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專業(yè)研究
專業(yè)研究法律法規(guī)
提高土地估價(jià)師在海域使用權(quán)評(píng)估中的地位和作用

【摘要】海域使用權(quán)價(jià)值評(píng)估是非常專業(yè)的一件事,,隨著人們對(duì)于海域使用權(quán)認(rèn)可度的提高和海洋開(kāi)發(fā)技術(shù)的改進(jìn),,海域使用權(quán)價(jià)值會(huì)越來(lái)越得到重視。目前海域使用權(quán)評(píng)估專業(yè)人員缺乏,,也沒(méi)有海域估價(jià)師這種職業(yè)資格,。海域使用權(quán)的評(píng)估又需要非常專業(yè)的人員進(jìn)行操作,。考慮到海域使用權(quán)和土地使用權(quán)在很多方面都很接近,,操作規(guī)程,、評(píng)估思路幾乎一樣,且自然資源部成立以后,,海域資源和土地資源都?xì)w自然資源部管轄,。加上土地估價(jià)師這么多年的專業(yè)發(fā)展、規(guī)范管理,、成熟的估值體系和估價(jià)師隊(duì)伍,,承接海域使用權(quán)價(jià)值評(píng)估就變的順理成章。

【關(guān)鍵詞】土地估價(jià)師  海域使用權(quán)  評(píng)估  作用

前言

自2002年《中華人民共和國(guó)海域使用管理法》出臺(tái)之后,,我國(guó)海域使用權(quán)的發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新的階段,。2007年,《海域使用權(quán)管理規(guī)定》正式實(shí)施,,涉及海域使用權(quán)出讓,、轉(zhuǎn)讓、抵押等經(jīng)濟(jì)行為需要評(píng)估,,但是沒(méi)有提到由誰(shuí)來(lái)評(píng)估,。由于海域使用權(quán)評(píng)估專業(yè)人員缺乏,在實(shí)質(zhì)業(yè)務(wù)操作上存在掣肘,。在各個(gè)地方政府下發(fā)的與海域使用權(quán)抵押有關(guān)的文件中,,規(guī)定也都不統(tǒng)一:部分省市規(guī)定海域使用權(quán)由具有評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估,江蘇省及山東省則直接提出由土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估,。2013年,,原國(guó)家海洋局下發(fā)了“國(guó)家海洋局關(guān)于印發(fā)《海域評(píng)估技術(shù)指引》的通知”,從此海域使用權(quán)評(píng)估有了自己的規(guī)程,。但是,,隨著職業(yè)資格的清理,海域使用權(quán)評(píng)估專業(yè)人員的建設(shè)也處于停滯之中,。

海域是非常重要的領(lǐng)域,,海域使用權(quán)的評(píng)估也自然是需要加強(qiáng)的。海域和陸地互相交織,、互相依存,,海域使用權(quán)評(píng)估和土地使用權(quán)評(píng)估也非常的相近,筆者認(rèn)為,,由土地估價(jià)師來(lái)承攬海域使用權(quán)的評(píng)估是最合適不過(guò)的,。

一、自然資源部的成立增加土地估價(jià)師的發(fā)言權(quán)

1,、統(tǒng)一主管部門

2018年,,自然資源部成立,對(duì)外保留國(guó)家海洋局牌子,,海域資源及土地資源均歸自然資源部管轄,,對(duì)于土地估價(jià)師承接海域使用權(quán)評(píng)估減少了溝通和協(xié)調(diào)的壓力,而且從操作程序,、要求及標(biāo)準(zhǔn)上更容易統(tǒng)一,。

2、自然資源部部分職能及評(píng)估領(lǐng)域的需求空間

在自然資源部職能配置,、內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)和人員編制規(guī)定中提到,,自然資源部的主要職責(zé)是:“履行全民所有土地、礦產(chǎn),、森林,、草原、濕地,、水,、海洋等自然資源資產(chǎn)所有者職責(zé)和所有國(guó)土空間用途管制職責(zé)”,“制定全民所有自然資源資產(chǎn)劃撥,、出讓,、租賃、作價(jià)出資和土地儲(chǔ)備政策,,合理配置全民所有自然資源資產(chǎn),。負(fù)責(zé)自然資源資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估管理,依法收繳相關(guān)資產(chǎn)收益”,,“擬訂自然資源資產(chǎn)有償使用制度并監(jiān)督實(shí)施,,建立自然資源市場(chǎng)交易規(guī)則和交易平臺(tái),組織開(kāi)展自然資源市場(chǎng)調(diào)控,。負(fù)責(zé)自然資源市場(chǎng)監(jiān)督管理和動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè),,建立自然資源市場(chǎng)信用體系。建立政府公示自然資源價(jià)格體系,,組織開(kāi)展自然資源分等定級(jí)價(jià)格評(píng)估” ,。

從上述職責(zé)上推斷,未來(lái)自然資源部要開(kāi)展的工作專業(yè)性和工作量非常之大,很多工作也是土地估價(jià)師所擅長(zhǎng)且駕輕就熟的日常工作,。加上海域評(píng)估專業(yè)人員的缺乏,,土地估價(jià)師有望在海域使用權(quán)評(píng)估版塊發(fā)揮更大的作用。

二,、海域使用權(quán)評(píng)估市場(chǎng)現(xiàn)狀

1,、評(píng)估專業(yè)資質(zhì)缺失

目前市場(chǎng)上并沒(méi)有專門的海域評(píng)估資質(zhì)。2009年及2018年頒發(fā)的海域使用權(quán)評(píng)估名錄中,,大部分是大學(xué)科研機(jī)構(gòu),,國(guó)家及地方海洋局的事業(yè)單位,只有極少數(shù)是評(píng)估機(jī)構(gòu),。

2,、評(píng)估市場(chǎng)混亂

海域使用權(quán)評(píng)估市場(chǎng)因?yàn)槿狈ΡO(jiān)管和正確引導(dǎo)宣傳,導(dǎo)致客戶與評(píng)估機(jī)構(gòu)之間缺乏有效對(duì)接,。目前,,在海域使用權(quán)出讓底價(jià)評(píng)估市場(chǎng)中,有些省市沿用國(guó)家海洋局下發(fā)的評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄,,也有些省市使用土地評(píng)估機(jī)構(gòu),,有的使用資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。抵押市場(chǎng)則基本都采用土地評(píng)估機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu),。司法拍賣評(píng)估中則多采用資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu),。由于資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和土地評(píng)估機(jī)構(gòu)有不同的評(píng)估適用準(zhǔn)則,這就導(dǎo)致市場(chǎng)的混亂和管理的困難,。

各省市對(duì)于海域使用權(quán)抵押評(píng)估機(jī)構(gòu)的規(guī)定如下:

 

3,、評(píng)估規(guī)范存在問(wèn)題

2013年,國(guó)家海洋局頒布了海域使用權(quán)評(píng)估指引,。筆者詳細(xì)閱讀了該指引并與土地估價(jià)規(guī)程進(jìn)行了對(duì)比,,海域評(píng)估技術(shù)指引與土地估價(jià)規(guī)程無(wú)論從形式,內(nèi)容,,評(píng)估體系等各方面都非常接近,,但是略微有些不同,比如:在成本逼近法的成本構(gòu)成中海域評(píng)估技術(shù)指引沒(méi)有涉及海域增值收益,。2017年,,浙江省出臺(tái)了第一個(gè)地方的海域使用權(quán)評(píng)估規(guī)范,就更接近土地估價(jià)規(guī)程了,,在成本逼近法的成本構(gòu)成中補(bǔ)充了海域增值收益,。

4、專業(yè)人員缺乏

2012年11月,,國(guó)家海洋局舉辦了第一次海域使用權(quán)評(píng)估人員的培訓(xùn),,共150多人參加了此次培訓(xùn),,之后就沒(méi)有再舉辦過(guò)。對(duì)于海域使用權(quán)評(píng)估的專業(yè)書籍或是教材也非常少,。因此,,海域使用權(quán)評(píng)估專業(yè)人員是非常缺乏的。

三,、土地估價(jià)師在海域使用權(quán)評(píng)估領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)

1,、同一個(gè)主管部門,管理方便,。

如前所述,海域及土地均歸自然資源部管轄,,管理更加便利,。

2、規(guī)范相近,,培訓(xùn)成本低,,銜接容易

海域評(píng)估技術(shù)指引與土地估價(jià)規(guī)程非常接近,幾乎相同,,土地估價(jià)師承接海域使用權(quán)評(píng)估毫無(wú)障礙,,僅僅需要進(jìn)行一些基礎(chǔ)的海域相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)即可。在這點(diǎn)上,,土地估價(jià)師具有無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì),,這是任何一個(gè)其他資格的評(píng)估師所不能替代的。

(1)估價(jià)程序?qū)Ρ?/span>

從估價(jià)程序上,,擬定作業(yè)方案,、實(shí)地查勘和歸檔這些重要環(huán)節(jié)都沒(méi)有納入海域使用權(quán)估價(jià)程序中。海域使用權(quán)價(jià)格評(píng)估程序的嚴(yán)謹(jǐn)比土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估程序差很多,,而且也不符合資產(chǎn)評(píng)法的程序要求,。

 

(2)評(píng)估方法比較

評(píng)估方法上,海域使用權(quán)價(jià)格評(píng)估采用的方法與土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估方法基本一致,,只是叫法略有些不同,。

 

3、多年來(lái)的專業(yè)領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)及人才儲(chǔ)備優(yōu)勢(shì)

土地估價(jià)行業(yè)在原國(guó)土資源部的領(lǐng)導(dǎo)下,,發(fā)展的已經(jīng)十分成熟了,,不管是在出讓,抵押,,作價(jià)出資還是分等定級(jí)等各個(gè)專業(yè)領(lǐng)域均十分擅長(zhǎng)領(lǐng),。而且中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)對(duì)于全國(guó)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的管理也是十分規(guī)范的,因此形成了如今土地估價(jià)行業(yè)嚴(yán)格的職業(yè)操守,,專業(yè)的評(píng)估技能和大量的專業(yè)人員,。這對(duì)于土地估價(jià)師進(jìn)行海域使用權(quán)評(píng)估是非常有利的。

4、海域和土地的依存關(guān)系

海域使用權(quán)可以通過(guò)填海造地形成土地使用權(quán),,進(jìn)而進(jìn)行城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè),、工業(yè)園區(qū)建設(shè)或是港口碼頭等開(kāi)發(fā)建設(shè),這根本就是土地使用權(quán)評(píng)估,,是土地估價(jià)師的最專業(yè)領(lǐng)域,。再者,灘涂是介于海域和土地之間的一種形態(tài),,到現(xiàn)在也很難區(qū)分的很清楚灘涂到底屬于土地還是海域,,這也說(shuō)明了海域和土地之間有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。

四,、總結(jié)

海域使用權(quán)評(píng)估是非常專業(yè)的一個(gè)領(lǐng)域,,并不是所有評(píng)估師都能勝任的??紤]到海域和土地都?xì)w自然資源部管轄,,他們之間又存在轉(zhuǎn)換和依存關(guān)系,操作規(guī)程也非常接近,。無(wú)論從專業(yè)上還是從管理上,,土地估價(jià)師承擔(dān)海域使用權(quán)是理所應(yīng)當(dāng)?shù)氖虑椋?zé)無(wú)旁貸的,。因此,,土地估價(jià)師應(yīng)當(dāng)積極學(xué)習(xí)補(bǔ)充新的知識(shí),積極開(kāi)辟新的領(lǐng)域,。在目前海域使用權(quán)評(píng)估管理尚未完善的環(huán)境下,,可以直接將現(xiàn)行土地估價(jià)的專業(yè)性導(dǎo)入到海域使用權(quán)評(píng)估當(dāng)中,以取得更高的話語(yǔ)權(quán)和行業(yè)地位,,發(fā)揮更大的作用,,也為土地估價(jià)師開(kāi)辟新的領(lǐng)域。


 

 

 

 



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