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前　言：確定1層商業(yè)用房與2層及以上樓層商業(yè)用房的租售比例一直是日常評(píng)估工作中比較困難的部分，所以筆者團(tuán)隊(duì)想通過(guò)對(duì)成都市部分商業(yè)綜合體,、臨街商鋪進(jìn)行抽樣調(diào)查,、分析，了解成都市1層商業(yè)用房與2層及以上樓層商業(yè)用房的租售比例范圍,，以期能夠輔助日常評(píng)估工作。

關(guān)鍵字：樓層因素  影響  商業(yè)  價(jià)值評(píng)估  成都

一,、背景

由于電子商務(wù)快速發(fā)展對(duì)實(shí)體商業(yè)的沖擊,，加之成都商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)較長(zhǎng)時(shí)間的供過(guò)于求導(dǎo)致成都市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體下滑，商業(yè)物業(yè)空置率大幅度提高,，租售行情不如往年,。相應(yīng)的，2層商業(yè)用房的租金和售價(jià)相對(duì)于1層商業(yè)的租金售價(jià)比值也在下降,，幾乎達(dá)不到行業(yè)內(nèi)一直流傳的0.5的取值,。為了得到不同樓層商業(yè)相對(duì)于1層的租售比例的區(qū)間值，我們本著抽樣調(diào)查的隨機(jī)性對(duì)成都市的部分商業(yè)綜合體及商業(yè)街鋪?zhàn)隽耸袌?chǎng)調(diào)查,，并對(duì)調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總分析,。

二、調(diào)查情況

（一）抽樣調(diào)查樣本點(diǎn)的選擇

筆者在撰稿前要求團(tuán)隊(duì)成員按照相同的要素（樓盤(pán)名稱(chēng),、位置,、樓層、層高,、垂直交通便捷度,、展示效果、商業(yè)氛圍,、臨街狀況,、租金或者售價(jià)）提供調(diào)查案例,，可以是近期工作中積累的案例，也可以是為了提供案例而重新調(diào)查獲取的,，但是需要保證所提供的案例要素齊全,，且團(tuán)隊(duì)成員中需要有人提供商業(yè)綜合體的案例，也需要有人提供商業(yè)街鋪的案例,。做這樣隨意的要求,，就是期望通過(guò)抽樣的隨機(jī)性去探尋一種普遍的規(guī)律，而必須要有商業(yè)綜合體,、商業(yè)街鋪案例主要是因?yàn)楣P者主觀的認(rèn)為這兩者的樓層修正系數(shù)差異較大,，且涉及這兩類(lèi)商業(yè)的評(píng)估項(xiàng)目較多，筆者希望通過(guò)不同的案例去檢驗(yàn)主觀的認(rèn)識(shí),。

團(tuán)隊(duì)成員提供的樣本點(diǎn)中有成都市主城區(qū)成熟商業(yè)綜合體,、街鋪，也包含了成都市不同片區(qū)的新建商業(yè)綜合體,、街鋪以及存量街鋪,，涵蓋的區(qū)域較廣，具體分布情況如下圖所示,。

圖：調(diào)查案例點(diǎn)狀圖

（二）案例要素說(shuō)明

1,、垂直交通便捷度

一層商鋪不體現(xiàn)垂直交通便捷度，用“/”表示,。

“高”：有多處垂直電梯,、扶梯、樓梯,；“較高”：有多處垂直電梯,、樓梯；“一般”：有垂直電梯及樓梯,；“較差”：有多處樓梯,；“差”：有樓梯。

2,、展示效果

“好”：可視性不受影響,；“較好”：可視性受到較小影響；“一般”：可視性受到較大影響,；“較差”：可視性較差,；“差”：可視性差。

3,、商業(yè)氛圍

“好”：位于商業(yè)集中區(qū)域,，人流量大，商業(yè)繁華度高,；“較好”：位于商業(yè)較集中區(qū)域,，人流量較大,，商業(yè)繁華度較高；“一般”：區(qū)域人流量一般,，商業(yè)繁華度一般,；“較差”：區(qū)域人流量較少，商業(yè)繁華度較差,；“差”：位零星商業(yè)區(qū)域,，人流量較小，商業(yè)繁華度差,。

（三）商業(yè)綜合體案例

案例1 “財(cái)富中心”內(nèi)鋪

“財(cái)富中心”位于成都市大業(yè)路2號(hào),，地處成都市核心商業(yè)區(qū)域，屬于鹽市口商圈,，是寫(xiě)字樓,、商場(chǎng)與臨街商業(yè)相結(jié)合的商業(yè)綜合體，其業(yè)權(quán)單一,，商場(chǎng)與臨街商業(yè)由商管公司專(zhuān)業(yè)運(yùn)作管理,，其內(nèi)入駐諸多如肯德基、星巴克,、家樂(lè)福,、屈臣氏、萬(wàn)達(dá)影城等知名商家,，針對(duì)消費(fèi)人群主要為區(qū)域內(nèi)辦公白領(lǐng),，區(qū)域商業(yè)氛圍好?！柏?cái)富中心”商業(yè)綜合體內(nèi)鋪的1層平均租金為524元/㎡·月，2層平均租金為335元/㎡·月,，3層平均租金為214元/㎡·月,。

案例2 “壹購(gòu)潮流廣場(chǎng)”內(nèi)鋪

位于東大街以北、暑襪南街以東,、南新街以西,。地處成都最繁華的春熙路-鹽市口商圈，交通便利,，區(qū)位優(yōu)越,。“壹購(gòu)潮流廣場(chǎng)”商業(yè)綜合體內(nèi)鋪的1層平均租金為1,472元/㎡·月,，2層平均租金為672元/㎡·月,，3層平均租金為584元/㎡·月，4層平均租金為574元/㎡·月,，5層平均租金為452元/㎡·月,。

案例3 “財(cái)富又一城”內(nèi)鋪

位于一環(huán)路府青立交橋側(cè),，是高端寫(xiě)字樓與大型品質(zhì)住宅社區(qū)結(jié)合的城市綜合體?！柏?cái)富又一城”商業(yè)綜合體內(nèi)鋪的1層平均租金為314元/㎡·月,，2層平均租金為154元/㎡·月，3層平均租金為108元/㎡·月,。

案例4 “青龍廣場(chǎng)”內(nèi)鋪

案例1-3雖然均為商業(yè)綜合體的租金案例,，但受其業(yè)態(tài)及經(jīng)營(yíng)方向的影響，不同樓盤(pán)同一樓層的商業(yè)租金與其對(duì)應(yīng)的1層租金的比例是不盡相同的,，比如“財(cái)富中心”2層租金與1層租金的比例為0.64,，“壹購(gòu)潮流廣場(chǎng)”2層租金與1層租金的比例為0.46。案例1-3的2層租金與1層租金的比例在0.46-0.64之間,，這個(gè)比例范圍在我們?cè)u(píng)估商業(yè)綜合體,、判斷各樓層租金求取是否合理時(shí)，可以作為一個(gè)參考,；結(jié)論同時(shí)也告訴我們：即便同樣是商業(yè)綜合體,，不同的綜合體有其特性，各樓層租金比例不能一概而論,，并不是大家印象中的2層租金就應(yīng)該是1層租金的0.5,，還是需要具體項(xiàng)目具體分析判斷。

地處東麗街與東紫路交匯處,，緊鄰動(dòng)物園,，定位為城北吃喝玩樂(lè)新天地，規(guī)劃有親子游玩及休憩娛樂(lè)的情景街區(qū),。

案例5 “華潤(rùn)熙悅廣場(chǎng)”

位于動(dòng)物園大門(mén)附近,，該樓盤(pán)以餐飲業(yè)態(tài)為主，有大型超市,，是北三環(huán)附近少有的人氣商業(yè)綜合體,，空置率較低。

從案例4,、5來(lái)看,，2層商鋪售價(jià)均未超過(guò)1層商鋪售價(jià)的0.5，這雖然是小范圍的調(diào)查結(jié)果,，但是也讓我們內(nèi)心有個(gè)印象：不能隨便將2層的商業(yè)售價(jià)樓層系數(shù)確定為0.5,，應(yīng)當(dāng)多調(diào)查一下、了解區(qū)域內(nèi)的商業(yè)售價(jià)樓層系數(shù)再來(lái)進(jìn)行判斷,。

案例6 蜀漢路215號(hào)

位于成都市西面,，二環(huán)路外側(cè)蜀漢路地鐵站片區(qū)，區(qū)域內(nèi)商業(yè)繁華度成熟，交通便捷,，靠近成都市一品天下大街商圈,。

案例7 一環(huán)路南二段1號(hào)

位于成都市一環(huán)路內(nèi)側(cè)，屬于成都市主城區(qū)核心區(qū)域-磨子橋商圈,，區(qū)域商服繁華度高,，交通便捷。

案例8 華陽(yáng)正西街88號(hào)

位于華陽(yáng)正西街88號(hào),，五環(huán)路內(nèi)側(cè),，天府新區(qū)成都片區(qū)，區(qū)域商服繁華度高,，人流量大,，交通便捷。華陽(yáng)正西街88號(hào)2層商業(yè)用房平均租金為1層平均租金的0.43,。

案例9 中糧鴻云

位于成都市東面攀成鋼片區(qū),，區(qū)域內(nèi)新建商品樓盤(pán)較多，居住聚集度較高,，交通便捷,。“中糧鴻運(yùn)”小區(qū)2層商業(yè)用房平均售價(jià)為1層平均售價(jià)的0.5-0.57之間,。

案例10,、11 海上海、紫提東郡

均位于東三環(huán)外側(cè)成渝立交片區(qū),，該區(qū)域?yàn)樯套∑瑓^(qū),，居住聚集度高，區(qū)域整體商服繁華度較高,，交通便捷,，案例10“海上海”相對(duì)于案例11“紫提東郡”商業(yè)氛圍更好,?！昂Ｉ虾！毙^(qū)2層商業(yè)用房平均售價(jià)為1層平均售價(jià)的0.42,，“紫提東郡”2層商業(yè)用房平均售價(jià)為1層平均售價(jià)的0.36。

三,、調(diào)查分析

經(jīng)過(guò)對(duì)上述案例的調(diào)查與分析,，兩類(lèi)樣本點(diǎn)的調(diào)查分析結(jié)果如下：

商業(yè)綜合體的各樓層租金比例分別為：2層比1層的比值范圍為0.46-0.64，3層比1層的比值范圍為：0.34-0.41,；商業(yè)綜合體2層售價(jià)比1層售價(jià)的比值范圍為0.4-0.42,。

臨街商鋪的2層租金比1層租金的比值范圍為0.32-0.43；臨街商鋪的2層售價(jià)比1層售價(jià)的比值范圍為0.36-0.57。

通過(guò)調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)如下問(wèn)題,，在評(píng)估實(shí)務(wù)中須注意：

第一,、相同樓層的商鋪相對(duì)于1層商鋪的租金比例、售價(jià)比例是不一樣的,，不能因?yàn)?層租金是1層租金的0.4,，就確定2層售價(jià)也是1層售價(jià)的0.4，在評(píng)估實(shí)務(wù)中還是需要充足的市場(chǎng)調(diào)查積累不同的樓層修正比例范圍,，待到需要使用時(shí)信手拈來(lái),。

第二、臨街商業(yè)租金2層比1層的比值通常不會(huì)超過(guò)0.5,，能超過(guò)0.5的幾乎是成熟的商業(yè)綜合體,。而不論是商業(yè)綜合體還是臨街商業(yè)，2層商業(yè)售價(jià)比1層售價(jià)能超過(guò)0.5的更少,，因此對(duì)于那種售價(jià)超過(guò)0.5的商鋪我們尤其應(yīng)該分析原因,，盡量做到取值有理有據(jù)。

第三,、不同區(qū)域的相同樓層相對(duì)于1層的租售比值是不規(guī)律的,，每個(gè)小區(qū)域有其特定的比值，因此實(shí)際工作中還是要根據(jù)區(qū)域情況來(lái)確定相對(duì)于1層的租售比值,，經(jīng)驗(yàn)性的數(shù)據(jù)也僅能起到輔助作用而已,，不能直接使用。