摘 要：黨的十九大報告提出 “租售并舉”,，改善我國住房租賃市場發(fā)展先天滯后的狀況,，促進房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展,，目前全國和地方實施的調(diào)控政策在未來相當長的時間段內(nèi)都不會放松，房價也會有一個理性回調(diào)的過程,。而住房租賃市場在政府、銀行等機構大力支持,、和估價行業(yè)發(fā)揮自身多樣性優(yōu)勢促進租賃市場成為房地產(chǎn)市場中下一個階段的主戰(zhàn)場,。
關鍵字：租賃市場 租售并舉 估價 多樣性
一、租賃的含義和作用
租賃是一種以一定費用借貸實物的經(jīng)濟行為,，出租人將自己所擁有的物品交與承租人居住,，承租人由此獲得在一段時期內(nèi)使用該物品的權利，但該物品的所有權仍保留在出租人手中,。承租人為其所獲得的使用權需向出租人支付一定的費用,，即租金。
我國目前住房制度構成主要包括三個方面：交易市場,、租賃市場和住房保障市場,，目前交易市場占主導，住房保障市場初成規(guī)模,，租賃市場的發(fā)展引導住房消費需求轉為租賃需求，能夠平衡住房市場結構,，促進房地產(chǎn)市場的可持續(xù)健康發(fā)展,。
二、房地產(chǎn)租賃市場現(xiàn)狀和政策指引
（一）租賃市場的需求
目前我國城市居民中仍有300萬戶人均居住面積不足4平方米,，租房超過1000萬戶,，目前房屋租賃的主體有無經(jīng)濟能力購房者、公務調(diào)動人員,、外資機構企業(yè)人員,、和流動人口，其中流動人口是重要組成部分,。
以天津市為例2005年天津市的流動人口才剛剛突破100萬,，到2015年就已經(jīng)達到500萬了，10年間幾乎每年增加40多萬人,，據(jù)統(tǒng)計,，2017年最新統(tǒng)計為520多萬。
圖：天津市流動人口數(shù)量（單位：萬）
大中城市是流動人口相對集中的地區(qū),，這類人員需要在城市暫時或長期居住下來,，因此流動人口是租房市場的重要組成之一， 目前租賃市場逐漸成為中國住房市場不可或缺的重要組成部分,。
（二）國家對住房租賃市場政策
1,、支持并規(guī)范租賃市場
為發(fā)展住房租賃市場，國務院常務會議共推出四項舉措，分別從房源,、公租房貨幣化補貼,、稅收優(yōu)惠以及市場規(guī)范方面，給予住房租賃市場支持,。
2,、租賃配套細則出臺，租購同權漸布完善
2017年下半年住建部等9部門發(fā)文提出,，廣東,、武漢等12個城市作為首批租賃房試點，保障承租人享有公共服務政策,，結合實際情況,，適時研究出臺符合條件的承租人子女就近入學等基本公共服務政策措施。
11月28日江西10個部門聯(lián)合發(fā)布了《關于進一步加快發(fā)展住房租賃市場的通知》,，通知明確保障租購同權,，即以租賃住房為唯一居所的房屋承租人也享有同等就業(yè)、教育,、醫(yī)療衛(wèi)生,、計劃生育、文化體育等公共服務權利,，保障承租人和出租人的正當權益,。
2018年1月9日青島、天津相關部門先后宣布放開城鎮(zhèn)落戶限制,，天津市公安局人口管理總隊相關負責人表示,，對符合天津市引進人才年齡和學歷條件（全日制本科學歷35周歲以下，研究生學歷45周歲以下）,，在津就業(yè)并連續(xù)繳納社會保險一年以上,。在津連續(xù)居住半年以上并合法取得居住證，且本人或直系親屬無名下合法產(chǎn)權住房的,，可在其長期租賃房屋所在地社區(qū)落集體戶口,。
（三）銀行推出住房租賃貸款產(chǎn)品
2017年11月3日，建設銀行深圳分行與深圳11家企事業(yè)單位簽署住房租賃戰(zhàn)略合作并發(fā)布個人住房租賃貸款產(chǎn)品,。簡單來說就是房企出房源,，建行向租戶發(fā)放名為“按居貸”的租房貸款，貸款一次性打給房企,，租戶再按息每月向銀行還款,。中國銀聯(lián)將切入住房租賃金融服務體系滿足租賃方的需求，并憑借銀聯(lián)現(xiàn)有的資源,，解決租賃市場中房源信息不實,、租賃關系不穩(wěn)定等民生問題,，實現(xiàn)住房租賃方面的有效監(jiān)管和服務模式的優(yōu)化。
三,、估價行業(yè)存在著機遇與挑戰(zhàn)
隨著租賃市場的發(fā)展,，估價已不僅僅限于傳統(tǒng)的土地出讓金的確定和金融行業(yè)抵押估價等。在新的土地出讓合同中自持面積比例的占比,、租賃市場中的相關租金定價,、繳納稅費、解決糾紛等都方方面面都需要專業(yè)的估價服務,。
（一）一級市場中的估價需求
在土地的一級市場里,，越來越多的招拍掛的出讓合同里出現(xiàn)自持面積，自持比例等,。2016年12月,，萬科109億元拿下北京海淀區(qū)2宗自持100%地塊，開創(chuàng)自持先河,，2017年4月28日,，萬科以36億的總價拿下廣州白云、黃埔兩宗住宅用地,，自持面積均超50%,。“竟自持”成了能否取得土地使用權的重要指標之一,。開發(fā)商自己持有物業(yè)的增加,，為租賃市場提供了一定量的供給。
自持面積不得銷售,，不得分割轉讓、分割抵押,。開發(fā)商為了融得資金,，一、用自持物業(yè)做抵押物,，向銀行等金融機構融得資金,。二、用自持物業(yè)對外出租,，來回籠資金,。
銀行在對抵押物價值進行評估,原則上應選擇資質等級高、經(jīng)驗豐富,、信譽好的估價機構進行評估,以便增加銀行發(fā)放貸款的安全性,。目前,銀行在評定抵押物等級的時候,往往是從入圍的估價機構庫中選取一家或幾家估價機構進行評估，提供公平,、合理,、客觀的價值參考意見,。
自持物業(yè)對外出租，在房地產(chǎn)開發(fā)公司中發(fā)生的情況越來越多,，租約中涉及到租金,、租金支付方式、租期等等,。首先確定年租金,，年租金一般應根據(jù)租賃雙方簽訂的租賃意向來確定。租賃雙方不同的約定,，對租金有一定影響,。如租金的支付方式不同，所評估的價格會有差異,。為此,，我們預先假設估價前提，所需確定的年租金為每個租賃年度期屆滿,，期末等額收回的租金價值,。如何客觀地評估租賃的租賃價格，關系到經(jīng)濟行為各方的切身利益,，因此需要專業(yè)的房地產(chǎn)估價機構及估價人員為企業(yè)制定合理的招租底價和支付方式等提供依據(jù),。
（二）二級市場中的估價需求
二手房租賃市場里一部分是由二手房由售轉租，在二手房市場“冰凍”下,，部分房源由售轉租,，紛紛轉入租賃市場。據(jù)統(tǒng)計,，去年天津市房屋租賃市場成交量環(huán)比上漲21%,，租賃價格下降1.5%。其中成交量集中在二三季度,，8,、9月份達到租賃旺季，租金價格有2%左右的增幅,。在中心城區(qū),，一室房源租賃價格約1500元—2000元/月；二室租賃價格2000元—2800元/月,；三室租賃價格3500元—4200元/月,。公寓租金普遍高于普通住宅，一室租賃價格約為1800元—2200元/月,；二室租賃價格2500元—3000元/月,；三室租賃價格3500元—5000元/月。在國家和地方政策鼓勵下,，眾多房企試水長租公寓市場,，進行多元化市場開發(fā),，租房人群可在現(xiàn)有資金、地點,、環(huán)境,、交通等多重因素上全方位比較，選擇更優(yōu)質房源,。
目前二手房租賃市場上一般是個人與個人之間進行房屋租賃,，很多都只是簽訂合同，甚至只有口頭協(xié)議,，隨著越來越多的專業(yè),、規(guī)?；赓U主體參與進租賃活動后,，如何規(guī)范物業(yè)出租行為,、加強物業(yè)管理、防止國有資產(chǎn)流失是住房租賃供應主體需要思考及解決的問題,。住房租賃的逐步完善及市場監(jiān)管的不斷加強,，租賃備案勢必成為未來的租賃住房必不可少的步驟，因此物業(yè)的出租價格,、繳納稅費的依據(jù),、解決租賃糾紛就需要由專業(yè)的房地產(chǎn)估價機構及估價人員進行評估，提供合理,、公正的租賃價格參考,。
（三）估價產(chǎn)品和服務的完善
隨著租賃市場的完善，關于住房相關租賃權的評估服務需求增加,，對于單套租賃權價格評估,、樓盤租賃價格評估、區(qū)域租賃價格評估,、城市分區(qū)租賃價格評估等服務的需求和種類越來越多,，評估時要求對估價對象的調(diào)查廣開信息渠道，查閱有關媒體中的相關租賃信息,，詳細收集房屋租賃交易資料，了解租賃房屋中介租賃行情,，明確房屋租賃期限,、用途，租賃方式等情況,，對于房屋租賃的相關信息全方面的調(diào)查和了解等,。租賃評估產(chǎn)品多樣化的發(fā)展，需要評估人員提高自身技術水平和提供高質量,、高水平的估價報告才能在租賃市場上大放光彩,。
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