”改造的片區(qū)更新以及部分項目的前期工作,，比如東區(qū)南下“沙崗片區(qū)”、三角鎮(zhèn)“三角村”,、南朗鎮(zhèn)“橫門”等多個片區(qū)的項目推進,，甚至部分項目以及開始到了企業(yè)入駐階段。同時,，中山市政府發(fā)布的“三舊”改造目標圖庫公示中,，我們可以看到多宗2020年會進行的舊廠改造項目?？梢院敛豢鋸埖恼f,，現(xiàn)在正是參與中山市“三舊”改造最佳的時機。
三,、評估機構在“三舊”中擔任的角色
隨著近年“三舊”改造項目的越來越受重視,，各評估機構也陸續(xù)想要瓜分這個“蛋糕”。由于“三舊”改造項目工作的綜合性,、復雜性都較一般的評估項目要大,，跨行業(yè)、跨專業(yè)的情況時有發(fā)生,，除了一般來說政府,、開發(fā)商參與其中，還有法律,、會計,、測量、評估,、規(guī)劃等不同機構在項目中發(fā)揮作用,。對于評估機構來說，結合中山市“三舊”項目的政策,，可以從政府,、開發(fā)商,、一般市民三個方面來作為切入點。
（一）政府
由于“三舊”改造項目是一項綜合性,、專業(yè)性很強的工作,，項目不僅要考慮到經濟效益，更重要的是要解決原地區(qū)的社會問題,，在保證社會穩(wěn)定的大前提下推進改造,。因此為了盡量面面俱到，政府就需要第三方機構在各方面為項目保駕護航,，提供專業(yè)意見,，把風險控制在可控范圍里。而作為這其中重要的第三方機構,，評估公司主要是在項目前期提供服務,，其中包括：
①項目可研報告
“三舊”改造項目不僅牽涉到改造片區(qū)的規(guī)劃，還包括所在城鎮(zhèn)以及周邊關聯(lián)城市的整體發(fā)展,。評估機構可以在前期對項目所在區(qū)域現(xiàn)狀,、政策支持、產業(yè)情況等多方面進行分析和提供專業(yè)意見,。
②經濟可行性分析
“三舊”改造項目無論對于涉及千家萬戶的舊城改造,、還是老舊廠房的園區(qū)升級都不可能是個短暫的過程，這往往要對項目進行多次投資,。為了防止項目入不敷出,，開發(fā)商中途停止這種窘境，對項目各個時期的資金需求以及財務管理分析就尤為重要,。評估機構能根據現(xiàn)有房地產市場狀況,，針對項目特點，通過大數據較為準確預測項目的資金情況,，幫助政府相關部分制定開發(fā)商資格時提供一個參考,。
③社會穩(wěn)定性風險評估
為了“三舊”改造的順利實施，提前了解拆除片區(qū)的存在的社會問題以及提出可行的解決辦法是十分必要步驟,。評估公司可以和政府相關部門合作對片區(qū)進行各方面調查,，就項目實施過程中可以能出現(xiàn)社會風險作出預案。
④政策宣講
“三舊”改造項目對于一般市民來說,，除非拆的是自己所在片區(qū)，不然知之甚少,，這并不利于“三舊”改造的推廣和普及,，評估機構能根據“三舊”項目的推進為當地居民以及政府可能要做改造地區(qū)的市民進行項目知識科普活動，讓市民提前了解有關政策規(guī)定,。
⑤監(jiān)督項目進程
“三舊”項目無論作為一個民生工程,、還是作為一個重振經濟項目，其重要性對片區(qū)來說都是不言而喻，為了開發(fā)商或承建商在開發(fā)改造過程中符合前期工作定下的要求或根據實際作出合理調整,，評估機構都可以作為一個第三方,，一方面監(jiān)督項目情況，另一方面根據項目可能發(fā)生變化向政府相關部門及時反饋,。
（二）開發(fā)商
①項目可行建議
部分“三舊”項目可能體量較少,，投標改造面向的可能就不是大型的房地產公司，比如一些工業(yè)廠區(qū)的改造,，這些時候一般的開發(fā)商或改造房無法很好對“三舊”項目作出清楚的定位,，這時候評估機構為其提供專業(yè)市場分析以及可行性分析。
②制定拆賠方面
由于“三舊”改造除了改造,，還有一個重要的點就是對原業(yè)主的拆遷補償談判,。對做“三舊”項目較少的開發(fā)商，可能無法就項目利益最大化和對原業(yè)主合理拆遷補償之前做到一個令人滿意平衡,，很容易導致項目擱置,。評估機構可以利用對“三舊”項目的經驗為開發(fā)商制定合理的拆遷補償方案，平衡項目各方利益,，為項目順利進行減少阻力,。
③“三舊”全程服務
無論是大企業(yè)是小開發(fā)商，單獨面對一個“三舊”項目還是有些力不從心的,，這就需要第三方機構為其提供幫助,。評估機構不僅能做到為開發(fā)商就項目提供一些列報告，還能幫助企業(yè)解決規(guī)劃報建,、與與原業(yè)主談判協(xié)商,、協(xié)調項目其他參與機構的工作，為企業(yè)順利完成項目提供保障,。
（三）一般市民
①政策解讀
“三舊”改造項目的專業(yè)性較強,，而且涉及面很廣，一般民眾很難理解其中的政策,，往往導致自己在項目中白白損失了應得利益,。評估機構能很多為這些非專業(yè)人士提供專業(yè)的咨詢服務，并且合理引導其參與到“三舊”項目中去,，避免因利益損失而產生的社會問題,。
②協(xié)調居民與開發(fā)商的矛盾
為了收益最大化，有時開發(fā)商可能在拆賠方案上與村民存在分歧,，或者開發(fā)商設計的片區(qū)改造不符合原地安置居民或周邊居民的需求,，這時評估機構能把大眾意見以一個專業(yè)的角度進行分析，并反饋給開發(fā)商,，對設計方案和拆賠方案的優(yōu)化更為有利,。
四,、總結
客觀來說前些年中山市的“三舊”改造項目并不順利，但在近年廣東省的“三舊”政策背景下,，中山的“三舊”改造不僅得到是壓力更是鼓勵,，激發(fā)了業(yè)主和市場的的改造動力；中山市的發(fā)展戰(zhàn)略也就“三舊”改造納入未來工作重點,，準備完善政策體系,、規(guī)范操作流程。由此看來,，中山已經具備全面推進“三舊”改造的政策機遇,。
中山市的“三舊”項目領域發(fā)展空間依舊寬廣，評估機構無論是從政府方面,、開發(fā)商方面,、還是針對一般市民方面介入都仍能大有所謂能。否在眾多的利好條件下,，從這個“大蛋糕”中分得一杯羹,、甚至分得一杯大羹也是評估機構接下來需要思考的問題。
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