摘 要：違法建筑是城市化進程中特定歷史階段的產物,，在深圳這個高度城市化的城市中，違法建筑的數(shù)量就尤為龐大,，隨著深圳市政府解決歷史遺留違法建筑辦法的出臺，部分違法建筑通過繳納罰款,、補交地價,，辦理了“紅本”或“綠本”房地產證，并且隨之入市,，用于抵押,、轉讓、租賃、拍賣等各種經濟行為,，房地產評估需求也日益增多,。本文以日常工作中遇到的最普遍的能確權違法建筑為研究對象，以現(xiàn)狀價值評估為主要研究內容,，從分析違法建筑的處理辦法著手,，結合違法建筑的特點和權屬性質，探討其評估思路及評估方法,，并針對各評估方法的難點提出了相應的解決辦法,。
關鍵字：違法建筑 現(xiàn)狀價值 評估
違法建筑是深圳城市化進程中特定歷史階段的產物，在當時的背景下,，曾是符合深圳發(fā)展客觀需要并作出貢獻的,。但在城市全面轉型升級的大背景下，違法建設行為的負面影響已經遠超過其提供的社會貢獻,。為了全面甄別,、處理農村城市化歷史遺留違法建筑，強化土地資源管理,，推進城市化進程,，也本著尊重歷史、實是求是的態(tài)度解決歷史遺留違法建筑的問題,，深圳市人大常委會1999年通過了《深圳市人民代表大會常務委員會關于堅決查處違法建筑的決定》,，2001年通過了《深圳經濟特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》、《深圳經濟特區(qū)處理歷史遺留生產經營性違法建筑若干規(guī)定》（以下簡稱《兩規(guī)》）及其實施細則（2002年通過）,，2009年通過了《深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》（以下簡稱《決定》）,，2013年通過了《深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定試點實施辦法》（以下簡稱《辦法》）。
根據上述文件精神,，經普查記錄的違法建筑,，區(qū)別其違法程度，依據土地利用總體規(guī)劃,、城市規(guī)劃和土地利用計劃的要求,，分別采用確認采權、依法拆除或者沒收,、臨時使用等方式,，分期分批處理。鑒于依法拆除或者沒收類,、臨時使用類違法建筑均不合法,，因此本文的研究對象僅為可確認產權類歷史違法建筑。
一,、歷史遺留違法建筑的處理辦法
（一）深圳《兩規(guī)》
1,、適用范圍
適用于《深圳市人民代表大會常務委員會關于堅決查處違法建筑的決定》公布實施以前，即1999年3月5日以前違反法律、法規(guī)所建私房及生產經營性用房,。
2,、處理辦法
符合“兩規(guī)”處理條件的，通過繳納罰款,、地價,，由規(guī)劃國土資源部門確認產權，發(fā)放“綠本”房地產證書,，產權性質為非商品房,，除市政府另有規(guī)定外，違法私房確認產權后不得買賣,。
（二）《決定》
1,、適用范圍
適用于原村民非商品房住宅超批準面積的違法建筑；1999年3月5日之前不符合“兩規(guī)”處理的違法建筑,，及符合“兩規(guī)”處理條件但尚未處理的違法建筑,；1999年3月5日之后至2004年10月28日之前所建的各類違法建筑；2004年10月28日之后至本決定實施之前所建的除經區(qū)政府批準復工或者同意建設外的各類違法建筑,。
2,、處理辦法
經普查記錄的違法建筑，應區(qū)別其違法程度,，依據土地利用總體規(guī)劃,、城市規(guī)和土地利用計劃的要求，分別采用確認采權,、依法拆除或者沒收,、臨時使用等方式，分期分批處理,。
（三）《辦法》
1,、適用范圍
適用于市政府確定的試點區(qū)域內農村城市歷史遺留違法建筑的處理。對非原村民所建住宅類農村城市化歷史遺留違法建筑,、對以房地產開發(fā)為目的未經批準建設的住宅類違法建筑（包括建成后已實際分割轉讓的情形）,，不予處理確認。
2,、處理辦法
通過審查,、測量、公示,，符合《決定》和《辦法》相關規(guī)定的當事人繳納罰款,、地價、鑒定等費用后,，到區(qū)查違辦申請辦理《確認決定書》，后向房地產權登記中心申請辦理房地產初始登記。歷史遺留違法建筑經處理,、初始登記后,，為非商品性質房地產，限定自用,，不得抵押,、轉讓，如需出租,，進行經營活動時,，應當按照有關規(guī)定辦理手續(xù)，繳納土地使用稅等有關稅費,。歷史遺留違法建筑經處理確認,、依法辦理初始登記后，符合相關條件的,，可以按照本市有關規(guī)定,，補地價后申請轉為商品性質。
通過上述分析可以看出,，通過確認產權,、辦理初始登記后的違法建筑有兩種情況，一是只能發(fā)放“綠本”房地產證,，產權性質為非商品性,，限定自用，不得抵押和轉讓,，二是符合相關條件,，補地價后可申請轉為商品性，發(fā)放“紅本”房地產證,?？紤]到兩種處理辦法下，違法建筑的產權性質不同,，對應的經濟行為,、評估目的也不同，因此違法建筑的評估也將分別從這兩方面進行分析,。
二,、可確認產權類違法建筑的評估
（一）價值類型的界定
經確權后的歷史遺留違法建筑，權屬清晰且合法,，特別是可轉為“紅本”的違法建筑,，基本可視為完全產權下的市場商品房，可用于抵押,、轉讓,、買賣,、拍賣、征收,、租賃,、投資、保險,、課稅等各種經濟行為,，在房地產評估中，根據評估目的不同,，對應有抵押價值,、市場價值、現(xiàn)狀價值,、征收補償價值,、出租人（承租人）權益價值、收益價值,、投資價值,、保險價值、計稅價值等價值類型,；而只能登記為“綠本”的違法建筑,，雖限定自用，不得抵押,、轉讓,，但根據《辦法》第32條之規(guī)定，限定為自用的非商品性質的違法建筑,，按照有關規(guī)定辦理手續(xù),，交納土地使用稅等有關稅費后可以出租，進行經營性活動,。因此該類違法建筑也可用于租賃,、征收、投資,、拍賣,、保險、課稅等經濟行為,，在房地產評估中,，根據估價目的不同，對應有出租人（承租人）權益價值,、收益價值,、征收補償價值、投資價值,、現(xiàn)狀價值,、保險價值,、計稅價值等。
通過上述分析我們可以看出,，經確權后的違法建筑可用于的經濟行為眾多,，對應的價值類型也很多,，為了分析方便,，本文選擇從日常工作中遇到最多的也是最基礎的現(xiàn)狀價值進行分析。
（二）可確認產權類違法建筑的現(xiàn)狀價值評估
1,、可轉為商品性質的違法建筑現(xiàn)狀價值評估
（1）權屬狀況分析
已審查,、確權，進行了測量,，繳納了罰款和地價,，辦理了房地產初始登記，登記為非商品房,，根據《辦法》,，符合相關條件，補地價后可轉為商品性質,。
（2）評估思路
先求取估價對象為完全產權商品房的市場價值,，再扣除應補地價，即為估價對象現(xiàn)狀價值,。
（3）估價原則
根據上述評估思路,，可遵循房地產市場價值評估原則，即①獨立,、客觀,、公正原則②合法原則③價值時點原則④替代原則⑤最高最佳使用原則。
（4）估價方法
與完全產權商品房相同,，應根據估價對象及其所在地的房地產市場狀況等客觀條件,，對比較法、收益法,、成本法,、假設開發(fā)法等估價方法進行適用性分析，當估價對象僅適用一種估價方法進行估價時,，可只選用一種估價方法進行估價,，當估價對象適用兩種或兩種以上估價方法進行估價時，宜同時選用所有適用的估價方法進行估價,。
根據《房地產估價規(guī)范》,，并結合深圳市實際情況，筆者建議住宅類違法建筑選取比較法進行估價,，生產經營,、商業(yè),、辦公類違法建筑選取比較法、收益法,、成本法進行估價,，考慮到違法建筑一般是已建成物業(yè)，假設開發(fā)法不適用,。
（5）該類違法建筑評估的難點及關注點
應補地價的計算是該類違法建筑評估的難點,，應補地價測算的是否正確，直接影響其現(xiàn)狀價值的結果是否客觀,，在評估過程中需先確認違法建筑適用的補地價的條款,，再根據相關文件精神計算應補繳的地價。
2,、只能登記為“綠本”的違法建筑現(xiàn)狀價值評估
（1）權屬狀況分析
已確權,，辦理了房地產初始登記，登記為非商品房,，限定自用,，不得抵押、轉讓,，住宅類歷史遺留違法建筑處理確認為限定自用的非商品性質房地產的,，如需出租、進行經營性活動時,，應當按照有關規(guī)定辦理手續(xù),，交納土地使用稅等有關稅費。
（2）估價原則
該類違法建筑不能轉為商品房,，因此應遵循現(xiàn)狀價值評估原則,，即①獨立、客觀,、公正原則②合法原則③價值時點原則④替代原則,。
（3）評估思路及方法
①可選用的估價方法
該類違法建筑限定自用，不得抵押,、轉讓,，在正常的房地產市場無可比實例，但在拍賣市場有可比實例,，因此理論上講可選用比較法,，特別是法院委托的業(yè)務，筆者建議優(yōu)先選用比較法,。
該類違法建筑雖限定自用,，但按照相關規(guī)定辦理手續(xù)，交納土地使用稅等有關稅費后可以出租,、進行經營性活動,，可以獲得收益,，因此可選用收益法。
②不可選用的估價方法
該類違法建筑的建筑成本雖可獲得,，但其土地即不是通過招,、拍、掛取得,，也不能完全等同于土地征收取得的土地,，因此土地取得成本無法獲得，不適用成本法,。
該類違法建筑一般是已建成物業(yè),，因此不適用假設開發(fā)法。
（4）該類違法建筑評估的難點及關注點
①比較法
1)可比實例的選取
與完全產權商品房不同,，該類物業(yè)的可比實例來源于拍賣市場，因此存在案例較少,、不透明,、可比實例實物狀況了解不清等情況，但隨著網絡拍賣的盛行,，拍賣市場越來越公開,、透明，拍賣成交案例也越來越多,，上述情況將會得以解決,，使得比較法的應用成為可能。不過在選取可比實例時應注意以下幾點：一是權屬性質要與估價對象相似,；二是房屋用途要與估價對象相同,；三是位置及成交日期需與估價對象相近。
2)可比因素的修正及調整
根據《房地產估價規(guī)范》,，因素的修正和調整建議采用直接比較調整和間接比較調整兩種方式,。當可比實例與估價對象狀況相近時，可采用直接比較調整的方式,，以估價對象狀況為基準,，將可比實例狀況與估價對象狀況進行比較，根據兩者差異情況對可比實例成交價格進行調整,；當可比實例與估價對象狀況相差較大時,，建議采用間接比較調整的方式，設定某種標準房地產,，以該標準房地產狀況為基準,，將估價對象狀況和可比實例狀況分別與其進行比較，根據兩者差異情況對可比實例成交價格進行調整,。
②收益法
1)收益模式的選取
由于估價對象不得轉讓,，因此在收益模式的選取上,，應選擇全剩余模式，而不應選擇持有加轉售模式進行估價,。
2)有效毛收入中租金收入的確定
租金收入一般用比較法求取,，鑒于歷史遺留違法建筑與完全產權商品房在權屬、配套,、規(guī)模,、產業(yè)聚集度、物業(yè)管理等方面的差別,，租金可比實例的選取應為同類型違法建筑,，而不應為完全產權商品房。
3)報酬率的確定
報酬率可采用市場提取法,、累加法,、投資收益率排序插入法求取，但由于違法建筑產權不完整,，僅享有占有,、使用、收益的權益,，而不享有處分的權益,，因此風險較大，一般情況下,，比完全產權同類型房地產的報酬率高2%-3%,。
三、結語
違法建筑因歷史原因,，產權狀況較為復雜,，理清違法建筑的類別，選擇正確的評估思路是評估的關鍵,，本文僅初步分析了可確權類違法建筑的現(xiàn)狀價值評估,，對其他價值類型及業(yè)界經常討論的不可確權類違法建筑，如“小產權房”的評估并未涉及,，其他價值類型怎么評估,，“小產權房”的價值如何認定，依然是我們需要探討的課題,，相信隨著政府深化改革步伐的加快,，相關政策的進一步出臺，這一歷史遺留問題也終將隨之而解,，也希望估價行業(yè)能與時俱進,，順應改革的潮流，為客戶提供更專業(yè)的意見。
（注：本文入選《2017中國房地產估價年會論文集》并獲年會論文二等獎）
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