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摘要：我國(guó)是人口大國(guó),，如何能讓更多的人有房住,，是一個(gè)很重要的課題。在“房?jī)r(jià)高”,、“買房難”背景下,，房地產(chǎn)租賃儼然為我們提供了新的發(fā)展方向,。“房子是用來(lái)住的,、不是用來(lái)炒的”,，加快建立多主體供給、多渠道保障,、租購(gòu)并舉的住房制度,，令全體人民住有所居的，成為了政府工作的要求之一,。房地產(chǎn)租賃是屬于財(cái)產(chǎn)租賃的一種,，“租賃權(quán)的物權(quán)化”是現(xiàn)代房地產(chǎn)租賃的發(fā)展趨勢(shì)和顯著特點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)租賃  高質(zhì)量  估價(jià)服務(wù)

一,、房地產(chǎn)租賃簡(jiǎn)介

1．房地產(chǎn)租賃產(chǎn)生的背景

近年來(lái),，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，“房?jī)r(jià)高”,、“買房難”已成為諸多社會(huì)問(wèn)題當(dāng)中被關(guān)注度最高的問(wèn)題之一,。去年中國(guó)共產(chǎn)黨第十九次全國(guó)代表大會(huì)上，習(xí)近平總書記指出應(yīng)“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的,、不是用來(lái)炒的”的方向,，并提出了加快建立多主體供給、多渠道保障,、租購(gòu)并舉的住房制度,，讓全體人民住有所居的工作要求。

當(dāng)前是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)期,，房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)作為房地產(chǎn)行業(yè)的不可或缺組成部分,，在租賃企業(yè)化發(fā)展趨勢(shì)下，應(yīng)大力扶持國(guó)有的機(jī)構(gòu)發(fā)展規(guī)?；赓U,，充分發(fā)揮國(guó)有企業(yè)行業(yè)租賃示范作用，撐持國(guó)有企業(yè)展開規(guī)模化的住房租賃營(yíng)業(yè),。同時(shí)積極鼓勵(lì)民營(yíng)住房租賃企業(yè)的成長(zhǎng),，同時(shí)培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)開展住房租賃相關(guān)業(yè)務(wù),，支持房地產(chǎn)開辟企業(yè)實(shí)現(xiàn)謀劃轉(zhuǎn)型，從單一的開辟發(fā)賣向租售并舉的全新模式舉行改變,。鼓勵(lì)有能力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在其新建商品房項(xiàng)目中長(zhǎng)期持有部分房源的所有權(quán)來(lái)投放到市場(chǎng)租賃,。

2．我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)租賃的相關(guān)政策

2017年7月18日,，住建部下發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》(建房[2017]153號(hào))，提出要多措并舉,，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng),。當(dāng)時(shí)的通知明確要求加大對(duì)住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道,，支持發(fā)行企業(yè)債券,、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券,，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù),。鼓勵(lì)地方政府出臺(tái)優(yōu)惠政策，積極支持并推動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金,。
    2017年5月19日,，住建部發(fā)布《住宅租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見稿)》，重點(diǎn)為如何保障租房人的權(quán)益,。規(guī)定出租人不得采取暴力,、威脅或者其他強(qiáng)制方式驅(qū)逐承租人，收回住房,。

2016年5月17日,，國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》發(fā)展住房租賃企業(yè)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租庫(kù)存商品住房,，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作.發(fā)展租賃地產(chǎn),。

二、房地產(chǎn)租賃估價(jià)主要的業(yè)務(wù)類型

隨著住房租賃市場(chǎng)的興起,，房地產(chǎn)租賃將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)中不可或缺的一部分,，但在發(fā)展房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的過(guò)程中也容易出現(xiàn)房產(chǎn)租賃糾紛、租賃價(jià)格,、課稅,、咨詢等參考標(biāo)準(zhǔn)等，這時(shí)候房地產(chǎn)估價(jià)就顯得格外重要。

1,、為房地產(chǎn)租賃交易而評(píng)估房地產(chǎn)租賃價(jià)格

目前房地產(chǎn)行業(yè)處于轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)期,，房地產(chǎn)租賃的市場(chǎng)逐漸成熟，規(guī)范房地產(chǎn)租賃行為,、加強(qiáng)物業(yè)管理,、防止國(guó)有資產(chǎn)流失成為房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)亟需解決的問(wèn)題。無(wú)論是國(guó)有企業(yè)作為出租方,，承租物業(yè)并支付租金的行為,，或是作為出租房，將旗下國(guó)有物業(yè)出租并收取租金的行為,，都不能單單考慮租賃雙方的個(gè)人意愿,，國(guó)有企業(yè)作為物業(yè)出租或承租的關(guān)聯(lián)方，國(guó)有資產(chǎn)的資金走向,，受到社會(huì)全民的監(jiān)督,。

2、為租賃課稅而評(píng)估房地產(chǎn)租賃價(jià)格

目前市場(chǎng)上存在的租賃行為多數(shù)為小我與小我之間進(jìn)行房屋租賃,，大部分都只是簽訂房屋租賃合同,、口頭協(xié)議，不開具發(fā)票,，并不進(jìn)行租賃備案,，或者部分雖然備案，但是簽訂雙合同,，以較低的租賃價(jià)格備案,，這樣就為繳納稅費(fèi)的稅基提供了一定的難度。隨著租賃法制的完善及市場(chǎng)監(jiān)管的不斷加強(qiáng),，加強(qiáng)房地產(chǎn)租賃備案勢(shì)在必行,。如果租賃雙方當(dāng)事人在房地產(chǎn)備案相關(guān)部門申報(bào)租賃備案價(jià)格時(shí)，房地產(chǎn)備案相關(guān)部門如果認(rèn)為其備案價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格,，可以委托具有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其租賃價(jià)格進(jìn)行評(píng)估,，并以其評(píng)估結(jié)果作為參考。

3,、為項(xiàng)目前期工程提供租賃價(jià)格咨詢

眾所周知,，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)需要做好、做長(zhǎng)久,，離不開隨著時(shí)代發(fā)展不斷迭代更新,、往精與尖處發(fā)展的能力。住房租賃項(xiàng)目的誕生,，恰恰給了這樣一個(gè)機(jī)會(huì)——為項(xiàng)目前期工程提供咨詢,。住房租賃項(xiàng)目的盈利能力,，往往在項(xiàng)目拿地（通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓,、承租等方式）的時(shí)候已經(jīng)決定了,，合理的土地成本對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的影響程度不言而喻，因此,，如果房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)能對(duì)土地成本作出合理分析界定,，將會(huì)在為企業(yè)及社會(huì)帶來(lái)良好效益的同時(shí)很好地實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值。

4,、解決租賃糾紛而評(píng)估房地產(chǎn)租賃價(jià)格

我國(guó)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)起步較晚,，有關(guān)房屋租賃法律、法規(guī)尚不完善,，在房屋租賃市場(chǎng)中存在著長(zhǎng)期拖欠租金,，惡意拖欠，承租人違約導(dǎo)致糾紛,、改變用途租賃等問(wèn)題，涉及到賠償,、補(bǔ)償等問(wèn)題,，這就需要到房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供客觀、公正,、合理的租賃價(jià)格,。

三、房地產(chǎn)租賃估價(jià)技術(shù)

目前房地產(chǎn)的估價(jià)主要有三大方法,，即市場(chǎng)法,、收益法、成本法,，它們也同樣適用于房地產(chǎn)租賃的估價(jià),。結(jié)合房地產(chǎn)租賃自有特殊性，下面對(duì)常用的估價(jià)方法淺談房地產(chǎn)租賃的估價(jià)服務(wù)：

1,、市場(chǎng)法
  市場(chǎng)法是房屋租賃市場(chǎng)公開,、租賃信息充分時(shí)首選的一種方法。

基本思路：選取一定數(shù)量的可比實(shí)例,，將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較,，根據(jù)兩者之間交易情況、市場(chǎng)狀況,、區(qū)位狀況,、權(quán)益狀況、實(shí)物狀況等因素的差異對(duì)可比實(shí)例近期交易租賃價(jià)格進(jìn)行修正后得到估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)租賃價(jià)值或價(jià)格,。

注意事項(xiàng)：（1）租賃期限的對(duì)租賃價(jià)格的影響,；（2）租賃用途對(duì)租賃價(jià)格的影響；（3）租賃支付方式對(duì)租賃價(jià)格的影響。

2,、收益法

收益法是在租賃房屋預(yù)期收益可預(yù)測(cè)或可確定的情況下常用的估價(jià)方法,。

基本思路：收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，利用報(bào)酬率或資本化率,、收益乘數(shù)將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法,。

注意事項(xiàng)：（1）年凈收益的計(jì)算；（2）注意確定報(bào)酬率,；（3）收益年限的確定,。

3、成本法

在市場(chǎng)難以提供類似估價(jià)對(duì)象的可比實(shí)例,，也不易準(zhǔn)確預(yù)測(cè)凈收益時(shí),，成本法可以作為主要的估價(jià)方法。成本法是采用成本累加的方法計(jì)算房屋租賃價(jià)格的一種方法,。

基本思路：成本法是指先首先要測(cè)算出被評(píng)估房地產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本（重置成本）,，其次測(cè)算出被估價(jià)對(duì)象的各種貶值因素，并將其從重置成本中扣除而得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法,。

注意事項(xiàng)：（1）折舊費(fèi)的確定,；（2）地租和利潤(rùn)的確定；（3）重置價(jià)格的確定,。

四,、房地租賃估價(jià)的難點(diǎn)

房產(chǎn)租賃評(píng)估的價(jià)值類型一般為市場(chǎng)價(jià)值，但在實(shí)務(wù)中市場(chǎng)價(jià)值的內(nèi)涵卻是不盡相同的,。房地產(chǎn)租賃費(fèi)用是由承租方與出租人那一方承擔(dān),，房地租賃價(jià)格是否含稅，不同的租賃形式,，體現(xiàn)出不同的價(jià)值內(nèi)涵,。而評(píng)估實(shí)物時(shí)僅以常見的情況來(lái)設(shè)定這種價(jià)值內(nèi)涵會(huì)阻礙評(píng)估行業(yè)向精細(xì)化、專業(yè)化發(fā)展,。在現(xiàn)實(shí)估價(jià)中時(shí)常需要體現(xiàn)不同價(jià)值內(nèi)涵的評(píng)估的出現(xiàn),，如果在實(shí)物中，僅用某一固定的數(shù)值去得出評(píng)估結(jié)論,，則是難以滿足委托方的真正需求,，也難以體現(xiàn)評(píng)估的專業(yè)化。

總結(jié)

房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)存在已久,，但是在政府引導(dǎo),、抑制房?jī)r(jià)上漲的今天得以高速發(fā)展，并綻放出它新的一面,。租賃價(jià)格評(píng)估在估價(jià)行業(yè)中是比較新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域之一,，缺乏前人的估價(jià)經(jīng)驗(yàn),，更加要求評(píng)估機(jī)構(gòu)能夠及時(shí)提高自身的服務(wù)水平，實(shí)踐的道路上是坎坷的,，但是也充滿機(jī)遇的,，我國(guó)保障性住房政策逐漸完善，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí),，一些問(wèn)題會(huì)凸顯出來(lái),，但我們相信，通過(guò)自身思考及與業(yè)界同行共同探討,，一定能解決難題,，打開評(píng)估行業(yè)新局面。