亚洲欧美日本A∨在线观看_999久久久精品国产消防器材_丰满熟女人妻出轨视频_日本一区三区在线观看_日本欧久久美一区二区三区不卡视频_大地影院高清MV在线观看_无码人妻精品一区二区三区9厂_美女性猛交XXXXXBBBBB_日韩精品卡通无码_国产在线观看你懂,亚洲男人片片在线观看,杨思敏一丝丝不挂大尺度写真 ,日本久久久久亚洲中字幕

摘要：在房地產(chǎn)估價中，收益法是被廣泛運用的一種方法,，適用于各種類型的房地產(chǎn),，隨著中國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場的不斷變化,，房地產(chǎn)估價的技術和思路也在不斷的更新?lián)Q代,，一直在采用的全剩余壽命模式下的收益法計算，已經(jīng)不能適應當前的房地產(chǎn)市場,，而持有加轉(zhuǎn)售模式下的收益法計算更能體現(xiàn)當前房地產(chǎn)投資模式,。

關鍵詞：收益法  持有加轉(zhuǎn)售

一、收益法當前應用現(xiàn)狀

在平時的估價工作中我們經(jīng)常用到的是全剩余壽命受益期內(nèi)凈收益每年不變的公式V＝a÷Y×[1- /（1+r）n],及凈收益按一定比率遞增的公式V＝a÷（r-g）×[1-（1+g）n/（1+r）n],，由于一直使用該兩種公式,，有先入為主的意識在里邊，且持有加轉(zhuǎn)售模型目前運用較少,，主要是轉(zhuǎn)售后價值的確定無更為詳細的資料,，對于嘗試使用的計算過程中也出現(xiàn)了計算過程不完善，參數(shù)選取依據(jù)不充分的現(xiàn)狀出現(xiàn),。

二,、持有加轉(zhuǎn)售模型

收益法簡要地說，是根據(jù)估價對象的預期收益來求取估價對象價值或價格的方法,；較具體的說,，是預測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率,、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價值得到估價對象價值或價格的方法,。

收益法是以預期原理為基礎的。預期原理揭示,，決定房地產(chǎn)當前價值的因素,，主要是未來的因素而不是過去的因素，即房地產(chǎn)當前的價值通常不是基于其過去的價格,、開發(fā)成本,、收益或市場狀況，而是基于市場參與者對其未來所能產(chǎn)生的受益或能夠獲得的滿足,、樂趣等的預期,。

《房地產(chǎn)估價規(guī)范》【GB/T50291－2015】（以下簡稱“新規(guī)范”）4.1.2中第2條規(guī)定：估價對象或其同類房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟收入的，應選用收益法。

新規(guī)范4.3.2中規(guī)定：收益法估價時,，應區(qū)分報酬資本化法和直接資本化法,，并將優(yōu)先選用報酬資本化法。報酬資本化法估價時,，應區(qū)分全剩余壽命模式和持有加轉(zhuǎn)售模式,。當收益期較長、難以預測該期限內(nèi)各年凈收益時,，宜選用持有加轉(zhuǎn)售模式,。

新規(guī)范4.3.3中規(guī)定：選用全剩余壽命模式進行估價時，收益價值應按下式計算：

式中：

V——收益價值（元或元/m2）

Ai——未來第i年的凈收益（元或元/m2）

Yi——未來第i年的報酬率（%）

n——收益期（年）

新規(guī)范4.3.4中規(guī)定：選用持有加轉(zhuǎn)售模式進行估價時,，收益價值應按下式計算：

式中：

V——收益價值（元或元/m2）,；

Ai——期間收益（元或元/m2）；

Vt——期末轉(zhuǎn)售收益（元或元/m2）,；

Yi——未來第i年的報酬率（%）,；

Yt——期末報酬率（%）；

t ——持有期（年）,。

三,、收益法適用的估價對象

收益法適用的估價對象是收益性房地產(chǎn)，包括住宅,、寫字樓,、商店、旅館,、餐館,、游樂場、影劇院,、停車場,、汽車加油站、標準廠房（用于出租的）,、倉庫（用于出租的）,、農(nóng)地等。

收益型房地產(chǎn)本身就是一種投資品,，人們在持有投資品的目的無非就是占有未來的經(jīng)濟收益,，未來的經(jīng)濟收益無非兩種，其中一種就是獲得每年的凈收益,，最常見的就是商用物業(yè),，如底商、寫字樓,、停車場,、標準廠房等等,，還有一種就是持有一段時間后轉(zhuǎn)售獲取轉(zhuǎn)售收益，最典型的就是住宅用途房地產(chǎn),，在平時的生活中老百姓投資最多的投資品就是住宅類型的房地產(chǎn),，因為房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，具有保值增值的特性,，買進持有一段時間后轉(zhuǎn)售,，獲取轉(zhuǎn)售后的收益。在工作中我們也不難發(fā)現(xiàn)住宅類型物業(yè)的評估數(shù)量是最多的,，而在司法鑒定評估中,，分家析產(chǎn)類的評估占了絕大多數(shù)。所以,，持有加轉(zhuǎn)售模式下的收益法估價會更加貼近市場,，測算出來的收益價值也會更加合理。

四,、持有加轉(zhuǎn)售模式下各項參數(shù)的確定

（一）、持有期的判斷

持有期是預計正常情況下持有估價對象的時間,，即自價值時點起至估價對象未來轉(zhuǎn)售時止的時間,。持有期應根據(jù)市場上投資者對同類房地產(chǎn)的典型持有時間及能預測期間收益的一般期限來確定，通常為5年至10年,。

（二）預期未來租金收入

1,、潛在毛收入

潛在毛收入是估價對象在充分利用、沒有空置和收租損失情況下所能獲得的歸因于估價對象的總收入,。潛在毛租金收入通常以年為單位進行基礎分析,，包括潛在毛租金收入及其他收入。

2,、有效毛收入

有效毛收入是潛在毛收入減去空置和收租損失后的收入,。

空置和收租損失是因空置或承租人拖欠租金造成的收入損失?？罩玫拿娣e沒有收入,。收租損失包括承租人延遲支付租金、少付租金,、不付租金,、免租期造成的收入損失?？罩煤褪兆鈸p失通常按照潛在毛租金收入的一定比例估算,。

3、租約期內(nèi)與租約期外的區(qū)別

新規(guī)范4.3.10規(guī)定：收益法估價中收入,、費用或凈收益的取值,，應符合下列規(guī)定：

（1）除有租約限制且評估出租人權益價值或承租人權益價值中的租金收入外，都應采用正常客觀的數(shù)據(jù),；

（2）有租約限制且評估出租人權益價值的,，已出租部分在租賃期間應按合同租金確定租金收入，未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后應按市場租金確定租金收入,。

（3）評估出租人權益價值或者承租人權益價值時,，合同租金明顯高于或者明顯低于市場租金的，應調(diào)查租賃合同的真實性,，分析解除租賃合同的可能性及其對收益價值的影響,。

新規(guī)范5.1.5規(guī)定：房地產(chǎn)抵押估價中合同租金低于市場租金的，應為出租人權益價值,；合同租金高于市場租金的,，應為無租約限制價值。

（三）估算運營費用

運營費用是維持估價對象正常使用或營業(yè)的必要支出,，包括房地產(chǎn)稅,、房屋保險費、物業(yè)服務費,、管理費用,、維修費、水電費等,，具體應根據(jù)合同租金的內(nèi)涵決定取舍,，其中有承租人負擔的部分不應計入。營運費用是從估價角度出發(fā)的,，與會計上的成本費用有所不同,，通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額,、房地產(chǎn)改擴建費用和所得稅,。

重置提撥款是運營費用的一種，是指在建筑物經(jīng)濟壽命內(nèi),，未定期更換（需要一次性支付）經(jīng)濟壽命較短的構件,、設施設備、裝飾裝修等所提供的費用,；或者在未來持有期結束之前為需要更換的構建,、設施設備、裝飾裝修等所提供的費用,。

（四）估算凈收益

凈收益時凈運營收益的簡稱,，是有關收入（如有效毛收入）減去費用（如由出租人負擔的運營費用）后歸因于估價對象的收益。評估承租人權益價值的,，凈收益為市場租金減去合同租金,。

新規(guī)范4.3.11規(guī)定：測算凈收益時,，價值時點為現(xiàn)在的，應調(diào)查估價對象至少最近三年的各項實際收入,、費用或凈收益等情況,。利用估價對象的資料得出的收入、費用或凈收益等數(shù)據(jù),，應與類似房地產(chǎn)在正常情況下的收入,、費用或凈收益等數(shù)據(jù)進行比較，當與正?？陀^的數(shù)據(jù)有差異時,，應進行分析并予以修正。

（五）估算持有期末轉(zhuǎn)售價值

新規(guī)范4.3.12規(guī)定：期末轉(zhuǎn)售收益應為持有期末的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售價格減去轉(zhuǎn)售成本,。持有期末的轉(zhuǎn)售價格可采用直接資本化法,、比較法等方法來測算。持有期末的轉(zhuǎn)售成本應為轉(zhuǎn)讓人負擔的銷售費用,、銷售稅費等費用和稅金,。

投資收益性房地產(chǎn)所獲得的收益中，轉(zhuǎn)售價格長長占大部分比例,，轉(zhuǎn)售價值是投資者在投資結束后獲得的一次性的房地產(chǎn)的收益,，就是指在房地產(chǎn)在期末出售時，交易價值與交易費用之間的差額,。

在實際工作中，估價人員可以搜集估價對象長期以來的變化趨勢,，分析估價對象房地產(chǎn)在價值時點的市場價值與持有期期末市場價值之間的關系,，從而推斷出轉(zhuǎn)售價值。

也可以預測估價對象持有期末下一年度的凈收益,，然后選取合適的資本化率,，通過直接資本化法求出估價對象的轉(zhuǎn)售價格。

（六）報酬率的確定

報酬率也成為回報率,、收益率,，是將估價對象未來各年的凈收益轉(zhuǎn)換為估價對象價值或價格的折現(xiàn)率。它是與利率,、內(nèi)部收益率（FIRR）同性質(zhì)的比率,。從社會來看，投資遵循收益與風險相匹配原則,，報酬率與投資風險正相關,，風險大的，報酬率就高,，反之就低,。

在對估價對象報酬率確定的時候,，同一建筑物在持有期內(nèi)風險程度相對較低的情況下，應當選取較低的報酬率對凈收益進行折現(xiàn),，由于期末轉(zhuǎn)售時間長,，不確定因素（如國家政策、當?shù)胤煞ㄒ?guī),、稅費調(diào)整,、房地產(chǎn)市場等）較多，風險也就相對較大,，持有時間越長,，估價對象所面臨的風險及不確定因素也就越多，所選用的報酬率也就越大,。

求取報酬率常用的方法有市場提取法,、累加法

（1）市場提取法：是利用與估價對象具有相同或相似收益特征的可比實例的價格、凈收益,、收益期或持有期等數(shù)據(jù),，選用相應的報酬資本化法公式計算出報酬率。

（2）累加法：是以安全利率加風險調(diào)整值作為報酬率,，即將報酬率視為包含無風險報酬率和風險報酬率兩大部分,，然后分別求出每一部分，再將他們相加得到報酬率,。安全利率是沒有風險或績效風險的投資報酬率,。風險調(diào)整值是承擔額外風險所要求的補償，即超過安全利率以上部分的報酬率,，應根據(jù)估價對象及所在地區(qū),、行業(yè)、市場等存在的風險來確定,。

 報酬率=安全利率+投資風險補償率+管理負擔補償率+缺乏流動性補償率-投資帶來的優(yōu)惠率

（七）持有加轉(zhuǎn)售模式收益法案例分析

如果估價對象是一套住宅用途房地產(chǎn)的話,，在估價實務中估價人員一般來說不會選擇收益法進行評估，因為以目前房地產(chǎn)市場來說,，住宅用途房地產(chǎn)的租售比例失調(diào),，收益法測算出來的價值普遍偏低，并不能客觀地反映出估價對象的正常價值,，所以不選擇用收益法對住宅用途房地產(chǎn)進行測算,。

再此就以北京市朝陽區(qū)某社區(qū)的一套住宅房地產(chǎn)為例，結合以上分析,，對持有加轉(zhuǎn)售模型收益法進行說明,。

北京市朝陽區(qū)某社區(qū)，建筑面積為80平方米,，采用比較法測算出的比較價值總價為4400000元,，截止價值時點剩余收益年限為46年,，依據(jù)市場的投資模式持有該房地產(chǎn)5年，然后轉(zhuǎn)售,，預測持有期末轉(zhuǎn)售價格上漲30%,，轉(zhuǎn)售費用預計為轉(zhuǎn)售收入的3%，該房地產(chǎn)租金每月為4500元,，每年遞增3%,，各期凈收益狀況見下表：

（1）采用全剩余壽命模式收益法測算：

經(jīng)估價人員通過累加法測算，求得該類房地產(chǎn)報酬率取6%,，遞增率取3%

V===1065477（元）

（2）采用持有加轉(zhuǎn)售模式收益法測算

其中持有期內(nèi)凈收益按照凈收益每年遞增計算,，遞增率3%，報酬率6%,，持有期末轉(zhuǎn)售折現(xiàn)率為6%,運用長期趨勢法中的平均增減量法預測2024年的轉(zhuǎn)售價值,。稅費設定滿五唯一。

平均增減量法：當房地產(chǎn)價值或價格事件續(xù)聯(lián)的逐期增減量大致相同時,，可以采用漸變的平均增減量法進行預測

V_i=P₀+d×i

式中：

V_i——第i期的房地產(chǎn)價值

i——時期序數(shù)

P₀——基期房地產(chǎn)價值

d——逐期增減量的平均數(shù)

P_i——第i期房地產(chǎn)價值

根據(jù)調(diào)查以及數(shù)據(jù)的搜集,，該社區(qū)2014-2018年的平均銷售價值見下表：

d=（57492-50589）÷（2018-2014）

=1726

V₂₀₂₄=50589+1726×（2024-2014）

   =67849(元/平方米)

V₂₀₂₄總價=67849×80

       =5427920(元)

V=+

 =

=4250424(元)

通過以上的測算實驗可以證明，選用全剩余壽命模式下的收益法測算出來的價值與市場偏離較大,，而選用持有加轉(zhuǎn)售模式下的收益法測算出來的價值與運用比較法測算出來的價值差距較小,。

五、小結

雖然說持有加轉(zhuǎn)售模式收益法測算出來的價值更能夠貼近市場,，也提高了評估的可解釋性,，但是轉(zhuǎn)售收益是在將來，持有期內(nèi)的收益,、期末轉(zhuǎn)售收益,、報酬率等都是需要能夠建立在合理預測的基礎上的，雖然住宅房地產(chǎn)跟往年相比,，現(xiàn)在可以更準確的查到成交價格，但是每年同比環(huán)比的數(shù)據(jù)還是相對較少,，且各個數(shù)據(jù)機構所對比出來的數(shù)據(jù)也不相一致,，有的還有會些差距，非住宅類房地產(chǎn)的成交價格更無從知曉,，所以這就要求房地產(chǎn)估價人員對房地產(chǎn)市場的變化趨勢能夠準確地分析判斷并合理的預測,，最終能夠選取合理的參數(shù)，才能使最終的測算結構更加的客觀,、公正,、合理。