摘要：對土地進(jìn)行租賃時,，就需要向出租方支付一定的租金，而土地使用權(quán)的租賃就需要評估土地的租金,，在估價實(shí)踐中我們接觸較多的是土地使用權(quán)價值的評估,，那么土地租賃租金評估是怎樣的?
關(guān)鍵詞：合作開發(fā) 土地租金 探討
一、合作開發(fā)
合作開發(fā)指的是一方提供國有土地使用權(quán),，另一方或多方提供開發(fā)資金,，或直接承建，就房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行合作開發(fā),，并約定項(xiàng)目開發(fā)完成后的具體收益分配方式的房地產(chǎn)合作開發(fā)模式,。合作開發(fā)分類如下：
1、法人合作開發(fā)模式
項(xiàng)目開發(fā)實(shí)踐中依據(jù)《公司法》,、《物權(quán)法》,、《房地產(chǎn)管理法》,、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等法律及條例，擁有國有土地使用權(quán)的主體可以以名下國有土地使用權(quán)作價出資與其他主體合作成立新公司,，并將國有土地使用權(quán)變更登記到新公司名下,，以新的合作法人單位進(jìn)行開發(fā)。
2,、非法人型房地產(chǎn)開發(fā)模式（非項(xiàng)目公司型合作開發(fā)）
該模式不設(shè)立具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目公司,，合作各方直接以一方或者多方名義進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā),，特點(diǎn)在于形式靈活、參與各方之間充分自治,。
二、何為土地租金
土地租金指獲取土地出讓權(quán)的收益資金,。
土地租金又指原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的使用者,，出租土地使用權(quán)及出租地上建筑物或其他附著物獲取收益中所含土地使用權(quán)部分,。地租通俗地說是出租土地獲得的經(jīng)濟(jì)報(bào)酬，或土地所有者憑借土地所有權(quán)向土地使用者索取的經(jīng)濟(jì)代價,。但就其經(jīng)濟(jì)關(guān)系的本質(zhì)來說,，地租是直接生產(chǎn)者在生產(chǎn)中創(chuàng)造的剩余生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分。地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)的形式,，是社會生產(chǎn)關(guān)系的反映。
三,、案例介紹及分析
（一）案例介紹
就案例的特殊性及商業(yè)保密性，以下就涉及委托方名稱及機(jī)密的均作某單位處理,。
案例政治環(huán)境：根據(jù)全軍停償工作領(lǐng)導(dǎo)小組《軍隊(duì)全面停止有償服務(wù)項(xiàng)目審核認(rèn)定辦法》（軍停償[2018]6號）,，為做好“擬委托管理項(xiàng)目”整改工作，特委托對福建某軍區(qū)某單位所屬的位于福州市鼓樓區(qū)銅盤路某號福建省某投資管理有限公司租賃項(xiàng)目租金進(jìn)行評估,。
在上述環(huán)境下公司承接了案例項(xiàng)目,，案例項(xiàng)目大致情況介紹如下：福建某軍區(qū)某單位就所屬的位于福州市鼓樓區(qū)銅盤路某號地塊租賃項(xiàng)目,，原始合同出租房屋建筑面積7000平方米，場地面積8400平方米,，租期15年（2014年04月01日起至2029年03月31日止）,，本次依據(jù)相關(guān)部隊(duì)文件更改合同變更租期自2018年06月30日起至2028年06月30日止。估價目的是為估價委托人與原承租方重新簽訂租賃合同而了解估價對象剩余租約期內(nèi)租賃市場行情提供參考,。
案例項(xiàng)目與估價有關(guān)的情況說明：1,、項(xiàng)目由承租方開發(fā)費(fèi)用、建筑維護(hù)費(fèi)用,、保險(xiǎn)費(fèi)用,、場地維護(hù)費(fèi)用及辦理開發(fā)經(jīng)營所需的各項(xiàng)政府部門證件（含費(fèi)用）等；2,、由于該地塊原有出租房屋建筑面積7000平方米年限久,、陳舊，承租人經(jīng)出租人批準(zhǔn)對原有建筑進(jìn)行拆除,，租金以空地面積為收取基數(shù),；3、租賃期滿后或解除合同時,，應(yīng)當(dāng)將承租方開發(fā)建設(shè)的建筑物,、構(gòu)筑物及附屬設(shè)施設(shè)備無償移交給出租方；4,、租賃用途為辦公及配套倉儲,；5、本次估價以項(xiàng)目房屋和土地面積以最新測繪成果為準(zhǔn)：房屋建筑面積為23036.3平方米,，土地面積為9369.89平方米,。
（二）估價思路與評估
運(yùn)用剩余法求取土地租金
剩余法也稱為假設(shè)開發(fā)法、倒算法,、殘余法,、余值法，是在預(yù)測不動產(chǎn)總價中扣除成本費(fèi)用和社會平均預(yù)期收益后的“剩余價格”,。
根據(jù)剩余法原理,，利用剩余法評估土地租金的基本公式是：
V=A-A1
式中：V——合作開發(fā)經(jīng)營性土地年凈收益（客觀租金）
A——合作開發(fā)經(jīng)營性房地產(chǎn)凈收益
A1——新建建筑物應(yīng)分?jǐn)偟哪陜羰找?/span>
具體技術(shù)思路如下：
首先，采用市場比較法先求取合作開發(fā)經(jīng)營性房地產(chǎn)年平均客觀租金,，計(jì)算合作開發(fā)經(jīng)營性房地產(chǎn)年有效毛收入,，扣除合作開發(fā)經(jīng)營性房地產(chǎn)年運(yùn)營費(fèi)用得出房地產(chǎn)年凈收益。過程如下：
?本次估價在求取場地內(nèi)經(jīng)營性房地產(chǎn)平均租金時先設(shè)定一基準(zhǔn)單元經(jīng)營性房地產(chǎn),，基準(zhǔn)單元經(jīng)營性房地產(chǎn)根據(jù)項(xiàng)目已開發(fā)的實(shí)際情況設(shè)定如下：位于該項(xiàng)目內(nèi),，設(shè)定所屬樓宇外觀檔次、樓宇設(shè)施及配套,、物業(yè)管理水平,，基準(zhǔn)單元經(jīng)營性房地產(chǎn)的面積,、朝向等。
?通過市場調(diào)查選取一定數(shù)量與基準(zhǔn)單元具有可比的可比實(shí)例租金案例,，將它們與估價對象進(jìn)行比較,，根據(jù)其間的差異對可比實(shí)例成交價格進(jìn)行處理后得到基準(zhǔn)單元經(jīng)營性房地產(chǎn)客觀租金的方法，其基本計(jì)算公式為：
基準(zhǔn)客觀租金單價＝建立比較基礎(chǔ)后的可比實(shí)例租金單價×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×區(qū)位狀況調(diào)整值系數(shù)×權(quán)益狀況調(diào)整值系數(shù)×實(shí)物狀況調(diào)整值系數(shù)
?假設(shè)投資方將建成后的經(jīng)營性房地產(chǎn)一次性整體出租,，考慮到承租方經(jīng)營成本,、利潤、空置及收租損失等因素,，根據(jù)市場調(diào)查及所掌握的資料分析,，并結(jié)合具體情況，通過選取一個綜合調(diào)節(jié)系數(shù)求取整體出租單價,，進(jìn)而得出合作開發(fā)經(jīng)營性房地產(chǎn)年有效毛收入,。
④求取房地產(chǎn)年凈收益，其基本計(jì)算公式為：
合作開發(fā)經(jīng)營性房地產(chǎn)凈收益＝合作開發(fā)經(jīng)營性房地產(chǎn)年有效毛收入-合作開發(fā)經(jīng)營性房地產(chǎn)年運(yùn)營費(fèi)用
其中：合作開發(fā)經(jīng)營性房地產(chǎn)年有效毛收入=合作開發(fā)經(jīng)營性房地產(chǎn)有效毛租金收入+合作開發(fā)經(jīng)營性房地產(chǎn)租賃押金利息收入
合作開發(fā)經(jīng)營性房地產(chǎn)年運(yùn)營費(fèi)用＝管理費(fèi)+維修費(fèi)+應(yīng)繳稅費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)
其次,，模擬承租方原租賃合同簽訂后租金收繳起始時間新建建筑物重新購建價格,，假設(shè)在合同租賃期建筑物攤銷不變的情況下，通過建筑物報(bào)酬率采用收益法反算出建筑物應(yīng)分?jǐn)偟哪陜羰找?。過程如下：
?求取模擬承租方原租賃合同簽訂后租金收繳起始時間新建建筑物重新購建價格，其基本計(jì)算公式為：
建筑物重新購建價格＝建筑物開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+開發(fā)利潤+銷售稅費(fèi)
其中：建筑物開發(fā)成本＝建筑安裝工程費(fèi)+前期費(fèi)用+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)+公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)+其他費(fèi)用+開發(fā)期間稅費(fèi)
?確定建筑物重新購建價格應(yīng)分?jǐn)偟暮侠砟晗?/span>
該項(xiàng)目位于福州市鼓樓區(qū)銅盤路某號,，原始合同出租房屋7000平方米,，場地8400平方米，租期15年（2014年04月01日起至2029年03月31日止）,，另根據(jù)《租金評估委托書》記載擬重新簽訂租約租期自2018年06月30日起至2028年06月30日止,，剩余租期為10年（較原始合同壓減租期9個月），且期滿后新建的建筑物均應(yīng)當(dāng)無償移交給出租方,，由此可見,，建筑物重新購建價格應(yīng)分?jǐn)偟暮侠砟晗迲?yīng)為租金整個收繳期，即2014年04月01日至2028年06月30日,，折合14.25年,。
?求取建筑物價格應(yīng)分?jǐn)偟哪陜羰找妫檬找娣ǚ此愎剑?/span>
A＝V×R/[1-1/（1+R）m]
式中：A——應(yīng)分?jǐn)偟哪陜羰找妫?/span>
V——建筑物價格,；
R——報(bào)酬率,；
m——應(yīng)分?jǐn)偟钠谙蓿醋饨鹫麄€收繳期為14.25年）
合作開發(fā)經(jīng)營性房地產(chǎn)年凈收益（客觀租金）＝合作開發(fā)經(jīng)營性房地產(chǎn)凈收益-新建建筑物應(yīng)分?jǐn)偟哪陜羰找?/span>
（三）技術(shù)路線中的重點(diǎn)、難點(diǎn)處理
（1）收益租金的內(nèi)涵,。
本案例中出租方福建某軍區(qū)某單位屬于類似托管狀態(tài),，即僅收取租金，不參與任何的后續(xù)經(jīng)營,，未承擔(dān)任何經(jīng)營所發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用支出,。故本案例求取合作開發(fā)經(jīng)營性房地產(chǎn)年有效毛收入時內(nèi)涵為不含稅費(fèi),、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi),，但包含業(yè)主管理費(fèi),、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi),。需進(jìn)行租金內(nèi)涵的統(tǒng)一對相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行扣除,，即上述-具體技術(shù)思路中的第（1）④點(diǎn)。
（2）合作開發(fā)經(jīng)營性房地產(chǎn)年有效毛收入,。
進(jìn)行本案例估價時假設(shè)投資方將建成后的經(jīng)營性房地產(chǎn)一次性整體出租,，已考慮到承租方經(jīng)營成本、利潤,、空置及收租損失等因素,，故測算合作開發(fā)經(jīng)營性房地產(chǎn)年有效毛收入不再單獨(dú)計(jì)算空置及收租損失。
（3）新建建筑物重新購建價格確定,。
本案例在估價時點(diǎn)時已經(jīng)完成建筑物的開發(fā),，處于經(jīng)營狀態(tài)。進(jìn)行估價時對該項(xiàng)目建筑物的重新構(gòu)建價格的確定,，采取估價人員現(xiàn)場查勘狀況,，結(jié)合該項(xiàng)目開發(fā)的原始資料（可研報(bào)告、竣工預(yù)決算書等）進(jìn)行定價,。
如項(xiàng)目在估價時點(diǎn)為空地,，應(yīng)結(jié)合地塊的相應(yīng)規(guī)劃指標(biāo)模擬建筑物開發(fā)，來合理確定建筑物重新購建價格,。
（4）特殊情況處理
案例項(xiàng)目中原合同記載該地塊原有出租房屋建筑面積7000平方米,，因有租賃雙方對該建筑進(jìn)行了詳細(xì)的約定，出租方同意承租方拆除,，并約定租金以空地面積為收取基數(shù),，所以本次估價不考慮建筑正常情況下對土地租金的貢獻(xiàn)及對土地租金的影響。
（5）建筑物分?jǐn)偰陜羰找娴钠谙蕖?/span>
案例項(xiàng)目中租賃合同明確約定期滿后新建的建筑物均應(yīng)當(dāng)無償移交給出租方,，建筑物重新購建價格應(yīng)分?jǐn)偟暮侠砟晗迲?yīng)為租金整個收繳期,。本次估價有涉及到變動租賃期，需根據(jù)實(shí)際變動租賃期重新確定建筑物分?jǐn)偰陜羰找娴钠谙蕖?/span>
四,、結(jié)束語
合作開發(fā)經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目中土地租金評估重點(diǎn)在于,，對已開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)地塊開發(fā)現(xiàn)狀、對未開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)相應(yīng)規(guī)劃指標(biāo)（確定開發(fā)項(xiàng)目類型規(guī)模）,，進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研,，選取類似可比租金案例，搜集和分析所調(diào)查到的租金數(shù)據(jù)，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)來選擇估價線路,，只有強(qiáng)大的數(shù)據(jù)調(diào)查支撐,，結(jié)合不斷實(shí)踐，總結(jié)經(jīng)驗(yàn),，才能做好土地租金評估工作,。
國家建設(shè)部一級房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu) 資產(chǎn)(含證券期貨)評估機(jī)構(gòu)
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