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摘要：購置辦公樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告是企業(yè)購置辦公用房投資活動之前,，由可行性研究主體（一般是專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)）對市場,、收益、技術(shù)、法規(guī)等項(xiàng)目影響因素進(jìn)行具體調(diào)查,、研究,、分析，確定有利和不利的因素,，分析項(xiàng)目必要性,、項(xiàng)目是否可行，評估項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會效益,，為項(xiàng)目投資主體提供決策支持意見或申請項(xiàng)目主管部門批復(fù)的文件,。

關(guān)鍵字：購置辦公樓，可行性研究,，評估思路

一,、購置辦公樓項(xiàng)目可行性研究的評估意義

購置辦公樓項(xiàng)目可行性研究與一般的房地產(chǎn)估價(jià)的最大不同在于：購置辦公樓項(xiàng)目是主要是分析從企業(yè)自身使用辦公場的需求出發(fā)是否應(yīng)購置或投資物業(yè)為目的，房地產(chǎn)估價(jià)以評估房地產(chǎn)的價(jià)值為目的,。

購置辦公樓項(xiàng)目可行性研究和一般的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究相比,，也有不一樣的特點(diǎn)。一般的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目(以建成后全部銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目為例）是：項(xiàng)目建成之后形成產(chǎn)品,，產(chǎn)品銷售之后獲得收益,，進(jìn)而回收投資和獲得投資回報(bào)。而購置辦公樓項(xiàng)目可行性研究是：企業(yè)使用的資金結(jié)合自身對辦公用房的需求,，達(dá)到把風(fēng)險(xiǎn)投資最大利潤化,。

二、購置辦公樓項(xiàng)目可行性研究特點(diǎn)

（一）前瞻性

購置新的辦公樓應(yīng)著重超前性,、預(yù)見性,、發(fā)展性。購置或租賃后的辦公用房使用周期少則二,、三年,，多則三、五年,，甚至更長,，如果沒有超前的眼光或預(yù)見性,，只投入不產(chǎn)出,，企業(yè)的損失是巨大的。因此,，在市場調(diào)研階段,，要預(yù)測區(qū)域辦公用房未來的開發(fā)與投資市場情況；在投資分析階段,，要預(yù)測未來售價(jià),、租金、資金流量等的走向。

（二）地域性

購置辦公樓項(xiàng)目地域性特點(diǎn)有三個方面：1,、要考慮辦公用房項(xiàng)目的區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況,。由于不同區(qū)域的地理位置、自然環(huán)境,、經(jīng)濟(jì)條件,、市場狀況的差異，辦公用房的價(jià)值不一樣,。2,、要考慮辦公樓的市場情況，把握辦公用途的供求,、市場的消費(fèi)等,。3、要考慮辦公樓項(xiàng)目的區(qū)位情況,，所在的自然區(qū)位,、經(jīng)濟(jì)區(qū)位、社會區(qū)位等,。

（三）科學(xué)性

由于是作為企業(yè)自身在選擇辦公樓后是使用購買還是租賃方式,，作為自己投資決策的最佳方案。評估的科學(xué)性在于,，結(jié)合企業(yè)自身情況,，使用科學(xué)的方法和手段，定性與定量分析相結(jié)合,。注重?cái)?shù)據(jù)來源的客觀性,、依據(jù)性和準(zhǔn)確性。

（四）專業(yè)性

評估涉及有社會,、人文,、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境,、區(qū)域發(fā)展,、建筑、金融,、市場等多方專業(yè)領(lǐng)域,。各項(xiàng)內(nèi)容均進(jìn)行專業(yè)化評估分析。

三,、可行性研究的思維導(dǎo)圖

四,、購置辦公樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的主要內(nèi)容

  由于客戶的目的性、項(xiàng)目的規(guī)模與復(fù)雜程度不同,，因此,，可行性研究的內(nèi)容也不盡相同,，各有側(cè)重。但一般而主,，購置辦公樓項(xiàng)目可行性研究應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：

（一）項(xiàng)目立項(xiàng)

1.辦公用房現(xiàn)狀

2.購置項(xiàng)目理由

3.辦公用房需求預(yù)測

購置辦公用房除企業(yè)自身投資用途外,，還要是企業(yè)自己購置后自用。因此,，與委托方交談現(xiàn)場查勘其目前辦公用房的使用現(xiàn)狀,，分析其購置自用的理由，及其需求,。

（二）項(xiàng)目概況

1.項(xiàng)目區(qū)位條件

項(xiàng)目樓盤所處城市,、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置,。與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈,、行政辦公集聚區(qū),、機(jī)場等）的相對位置和距離、地段的定性描述,。（附圖：項(xiàng)目位置示意圖）,。

2.項(xiàng)目基本情況

(1)項(xiàng)目的情況，包括項(xiàng)目名稱,、地址,、周邊四至、開發(fā)商等信息,。

(2)項(xiàng)目的規(guī)模,。包括占地面積、總建筑面積,、建筑筑層,、格局空間、車位數(shù)等,。

(3)項(xiàng)目的等級,。從地理位置、規(guī)模,、建筑文化,、硬件設(shè)施與軟件服務(wù)等方面進(jìn)行寫字樓項(xiàng)目等級劃分。

（三）房地產(chǎn)市場分析

1.宏觀經(jīng)濟(jì)分析

第一,，城市的地位,，即城市所處經(jīng)濟(jì)圈的基本情況，城市在所處經(jīng)濟(jì)圈中的地位,。第二要分析城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,，即分析城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,。即分析城市GDP和人均GDP及其變化情況 ,、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及其演進(jìn)、城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及重大產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展?fàn)顩r,、固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資情況以及房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重,、城市化進(jìn)程等,。第三分析城市的社會發(fā)展,。即分析城市人口及其近年的變動情況、城市外來人口狀況與人口政策,，城市在崗職工平均工資水平及其變化趨勢,、城市居民人均可支配收入及其變動趨勢等,。

2.房地產(chǎn)市場分析

(1)寫字樓用地供應(yīng),。分析歷年寫字樓開發(fā)用地的供應(yīng)量,、包括土地位置,、面積,、容積率、土地價(jià)格等,。

(2)城市寫字樓開發(fā)狀況,。主要分析歷年寫字樓的施工面積,、新開工面積,、竣工面積，并通知統(tǒng)計(jì)方法,，判斷未來幾年的寫字樓供應(yīng)情況 ,，預(yù)測未來的合理供應(yīng)規(guī)模。

(3)寫字樓的供給和需求狀況,。主要分析批準(zhǔn)預(yù)售面積,、銷售面積和銷售金額,、租金水平等,。

（四）專項(xiàng)市場分析

同一區(qū)域或泛區(qū)域內(nèi)，與擬購置項(xiàng)目形成競對手項(xiàng)目分析,。主要分析建成或正在建設(shè)中的競爭性項(xiàng)目。包括:項(xiàng)目區(qū)位,、占地面積,、建筑面積、規(guī)劃與建筑特征,、配套設(shè)施,、面積戶型、項(xiàng)目等級,、建造年代,、售價(jià)與租金、知名企業(yè)進(jìn)駐,、空置率,、物業(yè)管理等。

（五）項(xiàng)目SWOT分析

1.SWOT分析

主要是辦公項(xiàng)目的優(yōu)勢分析,、劣勢分析,、發(fā)展機(jī)遇分析,、威脅分析 。

(1)優(yōu)勢是辦公項(xiàng)目的內(nèi)部因素，具體包括：有利的競爭態(tài)勢,；良好的企業(yè)形象,；規(guī)模經(jīng)濟(jì),；產(chǎn)品質(zhì)量,；市場份額,；成本優(yōu)勢,；物業(yè)管理等。

(2)劣勢也是辦公項(xiàng)目的內(nèi)部因素,，具體包括：設(shè)備老化,；管理混亂,；缺少關(guān)鍵技術(shù),；經(jīng)營不善；競爭力差等,。

(3)機(jī)會是組織機(jī)構(gòu)的外部因素,，具體包括：新產(chǎn)品,；新市場；新需求,；競爭對手失誤等,。

(4)威脅也是組織機(jī)構(gòu)的外部因素,，具體包括：新的競爭對手；替代產(chǎn)品增多,；市場緊縮,；行業(yè)政策變化,；經(jīng)濟(jì)衰退,；客戶偏好改變；突發(fā)事件等。

2.項(xiàng)目整體形象定位

包括：項(xiàng)目定位、客戶定位,、產(chǎn)品定位評估及發(fā)展設(shè)想,。

（六）項(xiàng)目投資方案及進(jìn)度安排

1.投資估算

一般采用概算指標(biāo)估算法進(jìn)行結(jié)算,。指對項(xiàng)目購置,、安裝工程,、其他費(fèi)用，以及它們的具體費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行估算,。對流動資金還可采用定額流動資金的測算方法,。對項(xiàng)目建設(shè)貸款利息,，則通過借款償還平衡表及財(cái)務(wù)平衡表進(jìn)行結(jié)算,。

2.資金來源

分析資金自有還是貸款,，核算貸款利息。

3.項(xiàng)目進(jìn)度安排

有關(guān)項(xiàng)目工程計(jì)劃說明,、前期購置計(jì)劃,、安裝裝修計(jì)劃 、辦公樓搬遷計(jì)劃等

（七）項(xiàng)目效益分析

1.基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

分析購置總成本折合年使用成本與租金總成本折合年租金成本

購置總成本折合年使用成本：公式：A1=P/(P/A1,I,n)=P*i/[1-(1+i)-n]（購置總成本按一定的折現(xiàn)率,，并按一定的年限折合每年使用成本）

租金總成本折合年租金成本：公式：A2=C/(r-g)*{1-[(1+g)/(1+r)] n}*(1+r)*r/[1-(1+r) –n]/(1+r)（測算出項(xiàng)目租金價(jià)格,，且租金每年按一定的遞增率，按一定的報(bào)酬率,，資金使用成本以預(yù)付年金現(xiàn)值法折算年租金成本）

2.經(jīng)濟(jì)效益評估

購置總成本折合年使用成本與租金總成本折合年租金成本相對較，購置總成本折合年使用成本<租金總成本折合年租金成本,，購比租劃算，項(xiàng)目可行,；購置總成本折合年使用成本>租金總成本折合年租金成本,，購比租虧,，項(xiàng)目不可行,。

（八）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

主要包括項(xiàng)目競爭性風(fēng)險(xiǎn),、投資性風(fēng)險(xiǎn),、市場性風(fēng)險(xiǎn)、籌資性風(fēng)險(xiǎn)等,。

（九）報(bào)告結(jié)論

項(xiàng)目可行性研究結(jié)論,、項(xiàng)目主要問題及解決建議,、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議,。

五,、購置辦公樓項(xiàng)目可行性研究的注意事項(xiàng)

（一）評估的重點(diǎn)

購置辦公用房是以企業(yè)的綜合實(shí)力、專業(yè)素質(zhì),、財(cái)務(wù)能力為主，分析項(xiàng)目的狀況,、投資成本,、市場分析、財(cái)務(wù)效益評價(jià)等方案作分析,。

（二）動態(tài)分析

選擇的辦分樓,，無論昌購買還是租賃在效益分析評估時(shí),，計(jì)算期較長應(yīng)進(jìn)行動態(tài)評估,，測算與分析項(xiàng)目的動態(tài)評估指標(biāo),，如資金的運(yùn)用,、銷售價(jià)格的預(yù)測,、裝修成本的投入,、租金與稅費(fèi)的預(yù)算、貸款取得與償還等也要進(jìn)行動態(tài)分析,。

（三）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估

項(xiàng)目的合法性,、合規(guī)性和可行性（包括技術(shù)與經(jīng)濟(jì)等）,、開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn),、租售模式風(fēng)險(xiǎn),、外部競爭環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)等,。

（四）項(xiàng)目市場評估

與對某一項(xiàng)房地產(chǎn)的價(jià)值的評估相對,，購置辦公樓項(xiàng)目注重競爭區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢,。要求對項(xiàng)目進(jìn)行STOW分析,，評估項(xiàng)目的產(chǎn)品,、客戶定位，對項(xiàng)目周邊區(qū)域及競爭項(xiàng)目分析也更深入化,、具體化,。