所謂司法鑒定評估,，是指在訴訟活動中,，注冊房地產估價師運用房地產估價知識和經(jīng)驗對訴訟涉及的房地產價值或價格,、價值減損額,、相關經(jīng)濟損失等進行分析,、測算和判斷,，并提供相關專業(yè)意見的活動,。
一,、司法鑒定評估與常規(guī)抵押貸款評估的不同
司法鑒定評估只是評估公司業(yè)務品種之一,，與常規(guī)抵押貸款評估存在多方不同,，主要表現(xiàn)在以下幾方面：
① 委托方不同
抵押評估的委托方主要為銀行、按揭公司,、企業(yè),、個人等，實際上是一種商業(yè)活動,，既然是一種商業(yè)活動,，估價過程易受商業(yè)活動各方的影響；而司法鑒定報告的委托方主要為法院,，其評估結果具有法律的權威性,。
② 估價目的不同
抵押評估與司法鑒定評估的估價目的均有其規(guī)范表述。抵押評估的估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產抵押價值,。司法鑒定評估的估價目的是為委托方處理案件提供價值參考而評估房地產公開市場價值 ,。
③ 價值時點不同
抵押評估的價值時點一般為現(xiàn)場查勘之日。司法鑒定評估的價值時點一般依據(jù)委托書確定,，可以是現(xiàn)場查勘之日,，也可以是追溯性評估，即價值時點為過去某個時間,，例如評估已毀損的房屋在毀損之間的價值,。
④ 現(xiàn)場查勘要求
抵押評估一般要求對室內外進行全方位的勘察及拍照，抵押人為體現(xiàn)自己押品的價值一般都會配合現(xiàn)場查勘,。司法鑒定評估特別是拍賣,、變賣評估時，被執(zhí)行人處于被動的一方,，一般不會配合法院及評估公司的查勘工作,，導致可能無法進入室內進行全方位的查勘，此時需對標的物室外及周邊環(huán)境進行查勘,，并需在報告中對室內裝修,、朝向等情況進行假設，并在依據(jù)不足假設中說明,。
⑤ 價值內涵
抵押評估一般評估的是房地產的市場價值,。司法鑒定評估可根據(jù)委托要求評估房地產的市場價值或快速變現(xiàn)價值?？焖僮儸F(xiàn)價值可在市場價值的基礎上考慮短期處分（快速變現(xiàn)）因素確定,。
⑥ 資料收集
抵押估價為防范風險一般需遵循嚴格的程序，一般要求提供齊全的房地產權屬及相關權益資料,。司法鑒定估價由于當事人的不配合可能無法獲取直接的權屬資料,，可至土地房管部門查詢原始登記資料。
⑦ 風險不同
作為一種商業(yè)活動,，抵押評估的價值易受商業(yè)活動的各方干涉,，估價結果如果高于正常市場價值，易造成借款人不還款,，形成不良資產的風險,。而作為一種法律證據(jù)，司法鑒定估價直接影響當事人的實際利益,，任何一環(huán)節(jié)有紕漏都容易被提出異議,，甚至需要當庭解釋。評估價過低,，被執(zhí)行人會以低價賤賣提出異議,，不能充分保護被執(zhí)行人的合法權益。評估價過高易導致拍賣成交率低,，申請執(zhí)行人的權利難以實現(xiàn),。
二、在實際司法鑒定評估中常遇見一些問題
① 無人帶領查勘,，僅憑估價師帶著有限的資料單獨前往現(xiàn)場,，往往找不到現(xiàn)場或無法進入室內；
② 資料不齊全,，如無法確定土地性質或土地使用年限,，或商業(yè)類物業(yè)無房屋平面圖，無法確定夾層有無計算建筑面積,，或土地無明確的規(guī)劃資料等等,，這些資料直接影響到是否能夠接受委托進行評估；
③ 委托方交接資料較隨意,，未提供《鑒定評估委托書附表》,、《鑒定評估資料交接表》、《鑒定評估資料質證情況記錄》等資料,；
④ 估價結果易受當事人干涉,。當事人對估價結果有異議時,，向人民法院提出異議申請，評估公司從專業(yè)角度回復后仍不能讓當事人滿意,，會繼續(xù)提出異議,，有時異議很無理，人民法院有時基于處置的壓力也會傾向于當事人一方,。
三,、司法鑒定評估的特點及應注意的事項
① 房地產司法鑒定評估，應由一家鑒定評估機構接受委托并完成鑒定評估工作,，一般不得由兩家或兩家以上的估價機構接受鑒定評估委托,。
② 在評估依據(jù)缺失或者評估程序不能完全履行的情況下，當事人堅持申請進行鑒定評估,，或者人民法院認為必須鑒定評估的,，注冊房地產估價師應該知曉其風險，并將估價風險告知法院委托部門及有關當事人,。
③ 鑒定評估機構開展鑒定評估業(yè)務,，應當取得委托人出具的房地產鑒定評估委托書，以及《鑒定評估委托書附表》,、《鑒定評估資料交接表》,、《鑒定評估資料質證情況記錄》等附件。
④ 評估機構應當取得委托人提供的評估對象的物質實體狀況和權益狀況資料,，包括：權屬證明,、查封、抵押,、出租等說明及裝修情況說明,。在建工程還應提供項目的相關規(guī)劃、建設,、預售建設批準文件,。舉證期限屆滿或評估現(xiàn)場查看工作結束之后，當事人提供的評估資料等證據(jù),，未經(jīng)人民法院采信的,，不得作為鑒定評估依據(jù)。
⑤ 在鑒定過程中補充或者重新提取鑒定材料所需的時間,，不計入鑒定時限,。
⑥ 價值時點
房地產拍賣（變賣）鑒定評估的價值時點，原則上為委托評估之日或完成鑒定評估對象現(xiàn)場查勘之日,，但鑒定評估委托書另有約定的除外,。
價值時點不是完成現(xiàn)場查勘之日的，應當在“評估的假設和限制條件”中揭示鑒定估價對象在價值時點的狀況與在完成現(xiàn)場查勘之日的狀況的差異，并指出該差異對鑒定評估結果的影響,，提示評估報告使用者注意,。
⑦ 現(xiàn)場查勘
房地產估價師應當對鑒定評估對象進行現(xiàn)場查勘，核實相關資料,，做好查勘記錄,，由房產地估價師、在場法院工作人員或其他在場人員簽名或蓋章,，查勘記錄應當作為鑒定評估檔案資料妥善保管。
⑧ 拍品瑕疵
拍賣財產的瑕疵應作為估價因素,，拍賣財產上原有的擔保物權,、其他優(yōu)先受償款及查封不應作為估價因素，并應在報告中說明,。拍賣財產上原有的租賃權及用益物權應作為估價因素,，但人民法院書面說明依法將原有的租賃權及用益物權除去后進行拍賣的，拍賣財產上原有的租賃權及用益物權不應作為估價因素,。
四,、小結
作為一種特殊的評估，為保證法院與估價機構之間的工作相互配合更加順利,，法院的委托工作需要更加規(guī)范,，而評估公司更要嚴格遵守估價程序，才能既有效規(guī)避風險,，又不損害當事人利益,，而現(xiàn)有的對于涉案評估的相關法律、政策及工作指引也需更加完善,。
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