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所謂司法鑒定評(píng)估,，是指在訴訟活動(dòng)中,，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)對(duì)訴訟涉及的房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格,、價(jià)值減損額,、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失等進(jìn)行分析,、測(cè)算和判斷,，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動(dòng),。

一,、司法鑒定評(píng)估與常規(guī)抵押貸款評(píng)估的不同

司法鑒定評(píng)估只是評(píng)估公司業(yè)務(wù)品種之一,，與常規(guī)抵押貸款評(píng)估存在多方不同,，主要表現(xiàn)在以下幾方面：

① 委托方不同

抵押評(píng)估的委托方主要為銀行、按揭公司,、企業(yè),、個(gè)人等，實(shí)際上是一種商業(yè)活動(dòng),，既然是一種商業(yè)活動(dòng),，估價(jià)過程易受商業(yè)活動(dòng)各方的影響；而司法鑒定報(bào)告的委托方主要為法院,，其評(píng)估結(jié)果具有法律的權(quán)威性,。

② 估價(jià)目的不同

抵押評(píng)估與司法鑒定評(píng)估的估價(jià)目的均有其規(guī)范表述。抵押評(píng)估的估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值,。司法鑒定評(píng)估的估價(jià)目的是為委托方處理案件提供價(jià)值參考而評(píng)估房地產(chǎn)公開市場(chǎng)價(jià)值 ,。

③ 價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同

抵押評(píng)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)一般為現(xiàn)場(chǎng)查勘之日,。司法鑒定評(píng)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)一般依據(jù)委托書確定，可以是現(xiàn)場(chǎng)查勘之日,，也可以是追溯性評(píng)估,，即價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過去某個(gè)時(shí)間，例如評(píng)估已毀損的房屋在毀損之間的價(jià)值,。

④ 現(xiàn)場(chǎng)查勘要求

抵押評(píng)估一般要求對(duì)室內(nèi)外進(jìn)行全方位的勘察及拍照,，抵押人為體現(xiàn)自己押品的價(jià)值一般都會(huì)配合現(xiàn)場(chǎng)查勘。司法鑒定評(píng)估特別是拍賣,、變賣評(píng)估時(shí),，被執(zhí)行人處于被動(dòng)的一方，一般不會(huì)配合法院及評(píng)估公司的查勘工作,，導(dǎo)致可能無法進(jìn)入室內(nèi)進(jìn)行全方位的查勘,，此時(shí)需對(duì)標(biāo)的物室外及周邊環(huán)境進(jìn)行查勘,，并需在報(bào)告中對(duì)室內(nèi)裝修,、朝向等情況進(jìn)行假設(shè)，并在依據(jù)不足假設(shè)中說明,。

⑤ 價(jià)值內(nèi)涵

抵押評(píng)估一般評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值,。司法鑒定評(píng)估可根據(jù)委托要求評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值或快速變現(xiàn)價(jià)值?？焖僮儸F(xiàn)價(jià)值可在市場(chǎng)價(jià)值的基礎(chǔ)上考慮短期處分（快速變現(xiàn)）因素確定,。

⑥ 資料收集

抵押估價(jià)為防范風(fēng)險(xiǎn)一般需遵循嚴(yán)格的程序，一般要求提供齊全的房地產(chǎn)權(quán)屬及相關(guān)權(quán)益資料,。司法鑒定估價(jià)由于當(dāng)事人的不配合可能無法獲取直接的權(quán)屬資料,，可至土地房管部門查詢?cè)嫉怯涃Y料。

⑦ 風(fēng)險(xiǎn)不同

作為一種商業(yè)活動(dòng),，抵押評(píng)估的價(jià)值易受商業(yè)活動(dòng)的各方干涉,，估價(jià)結(jié)果如果高于正常市場(chǎng)價(jià)值，易造成借款人不還款,，形成不良資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn),。而作為一種法律證據(jù)，司法鑒定估價(jià)直接影響當(dāng)事人的實(shí)際利益,，任何一環(huán)節(jié)有紕漏都容易被提出異議,，甚至需要當(dāng)庭解釋。評(píng)估價(jià)過低,，被執(zhí)行人會(huì)以低價(jià)賤賣提出異議,，不能充分保護(hù)被執(zhí)行人的合法權(quán)益。評(píng)估價(jià)過高易導(dǎo)致拍賣成交率低,，申請(qǐng)執(zhí)行人的權(quán)利難以實(shí)現(xiàn),。

二,、在實(shí)際司法鑒定評(píng)估中常遇見一些問題

① 無人帶領(lǐng)查勘，僅憑估價(jià)師帶著有限的資料單獨(dú)前往現(xiàn)場(chǎng),，往往找不到現(xiàn)場(chǎng)或無法進(jìn)入室內(nèi),；

② 資料不齊全，如無法確定土地性質(zhì)或土地使用年限,，或商業(yè)類物業(yè)無房屋平面圖,，無法確定夾層有無計(jì)算建筑面積，或土地?zé)o明確的規(guī)劃資料等等,，這些資料直接影響到是否能夠接受委托進(jìn)行評(píng)估,；

③ 委托方交接資料較隨意，未提供《鑒定評(píng)估委托書附表》,、《鑒定評(píng)估資料交接表》,、《鑒定評(píng)估資料質(zhì)證情況記錄》等資料；

④ 估價(jià)結(jié)果易受當(dāng)事人干涉,。當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議時(shí),，向人民法院提出異議申請(qǐng)，評(píng)估公司從專業(yè)角度回復(fù)后仍不能讓當(dāng)事人滿意,，會(huì)繼續(xù)提出異議,，有時(shí)異議很無理，人民法院有時(shí)基于處置的壓力也會(huì)傾向于當(dāng)事人一方,。

三,、司法鑒定評(píng)估的特點(diǎn)及應(yīng)注意的事項(xiàng)

① 房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估，應(yīng)由一家鑒定評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托并完成鑒定評(píng)估工作,，一般不得由兩家或兩家以上的估價(jià)機(jī)構(gòu)接受鑒定評(píng)估委托,。

② 在評(píng)估依據(jù)缺失或者評(píng)估程序不能完全履行的情況下，當(dāng)事人堅(jiān)持申請(qǐng)進(jìn)行鑒定評(píng)估,，或者人民法院認(rèn)為必須鑒定評(píng)估的,，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該知曉其風(fēng)險(xiǎn)，并將估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)告知法院委托部門及有關(guān)當(dāng)事人,。

③ 鑒定評(píng)估機(jī)構(gòu)開展鑒定評(píng)估業(yè)務(wù),，應(yīng)當(dāng)取得委托人出具的房地產(chǎn)鑒定評(píng)估委托書，以及《鑒定評(píng)估委托書附表》,、《鑒定評(píng)估資料交接表》,、《鑒定評(píng)估資料質(zhì)證情況記錄》等附件。

④ 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)取得委托人提供的評(píng)估對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況資料,，包括：權(quán)屬證明,、查封、抵押,、出租等說明及裝修情況說明,。在建工程還應(yīng)提供項(xiàng)目的相關(guān)規(guī)劃,、建設(shè)、預(yù)售建設(shè)批準(zhǔn)文件,。舉證期限屆滿或評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)查看工作結(jié)束之后,，當(dāng)事人提供的評(píng)估資料等證據(jù)，未經(jīng)人民法院采信的,，不得作為鑒定評(píng)估依據(jù),。

⑤ 在鑒定過程中補(bǔ)充或者重新提取鑒定材料所需的時(shí)間，不計(jì)入鑒定時(shí)限,。

⑥ 價(jià)值時(shí)點(diǎn)

房地產(chǎn)拍賣（變賣）鑒定評(píng)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn),，原則上為委托評(píng)估之日或完成鑒定評(píng)估對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)查勘之日，但鑒定評(píng)估委托書另有約定的除外,。

價(jià)值時(shí)點(diǎn)不是完成現(xiàn)場(chǎng)查勘之日的,，應(yīng)當(dāng)在“評(píng)估的假設(shè)和限制條件”中揭示鑒定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況與在完成現(xiàn)場(chǎng)查勘之日的狀況的差異，并指出該差異對(duì)鑒定評(píng)估結(jié)果的影響,，提示評(píng)估報(bào)告使用者注意,。

⑦ 現(xiàn)場(chǎng)查勘

房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對(duì)鑒定評(píng)估對(duì)象進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘，核實(shí)相關(guān)資料,，做好查勘記錄,，由房產(chǎn)地估價(jià)師,、在場(chǎng)法院工作人員或其他在場(chǎng)人員簽名或蓋章,，查勘記錄應(yīng)當(dāng)作為鑒定評(píng)估檔案資料妥善保管。

⑧ 拍品瑕疵

拍賣財(cái)產(chǎn)的瑕疵應(yīng)作為估價(jià)因素,，拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán),、其他優(yōu)先受償款及查封不應(yīng)作為估價(jià)因素，并應(yīng)在報(bào)告中說明,。拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及用益物權(quán)應(yīng)作為估價(jià)因素,，但人民法院書面說明依法將原有的租賃權(quán)及用益物權(quán)除去后進(jìn)行拍賣的，拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及用益物權(quán)不應(yīng)作為估價(jià)因素,。

四,、小結(jié)

作為一種特殊的評(píng)估，為保證法院與估價(jià)機(jī)構(gòu)之間的工作相互配合更加順利,，法院的委托工作需要更加規(guī)范,，而評(píng)估公司更要嚴(yán)格遵守估價(jià)程序，才能既有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),，又不損害當(dāng)事人利益,，而現(xiàn)有的對(duì)于涉案評(píng)估的相關(guān)法律、政策及工作指引也需更加完善,。