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前　言：司法鑒定是我國(guó)訴訟制度中的一個(gè)重要環(huán)節(jié),，鑒定結(jié)論在證據(jù)體系中有很高的權(quán)威性,，是司法立案、審判,、執(zhí)行的重要依據(jù),。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及人們法制觀念的增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)糾紛案件明顯增多,，司法機(jī)關(guān)案件的辦理中涉及的專(zhuān)業(yè)技術(shù)性問(wèn)題也越來(lái)越多,，對(duì)房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的需求也在不斷增長(zhǎng),。

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)  鑒定類(lèi)別及流程  注意事項(xiàng)

一、房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的內(nèi)涵及特殊性

（一）房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的內(nèi)涵

房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)是指具有司法鑒定人資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受司法機(jī)關(guān),、仲裁機(jī)構(gòu)或相關(guān)當(dāng)事人的委托,，依照法律規(guī)定的條件和程序，運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)的專(zhuān)門(mén)知識(shí)和技能對(duì)訴訟,、仲裁等活動(dòng)中所涉及的有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格的專(zhuān)業(yè)性問(wèn)題進(jìn)行判定的活動(dòng),。

（二）房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的特殊性

司法鑒定涉及的房地產(chǎn)估價(jià)具有特殊性。

首先它是一種司法鑒定行為,，是司法鑒定機(jī)構(gòu)接受委托,，指派司法鑒定人對(duì)與訴訟活動(dòng)有關(guān)的專(zhuān)業(yè)性問(wèn)題進(jìn)行科學(xué)檢驗(yàn)、判斷并作出結(jié)論的活動(dòng),。

其次才是房地產(chǎn)價(jià)格估價(jià)行為,，是具備房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定執(zhí)業(yè)資格的司法鑒定機(jī)構(gòu)接受司法機(jī)關(guān)、公民,、法人或其他組織的委托,，派出具有司法鑒定人資格的房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則,，按照鑒定程序，依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn),，經(jīng)過(guò)實(shí)地查勘與市場(chǎng)調(diào)查,，估算、判斷估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的活動(dòng),。

因此,，在房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)活動(dòng)中，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師除遵循《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》,、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定,、執(zhí)業(yè)規(guī)范以外，作為司法鑒定人還應(yīng)當(dāng)履行出庭義務(wù),，就其作出的鑒定結(jié)論接受法官,、雙方當(dāng)事人的質(zhì)證。

二,、房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的類(lèi)別       

目前,，司法實(shí)踐領(lǐng)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)司法鑒定估價(jià)的需求主要涉及以下幾方面。

（一）債務(wù)糾紛涉及的房地產(chǎn)拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定估價(jià)

債務(wù)糾紛涉及的房地產(chǎn)拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定估價(jià),，主要指人民法院在處理債務(wù)糾紛案件中,，涉及的房地產(chǎn)拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定估價(jià)，包括以下主要類(lèi)別：現(xiàn)房拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定估價(jià),、在建工程項(xiàng)目整體拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定估價(jià),、在建工程部分拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定估價(jià),、企業(yè)整體拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定估價(jià)。

（二）房地產(chǎn)損害賠償鑒定估價(jià)

房地產(chǎn)損害賠償鑒定估價(jià),，系指房地產(chǎn)的所有權(quán),、用益物權(quán)或者擔(dān)保物權(quán)受到侵害，而對(duì)損害帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值減損額進(jìn)行的鑒定估價(jià),。

房地產(chǎn)損害的類(lèi)型,，按照損害存續(xù)的時(shí)間，劃分為暫時(shí)性損害和永久性損害,；按照是否可修復(fù),，分為可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害；按照損害事實(shí),，劃分為實(shí)體性損害,、功能性損害和經(jīng)濟(jì)性損害；按照損害來(lái)源,，分為地震,、風(fēng)災(zāi)等自然災(zāi)害帶來(lái)的損害，以及非自然災(zāi)害的他人侵權(quán)帶來(lái)的損害,。

（三）房地產(chǎn)分割合并鑒定估價(jià)

房地產(chǎn)分割合并鑒定估價(jià),，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)明確，分割合并的房地產(chǎn),，應(yīng)當(dāng)符合房屋登記基本單元,、土地登記基本單元的規(guī)定。明確分割合并后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值存在三種可能,，即A+B＝C,，A+B＜C，A+B＞C,，其中A,、B分別表示分割后或者合并前的兩宗房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，C表示合并后或分割前的該宗房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值,。

（四）國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償糾紛鑒定估價(jià)

國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償糾紛鑒定估價(jià),，包括三種情形：被征收房屋仍然存在；被征收房屋滅失,，但有證據(jù)保全,；被征收房屋滅失，未辦理證據(jù)保全,。

（五）房地產(chǎn)估價(jià)糾紛鑒定估價(jià)

房地產(chǎn)估價(jià)糾紛所涉鑒定估價(jià),，可以是上述任何一類(lèi)鑒定估價(jià)的糾紛引起的鑒定估價(jià)，還包括抵押估價(jià)、作價(jià)入股等其他估價(jià)帶來(lái)糾紛的鑒定估價(jià),。

房地產(chǎn)估價(jià)糾紛鑒定估價(jià)的目的,，包括對(duì)于原鑒定估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的主體資格是否符合有關(guān)規(guī)定，估價(jià)程序和估價(jià)方法,、估價(jià)依據(jù)是否遵循估價(jià)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),，估價(jià)行為是否符合職業(yè)道德等，進(jìn)而對(duì)于是否存在虛假估價(jià),、估價(jià)是否嚴(yán)重失實(shí)進(jìn)行鑒定和判斷,。

三、房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的流程

房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià),，其鑒定估價(jià)全過(guò)程可分為接受鑒定估價(jià)委托,、收取鑒定估價(jià)費(fèi)用、實(shí)施鑒定估價(jià)過(guò)程,、得出鑒定估價(jià)結(jié)論,、鑒定估價(jià)結(jié)論質(zhì)證、鑒定估價(jià)結(jié)論復(fù)核六個(gè)階段,。

（一）接受鑒定估價(jià)委托

估價(jià)機(jī)構(gòu)接受鑒定估價(jià)委托需慎重,，要事先估價(jià)鑒定估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)自身的獨(dú)立性及專(zhuān)業(yè)能力考慮是否接受該委托,。然后與法院等委托機(jī)關(guān)簽訂估價(jià)委托書(shū),，需對(duì)估價(jià)委托人、當(dāng)事人,、鑒定機(jī)構(gòu)等各自應(yīng)享有的權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)予以明確,。

（二）收取鑒定估價(jià)費(fèi)用

估價(jià)機(jī)構(gòu)承接抵押或咨詢(xún)等一般估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，常規(guī)操作為先出具估價(jià)報(bào)告后收取估價(jià)費(fèi)用,。但在房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)過(guò)程中，為避免因當(dāng)事人對(duì)鑒定估價(jià)結(jié)論或案件判決不滿而拒付估價(jià)費(fèi),，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)在鑒定估價(jià)工作開(kāi)始前收取部分或全部鑒定費(fèi),。

（三）實(shí)施鑒定估價(jià)過(guò)程

估價(jià)過(guò)程的實(shí)施實(shí)質(zhì)上就是收集鑒定證據(jù)和進(jìn)行估價(jià)測(cè)算的過(guò)程，是鑒定估價(jià)工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié),。估價(jià)機(jī)構(gòu)承接業(yè)務(wù)后,，應(yīng)組建項(xiàng)目小組，根據(jù)鑒定估價(jià)要求,，結(jié)合案件本身情況進(jìn)行分析,，制定估價(jià)計(jì)劃，并進(jìn)行詳實(shí)的實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)研,，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法,，進(jìn)行分析、測(cè)算及判斷，綜合求取估價(jià)結(jié)果,。在估價(jià)過(guò)程中,，估價(jià)機(jī)構(gòu)要注意規(guī)范實(shí)施鑒定時(shí)限和完善鑒定質(zhì)量保證制度，在保證鑒定質(zhì)量的基礎(chǔ)前提下,，及時(shí)完成鑒定估價(jià)工作,，避免鑒定估價(jià)過(guò)程久拖不決。

（四）撰寫(xiě)出具估價(jià)報(bào)告

房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)結(jié)論是一種邏輯的,、科學(xué)的推理性結(jié)合,，需在獨(dú)立、客觀,、公正的原則下出具,。估價(jià)機(jī)構(gòu)可以按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告格式的規(guī)范要求出具鑒定估價(jià)結(jié)論，敘述格式應(yīng)包含下列部分：①封面,；②致估價(jià)委托人函,；③目錄；④估價(jià)師聲明,；⑤估價(jià)假設(shè)和限制條件,；⑥估價(jià)結(jié)果報(bào)告；⑦估價(jià)技術(shù)報(bào)告,；⑧附件,。

（五）鑒定結(jié)論質(zhì)證

在司法鑒定估價(jià)結(jié)論質(zhì)證方面，目前我國(guó)三大訴訟法和最高人民法院的司法解釋已經(jīng)有了一些具體規(guī)定,。然司法實(shí)踐中司法鑒定人能夠出庭作證的比例極低,。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及人們法制觀念的增強(qiáng)，未來(lái)該比例將有所提高,，司法鑒定機(jī)構(gòu)及鑒定人在維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益及司法公正方面發(fā)揮著積極作用,。

（六）鑒定結(jié)論復(fù)核

我國(guó)司法鑒定估價(jià)實(shí)踐中存在的一個(gè)主要問(wèn)題即重新鑒定申請(qǐng)權(quán)的無(wú)限制行使，導(dǎo)致同一問(wèn)題反復(fù)鑒定,。從房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)現(xiàn)狀看,，各地一般都成立了房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)，鑒定機(jī)構(gòu)遇有當(dāng)事人對(duì)鑒定結(jié)論不服,，要求申請(qǐng)重新鑒定的,，可以建議法院要求當(dāng)事人向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定結(jié)論復(fù)核，避免多個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)同一估價(jià)對(duì)象反復(fù)鑒定后,，鑒定結(jié)論不一致而影響法院判決,。

四、房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的注意事項(xiàng)

（一）實(shí)地查勘注意事項(xiàng)

在履行估價(jià)實(shí)地查勘的程序時(shí),，要求估價(jià)人員要嚴(yán)格按照估價(jià)程序作業(yè),，細(xì)致,、認(rèn)真對(duì)待。鑒定機(jī)構(gòu)宜派兩名估價(jià)人員進(jìn)行實(shí)地查勘,，估價(jià)人員在實(shí)地查勘時(shí),，應(yīng)拍攝反映估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)實(shí)際現(xiàn)狀的影像資料，并核實(shí)其權(quán)屬信息與實(shí)物狀況是否相符,，且在《房地產(chǎn)實(shí)地查勘表》中如實(shí)記錄,。

估價(jià)人員實(shí)地查勘時(shí)，應(yīng)要求司法鑒定利害關(guān)系人或代理律師在場(chǎng),，且要為實(shí)地查勘提供便利條件,。實(shí)地查勘結(jié)束后，估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)面向鑒定利害關(guān)系人復(fù)述估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況記錄,，并要求其在《房地產(chǎn)實(shí)地查勘表》予以簽字確認(rèn),。

如當(dāng)事人不予配合不能入戶查勘、拍照時(shí),，應(yīng)及時(shí)與委托司法機(jī)關(guān)聯(lián)系,、溝通情況，協(xié)調(diào)解決問(wèn)題,；實(shí)地查勘應(yīng)該細(xì)致,、謹(jǐn)慎、有序,，避免出現(xiàn)漏評(píng)現(xiàn)象,。

（二）鑒定資料的瑕疵處理

直接影響房地產(chǎn)價(jià)格的資料都是房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)所需要的資料，主要包括三大類(lèi),，即房地產(chǎn)市場(chǎng)及供求資料,、估價(jià)對(duì)象特征資料、可比案例房地產(chǎn)資料,。其中,，估價(jià)對(duì)象資料又可以分為區(qū)位資料、實(shí)體資料,、權(quán)益資料建設(shè)與運(yùn)營(yíng)資料,。最重要的是權(quán)益資料，是估價(jià)行為產(chǎn)生的前提條件,。

鑒定資料充分是鑒定結(jié)果可靠的前提基礎(chǔ)，若估價(jià)委托人不能按照鑒定估價(jià)的要求提供所需資料,，則會(huì)產(chǎn)生鑒定資料提供的瑕疵,，該程序受限有以下處理方式：

① 司法鑒定機(jī)構(gòu)及鑒定人應(yīng)首先判斷，資料瑕疵是否會(huì)對(duì)估價(jià)結(jié)論的合理性產(chǎn)生重大影響,，是否存在其他替代資料,。若資料瑕疵會(huì)導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果嚴(yán)重失實(shí)且無(wú)可替代資料，考慮到估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，鑒定機(jī)構(gòu)可拒絕委托,。

② 若資料瑕疵不會(huì)對(duì)估價(jià)結(jié)論的合理性產(chǎn)生重大影響的,，鑒定人應(yīng)向估價(jià)委托人提示鑒定風(fēng)險(xiǎn)，若其仍要繼續(xù)委托鑒定,，鑒定人可以受理,，但需要在估價(jià)報(bào)告中披露該程序受限對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。