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近年來,，國(guó)家,、廣東省和省內(nèi)不少城市均出臺(tái)了系列三舊改造和城市更新方面的文件和政策,，城市更新在一時(shí)間成為一個(gè)“時(shí)髦”的名詞。其實(shí)城市更新在西方已經(jīng)有了上百年的歷史,，西方國(guó)家將其定義為把城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化社會(huì)生活的地區(qū)作必要的、有計(jì)劃的改建活動(dòng),，19世紀(jì)這一概念就被提出,。而在我國(guó),，城市更新是近年才提出的新概念，其前身可以從一定程度上理解為棚改和三舊改造,，三舊改造是在廣東省先行先試的一套模式,，包括對(duì)舊城鎮(zhèn)、舊廠房,、舊村莊的改造,。城市更新與以往所說的棚改和三舊改造相比，綜合了改善居住條件,、整治區(qū)片環(huán)境,、振興城市經(jīng)濟(jì)等目標(biāo)，較以往單純以優(yōu)化城市布局,、改善基礎(chǔ)設(shè)施為主的棚改和三舊改造,，涵蓋了更多、更廣的內(nèi)容,，并且包涵了更多的規(guī)劃因素,。

那么，從棚改到三舊改造,，再到城市更新,，“改造前、更新前”到底存在什么核心問題,？改造和更新到底要解決什么問題,？并且，在目前城市更新大力推進(jìn)的環(huán)境下,，作為傳統(tǒng)評(píng)估機(jī)構(gòu)的我們有什么新的商機(jī)和切入點(diǎn),？在此，我們暫且統(tǒng)一棚改,、舊改和城市更新的內(nèi)涵,，結(jié)合中山分公司在城市更新方面的一些實(shí)踐來淺析和共同探討。

一,、城市更新亟需解決的幾個(gè)核心問題

（一）解決土地資源由粗放管理到集約利用問題,。不可否認(rèn)，以往靠土地,、勞動(dòng)力,、資本三要素的數(shù)量投入來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題的模式，已不適應(yīng)新形勢(shì)的發(fā)展,，這在經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的地區(qū)表現(xiàn)得尤其明顯,。以工業(yè)為例，以往的規(guī)劃指標(biāo),、產(chǎn)業(yè)布局等,，在某些程度上往往只解決了“有產(chǎn)業(yè),、有企業(yè)、有納稅”的問題,，隨著土地資源的進(jìn)一步緊缺,，一些經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)但土地資源十分緊缺的城市，面臨著按以往傳統(tǒng)做法“無土地資源可投入”的困境,，提升單位土地的產(chǎn)出效益,，向存量土地要效益，成為新形勢(shì)下解決土地資源發(fā)展瓶頸的新途徑,。

（二）解決工業(yè)布局優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)問題,。“工改工”是城市更新工作中“挖潛”的主要方式,，以往提到“三舊改造”,，我們的第一印象可能就是將舊村莊、舊城鎮(zhèn),、舊廠房改建成商住小區(qū)或者商業(yè)綜合體,，其實(shí)不然，以中山為例,，中山通過政策引導(dǎo),，提高對(duì)“工改工”的政策支持力度，推動(dòng)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換,，提升土地產(chǎn)出效益,，同時(shí)也通過“工改工”解決產(chǎn)業(yè)升級(jí)和優(yōu)化的問題，由平面擴(kuò)展向地下和地上空間擴(kuò)展,，支持工業(yè)上樓,，實(shí)現(xiàn)工業(yè)在土地資源上的“空間化”發(fā)展。

（三）解決城市基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)和城市品位提升問題,。隨著城市發(fā)展,，不少城市老城街道狹窄,、房屋破舊,、生活配套落后等問題日益突出，中山也面臨著類似問題,，城市更新正是解決這些突出問題的有效途徑,。2018年7月，中山市政府就出臺(tái)配套政策和細(xì)則,，明確城市更新并不是大拆大建,，而是通過微改造、工改工,、連片改造等主要方式,，完善舊區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施,、改善居住環(huán)境，保護(hù)歷史文化街區(qū),、延續(xù)歷史脈絡(luò),，從而提升城市品位。

（四）解決城鄉(xiāng)一體化協(xié)同發(fā)展和經(jīng)濟(jì)差距問題,。黨的十八大報(bào)告把推動(dòng)城鄉(xiāng)發(fā)展一體化作為加快完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的五個(gè)重點(diǎn)之一,，2020年“兩會(huì)”的政府工作報(bào)告中也明確提出，“統(tǒng)籌推進(jìn)城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展,，培育壯大高質(zhì)量發(fā)展動(dòng)力源,，發(fā)揮各地比較優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略和新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略落地見效”,。國(guó)家,、省和市各層面城市更新中對(duì)“舊村莊”（城中村）改造的具體實(shí)施辦法，正是上述城鄉(xiāng)一體化協(xié)調(diào)發(fā)展的重要體現(xiàn)和具體舉措,。?

正如企業(yè)發(fā)展到一定階段要通過管理要效益類似,，城市更新在經(jīng)濟(jì)發(fā)展遇到資源瓶頸的環(huán)境下，具有明顯的向存量土地資源要效益的目的,，謀求通過資源重新整合,，實(shí)現(xiàn)提質(zhì)、提效和1+1＞2的效果,。中山近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨轉(zhuǎn)型壓力,，政府將會(huì)更加注重向存量要效益，會(huì)更加重視城市更新改造項(xiàng)目的推進(jìn),。

二,、城市更新大環(huán)境下，評(píng)估機(jī)構(gòu)面臨的商機(jī)和可切入點(diǎn)

與傳統(tǒng)的拆遷補(bǔ)償相比,，城市更新面臨著更多,、更復(fù)雜的新情況，例如土地所有權(quán)屬性不同,、使用權(quán)類型不同,、土地用途混雜、權(quán)利人分散等,，即便如此,，我們認(rèn)為，在政府主導(dǎo),、市場(chǎng)參與,、利益共享的城市更新模式推進(jìn)中，我們?nèi)杂幸韵隆翱汕腥朦c(diǎn)”：

（一）改造意愿切入點(diǎn),，即改造意愿調(diào)查評(píng)估,。更新改造,，意愿先行，盡管城市更新由政府來主導(dǎo),，但政府制定的所有文件和政策,，均以尊重改造意愿為基礎(chǔ)，更新改造區(qū)域范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)主體的改造意愿,，為評(píng)估機(jī)構(gòu)提供了一個(gè)很好的切入點(diǎn),。中山分公司通過前期的不懈努力，于近期簽下城區(qū)某城中村改造項(xiàng)目B區(qū)項(xiàng)目,，承擔(dān)該項(xiàng)目更新改造前期的意愿調(diào)查,。

（二）社會(huì)穩(wěn)定切入點(diǎn)，即項(xiàng)目社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,。一是來自于與社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)密切相關(guān)的改造意愿,，如果意愿達(dá)不到法定或規(guī)定的比例就強(qiáng)行改造，其風(fēng)險(xiǎn)無疑是最大的,，中山市政府2019年出臺(tái)的《關(guān)于深入推進(jìn)舊村莊改造提升城市品質(zhì)的指導(dǎo)意見》,，與2018年出臺(tái)的“舊政”相比，改造意愿的比例有所提升,，由2/3提升為80%,。二是相關(guān)利益群體或主體對(duì)項(xiàng)目改造的抗拒，如出現(xiàn)上訪,、釘子戶甚至暴力對(duì)抗的可能性等,。可以說,，社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與改造意愿,、利益群體對(duì)項(xiàng)目接受程度，以及利益群體的人員素質(zhì),、素養(yǎng)等方面都直接相關(guān),，這也是政府最關(guān)心的問題之一。

（三）改造效益切入點(diǎn),，即項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估,。這在多個(gè)層面的文件均有明確規(guī)定，以具體執(zhí)行層面的中山市東區(qū)辦事處（東區(qū)政府）為例,，其在《中山市東區(qū)“舊村莊”改造項(xiàng)目前期工作流程暫行辦法》（東辦[2019]30號(hào)）里明確規(guī)定,，“前期工作成立改造項(xiàng)目專項(xiàng)工作小組,，指導(dǎo)和協(xié)助相關(guān)單位通過公開方式擇優(yōu)引入測(cè)繪機(jī)構(gòu),、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、工程咨詢機(jī)構(gòu),、工程造價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目前期舊改工作,，工程咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià),，并出具相關(guān)論證報(bào)告”。這正與我們目前開展的系列工程咨詢項(xiàng)目相吻合,，也是一個(gè)很好的切入點(diǎn),，當(dāng)然，這會(huì)涉及到測(cè)繪,、工程造價(jià)的方面的專業(yè)知識(shí),，但可以通過“資源整合”（合作）的方式來實(shí)現(xiàn)。

政府作為推動(dòng)城市更新工作的主導(dǎo)力量,，其在風(fēng)險(xiǎn)和效益之間會(huì)在上述按1,、2、3,、4的次序作出理性選擇,，低風(fēng)險(xiǎn)、高收益的改造項(xiàng)目當(dāng)然是首選,，而高風(fēng)險(xiǎn),、低收益的項(xiàng)目，會(huì)持更加謹(jǐn)慎的態(tài)度開展和推進(jìn),。

（四）傳統(tǒng)房地產(chǎn)和土地價(jià)值評(píng)估,。當(dāng)然，作為房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu),，我們本來的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)即房地產(chǎn)和土地估價(jià)是個(gè)“舊有”的切入點(diǎn),，中山分公司經(jīng)過前期努力，在4月份簽下北部某鎮(zhèn)的兩個(gè)“舊改”項(xiàng)目合同,，承擔(dān)項(xiàng)目土地使用權(quán)價(jià)值,、房屋建筑物價(jià)值、室內(nèi)裝修價(jià)值和臨遷費(fèi)用等方面的評(píng)估,。

三,、評(píng)估行業(yè)在城市更新項(xiàng)目中需實(shí)現(xiàn)的兩個(gè)轉(zhuǎn)變

一是從傳統(tǒng)、單一的拆遷補(bǔ)償評(píng)估,，向城市更新項(xiàng)目的整體評(píng)估轉(zhuǎn)變,，改變以往單一的評(píng)估角色，通過嵌入到城市更新改造的整個(gè)流程鏈當(dāng)中,，實(shí)現(xiàn)“由點(diǎn)到線”的轉(zhuǎn)變,。打個(gè)可能不是很恰當(dāng)?shù)谋扔鳎赓u也是近年才新興的行業(yè),，當(dāng)外賣,、快遞成為人們依賴、日常生活必須的“產(chǎn)品”時(shí)，就算成功嵌入了整個(gè)流程鏈了,。同樣道理,，一旦我們做出了一個(gè)有效的城市更新模式、模板,，就大大增加其可復(fù)制和推廣的可能,，也大大增加嵌入到整個(gè)城市更新項(xiàng)目流程鏈的可能，我們?cè)诔鞘懈马?xiàng)目中的“鏈扣”位置,，以及項(xiàng)目對(duì)我們的“依賴度”會(huì)更加牢固,。

二是從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)土地估價(jià)向房地產(chǎn)咨詢轉(zhuǎn)變，改變以往過于單一的業(yè)務(wù)模式,，通過評(píng)估范圍的合理擴(kuò)容,，實(shí)現(xiàn)“由點(diǎn)到面”的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展的時(shí)間雖然不長(zhǎng),，但傳統(tǒng)的估價(jià)業(yè)務(wù)市場(chǎng)已經(jīng)難以容納行業(yè)的整體發(fā)展,，而房地產(chǎn)咨詢包括的范圍更廣，市場(chǎng)前景也更廣,，從房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期可行性分析,、房地產(chǎn)政策到后期營(yíng)銷策劃等，都可以成為我們以傳統(tǒng)的房地產(chǎn)和土地標(biāo)的物評(píng)估為基礎(chǔ),，跟隨市場(chǎng)變化,、適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展，拓寬業(yè)務(wù)渠道的一個(gè)大好方向,，當(dāng)然,，這也同時(shí)需要我們專業(yè)知識(shí)和技術(shù)的更新配套。

最后必須要提的是,，粵港澳大灣區(qū)建設(shè)作為城市更新項(xiàng)目推進(jìn)的一個(gè)大“經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境”,，絕對(duì)不容忽視。根據(jù) 2019年2月18日中共中央,、國(guó)務(wù)院印發(fā)的《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》,，粵港澳大灣區(qū)不僅要建成充滿活力的世界級(jí)城市群、國(guó)際科技創(chuàng)新中心,、“一帶一路”建設(shè)的重要支撐,、內(nèi)地與港澳深度合作示范區(qū)，還要打造成宜居宜業(yè)宜游的優(yōu)質(zhì)生活圈,，成為高質(zhì)量發(fā)展的典范,，粵港澳大灣區(qū)將與美國(guó)紐約灣區(qū)、舊金山灣區(qū),、日本東京灣區(qū)并稱為世界四大灣區(qū),。而正是在這個(gè)大環(huán)境下,，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式將更徹底地從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方方式將更加注重質(zhì)量和效能,，無論是傳統(tǒng)的棚改,、三舊,，還是現(xiàn)在的城市更新,，給我們?cè)u(píng)估行業(yè)帶來市場(chǎng)機(jī)遇和挑戰(zhàn)，都值得我們期待和努力,！