亚洲欧美日本A∨在线观看_999久久久精品国产消防器材_丰满熟女人妻出轨视频_日本一区三区在线观看_日本欧久久美一区二区三区不卡视频_大地影院高清MV在线观看_无码人妻精品一区二区三区9厂_美女性猛交XXXXXBBBBB_日韩精品卡通无码_国产在线观看你懂,亚洲男人片片在线观看,杨思敏一丝丝不挂大尺度写真 ,日本久久久久亚洲中字幕

前　言：在房地產(chǎn)評估的多種物業(yè)類型中,，酒店評估是屬于較常見且較復(fù)雜的一種,。隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,、轉(zhuǎn)型,，供給側(cè)結(jié)構(gòu)的改革，人們對于出行的次數(shù)和質(zhì)量的要求逐漸升高,，中國的酒店行業(yè)也響應(yīng)著需求的號召,。

關(guān)鍵字：酒店  評估  收益法  成本法

一,、酒店的定義與分類

酒店其基本定義是提供安全、舒適,，令使用者得到短期休息的空間商業(yè)機(jī)構(gòu),。一般來說就是給賓客提供歇宿和飲食的場所。按照酒店內(nèi)功能不同分為前廳,、客房、餐廳,、酒吧,、廚房、公共區(qū)域,、健康娛樂設(shè)施及安全設(shè)施等,。酒店可按以下幾類劃分：

① 按經(jīng)營性質(zhì)分類：為商務(wù)型酒店、度假型酒店,、主題性酒店,、長住型酒店、會議型酒店,、觀光型酒店,、經(jīng)濟(jì)型酒店、連鎖酒店,、公寓式酒店,。

② 按星級分類：主要按照酒店提供的服務(wù)種類和水平、裝修的檔次來進(jìn)行評定,，按照一星至五星,，從低到高的順序進(jìn)行評定。

③ 按數(shù)量規(guī)模分類：超大型酒店：2000間客房以上,；

大型酒店：1000間客房以上,；

中大型酒店：500-1000間客房；

中型酒店：200-500間客房,；

中小型酒店,、小型酒店：50-200間客房。

④ 按照地理位置分類：有公路,、火車站,、機(jī)場、城區(qū)中心,、風(fēng)景區(qū),。

二、評估酒店的常用方法

（一）收益法

收益法是根據(jù)估價(jià)對象的預(yù)期收益來求取估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法,；較具體的說,，是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益,，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)等將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值,，從而得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法,。即：

房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)的收益÷利率。

（二）成本法

成本法是根據(jù)估價(jià)對象的重置成本或重建成本來求取估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法,。是測算估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本的的折舊,，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。即：  

房地產(chǎn)的價(jià)值=房屋重置（重建）成本—折舊

三,、酒店評估中資料的收集

筆者將評估對象分為兩種類型：已建成并投入使用,，未建成或已建成未投入使用。

① 已建成并投入運(yùn)營的酒店,，主要采用收益法,，以財(cái)務(wù)報(bào)表為主，請委托方提供近三年的財(cái)務(wù)報(bào)表,，通過其財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)分析該酒店的經(jīng)營狀況,，負(fù)債及盈利能力等，并提供相關(guān)的權(quán)屬證明文件,，如《國有土地使用證》,、《房屋所有權(quán)證》（或《不動(dòng)產(chǎn)證》）、《營業(yè)執(zhí)照》等,，以及成本明細(xì)和收費(fèi)情況,，若是規(guī)模較大，資料保存較完整酒店,，也可以要求其提供詳細(xì)的酒店介紹和酒店平面圖,。

② 未建成或建成未投入使用的酒店，以成本法為主,，需要委托方提供工程建設(shè)情況說明和工程決算書,，以及酒店規(guī)劃和工程平面圖等資料。

四,、勘察人員在勘察過程中應(yīng)注意的事項(xiàng)

① 對權(quán)屬證明文件進(jìn)行核實(shí),，查驗(yàn)原件與復(fù)印件是否一致，并加蓋委托方公章,；

② 通過預(yù)先查看酒店平面圖或?qū)嵉剡M(jìn)行查勘,，了解酒店的各功能區(qū)，其中包括層高,，裝修檔次以及各配套設(shè)施等并拍照,；

③ 對于未投入使用的酒店，應(yīng)該詳細(xì)了解其工程建設(shè)情況，與委托方提供的工程建設(shè)說明相對照,，對酒店在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況進(jìn)行初步確認(rèn),；

④ 通過與領(lǐng)勘人員的交談，初步了解酒店的運(yùn)營情況和酒店盈利的淡旺季,，并觀察酒店的人流量及各項(xiàng)娛樂設(shè)施的使用率,、餐飲服務(wù)的上座率等；

⑤ 了解酒店的收費(fèi)情況,，需要對各種類型的客房收費(fèi)以及其他收費(fèi)服務(wù)進(jìn)行詢問,，以折扣價(jià)為主要計(jì)算方式進(jìn)行核算；

⑥ 除了對該酒店的運(yùn)營情況和建筑實(shí)物方面進(jìn)行了解外,，還應(yīng)該了解酒店的目標(biāo)針對人群和酒店特色,，如景區(qū)酒店和會議型酒店；

⑦ 對酒店的區(qū)位狀況和周邊物業(yè)做詳細(xì)的市場調(diào)查,，若是周邊相似物業(yè)較少，可考慮周邊屬同一供需圈的物業(yè)類型作參考,。

五,、評估中應(yīng)注意的事項(xiàng)

① 在使用財(cái)務(wù)報(bào)告中，應(yīng)注意其收入與支出的合理性,，如發(fā)現(xiàn)不合理之處,，應(yīng)主動(dòng)與委托方聯(lián)系，并詢問緣由,，若無法提供合理解釋,，應(yīng)告知報(bào)告其他使用者，或在報(bào)告“特別事項(xiàng)說明”披露,。如發(fā)現(xiàn)評估酒店的財(cái)務(wù)報(bào)表中其收入在某年突然大幅增加,，但該酒店并未擴(kuò)大規(guī)模，或無重大裝修,、改造等增值活動(dòng),，這時(shí)委托方應(yīng)出具相應(yīng)的合理解釋，并利用有效文件證明其真實(shí)性,。

② 應(yīng)確認(rèn)委托方所提供的客房入住率,、成本明細(xì)和工程決算是否符合客觀情況，評估中應(yīng)去除掉由個(gè)別主觀因素導(dǎo)致的收益增減與費(fèi)用增減,。

③ 在酒店的評估中,，應(yīng)注意報(bào)酬率的選取和資金利率的使用，根據(jù)酒店所處位置,，經(jīng)營狀況及資金實(shí)際使用情況選取相應(yīng)的系數(shù),。

六、收益法在酒店評估中的具體運(yùn)用

用收益法來評估酒店的難點(diǎn)在于求取凈收益。酒店房地產(chǎn)作為一種形式固定的,、收益直觀并且具備長期性的經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn),，其管理水平、配套設(shè)施,、酒店信譽(yù),、品牌價(jià)值等都直接附著于酒店的日常經(jīng)營中，那么應(yīng)該如何測算酒店的凈收益呢,？筆者用自己的淺薄經(jīng)驗(yàn),，談?wù)勂浞椒ǖ倪\(yùn)用。

收益法中較為重要的幾個(gè)數(shù)據(jù),，分別是報(bào)酬率,、各項(xiàng)收入及各項(xiàng)支出和稅費(fèi)。具體的公式為：

房地產(chǎn)年凈收益=酒店年經(jīng)營收益-酒店年經(jīng)營支出-酒店經(jīng)營利潤

房地產(chǎn)收益價(jià)值=房地產(chǎn)年凈收益÷綜合報(bào)酬率×[1－﹙1＋綜合報(bào)酬率﹚-n]

首先,，應(yīng)選取合理的報(bào)酬率,，報(bào)酬率的取值根據(jù)酒店的經(jīng)營情況，在6%-8%之間為宜,。其次,，根據(jù)酒店提供的收費(fèi)情況與現(xiàn)場勘察人員的情況做一個(gè)匯總對照，計(jì)算酒店的各項(xiàng)收費(fèi)情況,。然后是關(guān)于總營業(yè)成本費(fèi)用的支出情況,，一般來說，四星級酒店的營業(yè)成本占年經(jīng)營收入的20%-30%,，再結(jié)合酒店方提供的財(cái)務(wù)報(bào)表,，選擇合理的比率進(jìn)行計(jì)取。關(guān)于營業(yè)費(fèi)用,，一般為經(jīng)營收入的25%-30%左右,，根據(jù)酒店的財(cái)務(wù)報(bào)表，選取適當(dāng)?shù)谋壤M(jìn)行計(jì)取,。接下來關(guān)于管理費(fèi)用,，一般酒店的管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用占經(jīng)營收入的8%-10%，根據(jù)其財(cái)務(wù)報(bào)表參考取值,。最后,，按照酒店的地方性稅費(fèi)及國家稅費(fèi)進(jìn)行稅費(fèi)計(jì)算，進(jìn)而套用公式求取酒店價(jià)值,。

七,、成本法在酒店評估中的應(yīng)用

根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中的規(guī)定，對同一估價(jià)對象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià),，所以當(dāng)在同一供求圈內(nèi)與估價(jià)對象類似的房地產(chǎn)市場交易量較少時(shí),，可以選用成本法進(jìn)行評估,。可以根據(jù)技術(shù)人員收集的有關(guān)資料,，測算重置或重建價(jià)格,，再經(jīng)過測算折舊，加上土地價(jià)格,，求出估價(jià)對象的價(jià)值,。其公式為：

舊房地產(chǎn)價(jià)值=土地重新構(gòu)建價(jià)格＋建筑物重新構(gòu)建價(jià)格—建筑物折舊

舊房地產(chǎn)折舊總額=物質(zhì)折舊＋功能折舊＋外部折舊

首先，應(yīng)求取土地的取得費(fèi)用,，該費(fèi)用可利用比較法進(jìn)行測算,。其次，可參考委托方提供的工程決算書進(jìn)行測算,，一般來說,，在鄭州地區(qū)，鋼混結(jié)構(gòu)的建筑物主體建造成本應(yīng)在1000元/平方米以上,，根據(jù)建筑物的復(fù)雜程度再進(jìn)行增加,，結(jié)構(gòu)造型越特殊，其單位成本越高,，具體可參考各地區(qū)的《建設(shè)工程預(yù)算定額》,。另外，在酒店評估中,，裝飾裝修在較高檔的酒店物業(yè)中會超過建安工程費(fèi)用,，這是正常的,，而如何求取酒店的裝飾裝修的費(fèi)用呢,？在取值中可參考委托方提供的工程決算書，由于酒店作為一種特殊性不動(dòng)產(chǎn),，其特殊性還表現(xiàn)在配套設(shè)施上,，所以一般酒店配套設(shè)施費(fèi)用也較高，根據(jù)酒店的具體情況,，進(jìn)行取值,。最后通過折舊，將各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行匯總,，求取酒店房地產(chǎn)的價(jià)值,。

八、結(jié)語

對于酒店的評估,，僅僅靠這兩種評估方法是不夠的,，在實(shí)際的評估工作中，我們最應(yīng)該做的是對估價(jià)對象進(jìn)行詳細(xì)的實(shí)地勘察,，并結(jié)合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)情況和估價(jià)對象的實(shí)物狀況進(jìn)行公平公正的評估作業(yè),。估價(jià)人員認(rèn)真的進(jìn)行估價(jià)作業(yè),，有利于委托人和報(bào)告使用方快速準(zhǔn)確的把握價(jià)值，合理把控風(fēng)險(xiǎn),，促成交易方進(jìn)行良好的市場交易,。在這里，筆者作為行業(yè)內(nèi)初出茅廬的一名新人,，結(jié)合自己在實(shí)踐中遇到的問題以及淺薄的理論知識,，對酒店評估方面的技術(shù)方法進(jìn)行淺談，有不合理不實(shí)用以及錯(cuò)誤的地方,，還請各位讀者不吝賜教,。