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【摘  要】 自深圳大力推行城市更新工作以來，深圳城市建設(shè)土地來源由新增供應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐浴俺鞘懈隆睘橹鞯拇媪抗?yīng),；因其中主要涉及了政府,、開發(fā)商、被拆遷人等多方利益,，且各方在法律法規(guī),、管理、實(shí)務(wù)等方面經(jīng)驗(yàn)的欠缺與信息不對(duì)稱,，致使各方在利益協(xié)調(diào)上難以達(dá)成共識(shí),，需要相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)提供幫助。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在相關(guān)項(xiàng)目價(jià)值分析,、經(jīng)濟(jì)可行性分析,、政策理解等方面具有專業(yè)優(yōu)勢(shì)，因此隨著深圳城市更新的推進(jìn),，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)逐步扮演起城市更新專業(yè)咨詢服務(wù)者的角色,，為各利益相關(guān)方提供相應(yīng)專業(yè)服務(wù),。

【關(guān)鍵詞】 城市更新房地產(chǎn)估價(jià)  評(píng)估服務(wù)

一、深圳城市更新的發(fā)展歷程

深圳城市更新的發(fā)展歷程就是深圳城市建設(shè)的縮影,。

① 1980～1990年：深圳從建市起就保有較多的老舊村屋，以及缺乏城市規(guī)劃,、管理而出現(xiàn)的大量超建,、改建房屋。此階段的城市更新處于城市化前期,，土地騰挪余地大,，多采用粗暴的推倒重建方式，為深圳奠定了從一個(gè)偏遠(yuǎn)漁村向國際大都市蛻變的基礎(chǔ),。

② 1990～2003年：深圳特區(qū)正處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展時(shí)期,，原住民的收入水平增長迅速，同時(shí)大批外來務(wù)工人員涌入深圳,，巨大的居住需求導(dǎo)致原住民私人建房如雨后春筍般出現(xiàn),，對(duì)市容市貌、社會(huì)治安等多方面產(chǎn)生不良影響,，舊村改造成為這一時(shí)期城市更新的重點(diǎn)工作,。

③ 2004~2009年：深圳召開了“全市城中村改造暨違法建筑清查工作動(dòng)員大會(huì)”，并且頒布了《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》和關(guān)于堅(jiān)決查處違法建筑和違法用地的決定,，從此拉開了全市范圍內(nèi)全面改造城中村的大幕,。

④ 2009年至今：廣東省頒布的《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造推進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府[2009]78號(hào)），深圳發(fā)布的《城市更新辦法》及《實(shí)施細(xì)則》等政策相繼出臺(tái),。標(biāo)志著深圳城市更新有了法律基礎(chǔ),，明確了深圳城市更新的拆除重建、綜合整治,、功能改變?nèi)竽Ｊ?，深圳城市更新得到快速推進(jìn)。

二,、深圳城市更新的發(fā)展方向

由于開展城市更新工作早期經(jīng)驗(yàn)不足,，實(shí)際工作中出現(xiàn)許多問題。如未能將單個(gè)城市更新項(xiàng)目融入整個(gè)片區(qū)規(guī)劃,，導(dǎo)致城市功能發(fā)展不協(xié)調(diào),；簡單的拆除重建模式導(dǎo)致大量特色建筑損毀；為了經(jīng)濟(jì)利益盲目開展城市更新加大了中小企業(yè)的經(jīng)營成本等,，為了彌補(bǔ)前期工作的不足,，后續(xù)的城市更新工作將越來越注重產(chǎn)城融合，如：

① 更注重城市的多功能協(xié)調(diào)發(fā)展,。現(xiàn)有城市更新的操作仍局限于法定圖則及原有土地性質(zhì)的框架內(nèi),，各項(xiàng)目單獨(dú)規(guī)劃,，影響了城市統(tǒng)籌規(guī)劃，城市發(fā)展碎片化問題突出,，未來深圳城市更新將更加注重相鄰項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)融合,。

② 促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定及文化融合。因城市更新產(chǎn)生的矛盾不僅體現(xiàn)在拆遷矛盾,，同樣在政治,、社會(huì)、文化等方面存在利益糾紛,。一方面,，政府希望借城市更新解決部分疑難問題，如城市征轉(zhuǎn)地遺留問題等,；另一方面,，大批同類型舊改項(xiàng)目的集中入市對(duì)市場(chǎng)需求及市政配套提出了嚴(yán)苛的考驗(yàn)，目前深圳大量寫字樓及產(chǎn)業(yè)用房的面積已超出實(shí)際需求量,，將對(duì)現(xiàn)有物業(yè)的收益造成沖擊,，原關(guān)外城區(qū)如龍華、龍崗等大量舊改住宅區(qū)的教育,、醫(yī)療等市政配套相對(duì)落后,，居民生活滿意度較低；同時(shí),，眾多的更新項(xiàng)目中拆除原有特色村落,，造成深圳文化印記的流失，未來深圳更新項(xiàng)目中將越來越來重視本土文化的保留,。

③ 滿足政府產(chǎn)業(yè)需求,，控制商住項(xiàng)目。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展,，為了經(jīng)濟(jì)利益,，城市更新項(xiàng)目越來越追求高檔小區(qū)、高檔寫字樓,，企業(yè)經(jīng)營成本逐年攀升,，造成企業(yè)外流，對(duì)深圳實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成沖擊,。為了保護(hù)實(shí)體經(jīng)濟(jì),，深圳工改工類城市更新項(xiàng)目中要求配建創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房返還給政府用于企業(yè)培育，并要求實(shí)際產(chǎn)業(yè)落地,，注重產(chǎn)城融合,。

三、城市更新中各方的權(quán)益博弈

在城市更新中存在多個(gè)利益相關(guān)方,，如政府,、開發(fā)商,、業(yè)主方（村股份公司、原村民）,，存在多方利益沖突,，具體表現(xiàn)如下：

（一）政府與開發(fā)商

① 土地供應(yīng)矛盾。深圳的國土面積1995平方公里,，生態(tài)控制線面積974平方公里,，已開發(fā)面積近900平方公里，可開發(fā)土地嚴(yán)重不足,，至2020年,，深圳可供新增建設(shè)用地面積僅8平方公里左右,。新增建設(shè)用地的不足,，限制了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，倒逼開發(fā)企業(yè)尋求城市更新項(xiàng)目維持企業(yè)的發(fā)展,，而城市更新項(xiàng)目的立項(xiàng)依賴于政府審批,，因此政府與開發(fā)商間存在土地供需矛盾。

② 規(guī)劃矛盾,。開發(fā)商追求利益最大化,，希望銷售面積越大越好，而政府為了平衡公共利益,，要求項(xiàng)目配建一定比例的公共配套設(shè)施,，如醫(yī)院、學(xué)校等,，這將會(huì)降低開發(fā)商可售面積,，在此情況況下，開發(fā)商可能會(huì)與政府協(xié)商通過貢獻(xiàn)公共配套用地面積而提高容積率,，滿足自身利潤要求,。

（二）政府與業(yè)主方

① 歷史遺留問題。為了給城市發(fā)展提供建設(shè)用地儲(chǔ)備,，深圳通過1994年“特區(qū)內(nèi)轉(zhuǎn)地”,、2004年“特區(qū)外征地”將集體土地征轉(zhuǎn)為國有，但因補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低且補(bǔ)償工作不到位,，造成村集體,、村民不認(rèn)可，村民大規(guī)模搶建,，使得政府對(duì)該部分土地并沒有實(shí)際控制權(quán),，故希望通過城市更新將集體繼受組織占用土地收歸國有。

② 征地補(bǔ)償矛盾,。隨著深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,，房價(jià)逐年攀升,，征轉(zhuǎn)地給的補(bǔ)償遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于農(nóng)民購房成本，因此村民大量搶建住宅,，對(duì)城市形象,、規(guī)劃及管理造成惡劣影響，雖然深圳市政府通過出臺(tái)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》,、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑若干規(guī)定》,、《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》等一系列政策宣布農(nóng)民建房為“違法建筑”，試圖通過查處此類房屋推進(jìn)土地征收,，但導(dǎo)致官民矛盾升級(jí),，為后來城市更新發(fā)展的困境埋下隱患。

（三）開發(fā)商與業(yè)主方

① 拆遷成本矛盾,。開發(fā)商拆除業(yè)主舊房,，雖然會(huì)按照一定面積比例返還物業(yè)，但是業(yè)主已經(jīng)在舊房中生活多年,，生活環(huán)境的改變對(duì)生活習(xí)慣有比較大的影響,，不論是出于感情因素還是金錢誘惑，業(yè)主都希望獲得的拆遷補(bǔ)償越多越好,，而開發(fā)商出于成本考慮希望付出盡量少的拆遷補(bǔ)償成本,。

② 建設(shè)成本矛盾。開發(fā)商與村股份公司合作開發(fā)時(shí),，仍然存在公共配套落實(shí)的沖突問題,，業(yè)主方對(duì)生活標(biāo)準(zhǔn)的提高，對(duì)公園綠化,、商業(yè)生活配套的標(biāo)準(zhǔn)要求越來越高,，相應(yīng)的增加開發(fā)商的開發(fā)成本。

四,、城市更新中估價(jià)機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)

考慮評(píng)估機(jī)構(gòu)深入?yún)⑴c了涉及政府,、開發(fā)商、股份公司的相關(guān)城市更新項(xiàng)目,，對(duì)此類業(yè)務(wù)政策及流程較為熟悉,，可以從多角度為客戶提供專業(yè)服務(wù)。

① 全程顧問,。專業(yè)專注于此類業(yè)務(wù)的估價(jià)機(jī)構(gòu)可以為政府,、開發(fā)商、股份公司提供項(xiàng)目全程顧問服務(wù),，包括前期調(diào)研,、項(xiàng)目定位、經(jīng)濟(jì)測(cè)算,、拆遷談判等,。

② 開發(fā)商智囊,。許多開發(fā)商受團(tuán)隊(duì)結(jié)構(gòu)限制，需要第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)的支持,，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在項(xiàng)目定位,、拆賠方案、拆遷談判,、協(xié)助完善相關(guān)手續(xù)等方面提供服務(wù),。

③ 集體資產(chǎn)備案全程服務(wù)。為保障村股份公司在城市更新項(xiàng)目中的利益不受損失,，可以提供前期項(xiàng)目摸底,、評(píng)估服務(wù)、備案服務(wù)等,。

④ 政策咨詢服務(wù)及培訓(xùn),。一方面為政府制定及解決相關(guān)疑難問題提供專業(yè)咨詢服務(wù)；另一方面為幫助政府頒布政策的推廣,，在街道,、開發(fā)商,、業(yè)主方進(jìn)行宣講,。

五、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在城市更新中的作用

提供專業(yè)服務(wù),，為政府開展城市規(guī)劃管理,、開發(fā)企業(yè)推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)展、股份公司規(guī)避利益損失風(fēng)險(xiǎn)的層面提供解決方案,。

（一）政府層面

① 加快項(xiàng)目推進(jìn),。城市更新是一項(xiàng)耗費(fèi)時(shí)間長、工作內(nèi)容復(fù)雜的系統(tǒng)工程,，更新過程中涉及眾多的利益主體,，充滿各方面的矛盾。如開發(fā)商追求更高的經(jīng)濟(jì)利益,，希望容積率越高越好,，賠償、市政配套越少越好等,，而業(yè)主希望賠償越多越好,。此時(shí)，政府需要平衡雙方之間的利益和著眼城市長遠(yuǎn)發(fā)展就需要一家專業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)來進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性分析,。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可從前期就介入項(xiàng)目,，為委托方提供項(xiàng)目定位、拆遷補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)可行性測(cè)算等方面服務(wù),，推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)度,。

② 政策解讀,。雖然深圳已開展多年城市更新工作，但許多政府基層職能部門對(duì)業(yè)務(wù)流程不熟悉,，政策理解不透徹,。如在涉及集體資產(chǎn)備案的項(xiàng)目中，備案流程不熟悉,，政策理解與開發(fā)商有差別,，對(duì)集體資產(chǎn)價(jià)值缺乏認(rèn)識(shí)，更不知道如何監(jiān)管,。此時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可對(duì)集體資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,，并協(xié)助業(yè)務(wù)方辦理備案工作，為集體資產(chǎn)在城市更新中的增值保值提供專業(yè)服務(wù),。

③ 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避,。城市更新牽扯利益較廣，為避免因利益分配,、拆遷風(fēng)險(xiǎn),、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)引起的群體性事件等對(duì)社會(huì)造成不良影響，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可作為顧問單位對(duì)項(xiàng)目推進(jìn)的各時(shí)期節(jié)點(diǎn)可能遇到的問題進(jìn)行分析,，并給出相應(yīng)解決方案,，為項(xiàng)目正常開展保駕護(hù)航。

（二）開發(fā)企業(yè)層面

① 經(jīng)濟(jì)可行性分析,。城市更新項(xiàng)目需要大量的前期拆補(bǔ)資金,，開發(fā)商在投入大量資金后發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目可能虧損，導(dǎo)致進(jìn)退維谷的局面：撤資會(huì)損失前期投入資金,，繼續(xù)推進(jìn)可能造成更大損失,。如果在項(xiàng)目前期聘請(qǐng)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目價(jià)值進(jìn)行分析，則可較大程度避免此類情況,。

② 競爭性談判,。在涉及多個(gè)權(quán)利主體的項(xiàng)目中，各權(quán)利主體均主張各自利益最大化,，將對(duì)開發(fā)企業(yè)造成巨大壓力,，利潤率大幅度降低。評(píng)估機(jī)構(gòu)可在分析項(xiàng)目價(jià)值的基礎(chǔ)上,，協(xié)助開發(fā)企業(yè)進(jìn)行競爭性談判,，為平衡各方利益提供專業(yè)幫助。

③ 全程顧問,。部分開發(fā)企業(yè)操盤城市更新項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)較少,，對(duì)相應(yīng)政策了解不足，可能在實(shí)際工作中面臨合法用地指標(biāo)不足、流程錯(cuò)誤的問題,。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)由于自身的專業(yè)特點(diǎn),，在政策理解方面具有傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，可聘請(qǐng)相應(yīng)機(jī)構(gòu)作為顧問單位對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全程跟蹤,。

（三）業(yè)主層面

① 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)咨詢,。業(yè)主往往在城市更新中處于弱勢(shì)地位，可能因信息不對(duì)稱導(dǎo)致獲得補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較低,，為保證自身合法權(quán)益,，可聘請(qǐng)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估和咨詢。

② 政策咨詢,。城市更新政策往往對(duì)于非專業(yè)人士來說比較難以理解,，為保證自身利益，可聘請(qǐng)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行政策解讀,。

六,、總結(jié)

城市更新工作任重而道遠(yuǎn)，深圳城市更新經(jīng)驗(yàn)也為全國其它城市的舊改工作起到表率作用,，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在深圳城市更新工作中的相關(guān)咨詢服務(wù),，為深圳的城市建設(shè)發(fā)揮了積極作用，同時(shí)城市更新也為估價(jià)機(jī)構(gòu)提供了眾多業(yè)務(wù)來源,，豐富了估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)品種,，估價(jià)機(jī)構(gòu)以其專業(yè)、規(guī)范的服務(wù)獲得社會(huì)各界認(rèn)可,，為中國房地產(chǎn)估價(jià)事業(yè)的發(fā)展添磚加瓦,。