【摘 要】農(nóng)村住宅房地產(chǎn)是我國六億多農(nóng)民的根基,。近年來由于中國的飛速發(fā)展,，許多農(nóng)民開始進城打工,，家鄉(xiāng)的農(nóng)村住宅閑置,。還有農(nóng)民想利用農(nóng)村住宅去融資,，但是由于相關(guān)法規(guī)的限制,，農(nóng)村住宅房地產(chǎn)不能流轉(zhuǎn)從而只能變成了農(nóng)民手中的“死產(chǎn)”,。然而農(nóng)村經(jīng)濟想發(fā)展，盤活農(nóng)村住宅迫不容緩,。本文先闡述農(nóng)村住宅房地產(chǎn)及流轉(zhuǎn)的含義,，接著介紹國家與廣東省出臺的與農(nóng)村房地產(chǎn)有關(guān)的相關(guān)政策法規(guī)，然后論述估價方法及注意的事項,，最后結(jié)合實例對估價方法進行研究,。
【關(guān)鍵詞】農(nóng)村住宅 流轉(zhuǎn) 抵押 估價
一、農(nóng)村房地產(chǎn)流轉(zhuǎn),、抵押相關(guān)政策
從2014年《中共中央辦公廳 國務(wù)院辦公廳印發(fā)〈關(guān)于農(nóng)村土地征收,、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見〉的通知》（中辦發(fā)〔2014〕71號）發(fā)布開始,，農(nóng)村房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)試點工作在我國就陸續(xù)開始了,。試點工作的進行推動了新農(nóng)村的發(fā)展，使農(nóng)民手中的房地產(chǎn)由死產(chǎn)轉(zhuǎn)化為活產(chǎn),。
二,、農(nóng)村住宅房地產(chǎn)含義及土地流轉(zhuǎn)方式
（一）農(nóng)村房地產(chǎn)含義
農(nóng)村房地產(chǎn)，是指農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織基于生產(chǎn)生活或農(nóng)村公益事業(yè)的目的,，在集體土地上建造的建筑物和其他附屬物,，包括農(nóng)村住宅（或宅基地、農(nóng)民房）,、村集體辦工廠等,。
（二）農(nóng)村住宅含義
農(nóng)村住宅產(chǎn)權(quán)，指對農(nóng)村住宅的所有權(quán),，是一束權(quán)利,，可以分解為占有權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)等,。農(nóng)村住宅的土地使用權(quán),，即宅基地的使用權(quán)，是指農(nóng)村的農(nóng)戶或個人建設(shè)農(nóng)村住宅而占有,、利用本集體所有的土地建造住宅及其附屬設(shè)施的權(quán)利,。
宅基地可定義為己建房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地,，包括建了房屋的土地,、建過房屋但已無上蓋物不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類型，包括建筑物的基地以及附屬于建筑物的空白基地,，一般涵蓋自然輔助用房,、庭院和歷年來不用于耕種的生活用地以及生活用房中的生產(chǎn)場地。
（三）流轉(zhuǎn)方式
農(nóng)村住宅流轉(zhuǎn)方式有買賣,、租賃,、抵押等,。
1、買賣
買賣即是讓渡農(nóng)村住宅的所有權(quán),，就目前情況來看,，主要是閑置的農(nóng)村住宅的買賣。這里的買賣包括3種情況：第一種情況是同一農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員之間的買賣,；第二種情況是不同農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員之間的買賣,；第三種情況是農(nóng)民賣給城鎮(zhèn)居民。根據(jù)我國法律,，第三種情況是嚴厲禁止的,。根據(jù)《廣東省農(nóng)村宅基地管理辦法（送審稿）》第四章第十七條，符合第十條宅基地‘一戶一宅’申請條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員,，報(鄉(xiāng))鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)同意,，可以購買本鎮(zhèn)區(qū)域范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的房屋，并取得相應(yīng)的宅基地使用權(quán),。
2,、租賃
農(nóng)民在依法取得農(nóng)村住宅的所有權(quán)后，在一定的時間內(nèi)出租給他人,，從而獲取一定的收益,。城中村及城市郊區(qū)有大量農(nóng)民出租自己的住宅，這樣的房屋以低廉的價格吸引了很多農(nóng)民工和學(xué)生,。除了上述的短租以外,，還有以租代售的。由于我國法律嚴厲禁止農(nóng)民把農(nóng)村住宅賣給城鎮(zhèn)居民,。所以有些農(nóng)民把住宅長期出租給城鎮(zhèn)居民,，名“租”實“買”。
3,、抵押
抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移某些財產(chǎn)的占有,，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時,，債權(quán)人有權(quán)依法以該財產(chǎn)折價或者以拍賣,、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。農(nóng)民擁有的財產(chǎn)主要是農(nóng)村住宅,于是農(nóng)民用自有房屋作為債權(quán)擔(dān)保借款的現(xiàn)象已經(jīng)屢見不鮮,。前些年由于我國《物權(quán)法》第 184 條和《擔(dān)保法》第37條都明確規(guī)定宅基地使用權(quán)不得用于抵押,，而且由于《擔(dān)保法》第36條我國不動產(chǎn)流轉(zhuǎn)規(guī)則是“房隨地走、地隨房走”及對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制,，導(dǎo)致大部分的金融機構(gòu)對以農(nóng)村住宅作為抵押的情況非常慎重,，農(nóng)村住宅難以抵押。新出臺的《廣東農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點實施方案》,，有望打破這種局面,。方案中梅州市五華縣,、清遠市連州市等2個縣（市）被國家確定為農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點區(qū)域,。
土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是指擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)（使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟組織,，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán),。
其它的流轉(zhuǎn)的方式還包括繼承,、贈與、作價入股等,。
三,、農(nóng)村住宅房地產(chǎn)抵押涉及的估價服務(wù)
（一）農(nóng)村住宅房地產(chǎn)抵押中估價服務(wù)的必要性
要做抵押，就必須要合理確定房地產(chǎn)的價值,。因為確定房地產(chǎn)價值是金融機構(gòu)確定貸款額度的前提之一,。要是高估了價值會增加銀行的貸款風(fēng)險，要是低估了會損害農(nóng)民的利益,。所以在《廣東農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點實施方案》中也明確提到建立“兩權(quán)”價值評估的專業(yè)化服務(wù)機制,。規(guī)范試點地區(qū)“兩權(quán)”抵押價值評估體系，“兩權(quán)”價值評估要以縣為單位,，鄉(xiāng)鎮(zhèn),、村集體經(jīng)濟組織參加，各試點縣可制定“兩權(quán)”價值評估管理辦法,。推動發(fā)展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價值評估,、法律咨詢等中介組織，每個試點縣或試點所在的地級市可引進或推薦2家至3家具備資質(zhì)條件的評估中介機構(gòu),，合理確定農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)價值,。
（二）農(nóng)村住宅的估價方法及注意事項
與城市住宅相比，評估人員必須注意到評估農(nóng)村住宅的特殊性,，下面就三種常用的評估方法談?wù)勣r(nóng)村住宅的估價服務(wù),。
方法一：市場法
適用范圍：房屋所處區(qū)域同類市場交投活躍，市場上有較多的可比的農(nóng)村住宅交易案例,。
基本思路：選取一定數(shù)量的可比實例,，將它們與估價對象進行比較，根據(jù)兩者之間交易情況,、市場狀況,、區(qū)位狀況、權(quán)益狀況,、實物狀況等因素的差異對可比實例近期交易價格進行修正后得到估價對象價值或價格,。
計算公式：
注意事項：
（1）房屋所處區(qū)域同類市場較少交易案例或者沒有交易案例的時候不能采用市場法。
（2）由于農(nóng)村住宅的土地沒有法定剩余使用年限,，在進行土地使用年期的修正的時候,，根據(jù)孰短原則,，農(nóng)村住宅的剩余使用年限應(yīng)根據(jù)建筑物剩余使用年限來確定。
方法二：收益法
使用范圍：房屋所處區(qū)域為城中村,，或者城區(qū)邊緣位置這些出租案例比較多的地區(qū),，房屋有收益的，可以選擇收益法,。
基本思路：收益法是預(yù)測估價對象的未來收益,，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價值得到估價對象價值或價格的方法,。
計算公式：
注意事項：
（1）出租案例較少的地區(qū)不適用收益法
（2）注意謹慎確定折現(xiàn)率,。
（3）由于農(nóng)村住宅的土地沒有法定剩余使用年限，在進行土地剩余使用年期的確定的時候,，根據(jù)孰短原則,，農(nóng)村住宅的剩余使用年限應(yīng)根據(jù)建筑物剩余使用年限來確定。
（4）在租期內(nèi)的租金確定應(yīng)為合同內(nèi)約定的租金,，在租期外的租金的確定應(yīng)為客觀租金,。
方法三：成本法
使用范圍：房屋所處區(qū)域交易市場不活躍、房屋無收益的情況下都可以采用,。
基本思路：成本法是測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊,，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。
成本法房地分估,。土地取得成本在有集體用地基準(zhǔn)地價的地方可以采用基準(zhǔn)地價修正法比如南海,。建筑物的成本可以參考當(dāng)?shù)氐墓こ淘靸r信息。
計算公式：房地產(chǎn)價值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用+成本利潤+銷售稅費
注意事項:有收益的房屋用此方法可能會造成價值低估,。
四,、農(nóng)村住宅房地產(chǎn)抵押估價案例——以收益法為例
項目概況：A房地產(chǎn)是B先生擁有的A市農(nóng)村住宅，于1996年建成,。A房地產(chǎn)所處區(qū)域為城鄉(xiāng)結(jié)合部,，附近農(nóng)村住宅租賃市場活躍。A房地產(chǎn)所在樓棟為鋼筋混凝土9層樓梯樓,，樓棟外墻為馬賽克,，共用土地面積為560平方米。A房地產(chǎn)建筑面積為76.54平方米,，位于樓棟第4層,。A房地產(chǎn)層高約為3.0米，室內(nèi)裝修情況如下：地面為地磚,，墻面,、天花為乳膠漆，門為夾板門,，窗為鋁合金窗,。室內(nèi)外水電已安裝,、消防、通訊設(shè)施齊全,。B先生在兩年前把A房地產(chǎn)出租給C先生,，租約于1個月前到期，故A房地產(chǎn)現(xiàn)在空置中,。B先生擬委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估A房地產(chǎn)的抵押價值,。
由于A房地產(chǎn)所處區(qū)域為城鄉(xiāng)結(jié)合部,，附近農(nóng)村住宅租賃市場活躍,。故可以采用收益法評估A房地產(chǎn)的抵押價值。
A房地產(chǎn)應(yīng)用收益法估價的測算過程
（一）相關(guān)參數(shù)的確定
（1）潛在毛租金收入：是房地產(chǎn)在充分利用,、沒有空置下所能獲得的歸因于房地產(chǎn)的總收入,，包括潛在毛租金收入加上其他收入。
①市場租金：根據(jù)我公司估價人員的市場調(diào)查及收集相關(guān)資料,、信息,，估價對象所處地段類似房地產(chǎn)的月正常客觀租金如下：
由于上述三個比準(zhǔn)價格比較接近,，所以采用簡單算術(shù)平均綜合得出一個價格作為估價結(jié)果：（30+30+33）÷3=31元/平方米·月（取整）
根據(jù)我公司估價人員搜集的上述租金案例及收集相關(guān)資料,、信息，近幾年周邊住宅的租金水平穩(wěn)中有升,，我們預(yù)計未來租金水平能夠保持這種趨勢,。同時結(jié)合估價對象自身的使用狀況，我們認為估價對象所處地段類似房地產(chǎn)的月平均正?？陀^租金為31元/平方米/月,。
②其他收入：主要為押金收益，租賃押金一般為2個月租金,，本次評估取2個月租金,，利息按一年期存款利率計算。
（2）有效毛收入：是從潛在毛收入中扣除空置和收租損失以后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入,。
①根據(jù)市場調(diào)查并結(jié)合估價對象所在區(qū)域的類似物業(yè)租賃氛圍及其自身特點,，綜合考慮后確定估價對象空置率為5%。
②A市住宅房地產(chǎn)出租一般情況下按月付租,，押金為2個月的租金,，因此在收益期內(nèi)因拖欠租金造成收入損失很少，本次評估不考慮收租損失,。
（3）運營費用：是維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)的必要費用,。出租人應(yīng)承擔(dān)的運營費用包含稅費綜合征收比例、保險費,、維修費等,。
根據(jù)A市相關(guān)規(guī)定及估價人員的經(jīng)驗確定,，運營費用為月有效毛收益的9.1%，詳見“房屋租賃稅費表”,。
（5）報酬率確定
根據(jù)A市住宅房地產(chǎn)市場的實際情況及我們估價工作的經(jīng)驗,，我們采取累加法確定估價對象的報酬率，即房地產(chǎn)報酬率等于無風(fēng)險報酬率加上風(fēng)險報酬率,。無風(fēng)險報酬率取一年期定期存款利率（即1.50%）,，風(fēng)險報酬率是指承擔(dān)額外的風(fēng)險所要求的補償，即超過無風(fēng)險報酬率以上部分的報酬率,，具體是對估價對象房地產(chǎn)自身及其所在的區(qū)域,、行業(yè)、市場等所存在的風(fēng)險的補償,。
①投資風(fēng)險報酬率,，是指當(dāng)投資投資于收益不確定、具有一定風(fēng)險性房地產(chǎn)時,，要求對所承擔(dān)的額外風(fēng)險的補償,。住宅房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險一般，取2.00%,；
②管理負擔(dān)補償率是指一項投資所要求管理付出對應(yīng)的補償,，房地產(chǎn)要求的管理工作一般超過存款、證券,，本次取管理負擔(dān)補償率1.5%,；
③缺乏流動性補償率是指投資者對所投入資金由于缺乏流動性所要求的補償。房地產(chǎn)與存款,、股票,、債券、黃金等投資相比,，買賣困難,，變現(xiàn)能力弱。本次取缺乏流動性補償率1.5%,。
④投資帶來的優(yōu)惠率是指由于投資房地產(chǎn)可能獲得額外好處,，如易于獲得融資和所得稅抵扣優(yōu)惠等，本次評估僅考慮易于獲得融資的優(yōu)惠率,，取值0.50%
經(jīng)過市場調(diào)查,，周邊類似物業(yè)的年遞增比率在3%-6%間，考慮到通貨膨脹率,、物價上漲因素以及將來的一些不確定性因素,，我們預(yù)測估價對象自價值時點起前15年收益水平按每年3.5%的比率遞增，第15年以后收益水平固定不變，即凈收益年遞增比率g為3.5%,，凈收益遞增年限N1為15年,。
（7）收益年限
估價對象收益年限，是從價值時點開始計算的未來可以獲得收益的持續(xù)時間,，即價值時點至建筑物使用年限結(jié)束之日,。估價對象為集體使用土地，未繳納國有土地使用權(quán)出讓金,。
建筑物使用年限約60年,，建筑物建成時間為1996年，至價值時點,，建筑物剩余使用年限約為40年,，即收益年限n為40年。
五,、總結(jié)
農(nóng)村住宅房地產(chǎn)流轉(zhuǎn),、抵押中的價值評估在估價行業(yè)中比較新的領(lǐng)域,，缺少前人的經(jīng)驗,，注定了在實踐的過程中充滿坎坷。但是同時它也是充滿前景的,，畢竟農(nóng)村住宅是六億農(nóng)民的生存基礎(chǔ),。希望估價師及專業(yè)人員在實際中多積累經(jīng)驗，在探索中成長,，將農(nóng)村住宅房地產(chǎn)流轉(zhuǎn),、抵押中的價值評估做的越來越好。
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