摘 要：我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展至今，主營業(yè)務基本上為傳統(tǒng)的抵押,、拆遷,、司法等領域。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展,，如何擴大業(yè)務范圍,、適應新形勢行業(yè)發(fā)展需求一直是我們努力探索的方向。本文將分析房地產(chǎn)估價行業(yè)面臨的幾點主要問題,。
關鍵詞：REITs 房地產(chǎn)評估 波特五力模型 新形勢
一,、房地產(chǎn)評估行業(yè)現(xiàn)狀
（一）房地產(chǎn)市場變動幅度過大不利于估價行業(yè)發(fā)展
房地產(chǎn)市場的急劇變動在近兩年尤為明顯，尤其是從2016年開始房地產(chǎn)市場一路上揚,，此對于房地產(chǎn)估價方面造成的影響就是估價所依賴的理論方法及數(shù)據(jù)與市場真實情況差距過大,，一方面是由于房地產(chǎn)市場變化速度過快，估價師數(shù)據(jù)收集難以保證及時性,；另一方面也是由于部分房地產(chǎn)物業(yè)市場敏感性較低,，在市場持續(xù)過快上揚的情況下收集的數(shù)據(jù)可能會高估價值。最終的結(jié)果就是導致相關利益方對估價機構的不信任感增加,，非常不利于估價機構及行業(yè)的品牌建設,。
（二）供需方利益不一致
現(xiàn)階段大部分估價行為發(fā)生于各類市場環(huán)節(jié)中某一方的強制要求，而且大多卻由另一方支付評估費。例如典型的房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務中,，金融機構要求由第三方評估,，而真正委托估價及支付費用的卻是借款方。按照估價規(guī)范準則要求,，估價機構本應獨立,、公正、客觀地為金融機構提供客觀的抵押物估值,，為金融機構規(guī)避風險,，但事實上評估機構卻往往受制于支付費用的借款方甚至是金融機構本身的利益訴求（比如高估值，低收費等）,。需求方即支付費用的一方與評估機構應當承擔的責任相背離,，供需雙方無法達成一致，從而導致無法形成有效的供需機制,。
（三）執(zhí)業(yè)人員能力不足
房地產(chǎn)相關專業(yè)雖然大部分院校都有設立,，但針對于評估的院校卻是比較少的，而且高等學府在評估領域有鉆研且具有一定理論成果的就更少了,，現(xiàn)狀導致了人才輸出較少,。另一方面目前估價行業(yè)業(yè)務技術操作的簡單化、模板化,、批量化使得技術門檻降低，固然短期發(fā)展來講可以降低成本提高利潤,，但卻導致服務人員整體素質(zhì)下降,，缺乏對市場的認識、對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的認識,，最重要是低技術含量阻礙了行業(yè)對優(yōu)秀人才的吸引,。甚至乎連行業(yè)協(xié)會組織的講座、培訓基本都是針對估價師,，缺少了對負責主要技術工作的估價人員的培養(yǎng),。
（四）產(chǎn)業(yè)上下游互相競爭
同屬于房地產(chǎn)中介服務行業(yè)的房地產(chǎn)評估與房地產(chǎn)經(jīng)紀，業(yè)務交叉尤其多的兩個行業(yè),，房地產(chǎn)經(jīng)紀促成房地產(chǎn)成交依賴于房地產(chǎn)估價,，而房地產(chǎn)估價理論技術基礎又來源于房地產(chǎn)經(jīng)紀積累的數(shù)據(jù)，然而行業(yè)現(xiàn)狀卻是雙方互相芥蒂,，造成了資源與效率的浪費,。
二、核心競爭力分析
綜上所述,，再通過波特五力模型分析一下房地產(chǎn)估價行業(yè)的核心競爭力：
（一）上游供應商的議價能力
大多數(shù)估價機構的理論技術都需要專業(yè)數(shù)據(jù)支撐,，而隨著社會對估價服務質(zhì)量要求的提高，估價機構對專業(yè)數(shù)據(jù)或者調(diào)研機構的需求依賴只會越來越大，換言之預計上游供應商的議價能力會持續(xù)增強,。
（二）購買者的議價能力
從上述估價機構面臨的問題中不難看出,，對應估價機構的購買者議價能力可謂相當強，除了司法鑒定等政府相關業(yè)務能夠依據(jù)國家標準或者接近國家標準收費之外,，其余大部分業(yè)務收費非常容易受到購買者干擾,。
（三）潛在新進入行業(yè)者的威脅
就現(xiàn)在而言，房地產(chǎn)估價行業(yè)的產(chǎn)品壁壘非常低,，但對于已建立區(qū)域品牌優(yōu)勢且由于經(jīng)營多年已經(jīng)建立的政府,、金融機構等多平臺合作關系會比較穩(wěn)固，潛在進入行業(yè)者比較難構成威脅,。
（四）替代品的威脅
現(xiàn)如今信息時代的來臨,，大數(shù)據(jù)時代的到來，計算機及互聯(lián)網(wǎng)的普及催生出自動估價系統(tǒng)等大數(shù)據(jù)平臺,，并且已經(jīng)逐漸取代傳統(tǒng)較為簡單的商品房住宅估價業(yè)務,；不難預見大數(shù)據(jù)的替代產(chǎn)品威脅會越來越大。
（五）現(xiàn)有同行業(yè)競爭者的競爭程度
從上文的敘述不難看出,，由于房地產(chǎn)估價行業(yè)多方面受制,，同業(yè)為求利潤或生存，形成惡性競爭,，以不合理估值或低收費爭搶評估業(yè)務的情況屢見不鮮,，同行競爭甚至是惡性競爭可謂異常激烈。
三,、REITs的興起為房地產(chǎn)估價行業(yè)帶來新形勢
（一）新形勢
不難看出,，現(xiàn)階段房地產(chǎn)估價行業(yè)競爭力并不高，原因不僅僅是估價技術單方面的問題,，原本房地產(chǎn)估價行業(yè)可以依靠低成本運作模式生存下去,，但隨著近年來，各方面利益牽制,，社會資源透明化以及評估費用不斷降低,，導致低成本運作、客戶關系類優(yōu)勢逐漸消失,。這就要求房地產(chǎn)估價行業(yè)業(yè)務上需要推陳出新,，向不可替代的咨詢、顧問業(yè)務甚至在技術深度上有所突破,。而REITs的到來無疑為房地產(chǎn)估價行業(yè)開啟了一頁新的篇章,。
REITs，房地產(chǎn)投資信托基金,，類似于ABS（資產(chǎn)證券化）,，其為房地產(chǎn)證券化的一種手段，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理,，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金,。簡單來說，就是由基金公司向投資者募集資金,，再投資于房地產(chǎn)行業(yè),，再將所獲收益分配給投資者。REITs一般可分為權益性和抵押性,。REITs的優(yōu)點在于,，與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資動輒上千萬投入的高門檻相比，REITs的申購門檻較低,，而且在香港或者國外,，REITs可以在證券交易市場上流通；再者REITs的分紅比例較高,，部分REITs公司會將90%以上的投資收益分配給投資者,，而缺點就是當房地產(chǎn)市場不景氣，REITs的收益會大幅縮水,。雖然早在1960年,，美國已經(jīng)出現(xiàn)了REITs，但在國內(nèi),，仍舊屬于新型的融資手段,。
REITs的出現(xiàn)不僅可以擴大開發(fā)商的融資渠道，更能幫助降低房地產(chǎn)金融系統(tǒng)風險,，避免在過于單一的融資體系下銀行利率政策調(diào)整對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生過大的影響,。而且從房地產(chǎn)信托投資基金物業(yè)評估咨詢的角度上看，REITs的興起為房地產(chǎn)評估行業(yè)帶來了新的挑戰(zhàn)和機遇,。房地產(chǎn)信托投資基金物業(yè)評估咨詢是REITs的市場價值的基礎來源，也是為投資者提供咨詢意見的重要手段,。
REITs的出現(xiàn),，為房地產(chǎn)估價行業(yè)開拓了新的業(yè)務方向，房地產(chǎn)信托投資基金物業(yè)評估使房地產(chǎn)評估從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)價值評估轉(zhuǎn)向了更深層的包括物業(yè)狀況評價咨詢,、物業(yè)市場調(diào)研和物業(yè)價值評估咨詢等多方面有機綜合專業(yè)研究,，進一步擴大了服務的范圍，提高了服務的質(zhì)量,，其需求的高技術含量更有利于房地產(chǎn)估價行業(yè)的進步,。REITs項目有時候可能還會要求評估機構提供除評估外的其他中介服務，這對于國內(nèi)部分綜合集團型估價機構更無疑是錦上添花,，估價機構可利用政府,、金融機構等其他業(yè)務渠道幫助拓展如估價對象權益狀況調(diào)查，收益劃分、可行性研究,、項目評價,、信托風險分析等多方位服務。
（二）新風向標及新挑戰(zhàn)
機遇總是伴隨挑戰(zhàn),，與傳統(tǒng)評估業(yè)務相比,，REITs評估咨詢服務，是一項包括物業(yè)狀況評價咨詢,、物業(yè)市場調(diào)研和物業(yè)價值評估咨詢等多方面綜合性咨詢服務,。這無疑要求評估專業(yè)人員除了具備扎實的估價專業(yè)理論知識外，還需要具備多方面復合專業(yè)知識,，比如經(jīng)濟法,、稅法、測繪,、建筑工程學,、設備、金融等方面的專業(yè)知識,，要求評估專業(yè)人員綜合素質(zhì)較高,。再者，從行業(yè)發(fā)展角度方面分析,，REITs的興起要求估價行業(yè)必須盡快建立對信托物業(yè)評估專業(yè)人員的培訓體系,。上文便體積到REITs在國外已經(jīng)發(fā)展了超過半個世紀之久，運營,、審批整個運作流程已經(jīng)非常成熟,，甚至已經(jīng)分離出一批專業(yè)人員專門從事REITs業(yè)務，無疑與國外評估公司相比,，我國評估機構仍然處于非常大的劣勢,，想要在REITs市場站穩(wěn)腳跟，無論從行業(yè)還是評估機構本身都需要建立專業(yè)的團隊再配備以扎實的專業(yè)知識以及豐富的經(jīng)驗,。與此同時,，評估機構承擔的相應風險無疑會進一步加大，REITs項目物業(yè)評估咨詢與傳統(tǒng)房地產(chǎn)估價相比,，具有公開面向市場,，直接影響多數(shù)投資者收益水平的特點，因此要求評估機構對服務質(zhì)量把控相當高,。換言之,，意味著評估機構必須對估價對象要有比以往更深層次的了解和研究，需要收集更廣泛且精準的數(shù)據(jù),，才能準確把握估價對象的市場動態(tài),，合理預測收益或估值,，客觀體現(xiàn)房地產(chǎn)投資信托基金的價值，真正為投資者提供有質(zhì)量的咨詢服務,。
綜上所述,，從市場發(fā)展來看，REITs并非是金融市場的個例,，諸如此類的比如ABS咨詢業(yè)務不在少數(shù),，評估機構做好充足的準備之余，行業(yè)協(xié)會也應該盡早出臺相關的準則或管理辦法,，引導行業(yè)健康發(fā)展,，加強評估專業(yè)人員的繼續(xù)教育培訓，迎接房地產(chǎn)評估行業(yè)新形勢,。
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