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國有企業(yè)改革是我國經(jīng)濟(jì)體制改革的核心內(nèi)容,，土地與企業(yè)也有著十分密切的關(guān)系，有時(shí)候在我們?cè)u(píng)估工作中會(huì)面對(duì)大型的企業(yè)改制項(xiàng)目,。當(dāng)我們接手到此類項(xiàng)目時(shí),，客戶最為直接的問題，我們改制土地怎么處置,？土地手續(xù)我們到哪去辦,？雖然這些問題可能對(duì)于企業(yè)來說早已心知肚明，之所以會(huì)被問到是企業(yè)考察一個(gè)評(píng)估公司以及他所面對(duì)該公司估價(jià)人員專業(yè)程度,，掌握的信息量的考察,。然后我們?cè)趺醋鲈撈髽I(yè)委托的土地項(xiàng)目,？所以本文結(jié)合一定的工作及學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)了一些在企業(yè)改制中土地資產(chǎn)處置中的一些簡單問題,、解決方案及不同處置方式應(yīng)選的評(píng)估方法進(jìn)行討論。

一,、土地資產(chǎn)處置類型的簡介

根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定,，國有土地具體處置方式有出讓、劃撥（保留劃撥）,、國家作價(jià)出資（入股）,、授權(quán)經(jīng)營、國有土地租賃五種方式,，其中,，除保留劃撥是政府同意符合一定用途限制土地繼續(xù)劃撥地狀態(tài)無償使用外，出讓,、作價(jià)出資（入股）授權(quán)經(jīng)營,、國有土地租賃均為有償使用方式。

下面我們就這五種方式分別介紹一下：

1.國有土地出讓：不難理解,，即使用劃撥土地使用權(quán)的企業(yè)可通過補(bǔ)辦出讓手續(xù),，向地方政府交納出讓金后，取得有限年限的出讓土地使用權(quán),，作為企業(yè)資產(chǎn),。

2.國有土地租賃：通稱“年租制”，指土地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地管理部門簽定一定年限的土地租賃合同,，并支付租金的行為,，即國家直接將土地出租給使用者使用,。

3.作價(jià)出資（入股）：指國家以一定年期的國有土地使用權(quán)的所有者權(quán)益部分（一般指出讓金），作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè),，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有,，可以依照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押,。

4.授權(quán)經(jīng)營：國家根據(jù)需要，以一定年限的國有土地使用權(quán)的所有者權(quán)益部分作價(jià)后授權(quán)給經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立國家授權(quán)投資機(jī)構(gòu),，同時(shí)轉(zhuǎn)增國家資本金,。被授權(quán)的集團(tuán)公司可以向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)作價(jià)出資（入股）或租賃等方式配置土地資產(chǎn),，企業(yè)應(yīng)持相關(guān)問價(jià)辦理土地登記手續(xù),。

5.劃撥：根據(jù)國土資源部頒布的《劃撥用地目錄》，只有符合該目錄規(guī)定的用地類型,，才可實(shí)施劃撥（保留劃撥）,。

二、處置審批權(quán)限

此處土地的出讓及租賃的處置審批并不復(fù)雜,，由土地所在地的市,、縣的土地管理部門審批即可。保留劃撥的,，對(duì)改制后不改變用途,，符合《劃撥用地目錄》規(guī)定的劃撥用地，可以保留劃撥方式進(jìn)行處置,，處置審批權(quán)一般在土地所在地的市,、縣土地管理部門或省級(jí)土地行政主管部門。下面我想著重分析一下作價(jià)出資（入股）及授權(quán)經(jīng)營土地處置審批權(quán),。

經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)改制且符合國家作價(jià)出資（入股）或授權(quán)經(jīng)營方式配置土地調(diào)價(jià)的企業(yè),，其土地資產(chǎn)處置方案報(bào)國土資源部審批，必須由國務(wù)院批準(zhǔn)改制,，具體包括以下兩類：（1）是國務(wù)院直接批準(zhǔn),、國務(wù)院會(huì)議紀(jì)要確定或國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)改制組建股份有限公司、有限責(zé)任公司的,；（2）是國務(wù)院直接批準(zhǔn),、國務(wù)院會(huì)議紀(jì)要確定或國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)改制組建境外上市企業(yè)的。國務(wù)院有關(guān)部門,、企業(yè)集團(tuán)或地方人民政府批準(zhǔn)改制且符合國家作價(jià)出資（入股）或授權(quán)經(jīng)營方式配置土地的企業(yè),，其土地資產(chǎn)處置方案報(bào)土地所在地的省級(jí)土地行政主管部門審批。

三,、評(píng)估方法的選擇及注意事項(xiàng)

前面我們已經(jīng)介紹了五種涉及到土地處置類型：出讓,、租賃,、劃撥（保留劃撥）、作價(jià)出資（入股）和授權(quán)經(jīng)營,。我們?cè)u(píng)估的主要估價(jià)依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》,，評(píng)估方法有成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法,、市場法,、收益還原法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）,，根據(jù)不同類型選擇不同方法進(jìn)行評(píng)估,，在實(shí)地勘查中我們會(huì)發(fā)現(xiàn)由于歷史原因，企業(yè)的土地資產(chǎn)情況不清晰,，例如有的因拆遷改造,，土地資產(chǎn)已減少或沒有，而產(chǎn)權(quán)未發(fā)生變更,。有的為了聯(lián)營合作,，支付了部分土地投入成本，而未取得土地使用權(quán)等等,。評(píng)估人員要與企業(yè),、上級(jí)主管部門、國有資產(chǎn)管理部門進(jìn)行深度溝通,，根據(jù)改制企業(yè)的處置方式,，確定企業(yè)改制相匹配的評(píng)估范圍,，避免漏評(píng)及多評(píng),。

總之，企業(yè)改制是通過建立現(xiàn)代化企業(yè)制度,，最大限度的提高企業(yè)的運(yùn)營效率,，進(jìn)行企業(yè)制度改革就不可能不涉及到土地問題。它不僅僅是一項(xiàng)土地估價(jià)技術(shù)工作,，而是更加綜合性的工作,。所以需要我們?cè)u(píng)估人員在實(shí)踐中不斷總結(jié)和創(chuàng)新，來拓寬我們的知識(shí)面,。