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摘要：近年來,，為規(guī)范國(guó)有物業(yè)出租行為，加強(qiáng)國(guó)有企業(yè)對(duì)下轄物業(yè)（主要指國(guó)有企業(yè)下轄房產(chǎn)（含地下建筑物）,、土地和附著物）的管理,，防止國(guó)有資產(chǎn)流失，廣州市人民政府辦公廳及其他相關(guān)部門,，頒布了一系列政策法規(guī)及指導(dǎo)意見,，其中，物業(yè)租金價(jià)值評(píng)估,，作為一種公正,、客觀的方式，已漸漸為社會(huì)所接受,，如何在物業(yè)租金價(jià)值評(píng)估中提供專業(yè),、高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù),，是一個(gè)亟需解決的問題,。

本文，筆者以一名普通技術(shù)人員的角度,，從租金評(píng)估的需求,、實(shí)際操作流程以及需注意的事項(xiàng)等方面進(jìn)行敘述，并提出猜想,。

關(guān)鍵詞：廣州市  國(guó)有企業(yè)  物業(yè)租金 評(píng)估

一,、租金評(píng)估的操作流程以及需注意事項(xiàng)

據(jù)筆者了解，雖然市場(chǎng)上仍然存在著少量以房地產(chǎn)報(bào)告形式出具租金價(jià)值評(píng)估結(jié)果的報(bào)告,，但隨著法律法規(guī),、行業(yè)規(guī)范的完善，國(guó)有企業(yè)物業(yè)出租租金價(jià)值評(píng)估報(bào)告一般以資產(chǎn)報(bào)告的形式出具,，故本文主要介紹的是租金評(píng)估業(yè)務(wù)從承接至出具評(píng)估結(jié)果過程中的具體流程及注意事項(xiàng),。

租金評(píng)估業(yè)務(wù)的流程，大致上可以分為承接業(yè)務(wù),、收集相關(guān)資料并進(jìn)行資產(chǎn)清查核實(shí),、結(jié)合資產(chǎn)情況選取合適方法進(jìn)行評(píng)定估算、對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行匯總分析,，以及撰寫并提交報(bào)告（實(shí)際操作中,，在出具正式蓋章報(bào)告前，被評(píng)估單位會(huì)組織人員以及相關(guān)專家組成評(píng)審委員會(huì),，對(duì)報(bào)告進(jìn)行審核,，估價(jià)機(jī)構(gòu)在聽取意見后進(jìn)行適當(dāng)修改）。以下筆者將結(jié)合自身及其他人的經(jīng)歷,，對(duì)評(píng)估流程中需注意的事項(xiàng)進(jìn)行擴(kuò)展說明,。

1,、承接業(yè)務(wù)階段

作為進(jìn)行評(píng)估業(yè)務(wù)的前置條件，承接評(píng)估業(yè)務(wù)雖說不是技術(shù)人員的本職工作,，但是保持與本司業(yè)務(wù)人員以及委托人的及時(shí),、有效溝通仍然相當(dāng)重要；一是因?yàn)槲腥艘环竭M(jìn)行業(yè)務(wù)對(duì)接的相關(guān)人員可能不具有或缺乏資產(chǎn)評(píng)估流程方面的知識(shí),，亦在客觀上缺乏學(xué)習(xí)相關(guān)知識(shí)的動(dòng)機(jī),；二是租金評(píng)估業(yè)務(wù)還存在流程不規(guī)范等一系列問題（如未及時(shí)提供相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為文件、評(píng)估明細(xì)等）,；因?yàn)榧夹g(shù)人員往往是完成后續(xù)評(píng)估工作并需要對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行一定解釋的主體,，因此，技術(shù)人員具有良好的溝通能力,、對(duì)評(píng)估過程中的問題能進(jìn)行及時(shí)反映并提供專業(yè)意見,，對(duì)降低溝通成本，促進(jìn)業(yè)務(wù)完成具有促進(jìn)作用,。

2,、資產(chǎn)清查核實(shí)階段

由于租金評(píng)估的對(duì)象一般為房產(chǎn)（含地下建筑物）、土地和附著物）,，因此其相關(guān)資料主要為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)資料（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書,、國(guó)有土地使用證等），在清查核實(shí)（進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘）過程中,，除了關(guān)注評(píng)估對(duì)象基本信息——面積,、形狀、層高,、建筑結(jié)構(gòu)等一般實(shí)物狀況外,，評(píng)估人員還應(yīng)該站在出租物業(yè)的角度，對(duì)評(píng)估對(duì)象相鄰物業(yè)或?qū)ζ涑鲎馐褂镁哂杏绊懙囊蛩剡M(jìn)行分析評(píng)定,，如產(chǎn)權(quán)資料記載建筑面積與出租面積存在差異（建筑面積比出租面積大）,，則應(yīng)及時(shí)溝通了解，厘定出租界限以及剩余面積對(duì)出租部分的影響,。

3,、選取方法評(píng)定估算階段

國(guó)有物業(yè)出租租金價(jià)值的評(píng)估一般要求選用2種或以上方法進(jìn)行測(cè)算，在最終取值上,，往往選取較高值為評(píng)估結(jié)果,，由于評(píng)估對(duì)象多為房產(chǎn)（含地下建筑物）、土地和附著物）,，因此在資產(chǎn)基礎(chǔ)法（成本法）,、市場(chǎng)法和收益法中往往會(huì)選取市場(chǎng)法及收益法作為測(cè)算結(jié)果的方法。

根據(jù)筆者經(jīng)驗(yàn),，除了格式方面的要求,，在運(yùn)用市場(chǎng)法/收益法的過程中，選取的可比實(shí)例,，應(yīng)注意選取真實(shí)案例（案例應(yīng)盡量選用成交價(jià),，若采用報(bào)盤價(jià)，則應(yīng)該對(duì)報(bào)盤價(jià)修正為成交價(jià)過程中的合理性進(jìn)行論述）,，并了解可比實(shí)例的租金是否含稅,、整租/散租、租賃年期的長(zhǎng)短及租金減免,、遞增等情況,，在計(jì)算過程中，注意將其與委托人提供的出租方案進(jìn)行橫向?qū)Ρ?；修正過程中修正體系的確定需合理,，一致；收益法評(píng)估中保險(xiǎn)費(fèi)及維修費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)應(yīng)以重置價(jià)為準(zhǔn)等等,。

4,、評(píng)估結(jié)果匯總分析

通過測(cè)算得出評(píng)估對(duì)象租金價(jià)值后，若擬出租物業(yè)存在歷史租約以及處于租金指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi),，還需要在評(píng)估報(bào)告中加入評(píng)估結(jié)果與歷史租約,、租金指導(dǎo)價(jià)的對(duì)比；現(xiàn)實(shí)來說,，如果評(píng)估結(jié)果比歷史租金,、租金指導(dǎo)價(jià)都高的話，評(píng)估結(jié)果會(huì)易于讓市場(chǎng)接受,，但是實(shí)際操作的過程中往往也會(huì)出現(xiàn)評(píng)估結(jié)果較兩者或其中之一低的情況,，對(duì)于這種情況，我們應(yīng)對(duì)結(jié)果的計(jì)算過程進(jìn)行核實(shí),，排除了案例的選取以及計(jì)算的問題外,，則應(yīng)從歷史租約的背景及內(nèi)涵方面進(jìn)行相應(yīng)分析解釋（如承租人是否急于承租物業(yè)、物業(yè)具有的區(qū)位或?qū)嵨餇顩r是否有利于承租人的利用,、物業(yè)租賃市場(chǎng)是否程成熟等等）,、對(duì)租金指導(dǎo)價(jià)的內(nèi)涵進(jìn)行分析解釋（租金指導(dǎo)價(jià)為區(qū)域平均價(jià)格，評(píng)估對(duì)象的實(shí)物狀況相對(duì)較劣等）,；

以上,，均要求我們?cè)谠u(píng)估工作過程中，不僅僅需要關(guān)注評(píng)估對(duì)象本身,，還應(yīng)該理解出租物業(yè)這一經(jīng)濟(jì)行為的邏輯,。

5、撰寫并提交報(bào)告

此處不作一一熬述,。

二,、工作過程中的思考

上文曾經(jīng)提及,，國(guó)有物業(yè)出租租金價(jià)值的評(píng)估一般要求選用2種或以上方法進(jìn)行測(cè)算，而實(shí)際操作上一般選用的是市場(chǎng)法及收益法,，市場(chǎng)法的運(yùn)用相信各位并不陌生,，但在運(yùn)用收益法求取租金價(jià)值的過程中，往往會(huì)因?yàn)榉慨a(chǎn)用途的不同而顯現(xiàn)出巨大的差異,，如用收益法倒算一般工業(yè)廠房的租金,，得出的結(jié)果往往會(huì)比較貼近市場(chǎng)法的結(jié)果；但是,，如果運(yùn)用收益法求取的是住宅,、商業(yè)辦公類物業(yè)，其結(jié)果往往會(huì)顯得遠(yuǎn)高于市場(chǎng)法計(jì)算得出的結(jié)果,，按照“孰高原則”的話,，最后得出的評(píng)估結(jié)果會(huì)很高，脫離實(shí)際情況,，違背了市場(chǎng)價(jià)值的初衷,。

相信很多讀者看到這里已經(jīng)理解，這其實(shí)是因?yàn)楦鞣N類型物業(yè)的租售比不同而造成的,。在進(jìn)行收益法計(jì)算租金的時(shí)候,，習(xí)慣的做法是首先利用市場(chǎng)法，求取評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值,，再用市場(chǎng)價(jià)值倒算物業(yè)租金,，由于在房地產(chǎn)市場(chǎng)上住宅、商業(yè)及辦公類物業(yè)普遍存在著租售比過低的現(xiàn)象（直觀體現(xiàn)上是同一物業(yè)用市場(chǎng)法跟收益法分別求取市場(chǎng)價(jià)值,，市場(chǎng)法一般會(huì)較收益法高）,，因此，如果運(yùn)用“較高”的市場(chǎng)法求取的結(jié)果,，去倒算物業(yè)租金單價(jià)的話,，實(shí)質(zhì)上是忽視了租售比不平衡這一客觀現(xiàn)實(shí)的，而且租售比越不平衡的物業(yè),，市場(chǎng)法與收益法計(jì)算得出的租金價(jià)值往往偏差越大（報(bào)酬率跟遞增率合理的前提下）,，這么說的話，收益法的適用性是值得商榷的（實(shí)質(zhì)在評(píng)估報(bào)告評(píng)審的過程中亦反映過相關(guān)問題,，得到了肯定,，但沒有展開討論）。因此,，在評(píng)估國(guó)有企業(yè)物業(yè)出租租金價(jià)值需要運(yùn)用2種方法的情況下,，除了調(diào)整報(bào)酬率以及遞增率外，暫時(shí)沒有太好的辦法。

筆者認(rèn)為,，利用2種或以上估計(jì)方法分別求取評(píng)估價(jià)值的工作方法是符合規(guī)范且有其必要性的,，因此無論是基于對(duì)委托業(yè)務(wù)的重視還是出于對(duì)估價(jià)方法的思考，在技術(shù)實(shí)現(xiàn)層面上適當(dāng)?shù)膭?chuàng)新,，有其迫切性,。例如市場(chǎng)法求取的評(píng)估對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值,，能否在科學(xué)合理確定物業(yè)租售比的前提下,，轉(zhuǎn)換成收益法計(jì)算得出的“市場(chǎng)價(jià)值”呢？至于租售比確定的方法,，可以通過大數(shù)據(jù),，調(diào)查同一地區(qū)同一類型物業(yè)的租售比得出，當(dāng)然,，其合理性還沒有得到肯定…

三,、結(jié)語(yǔ)

國(guó)有企業(yè)物業(yè)出租租金價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)，可以說是一項(xiàng)我們了解很久,，但參與仍然不夠深入的業(yè)務(wù)之一,。國(guó)有企業(yè)物業(yè)出租量較大，評(píng)估周期比較固定（單次出租的期限原則上不超過6年）,，其評(píng)估業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)亦具有一定模塊化特征,，可復(fù)制程度較高，因此有一定的發(fā)掘空間,，當(dāng)然,，要把它做好，就要求我們有一支專業(yè)的隊(duì)伍,，能夠快速高效完成委托,，而這個(gè)就要求我們?cè)诠ぷ鞯倪^程中，對(duì)評(píng)估方法進(jìn)行思考,，結(jié)合實(shí)際靈活運(yùn)用,，在工作中提高技術(shù)水平。

在此歡迎大家提供工作思路以及技術(shù)指導(dǎo),！