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摘要：隨著城市化進(jìn)程的加快，城市更新改造也在不斷加強(qiáng),，而房屋征收則成為城市更新改造中最常見的一種行為,。在過去的二十年間,，城市房屋征收行為導(dǎo)致的社會(huì)問題屢屢發(fā)生,，某種程度上也促進(jìn)了征收法律制度及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在不斷的完善,。而房屋殘值則是目前評(píng)估界探討較少的領(lǐng)域,，本文將對(duì)房屋殘值的評(píng)估進(jìn)行探討,。

關(guān)鍵詞：房屋  殘值  評(píng)估

早期在征收補(bǔ)償過程中,，常能聽到有關(guān)房屋殘值的補(bǔ)償與評(píng)估，近年來隨著《國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償條例》取代了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》,，房屋殘值補(bǔ)償逐漸被取消,。但另一方面，由于取消了房屋殘值補(bǔ)償,，房屋殘值就被定義為不屬于被征收入所有的公共資產(chǎn),，為了規(guī)范殘值資產(chǎn)的處置行為,，防止國(guó)有資產(chǎn)流失，房屋殘值價(jià)值再一次引起社會(huì)的高度重視,。征收殘值處置過程中如何確定合理的招標(biāo)底價(jià)也得到更多的關(guān)注,。因此，房屋殘值評(píng)估在解決上述的問題中能起到關(guān)鍵性的作用,，如何做好房屋殘值評(píng)估已迫在眉睫,。

但是目前房屋殘值評(píng)估在房地產(chǎn)及資產(chǎn)評(píng)估中均被劃入“非重點(diǎn)”的范疇內(nèi)，也未有相關(guān)部門頒布或出臺(tái)過對(duì)應(yīng)的評(píng)估準(zhǔn)則及相關(guān)的法律法規(guī),，以下我們就房屋殘值評(píng)估進(jìn)行探討,。

一、房屋殘值的定義

房屋殘值,，是指房屋經(jīng)過長(zhǎng)期使用,，失去使用價(jià)值后，經(jīng)過拆除清理以后殘留的建筑材料的價(jià)值,。清理費(fèi)用是拆除清理報(bào)廢的破舊房屋時(shí)所支付的人工,、機(jī)具的費(fèi)用，它作為使用房屋的追加耗費(fèi),，應(yīng)計(jì)入成本之內(nèi),。一般都以殘值扣除清理費(fèi)用后的剩余部分為凈殘值，簡(jiǎn)稱殘值,。

在《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》中提到,，房屋殘余價(jià)值與其房屋造價(jià)的比例為殘值率，而房屋殘值要考慮建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限及殘值率這兩個(gè)指標(biāo)來核定,。

各種結(jié)構(gòu)房屋的耐用年限和殘值率

二,、房屋殘值的評(píng)估范圍

（一）房屋征收情況下房屋殘值評(píng)估范圍的確定

房屋征收時(shí)，房屋的殘值能否得到補(bǔ)償,，補(bǔ)償?shù)慕痤~為多少,，對(duì)被征收者來說尤為關(guān)注。因此在房屋征收評(píng)估過程中,，殘值范圍的確定,，就成為了評(píng)估工作中關(guān)鍵的一環(huán)。

早期全國(guó)各地的城市房屋拆遷管理規(guī)定多有提及房屋殘值,，如粵府[1933]140號(hào)《廣東省城市房屋拆遷管理規(guī)定》第十三條作出了如下解釋：房屋所有權(quán)人要求產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,，拆遷人可按下列標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償：（四）拆遷房屋中的技術(shù)層（含夾層、閣樓）,，如屬于原建筑物整體結(jié)構(gòu)和布局或者經(jīng)報(bào)建批準(zhǔn),，層高超過2.2米，樓底高度不少于2.4米（即自然層高不少于4.6米）的，可計(jì)算產(chǎn)權(quán)面積,，按1:1的比例調(diào)換產(chǎn)權(quán)面積,；經(jīng)報(bào)建批準(zhǔn)的技術(shù)層，層高不足2.2米的,，按當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易所評(píng)定的殘值補(bǔ)償。

從上述解釋可以看出,，此前已有相關(guān)文件對(duì)征收過程中房屋殘值的范圍作出具體的規(guī)定,。

2011年1月21日頒布的國(guó)務(wù)院令第590號(hào)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》全面取代了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》,。其中第十七條作出了如下解釋：作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償,；（二）因征收房屋造成的搬遷,、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償,。此后各地均按以上條例相繼出臺(tái)地方具體實(shí)施細(xì)則,，均無提及房屋殘值的補(bǔ)償。

從上述解釋可以看出：房屋征收評(píng)估中沒有明確指出房屋價(jià)值是否包括房屋殘值,，但從各地的實(shí)施情況來看,，僅對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估補(bǔ)償，不另行進(jìn)行房屋殘值的評(píng)估補(bǔ)償,。因此在征收目的下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估中,，均不考慮房屋的殘值價(jià)值。

（二）殘值處置下房屋殘值評(píng)估范圍的確定

根據(jù)《中央國(guó)家機(jī)關(guān)國(guó)有資產(chǎn)處置管理暫行辦法》第六條規(guī)定：土地,、房屋、建筑物及汽車的資產(chǎn)處置,，均需經(jīng)使用單位提出申請(qǐng),，報(bào)國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局審批；第十二條規(guī)定：資產(chǎn)處置的變價(jià)收入和殘值收入,，附國(guó)家規(guī)定上繳財(cái)政外,，一律所為各部門及機(jī)關(guān)后勤事業(yè)單位重新購(gòu)各類資產(chǎn)的專用基金，企業(yè)按現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度執(zhí)行,，不得挪作他用,。第十一條規(guī)定：向國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局辦理資產(chǎn)處置手續(xù)，應(yīng)根據(jù)不同情況提交有關(guān)文件、證件和資料,；（四）資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告,；按照以上規(guī)定可以看出，在國(guó)有資產(chǎn)處置的評(píng)估中,，房屋殘值需要列入評(píng)估范圍,。

同時(shí)各地方政府及征收單位也對(duì)房屋殘值處置作了具體規(guī)定，如《荊州市城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司地上殘值資產(chǎn)處置管理辦法》第二條規(guī)定：本辦法所稱殘值資產(chǎn),，是指在我公司儲(chǔ)備地塊上進(jìn)行征收補(bǔ)償后取得的資產(chǎn)及其他不屬于被征收入所有的公共資產(chǎn),，殘值資產(chǎn)的范圍包括：（一）廠房、車間,、倉(cāng)庫(kù),、辦公樓、住宅等建（構(gòu)）筑物,；（二）水,、電、氣等管網(wǎng)設(shè)施設(shè)備,；（三）花木,、交通、安全設(shè)施設(shè)備等公共資產(chǎn),；第八條規(guī)定：殘值資產(chǎn)按下列程序處置：（四）資產(chǎn)評(píng)估鑒定,，需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的,，由公司委托具有資產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，出具評(píng)估報(bào)告,，確需進(jìn)行資產(chǎn)鑒定的,，應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)鑒定并出具資產(chǎn)鑒定報(bào)告,。以上規(guī)定可以看出，征收殘值處置的評(píng)估中,，房屋殘值也需要列入評(píng)估范圍,。

三,、房屋殘值的評(píng)估方法

根據(jù)上述評(píng)估范圍的確定,，可以得出房屋殘值的評(píng)估主要運(yùn)用于殘值的征收處置過程中，故本次重點(diǎn)討論報(bào)廢,、殘值目的下的評(píng)估方法,。

對(duì)于房屋征收處置的殘值評(píng)估，應(yīng)按照?qǐng)?bào)廢殘值回收收益的方式進(jìn)行評(píng)估,，公式如下：

房屋殘值評(píng)估價(jià)值=回收收益-拆除費(fèi)用

其中不是所有的房屋報(bào)廢殘值都能產(chǎn)生回收收益,，需要根據(jù)不同的房屋結(jié)構(gòu)、施工材料,、施工工藝及拆除方式來確定,。如：（1）基礎(chǔ)、磚等因拆除后即為施工垃圾,，無回收價(jià)值,，卻產(chǎn)生拆除費(fèi)用；（2）金屬等有回收價(jià)值的房屋殘值按當(dāng)?shù)鼗厥諆r(jià)格確定,。

下表列舉了某廠房拆除殘值價(jià)值評(píng)估表：

四,、結(jié)語(yǔ)

目前殘值評(píng)估在資產(chǎn)評(píng)估范疇內(nèi)屬于非重點(diǎn)內(nèi)容，也沒有具體的評(píng)估準(zhǔn)則及相關(guān)法規(guī)進(jìn)行規(guī)范,，作為評(píng)估人員,，當(dāng)接觸到殘值評(píng)估項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)依據(jù)評(píng)估目的,，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況,，具體問題具體分析，采用合適的方法進(jìn)行評(píng)估,，得出一個(gè)合理的評(píng)估結(jié)果,。

與此同時(shí)，我們需要一個(gè)成熟的監(jiān)督管理體系,，對(duì)特定行為下的特定資產(chǎn)在特定目的下的特定價(jià)值給出明確的規(guī)范操作流程,，評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員才能用一個(gè)準(zhǔn)確的結(jié)果來反映估價(jià)對(duì)象的真實(shí)狀況。

以上是筆者對(duì)房屋殘值評(píng)估的一些見解,，如若有不當(dāng)之處,，歡迎批評(píng)指正，也希望對(duì)房屋殘值評(píng)估的探討取得一個(gè)拋磚引玉的作用,。