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目前我國(guó)部分城市評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押評(píng)估報(bào)告,，需要強(qiáng)行分列出土地價(jià)值和房產(chǎn)價(jià)值,。以北京為例，在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證推出之前,，不少物業(yè)的權(quán)屬證書為兩證,，由房地產(chǎn)管理部門填發(fā)《房屋所有權(quán)證》，由土地管理部門填發(fā)《國(guó)有土地使用證》,，這些物業(yè)除了要列出估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值及抵押凈值外，還需要分列出土地價(jià)值及房產(chǎn)價(jià)值,。

這種做法原因有二,，原因一是就房地產(chǎn)抵押備案而言，部分城市房地產(chǎn)抵押需分別向土地和房產(chǎn)兩個(gè)管理部門備案,，故需要將房地產(chǎn)價(jià)值強(qiáng)行分離為土地價(jià)值和房產(chǎn)價(jià)值,。原因二是部分銀行機(jī)構(gòu)在考察抵押物的抵押價(jià)值時(shí)，對(duì)土地價(jià)值和建筑物價(jià)值會(huì)給予不同的貸款成數(shù),。

對(duì)于估價(jià)機(jī)構(gòu)而言,，這種做法缺乏科學(xué)性，在技術(shù)處理上時(shí)常面臨尷尬的局面,，為了更能說明白這個(gè)問題,，先舉以下的估價(jià)案例。

案例一（模擬）

估價(jià)報(bào)告摘要如下：某房地產(chǎn)評(píng)估公司對(duì)××底層商業(yè)店面房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià),，估價(jià)對(duì)象建筑面積94.84㎡,成新率為85%,，層高4.3m；分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)面積26.64㎡,，屬××市2級(jí)商業(yè)用地,，類型為國(guó)有出讓，土地使用年限尚余27年,。估價(jià)目的是抵押貸款,，選用市場(chǎng)法和收益法。兩種估價(jià)方法綜合的最終估價(jià)結(jié)果為抵押價(jià)值537萬元人民幣，房地產(chǎn)單價(jià)為5.662萬元/㎡建筑面積（估價(jià)結(jié)果符合當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)價(jià)格行情）,。

因?yàn)檫@宗估價(jià)報(bào)告要向房地產(chǎn)和土地兩個(gè)管理部門分別備案,，土地管理部門要求單獨(dú)列出其土地價(jià)值（地價(jià)），該估價(jià)機(jī)構(gòu)在估價(jià)報(bào)告測(cè)算部分的末尾增加了采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法測(cè)算其土地使用權(quán)價(jià)值（地價(jià)）,，測(cè)算過程如下：

××市2級(jí)商業(yè)用地政府公布的基準(zhǔn)地價(jià)（樓面地價(jià)）為9000元/㎡,，期日、優(yōu)劣度,、使用年期等修正系數(shù)綜合為1.2,，估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)價(jià)值（樓面地價(jià)）為10800元/㎡（9000×1.2）；則土地使用權(quán)價(jià)值為人民幣102萬元（10800×94.84）,。

案例二（模擬）

為了方便比較,，采用同上案例，估價(jià)結(jié)果同樣為抵押價(jià)值537萬元人民幣,，房地產(chǎn)單價(jià)為5.662萬元/㎡建筑面積,。

因?yàn)檫@宗估價(jià)報(bào)告要向房地產(chǎn)和土地兩個(gè)管理部門分別備案，土地管理部門要求單獨(dú)列出其土地價(jià)值（地價(jià)）,，該估價(jià)機(jī)構(gòu)在估價(jià)報(bào)告測(cè)算部分的末尾增加了采用成本法測(cè)算估價(jià)對(duì)象建筑物現(xiàn)值,，然后求出土地使用權(quán)價(jià)值，測(cè)算過程如下：

15層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)綜合樓重置價(jià)為2600元/㎡,，成新率85%,，則建筑物現(xiàn)值單價(jià)為2210元/㎡，則土地使用權(quán)價(jià)值（樓面地價(jià)）為5.441萬元/㎡（5.662-0.221）,。土地使用權(quán)價(jià)值為516萬元（5.441×94.84）

案例一與案例二的比較分析：

案例一與案例二的估價(jià)對(duì)象,，估價(jià)結(jié)果都相同（總價(jià)537萬元人民幣，房地產(chǎn)單價(jià)為5.662萬元/㎡）,。案例一采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法直接求地價(jià),，測(cè)算的地價(jià)為102萬元（房?jī)r(jià)435萬元）；案例二采用成本法測(cè)算去房?jī)r(jià)然后再求地價(jià),，測(cè)算的地價(jià)為516萬元（房?jī)r(jià)21萬元）,。同宗土地價(jià)值為什么會(huì)出現(xiàn)上述難以自圓其說的尷尬呢？進(jìn)一步分析如下：

案例一：房地產(chǎn)抵押價(jià)值為5.662萬元/㎡,，樓面地價(jià)1.08萬元/㎡,，與當(dāng)?shù)毓嫉幕鶞?zhǔn)地價(jià)吻合。但測(cè)算的建筑物的現(xiàn)值單價(jià)為4.582萬元/㎡（5.662-1.08）,，這樣的一個(gè)建筑物（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）單價(jià)顯然是偏高太多太多了,，完全不符合當(dāng)?shù)亟ò残星椤?/span>

案例二：房地產(chǎn)抵押價(jià)值為5.662萬元/㎡，建安重置價(jià)取2600元/㎡,，也符合當(dāng)?shù)赝惤ò残星?。但測(cè)算的樓面地價(jià)為5.441萬元/㎡,，（5.662-0.221）是當(dāng)?shù)卣嫉幕鶞?zhǔn)地價(jià)（樓面地價(jià)0.9萬元）的6倍多，明顯偏高太多了,。

案例一與案例二在分解土地或建筑價(jià)值時(shí)雖然過于簡(jiǎn)單,，但是如果采用土地剩余或建筑物剩余技術(shù)，其結(jié)果與上述案例的分解結(jié)果基本相當(dāng),。

為什么估價(jià)結(jié)果符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)行情,，并且分解測(cè)算的每個(gè)環(huán)節(jié)都沒有存在技術(shù)問題，而分解后的房?jī)r(jià)與地價(jià)（單價(jià)）卻存在嚴(yán)重的不能自圓其說的結(jié)果呢,？最主要的原因是采用市場(chǎng)法或收益法的估價(jià)結(jié)果,，是不能硬生生地將房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值再分解出房?jī)r(jià)與地價(jià)。如果非要分解,，勢(shì)必造成上述的尷尬,。

房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值不是地價(jià)與房?jī)r(jià)的簡(jiǎn)單相加，具體表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

（一）從房地產(chǎn)的含義方面看

房地產(chǎn)是指土地,、建筑物及其他地上定著物,，是實(shí)物、權(quán)益,、區(qū)位三者的綜合體,。實(shí)物包括建筑物（外觀、結(jié)構(gòu),、布局,、設(shè)備、裝飾裝修等）及土地（形狀,、地勢(shì),、地質(zhì),、基礎(chǔ)設(shè)施,、平整程度等）。

一方面,，房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值中包括實(shí)物,、權(quán)益、區(qū)位三者的價(jià)值,，而實(shí)物價(jià)值僅僅是房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值中的一大部分,，因此說房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值不只是房?jī)r(jià)（建筑物本身價(jià)值）與地價(jià)（土地本身價(jià)值）兩部分組成。在成本法求取建筑物的價(jià)值時(shí),，權(quán)益與區(qū)位兩者的價(jià)值很難量化在估價(jià)結(jié)果中,。至于權(quán)益和區(qū)位的價(jià)值如何反映到地價(jià)或房?jī)r(jià)上，又因房地產(chǎn)狀況,、采用的估價(jià)方法不同而有所區(qū)別,。

另一方面,，實(shí)物中的地價(jià)或房?jī)r(jià)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值所產(chǎn)生的影響，每宗房地產(chǎn)是不一樣的,，也就是說地價(jià)或房?jī)r(jià)在其房地產(chǎn)價(jià)值中所占的比重是變量,，估價(jià)時(shí)難以量化。

（二）從房地產(chǎn)的特性方面看

房地產(chǎn)的特性有不可移動(dòng)性,、獨(dú)一無二性,、用途多樣性、相互影響性等等,。就拿互相影響性來說,，某宗房地產(chǎn)價(jià)值不僅是自身?xiàng)l件所決定的，同時(shí)周圍的房地產(chǎn)利用狀況也會(huì)對(duì)他的價(jià)值產(chǎn)生影響,，這種影響可能使它產(chǎn)生增值,，也可能使它產(chǎn)生減值。這種對(duì)它的價(jià)值產(chǎn)生的變化并非房地產(chǎn)本身的價(jià)值起作用,，不是建筑物本身或土地本身所起的作用,，而是周圍、外部條件對(duì)它所產(chǎn)生的作用,。周圍,、外部條件對(duì)它所帶來的增值或減值，是分配于地價(jià)還是房?jī)r(jià),？或者兩者都要分配,，那么兩者分配的比例各多少呢？這些問題都是在房地產(chǎn)估價(jià)中難以一刀切予以解決的,。

（三）從采用估價(jià)方法方面看

房地產(chǎn)的估價(jià)方法主要由市場(chǎng)法,、成本法、收益法,。

①市場(chǎng)法,、收益法

采用市場(chǎng)法、收益法估價(jià)時(shí),，都是直接求取房地產(chǎn)（房連地）價(jià)值,，而不是通過求取地價(jià)和房?jī)r(jià)進(jìn)而求取房地產(chǎn)價(jià)值。影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素是綜合在房?jī)r(jià)與地價(jià)中反映出來的,，影響因素在房?jī)r(jià)與地價(jià)中是相互的,、內(nèi)在的、無法割裂的,。如果非要硬生生地從房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值中分解出地價(jià)與房?jī)r(jià),，這不僅沒有估價(jià)的理論依據(jù)，而且沒有任何使用意義,。上述案例一與案例二的地價(jià)分解結(jié)果充分說明了這個(gè)問題,。

②成本法

采用成本法估價(jià)時(shí),，大多采用房、地分估,，然后加總求得房連地的房地產(chǎn)價(jià)值,，這似乎可以在估價(jià)結(jié)果中分列出該房地產(chǎn)的地價(jià)與房?jī)r(jià)。但是,，只要我們深入分析,，采用成本法估價(jià)求取房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，也不是都可以通過地價(jià)與房?jī)r(jià)的簡(jiǎn)單相加,。舉例如下：

估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)位于某一棟沒有電梯的寫字樓頂層的西北角（整棟樓用途均為辦公）,，采用成本法求取其房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，先根據(jù)相應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià),，求得其土地使用權(quán)價(jià)值（地價(jià)）,，然后求取該寫字樓（整棟）的重置單價(jià)與成新率，繼而求得頂層西北角估價(jià)對(duì)象的建筑物現(xiàn)值（房?jī)r(jià)）,。那估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值是否就等于以上求取的地價(jià)加上房?jī)r(jià)呢,？答案是否定的。這種簡(jiǎn)單的地價(jià)與房?jī)r(jià)相加只能說是該樓宇的均價(jià),，不等于上述估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)值,。

如果說這種簡(jiǎn)單的相加就等于其房地產(chǎn)價(jià)值，那么該寫字樓內(nèi)的任何一層,、任何局部部位的房地產(chǎn)價(jià)值（單價(jià)）不都一樣了嗎,？因?yàn)榛鶞?zhǔn)地價(jià)相同，土地使用權(quán)單價(jià)就一樣,；樓宇重置價(jià)與成新率相同,，建筑物單價(jià)就一樣。這顯然是不正確的,，因?yàn)橥粚懽謽莾?nèi),，因所處樓層不同，其房地產(chǎn)價(jià)值（單價(jià)）也應(yīng)不同,，因所在朝向位置不同,，其房地產(chǎn)價(jià)值（單價(jià)）也應(yīng)不同,。

由于估價(jià)對(duì)象位于沒電梯樓宇的頂層，不僅所處樓層差,，隔熱,、防水也麻煩，再者它處在西北角,，朝向也不好,，因此其房地產(chǎn)價(jià)值（單價(jià)）應(yīng)該低于其他部位,、樓層的房地產(chǎn)。也就是說雖處在同一樓宇內(nèi),，采用成本法估價(jià)時(shí),，也應(yīng)考慮所在樓層、朝向,、規(guī)模等影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素,，這種因素稱之為“綜合調(diào)節(jié)系數(shù)”（可能是正向調(diào)整，也可能是負(fù)向調(diào)整）,。房地產(chǎn)價(jià)值如果采用房?jī)r(jià)與地價(jià)相加,，還應(yīng)該乘上這個(gè)綜合調(diào)節(jié)系數(shù)。

綜上所述,，房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值不是房?jī)r(jià)與地價(jià)的簡(jiǎn)單相加,。