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摘要：在房地產(chǎn)估價中,，收益法是被廣泛運(yùn)用的一種方法,，適用于各種類型的房地產(chǎn),，隨著中國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,，房地產(chǎn)市場的不斷變化,，房地產(chǎn)估價的技術(shù)和思路也在不斷的更新?lián)Q代,，一直在采用的全剩余壽命模式下的收益法計(jì)算,，已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場,，而持有加轉(zhuǎn)售模式下的收益法計(jì)算更能體現(xiàn)當(dāng)前房地產(chǎn)投資模式,。

關(guān)鍵詞：收益法  持有加轉(zhuǎn)售

一、收益法當(dāng)前應(yīng)用現(xiàn)狀

在平時的估價工作中我們經(jīng)常用到的是全剩余壽命受益期內(nèi)凈收益每年不變的公式V＝a÷Y×[1- /（1+r）n],及凈收益按一定比率遞增的公式V＝a÷（r-g）×[1-（1+g）n/（1+r）n],，由于一直使用該兩種公式,，有先入為主的意識在里邊，且持有加轉(zhuǎn)售模型目前運(yùn)用較少,，主要是轉(zhuǎn)售后價值的確定無更為詳細(xì)的資料,，對于嘗試使用的計(jì)算過程中也出現(xiàn)了計(jì)算過程不完善，參數(shù)選取依據(jù)不充分的現(xiàn)狀出現(xiàn),。

二,、持有加轉(zhuǎn)售模型

收益法簡要地說，是根據(jù)估價對象的預(yù)期收益來求取估價對象價值或價格的方法,；較具體的說,，是預(yù)測估價對象的未來收益，利用報(bào)酬率或資本化率,、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價值得到估價對象價值或價格的方法,。

收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理揭示,，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價值的因素,，主要是未來的因素而不是過去的因素，即房地產(chǎn)當(dāng)前的價值通常不是基于其過去的價格、開發(fā)成本,、收益或市場狀況,，而是基于市場參與者對其未來所能產(chǎn)生的受益或能夠獲得的滿足、樂趣等的預(yù)期,。

《房地產(chǎn)估價規(guī)范》【GB/T50291－2015】（以下簡稱“新規(guī)范”）4.1.2中第2條規(guī)定：估價對象或其同類房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟(jì)收入的,，應(yīng)選用收益法。

新規(guī)范4.3.2中規(guī)定：收益法估價時,，應(yīng)區(qū)分報(bào)酬資本化法和直接資本化法,，并將優(yōu)先選用報(bào)酬資本化法。報(bào)酬資本化法估價時,，應(yīng)區(qū)分全剩余壽命模式和持有加轉(zhuǎn)售模式,。當(dāng)收益期較長、難以預(yù)測該期限內(nèi)各年凈收益時,，宜選用持有加轉(zhuǎn)售模式,。

新規(guī)范4.3.3中規(guī)定：選用全剩余壽命模式進(jìn)行估價時，收益價值應(yīng)按下式計(jì)算：

式中：

V——收益價值（元或元/m2）

Ai——未來第i年的凈收益（元或元/m2）

Yi——未來第i年的報(bào)酬率（%）

n——收益期（年）

新規(guī)范4.3.4中規(guī)定：選用持有加轉(zhuǎn)售模式進(jìn)行估價時,，收益價值應(yīng)按下式計(jì)算：

式中：

V——收益價值（元或元/m2）,；

Ai——期間收益（元或元/m2）；

Vt——期末轉(zhuǎn)售收益（元或元/m2）,；

Yi——未來第i年的報(bào)酬率（%）,；

Yt——期末報(bào)酬率（%）；

t ——持有期（年）,。

三,、收益法適用的估價對象

收益法適用的估價對象是收益性房地產(chǎn)，包括住宅,、寫字樓、商店,、旅館,、餐館、游樂場,、影劇院,、停車場,、汽車加油站,、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）,、農(nóng)地等,。

收益型房地產(chǎn)本身就是一種投資品，人們在持有投資品的目的無非就是占有未來的經(jīng)濟(jì)收益,，未來的經(jīng)濟(jì)收益無非兩種,，其中一種就是獲得每年的凈收益,，最常見的就是商用物業(yè)，如底商,、寫字樓,、停車場、標(biāo)準(zhǔn)廠房等等,，還有一種就是持有一段時間后轉(zhuǎn)售獲取轉(zhuǎn)售收益,，最典型的就是住宅用途房地產(chǎn)，在平時的生活中老百姓投資最多的投資品就是住宅類型的房地產(chǎn),，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，具有保值增值的特性,，買進(jìn)持有一段時間后轉(zhuǎn)售,，獲取轉(zhuǎn)售后的收益。在工作中我們也不難發(fā)現(xiàn)住宅類型物業(yè)的評估數(shù)量是最多的,，而在司法鑒定評估中,，分家析產(chǎn)類的評估占了絕大多數(shù),。所以，持有加轉(zhuǎn)售模式下的收益法估價會更加貼近市場,，測算出來的收益價值也會更加合理。

四,、持有加轉(zhuǎn)售模式下各項(xiàng)參數(shù)的確定

（一）、持有期的判斷

持有期是預(yù)計(jì)正常情況下持有估價對象的時間,，即自價值時點(diǎn)起至估價對象未來轉(zhuǎn)售時止的時間,。持有期應(yīng)根據(jù)市場上投資者對同類房地產(chǎn)的典型持有時間及能預(yù)測期間收益的一般期限來確定，通常為5年至10年,。

（二）預(yù)期未來租金收入

1,、潛在毛收入

潛在毛收入是估價對象在充分利用、沒有空置和收租損失情況下所能獲得的歸因于估價對象的總收入,。潛在毛租金收入通常以年為單位進(jìn)行基礎(chǔ)分析,，包括潛在毛租金收入及其他收入。

2,、有效毛收入

有效毛收入是潛在毛收入減去空置和收租損失后的收入,。

空置和收租損失是因空置或承租人拖欠租金造成的收入損失?？罩玫拿娣e沒有收入,。收租損失包括承租人延遲支付租金、少付租金,、不付租金,、免租期造成的收入損失?？罩煤褪兆鈸p失通常按照潛在毛租金收入的一定比例估算,。

3、租約期內(nèi)與租約期外的區(qū)別

新規(guī)范4.3.10規(guī)定：收益法估價中收入,、費(fèi)用或凈收益的取值,，應(yīng)符合下列規(guī)定：

（1）除有租約限制且評估出租人權(quán)益價值或承租人權(quán)益價值中的租金收入外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù),；

（2）有租約限制且評估出租人權(quán)益價值的，已出租部分在租賃期間應(yīng)按合同租金確定租金收入,，未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后應(yīng)按市場租金確定租金收入,。

（3）評估出租人權(quán)益價值或者承租人權(quán)益價值時，合同租金明顯高于或者明顯低于市場租金的,，應(yīng)調(diào)查租賃合同的真實(shí)性,，分析解除租賃合同的可能性及其對收益價值的影響。

新規(guī)范5.1.5規(guī)定：房地產(chǎn)抵押估價中合同租金低于市場租金的,，應(yīng)為出租人權(quán)益價值,；合同租金高于市場租金的，應(yīng)為無租約限制價值,。

（三）估算運(yùn)營費(fèi)用

運(yùn)營費(fèi)用是維持估價對象正常使用或營業(yè)的必要支出,，包括房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)費(fèi),、物業(yè)服務(wù)費(fèi),、管理費(fèi)用、維修費(fèi),、水電費(fèi)等,，具體應(yīng)根據(jù)合同租金的內(nèi)涵決定取舍，其中有承租人負(fù)擔(dān)的部分不應(yīng)計(jì)入,。營運(yùn)費(fèi)用是從估價角度出發(fā)的,，與會計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額,、房地產(chǎn)折舊額,、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。

重置提撥款是運(yùn)營費(fèi)用的一種,，是指在建筑物經(jīng)濟(jì)壽命內(nèi),，未定期更換（需要一次性支付）經(jīng)濟(jì)壽命較短的構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備,、裝飾裝修等所提供的費(fèi)用,；或者在未來持有期結(jié)束之前為需要更換的構(gòu)建、設(shè)施設(shè)備,、裝飾裝修等所提供的費(fèi)用,。

（四）估算凈收益

凈收益時凈運(yùn)營收益的簡稱，是有關(guān)收入（如有效毛收入）減去費(fèi)用（如由出租人負(fù)擔(dān)的運(yùn)營費(fèi)用）后歸因于估價對象的收益,。評估承租人權(quán)益價值的,，凈收益為市場租金減去合同租金。

新規(guī)范4.3.11規(guī)定：測算凈收益時,，價值時點(diǎn)為現(xiàn)在的,，應(yīng)調(diào)查估價對象至少最近三年的各項(xiàng)實(shí)際收入、費(fèi)用或凈收益等情況,。利用估價對象的資料得出的收入,、費(fèi)用或凈收益等數(shù)據(jù)，應(yīng)與類似房地產(chǎn)在正常情況下的收入,、費(fèi)用或凈收益等數(shù)據(jù)進(jìn)行比較,，當(dāng)與正常客觀的數(shù)據(jù)有差異時,，應(yīng)進(jìn)行分析并予以修正,。

（五）估算持有期末轉(zhuǎn)售價值

新規(guī)范4.3.12規(guī)定：期末轉(zhuǎn)售收益應(yīng)為持有期末的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售價格減去轉(zhuǎn)售成本。持有期末的轉(zhuǎn)售價格可采用直接資本化法,、比較法等方法來測算,。持有期末的轉(zhuǎn)售成本應(yīng)為轉(zhuǎn)讓人負(fù)擔(dān)的銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等費(fèi)用和稅金,。

投資收益性房地產(chǎn)所獲得的收益中,，轉(zhuǎn)售價格長長占大部分比例，轉(zhuǎn)售價值是投資者在投資結(jié)束后獲得的一次性的房地產(chǎn)的收益,，就是指在房地產(chǎn)在期末出售時,，交易價值與交易費(fèi)用之間的差額。

在實(shí)際工作中,，估價人員可以搜集估價對象長期以來的變化趨勢,，分析估價對象房地產(chǎn)在價值時點(diǎn)的市場價值與持有期期末市場價值之間的關(guān)系，從而推斷出轉(zhuǎn)售價值,。

也可以預(yù)測估價對象持有期末下一年度的凈收益,，然后選取合適的資本化率,，通過直接資本化法求出估價對象的轉(zhuǎn)售價格。

（六）報(bào)酬率的確定

報(bào)酬率也成為回報(bào)率,、收益率,，是將估價對象未來各年的凈收益轉(zhuǎn)換為估價對象價值或價格的折現(xiàn)率。它是與利率,、內(nèi)部收益率（FIRR）同性質(zhì)的比率,。從社會來看，投資遵循收益與風(fēng)險(xiǎn)相匹配原則,，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān),，風(fēng)險(xiǎn)大的，報(bào)酬率就高,，反之就低,。

在對估價對象報(bào)酬率確定的時候，同一建筑物在持有期內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)程度相對較低的情況下,，應(yīng)當(dāng)選取較低的報(bào)酬率對凈收益進(jìn)行折現(xiàn),，由于期末轉(zhuǎn)售時間長，不確定因素（如國家政策,、當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī),、稅費(fèi)調(diào)整、房地產(chǎn)市場等）較多,，風(fēng)險(xiǎn)也就相對較大,，持有時間越長，估價對象所面臨的風(fēng)險(xiǎn)及不確定因素也就越多,，所選用的報(bào)酬率也就越大,。

求取報(bào)酬率常用的方法有市場提取法、累加法

（1）市場提取法：是利用與估價對象具有相同或相似收益特征的可比實(shí)例的價格,、凈收益,、收益期或持有期等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式計(jì)算出報(bào)酬率,。

（2）累加法：是以安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為報(bào)酬率,，即將報(bào)酬率視為包含無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率兩大部分，然后分別求出每一部分,，再將他們相加得到報(bào)酬率,。安全利率是沒有風(fēng)險(xiǎn)或績效風(fēng)險(xiǎn)的投資報(bào)酬率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值是承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償,，即超過安全利率以上部分的報(bào)酬率,，應(yīng)根據(jù)估價對象及所在地區(qū)、行業(yè),、市場等存在的風(fēng)險(xiǎn)來確定,。

 報(bào)酬率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動性補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)惠率

（七）持有加轉(zhuǎn)售模式收益法案例分析

如果估價對象是一套住宅用途房地產(chǎn)的話,，在估價實(shí)務(wù)中估價人員一般來說不會選擇收益法進(jìn)行評估，因?yàn)橐阅壳胺康禺a(chǎn)市場來說,，住宅用途房地產(chǎn)的租售比例失調(diào),，收益法測算出來的價值普遍偏低，并不能客觀地反映出估價對象的正常價值,，所以不選擇用收益法對住宅用途房地產(chǎn)進(jìn)行測算。

再此就以北京市朝陽區(qū)某社區(qū)的一套住宅房地產(chǎn)為例,，結(jié)合以上分析,，對持有加轉(zhuǎn)售模型收益法進(jìn)行說明。

北京市朝陽區(qū)某社區(qū),，建筑面積為80平方米,，采用比較法測算出的比較價值總價為4400000元，截止價值時點(diǎn)剩余收益年限為46年,，依據(jù)市場的投資模式持有該房地產(chǎn)5年,，然后轉(zhuǎn)售，預(yù)測持有期末轉(zhuǎn)售價格上漲30%,，轉(zhuǎn)售費(fèi)用預(yù)計(jì)為轉(zhuǎn)售收入的3%,，該房地產(chǎn)租金每月為4500元，每年遞增3%,，各期凈收益狀況見下表：

（1）采用全剩余壽命模式收益法測算：

經(jīng)估價人員通過累加法測算,，求得該類房地產(chǎn)報(bào)酬率取6%，遞增率取3%

V===1065477（元）

（2）采用持有加轉(zhuǎn)售模式收益法測算

其中持有期內(nèi)凈收益按照凈收益每年遞增計(jì)算,，遞增率3%,，報(bào)酬率6%，持有期末轉(zhuǎn)售折現(xiàn)率為6%,運(yùn)用長期趨勢法中的平均增減量法預(yù)測2024年的轉(zhuǎn)售價值,。稅費(fèi)設(shè)定滿五唯一,。

平均增減量法：當(dāng)房地產(chǎn)價值或價格事件續(xù)聯(lián)的逐期增減量大致相同時，可以采用漸變的平均增減量法進(jìn)行預(yù)測

V_i=P₀+d×i

式中：

V_i——第i期的房地產(chǎn)價值

i——時期序數(shù)

P₀——基期房地產(chǎn)價值

d——逐期增減量的平均數(shù)

P_i——第i期房地產(chǎn)價值

根據(jù)調(diào)查以及數(shù)據(jù)的搜集,，該社區(qū)2014-2018年的平均銷售價值見下表：

d=（57492-50589）÷（2018-2014）

=1726

V₂₀₂₄=50589+1726×（2024-2014）

   =67849(元/平方米)

V₂₀₂₄總價=67849×80

       =5427920(元)

V=+

 =

=4250424(元)

通過以上的測算實(shí)驗(yàn)可以證明,，選用全剩余壽命模式下的收益法測算出來的價值與市場偏離較大，而選用持有加轉(zhuǎn)售模式下的收益法測算出來的價值與運(yùn)用比較法測算出來的價值差距較小,。

五,、小結(jié)

雖然說持有加轉(zhuǎn)售模式收益法測算出來的價值更能夠貼近市場，也提高了評估的可解釋性,，但是轉(zhuǎn)售收益是在將來,，持有期內(nèi)的收益、期末轉(zhuǎn)售收益,、報(bào)酬率等都是需要能夠建立在合理預(yù)測的基礎(chǔ)上的,，雖然住宅房地產(chǎn)跟往年相比,，現(xiàn)在可以更準(zhǔn)確的查到成交價格，但是每年同比環(huán)比的數(shù)據(jù)還是相對較少,，且各個數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)所對比出來的數(shù)據(jù)也不相一致,，有的還有會些差距，非住宅類房地產(chǎn)的成交價格更無從知曉,，所以這就要求房地產(chǎn)估價人員對房地產(chǎn)市場的變化趨勢能夠準(zhǔn)確地分析判斷并合理的預(yù)測,，最終能夠選取合理的參數(shù)，才能使最終的測算結(jié)構(gòu)更加的客觀,、公正,、合理。