摘 要：我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展至今,，主營業(yè)務(wù)基本上為傳統(tǒng)的抵押,、拆遷、司法等領(lǐng)域,。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展,，如何擴大業(yè)務(wù)范圍,、適應(yīng)新形勢行業(yè)發(fā)展需求一直是我們努力探索的方向。本文將分析房地產(chǎn)估價行業(yè)面臨的幾點主要問題,。
關(guān)鍵詞：REITs 房地產(chǎn)評估 波特五力模型 新形勢
一,、房地產(chǎn)評估行業(yè)現(xiàn)狀
（一）房地產(chǎn)市場變動幅度過大不利于估價行業(yè)發(fā)展
房地產(chǎn)市場的急劇變動在近兩年尤為明顯，尤其是從2016年開始房地產(chǎn)市場一路上揚,，此對于房地產(chǎn)估價方面造成的影響就是估價所依賴的理論方法及數(shù)據(jù)與市場真實情況差距過大,，一方面是由于房地產(chǎn)市場變化速度過快,，估價師數(shù)據(jù)收集難以保證及時性；另一方面也是由于部分房地產(chǎn)物業(yè)市場敏感性較低,，在市場持續(xù)過快上揚的情況下收集的數(shù)據(jù)可能會高估價值,。最終的結(jié)果就是導(dǎo)致相關(guān)利益方對估價機構(gòu)的不信任感增加，非常不利于估價機構(gòu)及行業(yè)的品牌建設(shè),。
（二）供需方利益不一致
現(xiàn)階段大部分估價行為發(fā)生于各類市場環(huán)節(jié)中某一方的強制要求,，而且大多卻由另一方支付評估費。例如典型的房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)中,，金融機構(gòu)要求由第三方評估,，而真正委托估價及支付費用的卻是借款方。按照估價規(guī)范準(zhǔn)則要求,，估價機構(gòu)本應(yīng)獨立,、公正、客觀地為金融機構(gòu)提供客觀的抵押物估值,，為金融機構(gòu)規(guī)避風(fēng)險,，但事實上評估機構(gòu)卻往往受制于支付費用的借款方甚至是金融機構(gòu)本身的利益訴求（比如高估值，低收費等）,。需求方即支付費用的一方與評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任相背離,，供需雙方無法達(dá)成一致，從而導(dǎo)致無法形成有效的供需機制,。
（三）執(zhí)業(yè)人員能力不足
房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)雖然大部分院校都有設(shè)立,，但針對于評估的院校卻是比較少的，而且高等學(xué)府在評估領(lǐng)域有鉆研且具有一定理論成果的就更少了,，現(xiàn)狀導(dǎo)致了人才輸出較少,。另一方面目前估價行業(yè)業(yè)務(wù)技術(shù)操作的簡單化、模板化,、批量化使得技術(shù)門檻降低,，固然短期發(fā)展來講可以降低成本提高利潤，但卻導(dǎo)致服務(wù)人員整體素質(zhì)下降,，缺乏對市場的認(rèn)識,、對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的認(rèn)識，最重要是低技術(shù)含量阻礙了行業(yè)對優(yōu)秀人才的吸引,。甚至乎連行業(yè)協(xié)會組織的講座,、培訓(xùn)基本都是針對估價師，缺少了對負(fù)責(zé)主要技術(shù)工作的估價人員的培養(yǎng),。
（四）產(chǎn)業(yè)上下游互相競爭
同屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的房地產(chǎn)評估與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì),，業(yè)務(wù)交叉尤其多的兩個行業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)促成房地產(chǎn)成交依賴于房地產(chǎn)估價，而房地產(chǎn)估價理論技術(shù)基礎(chǔ)又來源于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)積累的數(shù)據(jù),，然而行業(yè)現(xiàn)狀卻是雙方互相芥蒂,，造成了資源與效率的浪費。
二,、核心競爭力分析
綜上所述,，再通過波特五力模型分析一下房地產(chǎn)估價行業(yè)的核心競爭力：
（一）上游供應(yīng)商的議價能力
大多數(shù)估價機構(gòu)的理論技術(shù)都需要專業(yè)數(shù)據(jù)支撐，而隨著社會對估價服務(wù)質(zhì)量要求的提高,，估價機構(gòu)對專業(yè)數(shù)據(jù)或者調(diào)研機構(gòu)的需求依賴只會越來越大,，換言之預(yù)計上游供應(yīng)商的議價能力會持續(xù)增強。
（二）購買者的議價能力
從上述估價機構(gòu)面臨的問題中不難看出,，對應(yīng)估價機構(gòu)的購買者議價能力可謂相當(dāng)強，除了司法鑒定等政府相關(guān)業(yè)務(wù)能夠依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)或者接近國家標(biāo)準(zhǔn)收費之外,，其余大部分業(yè)務(wù)收費非常容易受到購買者干擾,。
（三）潛在新進(jìn)入行業(yè)者的威脅
就現(xiàn)在而言，房地產(chǎn)估價行業(yè)的產(chǎn)品壁壘非常低,，但對于已建立區(qū)域品牌優(yōu)勢且由于經(jīng)營多年已經(jīng)建立的政府,、金融機構(gòu)等多平臺合作關(guān)系會比較穩(wěn)固，潛在進(jìn)入行業(yè)者比較難構(gòu)成威脅,。
（四）替代品的威脅
現(xiàn)如今信息時代的來臨,，大數(shù)據(jù)時代的到來，計算機及互聯(lián)網(wǎng)的普及催生出自動估價系統(tǒng)等大數(shù)據(jù)平臺,，并且已經(jīng)逐漸取代傳統(tǒng)較為簡單的商品房住宅估價業(yè)務(wù),；不難預(yù)見大數(shù)據(jù)的替代產(chǎn)品威脅會越來越大。
（五）現(xiàn)有同行業(yè)競爭者的競爭程度
從上文的敘述不難看出,，由于房地產(chǎn)估價行業(yè)多方面受制,，同業(yè)為求利潤或生存，形成惡性競爭,，以不合理估值或低收費爭搶評估業(yè)務(wù)的情況屢見不鮮,，同行競爭甚至是惡性競爭可謂異常激烈。
三,、REITs的興起為房地產(chǎn)估價行業(yè)帶來新形勢
（一）新形勢
不難看出,，現(xiàn)階段房地產(chǎn)估價行業(yè)競爭力并不高，原因不僅僅是估價技術(shù)單方面的問題,，原本房地產(chǎn)估價行業(yè)可以依靠低成本運作模式生存下去,，但隨著近年來，各方面利益牽制,，社會資源透明化以及評估費用不斷降低,，導(dǎo)致低成本運作、客戶關(guān)系類優(yōu)勢逐漸消失。這就要求房地產(chǎn)估價行業(yè)業(yè)務(wù)上需要推陳出新,，向不可替代的咨詢,、顧問業(yè)務(wù)甚至在技術(shù)深度上有所突破。而REITs的到來無疑為房地產(chǎn)估價行業(yè)開啟了一頁新的篇章,。
REITs,，房地產(chǎn)投資信托基金，類似于ABS（資產(chǎn)證券化）,，其為房地產(chǎn)證券化的一種手段,，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理,，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金,。簡單來說，就是由基金公司向投資者募集資金,，再投資于房地產(chǎn)行業(yè),，再將所獲收益分配給投資者。REITs一般可分為權(quán)益性和抵押性,。REITs的優(yōu)點在于,，與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資動輒上千萬投入的高門檻相比，REITs的申購門檻較低,，而且在香港或者國外,，REITs可以在證券交易市場上流通；再者REITs的分紅比例較高,，部分REITs公司會將90%以上的投資收益分配給投資者,，而缺點就是當(dāng)房地產(chǎn)市場不景氣，REITs的收益會大幅縮水,。雖然早在1960年,，美國已經(jīng)出現(xiàn)了REITs，但在國內(nèi),，仍舊屬于新型的融資手段,。
REITs的出現(xiàn)不僅可以擴大開發(fā)商的融資渠道，更能幫助降低房地產(chǎn)金融系統(tǒng)風(fēng)險,，避免在過于單一的融資體系下銀行利率政策調(diào)整對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生過大的影響,。而且從房地產(chǎn)信托投資基金物業(yè)評估咨詢的角度上看，REITs的興起為房地產(chǎn)評估行業(yè)帶來了新的挑戰(zhàn)和機遇,。房地產(chǎn)信托投資基金物業(yè)評估咨詢是REITs的市場價值的基礎(chǔ)來源,，也是為投資者提供咨詢意見的重要手段。
REITs的出現(xiàn),，為房地產(chǎn)估價行業(yè)開拓了新的業(yè)務(wù)方向,，房地產(chǎn)信托投資基金物業(yè)評估使房地產(chǎn)評估從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)價值評估轉(zhuǎn)向了更深層的包括物業(yè)狀況評價咨詢,、物業(yè)市場調(diào)研和物業(yè)價值評估咨詢等多方面有機綜合專業(yè)研究，進(jìn)一步擴大了服務(wù)的范圍,，提高了服務(wù)的質(zhì)量,，其需求的高技術(shù)含量更有利于房地產(chǎn)估價行業(yè)的進(jìn)步。REITs項目有時候可能還會要求評估機構(gòu)提供除評估外的其他中介服務(wù),，這對于國內(nèi)部分綜合集團型估價機構(gòu)更無疑是錦上添花,，估價機構(gòu)可利用政府、金融機構(gòu)等其他業(yè)務(wù)渠道幫助拓展如估價對象權(quán)益狀況調(diào)查,，收益劃分,、可行性研究、項目評價,、信托風(fēng)險分析等多方位服務(wù),。
（二）新風(fēng)向標(biāo)及新挑戰(zhàn)
機遇總是伴隨挑戰(zhàn)，與傳統(tǒng)評估業(yè)務(wù)相比,，REITs評估咨詢服務(wù),，是一項包括物業(yè)狀況評價咨詢、物業(yè)市場調(diào)研和物業(yè)價值評估咨詢等多方面綜合性咨詢服務(wù),。這無疑要求評估專業(yè)人員除了具備扎實的估價專業(yè)理論知識外，還需要具備多方面復(fù)合專業(yè)知識,，比如經(jīng)濟法,、稅法、測繪,、建筑工程學(xué),、設(shè)備、金融等方面的專業(yè)知識,，要求評估專業(yè)人員綜合素質(zhì)較高,。再者，從行業(yè)發(fā)展角度方面分析,，REITs的興起要求估價行業(yè)必須盡快建立對信托物業(yè)評估專業(yè)人員的培訓(xùn)體系,。上文便體積到REITs在國外已經(jīng)發(fā)展了超過半個世紀(jì)之久，運營,、審批整個運作流程已經(jīng)非常成熟,，甚至已經(jīng)分離出一批專業(yè)人員專門從事REITs業(yè)務(wù)，無疑與國外評估公司相比,，我國評估機構(gòu)仍然處于非常大的劣勢,，想要在REITs市場站穩(wěn)腳跟，無論從行業(yè)還是評估機構(gòu)本身都需要建立專業(yè)的團隊再配備以扎實的專業(yè)知識以及豐富的經(jīng)驗,。與此同時,，評估機構(gòu)承擔(dān)的相應(yīng)風(fēng)險無疑會進(jìn)一步加大,，REITs項目物業(yè)評估咨詢與傳統(tǒng)房地產(chǎn)估價相比，具有公開面向市場,，直接影響多數(shù)投資者收益水平的特點,，因此要求評估機構(gòu)對服務(wù)質(zhì)量把控相當(dāng)高。換言之,，意味著評估機構(gòu)必須對估價對象要有比以往更深層次的了解和研究,，需要收集更廣泛且精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)，才能準(zhǔn)確把握估價對象的市場動態(tài),，合理預(yù)測收益或估值,，客觀體現(xiàn)房地產(chǎn)投資信托基金的價值，真正為投資者提供有質(zhì)量的咨詢服務(wù),。
綜上所述,，從市場發(fā)展來看，REITs并非是金融市場的個例,，諸如此類的比如ABS咨詢業(yè)務(wù)不在少數(shù),，評估機構(gòu)做好充足的準(zhǔn)備之余，行業(yè)協(xié)會也應(yīng)該盡早出臺相關(guān)的準(zhǔn)則或管理辦法,，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展,，加強評估專業(yè)人員的繼續(xù)教育培訓(xùn)，迎接房地產(chǎn)評估行業(yè)新形勢,。
國家建設(shè)部一級房地產(chǎn)評估機構(gòu) 資產(chǎn)(含證券期貨)評估機構(gòu)
全國范圍執(zhí)業(yè)土地估價機構(gòu) 全國A級資信土地估價機構(gòu)
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