摘要：購置辦公樓項目可行性研究報告是企業(yè)購置辦公用房投資活動之前,，由可行性研究主體（一般是專業(yè)咨詢機構(gòu)）對市場、收益,、技術(shù),、法規(guī)等項目影響因素進行具體調(diào)查、研究,、分析,，確定有利和不利的因素，分析項目必要性,、項目是否可行,，評估項目經(jīng)濟效益和社會效益，為項目投資主體提供決策支持意見或申請項目主管部門批復(fù)的文件,。
關(guān)鍵字：購置辦公樓,，可行性研究，評估思路
一,、購置辦公樓項目可行性研究的評估意義
購置辦公樓項目可行性研究與一般的房地產(chǎn)估價的最大不同在于：購置辦公樓項目是主要是分析從企業(yè)自身使用辦公場的需求出發(fā)是否應(yīng)購置或投資物業(yè)為目的,，房地產(chǎn)估價以評估房地產(chǎn)的價值為目的。
購置辦公樓項目可行性研究和一般的房地產(chǎn)投資項目可行性研究相比，也有不一樣的特點,。一般的房地產(chǎn)投資項目(以建成后全部銷售的房地產(chǎn)項目為例）是：項目建成之后形成產(chǎn)品,，產(chǎn)品銷售之后獲得收益，進而回收投資和獲得投資回報,。而購置辦公樓項目可行性研究是：企業(yè)使用的資金結(jié)合自身對辦公用房的需求,，達到把風(fēng)險投資最大利潤化。
二,、購置辦公樓項目可行性研究特點
（一）前瞻性
購置新的辦公樓應(yīng)著重超前性,、預(yù)見性、發(fā)展性,。購置或租賃后的辦公用房使用周期少則二,、三年，多則三,、五年,，甚至更長，如果沒有超前的眼光或預(yù)見性,，只投入不產(chǎn)出,，企業(yè)的損失是巨大的。因此,，在市場調(diào)研階段,，要預(yù)測區(qū)域辦公用房未來的開發(fā)與投資市場情況；在投資分析階段,，要預(yù)測未來售價,、租金、資金流量等的走向,。
（二）地域性
購置辦公樓項目地域性特點有三個方面：1,、要考慮辦公用房項目的區(qū)域經(jīng)濟情況。由于不同區(qū)域的地理位置,、自然環(huán)境,、經(jīng)濟條件、市場狀況的差異,，辦公用房的價值不一樣,。2、要考慮辦公樓的市場情況,，把握辦公用途的供求,、市場的消費等。3,、要考慮辦公樓項目的區(qū)位情況,，所在的自然區(qū)位、經(jīng)濟區(qū)位、社會區(qū)位等,。
（三）科學(xué)性
由于是作為企業(yè)自身在選擇辦公樓后是使用購買還是租賃方式,，作為自己投資決策的最佳方案。評估的科學(xué)性在于,，結(jié)合企業(yè)自身情況,，使用科學(xué)的方法和手段,，定性與定量分析相結(jié)合,。注重數(shù)據(jù)來源的客觀性、依據(jù)性和準(zhǔn)確性,。
（四）專業(yè)性
評估涉及有社會,、人文、經(jīng)濟,、環(huán)境,、區(qū)域發(fā)展、建筑,、金融,、市場等多方專業(yè)領(lǐng)域。各項內(nèi)容均進行專業(yè)化評估分析,。
三,、可行性研究的思維導(dǎo)圖
四、購置辦公樓項目可行性研究報告的主要內(nèi)容
由于客戶的目的性,、項目的規(guī)模與復(fù)雜程度不同,，因此，可行性研究的內(nèi)容也不盡相同,，各有側(cè)重,。但一般而主，購置辦公樓項目可行性研究應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：
（一）項目立項
1.辦公用房現(xiàn)狀
2.購置項目理由
3.辦公用房需求預(yù)測
購置辦公用房除企業(yè)自身投資用途外,，還要是企業(yè)自己購置后自用,。因此，與委托方交談現(xiàn)場查勘其目前辦公用房的使用現(xiàn)狀,，分析其購置自用的理由,，及其需求。
（二）項目概況
1.項目區(qū)位條件
項目樓盤所處城市,、行政區(qū)域,、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置,。與標(biāo)志性市政設(shè)施,、建筑物（如市中心商圈、行政辦公集聚區(qū)、機場等）的相對位置和距離,、地段的定性描述,。（附圖：項目位置示意圖）。
2.項目基本情況
(1)項目的情況,，包括項目名稱,、地址、周邊四至,、開發(fā)商等信息,。
(2)項目的規(guī)模。包括占地面積,、總建筑面積,、建筑筑層、格局空間,、車位數(shù)等,。
(3)項目的等級。從地理位置,、規(guī)模,、建筑文化、硬件設(shè)施與軟件服務(wù)等方面進行寫字樓項目等級劃分,。
（三）房地產(chǎn)市場分析
1.宏觀經(jīng)濟分析
第一,，城市的地位，即城市所處經(jīng)濟圈的基本情況,，城市在所處經(jīng)濟圈中的地位,。第二要分析城市的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，即分析城市的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r,。即分析城市GDP和人均GDP及其變化情況 ,、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及其演進、城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及重大產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展?fàn)顩r,、固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資情況以及房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重,、城市化進程等。第三分析城市的社會發(fā)展,。即分析城市人口及其近年的變動情況,、城市外來人口狀況與人口政策，城市在崗職工平均工資水平及其變化趨勢,、城市居民人均可支配收入及其變動趨勢等,。
2.房地產(chǎn)市場分析
(1)寫字樓用地供應(yīng)。分析歷年寫字樓開發(fā)用地的供應(yīng)量,、包括土地位置,、面積,、容積率、土地價格等,。
(2)城市寫字樓開發(fā)狀況,。主要分析歷年寫字樓的施工面積、新開工面積,、竣工面積,，并通知統(tǒng)計方法，判斷未來幾年的寫字樓供應(yīng)情況 ,，預(yù)測未來的合理供應(yīng)規(guī)模,。
(3)寫字樓的供給和需求狀況。主要分析批準(zhǔn)預(yù)售面積,、銷售面積和銷售金額,、租金水平等,。
（四）專項市場分析
同一區(qū)域或泛區(qū)域內(nèi),，與擬購置項目形成競對手項目分析。主要分析建成或正在建設(shè)中的競爭性項目,。包括:項目區(qū)位,、占地面積、建筑面積,、規(guī)劃與建筑特征,、配套設(shè)施、面積戶型,、項目等級,、建造年代、售價與租金,、知名企業(yè)進駐,、空置率、物業(yè)管理等,。
（五）項目SWOT分析
1.SWOT分析
主要是辦公項目的優(yōu)勢分析,、劣勢分析、發(fā)展機遇分析,、威脅分析 ,。
(1)優(yōu)勢是辦公項目的內(nèi)部因素，具體包括：有利的競爭態(tài)勢,；良好的企業(yè)形象,；規(guī)模經(jīng)濟；產(chǎn)品質(zhì)量,；市場份額,；成本優(yōu)勢,；物業(yè)管理等。
(2)劣勢也是辦公項目的內(nèi)部因素,，具體包括：設(shè)備老化,；管理混亂；缺少關(guān)鍵技術(shù),；經(jīng)營不善,；競爭力差等。
(3)機會是組織機構(gòu)的外部因素,，具體包括：新產(chǎn)品,；新市場；新需求,；競爭對手失誤等,。
(4)威脅也是組織機構(gòu)的外部因素，具體包括：新的競爭對手,；替代產(chǎn)品增多,；市場緊縮；行業(yè)政策變化,；經(jīng)濟衰退,；客戶偏好改變；突發(fā)事件等,。
2.項目整體形象定位
包括：項目定位,、客戶定位、產(chǎn)品定位評估及發(fā)展設(shè)想,。
（六）項目投資方案及進度安排
1.投資估算
一般采用概算指標(biāo)估算法進行結(jié)算,。指對項目購置、安裝工程,、其他費用,，以及它們的具體費用項目進行估算。對流動資金還可采用定額流動資金的測算方法,。對項目建設(shè)貸款利息,，則通過借款償還平衡表及財務(wù)平衡表進行結(jié)算。
2.資金來源
分析資金自有還是貸款,，核算貸款利息,。
3.項目進度安排
有關(guān)項目工程計劃說明、前期購置計劃,、安裝裝修計劃 ,、辦公樓搬遷計劃等
（七）項目效益分析
1.基礎(chǔ)數(shù)據(jù)
分析購置總成本折合年使用成本與租金總成本折合年租金成本
購置總成本折合年使用成本：公式：A1=P/(P/A1,I,n)=P*i/[1-(1+i)-n]（購置總成本按一定的折現(xiàn)率，并按一定的年限折合每年使用成本）
租金總成本折合年租金成本：公式：A2=C/(r-g)*{1-[(1+g)/(1+r)] n}*(1+r)*r/[1-(1+r) –n]/(1+r)（測算出項目租金價格,，且租金每年按一定的遞增率,，按一定的報酬率,，資金使用成本以預(yù)付年金現(xiàn)值法折算年租金成本）
2.經(jīng)濟效益評估
購置總成本折合年使用成本與租金總成本折合年租金成本相對較，購置總成本折合年使用成本<租金總成本折合年租金成本,，購比租劃算,，項目可行；購置總成本折合年使用成本>租金總成本折合年租金成本,，購比租虧,，項目不可行。
（八）項目風(fēng)險分析
主要包括項目競爭性風(fēng)險,、投資性風(fēng)險,、市場性風(fēng)險、籌資性風(fēng)險等,。
（九）報告結(jié)論
項目可行性研究結(jié)論,、項目主要問題及解決建議、項目風(fēng)險及防范建議,。
五,、購置辦公樓項目可行性研究的注意事項
（一）評估的重點
購置辦公用房是以企業(yè)的綜合實力、專業(yè)素質(zhì),、財務(wù)能力為主,，分析項目的狀況、投資成本,、市場分析、財務(wù)效益評價等方案作分析,。
（二）動態(tài)分析
選擇的辦分樓,，無論昌購買還是租賃在效益分析評估時，計算期較長應(yīng)進行動態(tài)評估,，測算與分析項目的動態(tài)評估指標(biāo),，如資金的運用、銷售價格的預(yù)測,、裝修成本的投入,、租金與稅費的預(yù)算、貸款取得與償還等也要進行動態(tài)分析,。
（三）項目風(fēng)險評估
項目的合法性,、合規(guī)性和可行性（包括技術(shù)與經(jīng)濟等）、開發(fā)商風(fēng)險,、租售模式風(fēng)險,、外部競爭環(huán)境風(fēng)險等。
（四）項目市場評估
與對某一項房地產(chǎn)的價值的評估相對,，購置辦公樓項目注重競爭區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢,。要求對項目進行STOW分析,，評估項目的產(chǎn)品、客戶定位,，對項目周邊區(qū)域及競爭項目分析也更深入化,、具體化。
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