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摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康的發(fā)展,，讓居者有其屋，一直是一項(xiàng)長(zhǎng)期工程,，除了有能力的市民能夠通過(guò)自身努力購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)商品房解決住房需求,，租房者作為一個(gè)龐大的群體也需要得到安置，特別是在一線城市,，高起的房?jī)r(jià)讓越來(lái)越多的人望而卻步,，保障類(lèi)房地產(chǎn)這更是民生工程，需要政府引導(dǎo),、企業(yè)支持共同推進(jìn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展,。房地產(chǎn)評(píng)估能夠參與到哪些環(huán)節(jié)，為政府,、企業(yè)服務(wù),，推進(jìn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展是本次關(guān)注的話(huà)題。

關(guān)鍵詞：保障類(lèi)  房地產(chǎn)租賃  估價(jià)服務(wù)

2017年12月20日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出,，加快建立多主體供應(yīng),、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度,。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃,，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展,。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制,，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán),，實(shí)行差別化調(diào)控,。租賃市場(chǎng)作為重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域,，國(guó)家調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入實(shí)施階段,，深圳作為改革開(kāi)放的一線城市，在保障類(lèi)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展上有其自己的特性,，本文探索估價(jià)機(jī)構(gòu)在保障類(lèi)住房租賃市場(chǎng)的高質(zhì)量,、創(chuàng)新性的估價(jià)服務(wù)，對(duì)拓展業(yè)務(wù)品種,，助力租賃市場(chǎng)的發(fā)展提供思考的方向,。

一、租賃市場(chǎng)空間巨大

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的相關(guān)數(shù)據(jù),，2017年末,，我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口81347萬(wàn)人，比上年末增加2049萬(wàn)人,；城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎?城鎮(zhèn)化率)為58.52%,。深圳作為一線城市，每年人口凈流入均呈上升趨勢(shì),，高房?jī)r(jià)無(wú)形給來(lái)深建設(shè)者設(shè)置了一個(gè)門(mén)檻,，再加上限購(gòu)令等政策的強(qiáng)制實(shí)施以及晚婚晚育趨勢(shì)的日益嚴(yán)峻，租房已經(jīng)潛移默化被越來(lái)越多的人接受,，流動(dòng)人口構(gòu)成住房租賃市場(chǎng)的主要需求,。

2016年7 月 30 日，深圳市政府舉行了《關(guān)于完善人才住房制度的若干措施》利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目配建人才住房,。除利用公共設(shè)施上蓋及周邊用地配建人才住房外,，招拍掛出讓的商品住宅項(xiàng)目用地應(yīng)配建不少于總建筑面積 10% 的人才住房；城市更新項(xiàng)目人才住房基準(zhǔn)配建比例不低于 15%,；新建或擴(kuò)建的各類(lèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū),，建設(shè)不少于總建筑面積 25% 的人才公寓。2018年6月5日,，深圳正式對(duì)外發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》,，明確表示深圳將針對(duì)不同收入水平的居民和專(zhuān)業(yè)人才等各類(lèi)群體，著力構(gòu)建多層次,、差異化,、全覆蓋的住房供應(yīng)與保障體系，計(jì)劃將住房分為市場(chǎng)商品住房,、政策性支持住房,、公共租賃住房三大類(lèi),。

從上述數(shù)據(jù)可以看出保障類(lèi)房地產(chǎn)早已開(kāi)始布局,，未來(lái)占比會(huì)達(dá)到60%。從深圳市最新公布的數(shù)據(jù)計(jì)劃到2035年,，籌集建設(shè)各類(lèi)住房170萬(wàn)套,，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬(wàn)套,。從當(dāng)前趨勢(shì)來(lái)看,，政策推進(jìn)的速度和設(shè)定的目標(biāo)均高于預(yù)期。但是租賃的大規(guī)模供給還有一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程,，從2016年年末獲得的土地用于租賃部分至少需要在2018年才開(kāi)始逐漸入市,。房源的增量也是一個(gè)遞增的過(guò)程。

二,、保障類(lèi)租賃市場(chǎng)劃分

從市場(chǎng)上投入的保障房租賃市場(chǎng)來(lái)看,，可以劃分為兩類(lèi)，一是政府主導(dǎo)的主流租賃市場(chǎng),，二是國(guó)企,、開(kāi)發(fā)商等社會(huì)類(lèi)的租賃市場(chǎng)，下面從兩個(gè)側(cè)面進(jìn)行分析,。

1,、政府主導(dǎo)類(lèi)保障房租賃市場(chǎng)

保障房可以分為銷(xiāo)售型保障房和租賃型保障房，目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的主要有公共租賃房,、經(jīng)濟(jì)適用房,、限價(jià)房、棚戶(hù)區(qū),、共有產(chǎn)權(quán)房,。政府獲取房源的渠道主要有兩種：一是政府從市場(chǎng)上出讓居住用地，招拍掛出讓的商品住宅項(xiàng)目用地應(yīng)配建不少于總建筑面積 10% 的人才住房,，由開(kāi)發(fā)商建好后移交給政府,，政府統(tǒng)一進(jìn)行租賃；二是政府直接從市場(chǎng)上租賃二手房源,，例如城中村,，農(nóng)民房改造是保障類(lèi)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)。據(jù)《深圳市城中村改造總體規(guī)劃》統(tǒng)計(jì),，深圳共有1427個(gè)城中村,，建有農(nóng)民房3.5萬(wàn)棟，占據(jù)全市住房面積的49％，容納了深圳520萬(wàn)的城市人口,。如此龐大的數(shù)據(jù),，為保障房的租賃提供了可觀房源?；蛘呦蜷_(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)整棟商品房,，重新包裝，進(jìn)行租賃,，亦可租賃第三方企業(yè)裝修后的房產(chǎn)直接租賃,。

2、社會(huì)類(lèi)保障房租賃市場(chǎng)

隨著政府對(duì)租賃市場(chǎng)的全面鋪開(kāi),，從土地一級(jí)市場(chǎng)開(kāi)始增加租賃市場(chǎng)的房源,，各地國(guó)土部門(mén)紛紛響應(yīng)號(hào)召，2017年11月10日深圳市土地房產(chǎn)交易中心出讓首宗全年期“只租不售”住宅用地,，深圳市人才安居集團(tuán)有限公司以公開(kāi)掛牌方式成功出讓，這也是2017年深圳首塊住宅用地出讓,。2018年8月底公開(kāi)掛牌出讓的3宗居住用地依然為純租賃型,，其中2宗地塊分別位于光明新區(qū)和大鵬新區(qū)，總面積2.1萬(wàn)㎡,，用于建設(shè)全年期（70年）自持租賃住房,，分別由深圳市人才安居集團(tuán)有限公司、深圳市大鵬人才安居有限公司以?huà)炫破鹗純r(jià)3.8億元,、1.45億元競(jìng)得,。住宅自持租賃住房面積分別為2.3萬(wàn)㎡，2.8萬(wàn)㎡,。另外一宗位于龍華區(qū)的1.53萬(wàn)㎡居住用地,，用于建設(shè)普通商品住房，配建公共租賃住房,，初始配建面積為0.92萬(wàn)㎡,。土地采用“單限雙競(jìng)”方式進(jìn)行掛牌出讓?zhuān)罱K由深圳市龍光房地產(chǎn)有限公司以人民幣1.17億元競(jìng)得，建成后無(wú)償移交的公共租賃住房面積為1.24萬(wàn)㎡,。所建商品住房自取得套房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起,，3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

雖然未來(lái)的經(jīng)營(yíng)模式還未得知,，但深圳市各區(qū)的增量供應(yīng)已經(jīng)陸續(xù)鋪開(kāi),，人才房只租不售意味著供應(yīng)最終落入租賃市場(chǎng)，在新增供應(yīng)量的同時(shí)加快租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展,。結(jié)合后續(xù)可能出臺(tái)的一系列鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)發(fā)展政策,、金融支持政策、針對(duì)市場(chǎng)各方行為的管理?xiàng)l例等，我們可以預(yù)期一個(gè)政策鼓勵(lì)的,、快速發(fā)展的,、運(yùn)行規(guī)范的住宅租賃市場(chǎng)，以及租購(gòu)?fù)瑱?quán)的市場(chǎng)環(huán)境,，這將會(huì)是一個(gè)全新的住房消費(fèi)理念和房地產(chǎn)新階段,。

三、估價(jià)可以參與的服務(wù)

從房源的取得,、分配到實(shí)際租賃,，從企業(yè)前期評(píng)估、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)亦或者包裝租賃......住房租金科學(xué)合理的確定,、住房租賃企業(yè)融資,、市場(chǎng)租金監(jiān)測(cè)監(jiān)管等住房租賃市場(chǎng)領(lǐng)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提出了多方面的需求，怎么樣針對(duì)相應(yīng)的版塊提供服務(wù),，需要我們不斷的探索創(chuàng)新,。

1、市場(chǎng)租金的調(diào)研評(píng)估

對(duì)于政府主導(dǎo)類(lèi)租賃服務(wù)：政府按市場(chǎng)租金收購(gòu)房源再進(jìn)行包裝出租,，在這個(gè)過(guò)程中,，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同、地段不同,、品質(zhì)不同可能導(dǎo)致租金存在較大差異,，如何確定合理的租金價(jià)值是估價(jià)機(jī)構(gòu)可以去拓展的空間，另外雖然位置導(dǎo)致的市場(chǎng)租金存在差異是正?，F(xiàn)象,，但是在實(shí)際租賃過(guò)程中，有些位置欠佳,，配套設(shè)施不完善的地區(qū),，即使租金便宜，物業(yè)的空置率仍然很高,，畢竟交通和時(shí)間成本也是不可忽略的因素之一,，這就導(dǎo)致保障房并未真正發(fā)揮其作用，所以估價(jià)機(jī)構(gòu)可以參與到政府前期保障房選址的過(guò)程中去,、甚至后期租金的談判,，最終確定租金價(jià)格，亦可同樣適用于政府租用房企收購(gòu)物業(yè)重新裝修再出租的情況,。

2,、住房租賃企業(yè)融資

保障房一直是融資的難點(diǎn)所在，但在未來(lái)這一部分又是關(guān)注的重點(diǎn),，因此,，融資模式備受關(guān)注,。銀行貸款在保障性住房建設(shè)上的投入不容忽視，是保障房建設(shè)資金的重要來(lái)源之一,，主要為政策性銀行和國(guó)有商業(yè)銀行,，貸款資金額度大、成本低,。但僅僅停留在常規(guī)類(lèi)銀行抵押類(lèi)的貸款融資渠道是不夠的,，保障類(lèi)住房大多出租，雖然租金回流小,，但收益穩(wěn)定,，所以發(fā)行REITs或者類(lèi)REITs的產(chǎn)品模式在不斷的探索創(chuàng)新中，信托基金擁有與成熟的運(yùn)作團(tuán)隊(duì)和經(jīng)驗(yàn),，可以有效的疏導(dǎo)社會(huì)資金,。那么估價(jià)機(jī)構(gòu)在助力類(lèi)似產(chǎn)品的時(shí)候就需要在實(shí)際測(cè)算時(shí)建立合理的租金收益模型，預(yù)測(cè)租金的現(xiàn)金流,、報(bào)酬率的取值以及遞增率等等都是至關(guān)重要的影響因素,。

3、市場(chǎng)租金監(jiān)測(cè)監(jiān)管

商品房的限購(gòu)會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)租金的上漲,，租房需求大量釋放會(huì)將房租推至季節(jié)性“波峰”,，同時(shí)伴隨一些大型住房租賃企業(yè)對(duì)長(zhǎng)租公寓的加速布局?jǐn)U張，部分地區(qū)出現(xiàn)機(jī)構(gòu)為爭(zhēng)奪房源哄抬租金,、高價(jià)收房的現(xiàn)象，這在一定程度上推高了區(qū)域租金,。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在其中都可以提供相應(yīng)的服務(wù),，租賃價(jià)格的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)以及房地產(chǎn)價(jià)值的波動(dòng)變化監(jiān)測(cè)，發(fā)現(xiàn)異常區(qū)域,，提供預(yù)警,，保障租戶(hù)的權(quán)益，維持市場(chǎng)的穩(wěn)定,，在政府制定管理規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)的前提下,，幫助監(jiān)管租賃市場(chǎng)系統(tǒng)管控體系，促進(jìn)租賃市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展,。目前全國(guó)多地相繼上線官方租賃服務(wù)平臺(tái),，深圳目前也在籌建當(dāng)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)以網(wǎng)圖的展現(xiàn)方式對(duì)應(yīng)具體的租戶(hù),，實(shí)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)詳細(xì)服務(wù),。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述,，保障房的租賃經(jīng)營(yíng)目前還在不斷探索創(chuàng)新中,，各地政府也相繼出臺(tái)一系列的政策保障租賃市場(chǎng)有序,、健康的發(fā)展，這也正好給了估價(jià)機(jī)構(gòu)很多的空間去填充學(xué)習(xí),，拓展新的領(lǐng)域,、提供配套的、高質(zhì)量的服務(wù),。