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摘 要：住房租賃市場作為住房市場的重要組成部分,，對解決我國人們基本居住問題有著重要的意義,。但是,對于大力發(fā)展住房租賃市場,還有許多問題值得進一步思考與認識。

關鍵詞：住房租賃  房地產(chǎn)市場  住房租賃市場存在的問題

一,、 住房租賃市場背景

（一）房價飛漲,，住房問題凸顯

近年來我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，“炒房”興潮,，房價一直居高不下,，與人均可支配收入出現(xiàn)了明顯背離，使住房逐漸偏離居住的基本屬性,，民眾購房壓力大,，特別是一、二城市,，造成了“一輩子買不起一套房”的可悲現(xiàn)實,，住房問題成為一大民生問題，亟待解決,。就目前形勢,，雖然房地產(chǎn)市場受到了政府部門的調(diào)控,，但是房價大幅度下降的可能性小，租房是解決人民居住的基本方法,。2016年6月,，國務院辦公廳印發(fā)了《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干問題》，明確了住房租賃市場在我國房地產(chǎn)市場的重要地位,，發(fā)展住房租賃市場對緩解我國民生基本居住問題有著重要的實踐意義,。因此大力推行住房租賃市場勢在必行。

（二）全國流動人口基數(shù)大,，住房問題嚴峻

據(jù)《中國流動人口發(fā)展報告2017》數(shù)據(jù),，2016年我國流動人口規(guī)模為2.45億人，占總人口比重18%,，較于2015年2.47億人,，流動人口比重雖有所下降，但所占總人口比重仍較大,，人口繼續(xù)向城市聚攏,，人口流動依然是我國人口及社會發(fā)展的重要現(xiàn)象。而如何解決這些流動人口的住房問題是一嚴峻的問題,，不容忽視,。

（三）“80后”、“90后”成流動人口主力軍,，為住房租賃市場注入新活力

據(jù)《中國流動人口發(fā)展報告2017》數(shù)據(jù),，今年來我國“80后”、“90后”新生代流動人口比例不斷增長,，2016年已達64.7%,，已成為流動人口中的主力軍。16-59歲的勞動年齡流動人口中,，“80后”(出生于1980-1989年間)流動人口比重由2011年的不足50%升至2016年的56.5%,；“90后”(出生于1990-1999年間)流動人口的比重由2013年的14.5%升至2016年的18.7%，呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的趨勢,。

例如剛畢業(yè)的大學生,、白領等，是城市發(fā)展和提高城市競爭力的一重大人才資源,，為了避免高端人才的流失,，解決其住房問題為基本。而租房是這些新生代流動人口解決基本居住問題的重要途徑,。

二,、住房租賃市場的服務對象

目前，我國住房租賃市場服務的對象主要為流動人口及高校畢業(yè)生,。據(jù)《中國流動人口發(fā)展報告2017》數(shù)據(jù),，我國流動人口基數(shù)大，基本靠租住私房來解決居住問題,，住房租賃市場需求大,。再者，每年也有大批高校畢業(yè)生首要解決的就是安身住所問題,，根據(jù)絕大部分大學生自身收入狀況水平,，選擇租房的比例大。況且,，隨著時代的遷移,，人們思想的更新，“蝸居”等新潮概念的興起,，“80”“90”這兩代人不再奉行“花一輩子的錢買一套房”的舊思想,，而租房也成為其首選。

三,、 住房租賃市場存在的問題及分析

（一）住房租賃市場存在的問題

1,、承租人法律意識薄弱，權益難以保障

在我國,，住房租賃市場尚不發(fā)達,，與發(fā)達國家存在很大的差距，類似于香港公租房和新加坡組屋這些公共住房出租少之又少,，住房租賃市場目前流通的多為私房,，存在大量黑市。而人們在租房的時候法律意識不強,，出租人為了自身利益,，不與承租人簽訂《房屋租賃合同》，特別是在一線城市,，更是存在一手房東,、二手房東，產(chǎn)權不明晰,，利益錯綜復雜,，承租人甚至不知道到底是誰給自己租了房子，一但出租人之間有什么產(chǎn)權糾紛問題,，承租人權益難以保障,，更有可能錢房兩失。

2,、出租住房基礎設施差,，存在安全隱患

目前，出租的私人住房多為出租人常年不居住,，就算是整體出租,，其基礎設施保養(yǎng)維護狀況差,，出租人又不積極進行維修與保養(yǎng)，例如水管煤氣老化,、內(nèi)墻脫落,、防護網(wǎng)松垮等，私拉電線,、用電過度等現(xiàn)象也屢見不鮮,，存在大量安全隱患。而且出租房人多口雜,，租戶匿名居住,，互不知道底細，管理難度大,。雖設有攝像頭,，但多是形同虛設，易被心思不軌之人鉆空子,，入室行竊等不法行為多有發(fā)生,，治安也存在很大隱患。且出租屋周邊環(huán)境雜亂,，缺乏系統(tǒng)的管理,，生活外部設施不完善，治安問題也得不到改善,，居住質(zhì)量不佳,。

3、租戶關系不穩(wěn),，糾紛多發(fā)

我國住房租賃市場沒有完善的托管機構,，很多為居民私房出租，其招攬承租人的方式多為街邊粘貼小廣告等,，對于承租人的個人底細不明晰,，來者不拒。承租人也可能因性格脾性不好,、長期拖欠房租,、提前終止合約等，或者是作奸犯科的逃逸者,，這很有可能不利于其他承租人,，容易產(chǎn)生糾紛，甚至威脅其生命安全,。再者,，遇到一些野蠻出租人，動不動就漲房租，處處限制承租人的行為,，也是糾紛多發(fā)的原因?，F(xiàn)在，承租人和出租人沒有統(tǒng)一的溝通平臺和監(jiān)管系統(tǒng),，發(fā)布和獲取租房信息的渠道不一,，造成雙方信息的缺失和隱瞞，不利于長期租賃關系的穩(wěn)定與發(fā)展,。

（二）住房租賃市場存在的問題原因分析

1、住房租賃市場發(fā)展落后,，機制不完善

較于其他發(fā)達國家,，我國住房租賃市場發(fā)展落后，缺乏一套完整的,、系統(tǒng)的機制?，F(xiàn)今，住房租賃市場存在各種問題,，且處于“無法可依”的狀態(tài),。承租人和出租人權利、義務不明確,，相關的法律法規(guī)對于處理這種租賃關系大多無意識地偏向于出租人,，承租人權益難以保障。盡管《合同法》等相關法律有零星的條文規(guī)定是保護承租人利益的,，但是總體來看,，并未突出和強調(diào)于承租人的特殊保護。例如《合同法》第220條規(guī)定“出租人應當履行租賃物的維修義務,，但當事人另外約定的除外”,，在我國住房租賃市場中，出租人與承租人簽訂的合約多為承租人負責維修,，且如損壞的租賃物,，不管自然損壞還是人為損壞均需按照其價格的幾倍做出賠償。在這樣租賃市場環(huán)境機制下,，承租人作為權利弱化的一方,，權益得不到保護。這是租房租賃市場問題多發(fā)卻得不到解決的重要成因,。

2,、住房租賃市場未完成，缺乏專業(yè)的,、規(guī)范的中介服務體系

我國住房租賃市場仍然處于自發(fā)狀態(tài),，租賃需求的住房供給只能通過二手房市場獲得，基本上不存在新房租賃市場，而且住房租賃市場的提供主體多為居民家庭及少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)等,。在如今的住房租賃市場,，獲得住房租賃信息大部分通過親朋好友接受或者街邊粘貼出來的“小廣告”，只有少部分是通過網(wǎng)絡和房地產(chǎn)中介經(jīng)紀人獲得,，缺乏專業(yè)的,、規(guī)范的中介服務體系。無論是個人出租還是從中介處取得,，在簽訂合約之后,，往往不負責后續(xù)問題。承租人和出租人的信息管理系統(tǒng)不完善,、租賃權限不設限,、租賃住房質(zhì)量等問題，沒有專業(yè)的機構協(xié)調(diào),、管理與解決,。目前的住房租賃只提供了基本的居住需求，而沒有品質(zhì)的追求,。

迄今為止,，我國住房租賃市場還處于發(fā)展階段，市場機制建設相對落后,。想要大力發(fā)展住房租賃市場必須著眼現(xiàn)在,，明確問題，建立完整的管理與服務體系,，才能沖破阻礙,，為住房租賃市場的發(fā)展帶來新機遇。