摘 要：高質量估價是新經(jīng)濟形勢下對房地產(chǎn)估價服務的新要求，房地產(chǎn)押品管理中高質量的估價服務是房地產(chǎn)估價機構與金融機構合作的重要內容,。房地產(chǎn)押品管理在房地產(chǎn)估價中體現(xiàn)在三個階段：對押品的調查與評估,，押品存續(xù)期管理，押品處置,。在押品管理的高質量估價服務中，估價人員應當認真履行估價程序,，盡職調查,，實地查勘；遵循謹慎原則,，對押品保守估價,；根據(jù)押品管理的不同要求，出具多種評估價值建議,，如抵押價值,、抵押凈值、處置價值,、重組價值等等,，并對押品的變現(xiàn)能力進行分析，做出風險提示,。
關鍵詞：房地產(chǎn)押品管理,；高質量估價；抵押
一,、前言
近年來,，我國經(jīng)濟從高速增長階段轉變?yōu)楦哔|量發(fā)展階段，在新時代下,，估價服務也需順應時代的發(fā)展,，科學理性分析房地產(chǎn)市場，進行高質量估價專業(yè)服務,。在房地產(chǎn)正常運轉的市場經(jīng)濟條件下,，房地產(chǎn)收益價值，得益于房地產(chǎn)持有期收益和轉售收益,。而在當前房地產(chǎn)市場大環(huán)境下,，房地產(chǎn)價格大多依賴房地產(chǎn)轉售收益，持有期間收益較低,，這必然要導致房地產(chǎn)市場的變革,。在變革中的房地產(chǎn)價值評估需要綜合考慮押品的價值趨勢，在房地產(chǎn)押品管理中，要做好房地產(chǎn)市場分析,，理性高質量評估房地產(chǎn)價值,。
二、房地產(chǎn)押品管理現(xiàn)狀及問題
金融機構在押品管理上比較依賴于房地產(chǎn)估價機構,，存在內部管理體制問題,。目前金融機構在押品管理上主要體現(xiàn)在以下方面：
（一）對于押品缺乏內部審核。對押品的管理制度和體系不健全,，缺乏相應的崗位職責,，而相關人員又缺乏必要的專業(yè)知識和業(yè)務能力。由此造成對押品理解不充分,，對于企業(yè)有意的騙貸,、高貸無辨識能力。在競爭激烈的金融市場中,，商業(yè)銀行為了吸引或留住客戶,，對房地產(chǎn)估價機構押品估值有操控的現(xiàn)象，使得押品出現(xiàn)非理性,、非謹慎性的評估值,。
（二）抵押率的確定不合理。商業(yè)銀行自身的局限性導致其在抵押率確認方面缺乏一定的客觀性和變通性,，難以根據(jù)不同特征的押品價值走勢對抵質押品抵押率進行動態(tài)調整,，因此削弱了押品違約損失的防控作用。
（三）信息管理不規(guī)范,。大多數(shù)商業(yè)銀行的內部管理系統(tǒng)雖然已經(jīng)安裝了抵質押品管理的相關模塊,，但是并沒有實現(xiàn)對押品的全流程管理，系統(tǒng)無法記錄基于貸款損失率的風險要素和特征,。
（四）價值跟蹤管理不到位,。缺乏押品貸后管理,，押品存續(xù)期,，商業(yè)銀行要進行押品價格的動態(tài)監(jiān)測，按規(guī)定頻率對押品進行價值重估,，預防信貸風險,。
三、房地產(chǎn)押品管理中的高質量估價服務
房地產(chǎn)估價貫穿押品管理的始末,，主要有事前控制--對押品調查與評估,、事中動態(tài)監(jiān)測--押品存續(xù)期管理、事后處置--押品處置,。
（一）對押品的調查與查勘
商業(yè)銀行應對抵押（出質）人以及押品情況進行調查并形成書面意見,，內容包括但不限于押品權屬及抵質押行為的合法性、押品及其權屬證書的真實性、押品變現(xiàn)能力,、押品與債務人風險的相關性等,。房地產(chǎn)估價要以現(xiàn)場調查為主進行實地查勘，考慮押品的風險：是否真實存在,，權屬信息是否清晰正確,，是否具備良好的變現(xiàn)能力等。估價人員一定要遵守估價程序,，親自到現(xiàn)場進行查勘,，分析估價對象的內外部狀況，認真核對產(chǎn)權證原件和實物的異同,。實地查勘,、核實抵押物的真實性是估價師必須親自做的核心工作之一。少數(shù)房地產(chǎn)估價機構違反職業(yè)道德,，實行“走過場式”評估,不去現(xiàn)場實地查勘,。這樣做有可能隱藏押品的真實信息。查勘不僅僅是拍照,，不能由委托方代勞,。
（二）分析押品狀況，謹慎評估
分析估價對象的實物狀況,、區(qū)位狀況和權益狀況,，比對其與同類型其他物業(yè)的優(yōu)劣勢，以便更準確地對押品進行估值,，在估價服務中謹慎處理,。
對于大宗押品比如整棟大廈、整棟商場,，若抵押權實現(xiàn)后處置,，購買該物業(yè)所需資金量大，一次性買斷的買家少,、變現(xiàn)難等,，無法處置或處置價格往往較單套價格大幅度降低。
考慮估價對象的區(qū)位因素,，是否有遮擋物,，是否有立交橋影響估價對象的出行等。估價對象是否存在特殊性,，如某住宅小區(qū)一樓的底商,，房產(chǎn)證上明確載明樓層為一樓。經(jīng)實地查勘,，估價對象樓下有露窗式地下室,，出入底商需要從小區(qū)內部上坡后通行,，和正常一樓的底商有不同的出入口。因此估價對象價值和正常臨街的一樓底商相差甚遠,。
對于整棟物業(yè)分層抵押,、整層物業(yè)分割抵押的抵押物，如果無獨立通道或不能合法享有及分攤整體房地產(chǎn)的各項權益和服務配套設施,，其價值要謹慎處理,。如商場里的某小商鋪，如果商場整體經(jīng)營不善,，小商鋪必然受到影響而大大降低商鋪價值,。這類房地產(chǎn)相比于單套獨立經(jīng)營的物業(yè)會貶值，因此要合理評估其價值,，充分考慮處置風險,。
（三）關注押品變現(xiàn)能力，高質量風險提示
押品價值與周圍環(huán)境息息相關,，關注押品變現(xiàn)能力大方面主要體現(xiàn)在市場價格是否發(fā)生較大波動,，押品擔保的債權是否形成不良，有無大的經(jīng)濟形式或規(guī)劃變化等,。
關注押品變現(xiàn)能力還應關注押品自身狀況的變化,，做出高質量估價服務。對于在建工程,，關注工程進度和預售情況,。提示在建工程不能按時按質量完工所帶來的風險，或者竣工驗收后不能依法取得產(chǎn)權登記,、無法進行銷售的風險,。
關注押品是否拆改。對于有結構改造,、建筑物移除的要充分考慮其對價值的影響,，提示處理風險。而對于押品土地上有新增建筑物時,，也應該考慮其不在證建筑物對整體押品價值的影響,。如：押品土地上有除抵押物外的其他建筑物，而該建筑物雖然沒有進行抵押登記,，也要考慮其存在的他項權利,。一般情況下,，在押品處置時,，會連同同宗土地上的建筑物一起處置，若該建筑物存在拖欠工程款或其他優(yōu)先受償款,，拍賣所得需要先行扣減該建筑物的優(yōu)先受償款,。因此押品拆除、改造、新增,，都會影響押品的處置,。
關注押品是否存在他項權利，土地的他項權利主要有地役權,、地上權,、空中權、地下權,、土地租賃權,、土地借用權、耕作權,、土地抵押權等,。房屋他項權利是指由房屋的所有權衍生出來的典權、租賃權,、典質權,、繼續(xù)權等權利。一個租賃期長,、租金嚴重低于市場租金且解約成本高的租賃合同,，及一個租賃期長、一次性付清租金的租賃合同將嚴重降低押品價值,。長租期,、低租金或一次性付清租金的押品，商業(yè)銀行在處置時將面臨無法處置或只能以極其低的價格變賣給承租人,。
（四）對押品價值判定,，并實施動態(tài)監(jiān)測
根據(jù)金融機構對押品的價值類型要求，出具不同的押品價值,，如抵押價值,、抵押凈值，不要低估押品交易費用,、交易稅費,。押品存續(xù)期，要進行押品價格的動態(tài)監(jiān)測,，房地產(chǎn)估價機構和金融機構聯(lián)合,，按規(guī)定頻率對押品進行價值重估。充分檢測押品實物,、區(qū)位和權益的變化,，高質量做好貸后風險關注。
四,、押品管理的高質量估價服務對于估價師的專業(yè)要求
對于高質量的押品管理服務,，要求房地產(chǎn)估價師具有更高專業(yè)要求：
（一）在接受委托階段,，對估價項目進行篩選
房地產(chǎn)估價機構和估價人員在房地產(chǎn)押品評估中處于中介服務業(yè)的位置，是房地產(chǎn)押品價值的直接參與者,，因此估價機構與估價人員的技術水平和職業(yè)素養(yǎng)與道德是房地產(chǎn)押品管理中風險的直接誘因,，在接受估價委托時，由于市場競爭激烈,，委托方可能會提出高估房地產(chǎn)押品價值的不合理于要求,，在業(yè)務委托階段，估價師應該避免此類現(xiàn)象的發(fā)生,，拒接要求不合理估值的評估項目,。
（二）搜集估價資料，實地查勘,，做到盡職調查
委托人提供虛假信息或資料有缺陷的權屬證明時,，房地產(chǎn)估價機構與估價人員有義務對其權屬情況進行核實。根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范要求,，對搜集的估價所需資料應進行檢查,，當估價委托人是押品權利人時，應查看押品權屬證明原件,，并應將復印件與原件核對,，不得僅憑復印件判斷或假定押品的權屬狀況。
盡職調查中,，實地查勘是專業(yè)估價人員必須親自做的核心工作之一,，且實地查勘需做到：（1）應觀察、詢問,、檢查,、核對押品的區(qū)位、實物和權益狀況,；（2）拍攝反映押品內外部狀況和周圍環(huán)境狀況的照片等影像資料,，并應補充搜集估價所需的關于押品的其他資料；（3）應填寫實地查勘記錄,，記載實地查勘的對象,、內容、結果,、時間的人員及其簽名,，記載的內容應真實、客觀,、準確,、完整、清晰,。
（三）合理選用估價方法,，謹慎確定評估值
押品包括住宅房地產(chǎn),、辦公房地產(chǎn),、商業(yè)房地產(chǎn),、工業(yè)廠房、土地使用權,、在建工程等多種類型,，針對不同的押品種類，房地產(chǎn)估價師應根據(jù)押品的實際情況及特點,，采取合理的估價方法,，在估價方法中選取合理的參數(shù)。估價方法或估價參數(shù)選取不適當,，往往會是押品價值出現(xiàn)不合理的估值,。押品為在建工程時，要考慮在建工程是剛投入建設,、接近完工或停工階段,，若停工時間較久的在建工程還應考慮在建工程是否存在功能性貶值和經(jīng)濟性貶值。
五,、小結
在新經(jīng)濟形勢下,，高質量的估價服務是對當代房地產(chǎn)估價機構越來越高的要求。高質量估價貫穿押品管理,、城市更新,、司法處置、租賃經(jīng)營,、資產(chǎn)證券化等多個領域,。房地產(chǎn)押品管理在高質量估價服務中，不僅要謹慎考慮押品的價值,，關注變現(xiàn)能力和風險,，還要實時拓寬估價業(yè)務，提示金融機構對押品定期監(jiān)測,，動態(tài)監(jiān)控押品的債權保障作用和風險緩釋能力,，將業(yè)務管控規(guī)則嵌入估價服務中去，加強押品管理,，防范抵質押業(yè)務風險,。
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