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摘　要：為構(gòu)建購租并舉的住房體系，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,，2017年4月,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部,、國土資源部印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，提出在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市開展集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。2017年7月,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部,、國土資源部等九部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于在人口流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》再次提出超大城市、特大城市可開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作,。

關(guān)鍵字：集體土地  租賃住房  管理運(yùn)營  發(fā)展進(jìn)程

一,、集體土地上租賃住房的背景

按照上述文件要求，2017年8月21日,，國土資源部,、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《試點(diǎn)方案》，選擇北京等13個(gè)城市開展試點(diǎn),，對11個(gè)省級(jí)國土資源,、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門推進(jìn)試點(diǎn)相關(guān)工作做出具體部署。

此次試點(diǎn)改革的指導(dǎo)思想明確,，就是全面貫徹黨的十八大和十八屆三中,、四中、五中,、六中全會(huì)精神,，深入學(xué)習(xí)貫徹習(xí)近平總書記系列重要講話精神，緊緊圍繞統(tǒng)籌推進(jìn)“五位一體”總體布局和協(xié)調(diào)推進(jìn)“四個(gè)全面”戰(zhàn)略布局,，牢固樹立創(chuàng)新,、協(xié)調(diào)、綠色,、開放、共享的發(fā)展理念,，按照黨中央,、國務(wù)院決策部署，牢牢把握“房子是用來住的,，不是用來炒的”定位,，以構(gòu)建購租并舉的住房體系為方向，著力構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場,，推進(jìn)集體土地不動(dòng)產(chǎn)登記,，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，健全服務(wù)和監(jiān)管體系,，提高存量土地節(jié)約集約利用水平,，為全面建成小康社會(huì)提供用地保障，促進(jìn)建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制,。

二,、集體土地上租賃住房的相關(guān)政策法規(guī)文件

① 2017年04月01日中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中華人民共和國國土資源部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》；

② 2017年07月21日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部,、國土資源部等九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》,；

③ 2017年8月21日國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》,；

④ 2017年10月31日北京市規(guī)劃和國土資源北京市住房,、城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》；

⑤ 2017年09月29日北京市建委發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》,。

三,、北京集體土地上租賃住房管理運(yùn)營模式

集體租賃住房是農(nóng)民集體持有的租賃產(chǎn)業(yè)（租賃物業(yè)），可依法出租獲取收益,。未經(jīng)批準(zhǔn),，不得出讓、轉(zhuǎn)讓,，不得轉(zhuǎn)租,，不得改變土地用途。用于建設(shè)租賃住房的集體土地,，應(yīng)符合以下幾個(gè)條件：符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃,；具有一定的交通等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)條件；結(jié)合“三城一區(qū)”和產(chǎn)業(yè)功能區(qū),，堅(jiān)持毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū),、毗鄰交通樞紐和毗鄰新城。集體租賃住房用地按照城鎮(zhèn)居住用地標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃和管理,。在統(tǒng)籌考慮首都城鄉(xiāng)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)整體布局的前提下,，確定集體租賃住房的建設(shè)類型、用地模和空間布局,，優(yōu)先在產(chǎn)業(yè)比較完備,、居住配套相對不足的區(qū)域布局，并配置必要的教育,、醫(yī)療等居住公共服務(wù)設(shè)施,。集體租賃住房的套型結(jié)構(gòu)和面積標(biāo)準(zhǔn)，可結(jié)合區(qū)域?qū)嶋H情況,，按照市場需求,，進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè),，實(shí)施全裝修成品交房,。

項(xiàng)目建成后，在符合相關(guān)規(guī)定前提下,，租賃住房的租金水平可統(tǒng)籌考慮區(qū)位,、配套,、市場需求等因素，并參考周邊市場物業(yè)水平,，與房屋租賃市場接軌,。且農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)制定出租方案，經(jīng)民主決策后公開進(jìn)行,。租賃年期,、租金價(jià)格及支付方式等事項(xiàng)由相應(yīng)的出租方與承租人協(xié)商確定，并可依法約定租金調(diào)整方式,。鼓勵(lì)簽訂長期住房租賃合同,，但單次租期不得超過10年。除承租人另有要求外,，單次租賃期限不低于3年,；承租人要求承租3年或以內(nèi)的，出租機(jī)構(gòu)不得拒絕,。

鼓勵(lì)躉租集體租賃住房作為公租房房源,，面向公租房備案家庭或人才配租，或由保障家庭自行承租,，依規(guī)申請政府租金補(bǔ)貼,，經(jīng)住房保障管理部門確認(rèn)納入全市保障性住房籌集計(jì)劃的，可依據(jù)規(guī)定享受公共租賃住房稅費(fèi)減免優(yōu)惠政策,。區(qū)政府應(yīng)加強(qiáng)租賃引導(dǎo),，與產(chǎn)業(yè)布局、就業(yè)人群相結(jié)合,，促進(jìn)職住平衡,。鼓勵(lì)將集體租賃住房委托給專業(yè)化運(yùn)營企業(yè)進(jìn)行管理和運(yùn)營，提高租賃業(yè)務(wù)和物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化,、專業(yè)化水平,。

四、北京集體土地上租賃住房的發(fā)展進(jìn)程

北京建立以政府為主提供基本保障,、以市場為主滿足多層次需求、租購并舉的住房供應(yīng)體系,，推進(jìn)全體人民住有所居,。按計(jì)劃，2018年將分配1.5萬套,、竣工1.1萬套公租房,，同時(shí)加快已供地共有產(chǎn)權(quán)房的開工建設(shè)。

北京已有海淀唐家?guī)X項(xiàng)目,、溫泉鎮(zhèn)351地塊項(xiàng)目,，朝陽區(qū)泓鑫家園小區(qū)三個(gè)集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房項(xiàng)目,，目前已有5600套住房已經(jīng)入住租戶。2018年1月29日,，鄒勁松表示,，今后北京每個(gè)租賃房項(xiàng)目都要配建一定比例的集體宿舍。

集體宿舍作為集體土地上租賃住房多元化形式的一種,，日漸會(huì)成為北京集體土地上租賃住房市場上的新寵,。

（一）集體宿舍的分類

一類是針對園區(qū)、企業(yè),，另外一類是針對北京市保障的,，比如快遞小哥，早點(diǎn)商販等,。過去建設(shè)保障性住房主要圍繞以家庭為單位的居住模式,，而利用集體建設(shè)用地建設(shè)的職工集體宿舍，類似大學(xué)生宿舍,。

（二）集體宿舍的特點(diǎn)

明確集體宿舍的標(biāo)準(zhǔn),，比如人均最低面積、衛(wèi)生條件,、消防安全標(biāo)準(zhǔn)等,。無論是建造集體宿舍出租運(yùn)營，還是企業(yè)為員工租賃集體宿舍,，都需要按照政府明確集體宿舍的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,。

集體宿舍建筑面積較小，面積約為10-20平方米左右,，租金低,。

（三）集體宿舍的配套設(shè)施

租賃住戶和當(dāng)?shù)氐木用袷峭却觯硎鼙本┽t(yī)療服務(wù)的項(xiàng)目和內(nèi)容,。在教育方面,，符合條件的京籍無房家庭租房，其子女可以享受在租房所在區(qū)域接受義務(wù)教育,；非京籍家庭,，可根據(jù)相關(guān)備案信息和規(guī)定，辦理適齡子女在出租住房所在區(qū)域接受義務(wù)教育的手續(xù),。配套的其它文化活動(dòng)設(shè)施,，同樣向租賃住戶開放。

（四）集體宿舍面向的人群

務(wù)工人員及新就業(yè)的單身人群,。

（五）集體宿舍的優(yōu)勢

集體宿舍相較于傳統(tǒng)公寓的優(yōu)勢在于分類更加細(xì)化,，增加人們工作的便利性，周圍的配套設(shè)施更加完善,，宿舍的管理規(guī)范合理,，消防安全措施到位,，租金便宜，可以有效解決一人戶的住宿難題,。

五,、結(jié)語

北京集體土地上租賃住房的這種新形式是為更好地解決“新市民”住房問題、幫助改善居住條件的一個(gè)探索,，在這個(gè)過程中需要規(guī)范項(xiàng)目審批程序,、嚴(yán)格住房建設(shè)監(jiān)管，采取保障機(jī)制與措施,，只有這樣才能真正的惠及于民,，不流于形式。