前些天，我一直在看有關(guān)中國發(fā)展的社會類題材節(jié)目——《輝煌中國》,，看到了如今中國的發(fā)展進(jìn)程是如此的快,。在大城市里燈紅酒綠，人們生活在一個(gè)如此和平,、繁華的年代,，幸福相當(dāng),。可是在輝煌的背后,，肯定也還是會存在不少“艱辛”,。盡管是大城市，盡管這是一個(gè)向“共同富?！辈粩嗯η斑M(jìn)的社會主義國家,，但是說實(shí)際，總不可能真的實(shí)現(xiàn)每個(gè)人都能得到同樣的待遇,，這就是現(xiàn)實(shí),。在看到不少人還是在為自己的夢想，為了生活而努力奮斗,。例如一家三代人,，辛苦打拼，但仍然買不起一間像樣子的商品房,，一家6口仍然蝸居于一個(gè)30多平米的分配房中,，迫于現(xiàn)實(shí)生活中的各種阻礙，而無法實(shí)現(xiàn)很好的“活著”,?？吹竭@時(shí)我想，難道說我們的社會發(fā)展的太快,，人們跟不上發(fā)展的步伐了嗎,？有的人無論怎樣也買不起一套房，可是現(xiàn)實(shí)中也有很多人都買上了房,，而且不止一兩套,，對于買不起房的人，我突然感嘆：買房70年產(chǎn)權(quán),，但是70年后,，我們的房產(chǎn)將何去何從？
商品房所說的70年產(chǎn)權(quán),，其實(shí)是指住宅土地的70年使用權(quán),。因?yàn)樯唐贩康耐恋仡愋投鄬儆诔鲎屚恋兀褪欠康禺a(chǎn)開發(fā)商從政府手上購得70年的住宅土地使用權(quán),，70年是從開發(fā)商取得土地開始計(jì)算,，但由于開發(fā)商在建商品房也是需要時(shí)間的，一般建成需要2-3年,，所以說,，在交到你手上實(shí)際可以使用的商品房年限，最多也就68年了。 現(xiàn)在國家新下了規(guī)定就是住滿70年房產(chǎn)可自動續(xù)延,，但仍需要交納一定的土地出讓金,。也許你會想，68年后我早就換房啦,。但是你要想想,，結(jié)構(gòu)只房屋的其中一個(gè)部分。房屋建造的目的就是為了給人類提供遮風(fēng)擋雨等的保護(hù)功能的,，所以房屋是要暴露于環(huán)境中,，房屋這東西也是相對比較容易損壞。在我國,，普通商品住宅及商業(yè)用房,，大約都是有50年的設(shè)計(jì)使用壽命。50年只能保證你建筑結(jié)構(gòu)的穩(wěn)妥,，但是水電呢,？一般來說,，水電的設(shè)計(jì)年限最多只有30年,，而且這是在采用優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品及材料的前提下才有30年的限期。但是現(xiàn)實(shí)生活中,，建筑行業(yè)和裝修行業(yè)為了掙取更多利潤,，所采用的水電材料大多都只是剛好能符合國標(biāo)要求，甚至有的還都不一定能達(dá)到要求,。所以,，按照目前所使用的水電材料，使用年限也最多只有25年,，也就是說25年后,，房屋就必須要有一次大修，包括更換老化的電纜,，生銹的水管,，更換變壓器等等。當(dāng)然,，這個(gè)肯定是你所在小區(qū)大家共同承擔(dān),，物業(yè)肯定是不會給你承擔(dān)這個(gè)費(fèi)用的。在這又會牽涉到一個(gè)小區(qū)管理問題,，有相當(dāng)歷史的小區(qū),，很難做到由一個(gè)物管公司從頭管理到尾，這其中必定會涉及換物管公司的情況,，這樣所牽涉的歷史費(fèi)用拖欠問題,，就又更難說清了，至少85%以上的老舊小區(qū)可能會出現(xiàn)這種情況。
以上說的,，是針對全新情況下的商品房,。那么二手房的話呢？有的人可能為了滿2年不交稅的政策,，買了使用超過2年的房屋,，認(rèn)為這樣是撿到大便宜。但事實(shí)上,，對于那些90年代建的房屋,，由于當(dāng)時(shí)建筑工藝及建筑成本的限制，質(zhì)量大多都相對較差,，按照建筑結(jié)構(gòu)上說,，能使用30年就已經(jīng)很不錯了。不要少看短短的5年時(shí)間,，當(dāng)有一幢25年樓齡的房屋和一幢30年樓齡的房屋擺在你眼前時(shí),，你才會知道什么是沒有對比就沒有傷害。例如很多使用年限較長的舊小區(qū)的房屋,，盡管外觀上還勉強(qiáng)算過得去,，但是仔細(xì)看就會發(fā)現(xiàn)樓宇外觀“蓬頭垢面”，而且還會發(fā)現(xiàn)墻體裂縫或者部分滲水,，樓宇內(nèi)里蛛網(wǎng)張結(jié)等的情況……那么對于那些在90年代建的房屋呢,，可想而知他們使用了20年甚至30年后的樣子，在大街上也是看不上這樣的房屋了,，深有體會,，畢竟歲月是把殺豬刀，這句話不單單對人有用,，對房屋也是一樣的,。也就是說，如果你買超過10年的二手房的話,，雖然設(shè)計(jì)年限是50年,，但你一定要考慮到30年報(bào)廢的可能，也就是說,，你實(shí)際使用年限只有20年左右了,。而且，也許你剛買到手,，就要面臨大修的情況了,。
那么使用超過50年后的房屋又應(yīng)該怎么辦呢？有兩種可能,，第一是請相關(guān)專家評估,，對結(jié)構(gòu)進(jìn)行加固,，第二是直接報(bào)廢。但是按照實(shí)際情況以及相關(guān)案例數(shù)據(jù)顯示,，我國目前即將到期的建筑,，50年后能通過評估并有條件進(jìn)行加固的住宅，比例不到15%,，同時(shí)還需要支付高昂的加固費(fèi)用,。但是如果說直接報(bào)廢，70年使用權(quán)的房產(chǎn)最后變成了50年就要報(bào)廢,，而二手房可能使用還不滿30年就要報(bào)廢,。
在法律上，按照新頒布的《物權(quán)法》一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的,，自動續(xù)期,。”《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的,，應(yīng)當(dāng)于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的,，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn),。經(jīng)批準(zhǔn)予以續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂合同,，并交付土地使用權(quán)出讓金,。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的,，土地使用權(quán)由國家無償收回?！?/span>
想到這里,，或許有人在心理打著如意小算盤想著，到時(shí)候業(yè)主可以在報(bào)廢的房產(chǎn)上重新蓋樓,。但是依據(jù)現(xiàn)行的國家政策,，并無關(guān)于“報(bào)廢的房屋”上可以自己蓋新房的條例，而且需要眾多的審批條件,，一般都很難通過,。就例如廣州“東湖新村”，建于1979年,，1982年竣工25幢8層 ,、2幢16層樓房，到今年已經(jīng)使用了38年,，業(yè)主實(shí)際使用了35年,，距離土地使用權(quán)到期還有32年的時(shí)間。東湖新村曾經(jīng)是全國第一個(gè)商品房小區(qū)、第一次引進(jìn)外資興建住宅小區(qū),、第一個(gè)實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū),。據(jù)相關(guān)報(bào)道顯示，東湖新村解決了當(dāng)時(shí)住房配套的三大難題：自來水入戶,、供電,、電話報(bào)裝，還是廣州第一個(gè)有電話的住宅區(qū),。上世紀(jì)八九十年代,，全國各地的人都來東湖新村參觀。然而當(dāng)年風(fēng)光一時(shí)的明星小區(qū),，如今卻變得破舊不堪,。大門雖然設(shè)有門禁，但陌生人尾隨便可進(jìn)入,，樓道昏暗,，垃圾隨處可見。另外從自來水公司工作人員了解到,，很多大樓的水泵已經(jīng)壞掉,，有的早在好幾年前就已經(jīng)被拆除，有的樓宇甚至連水泵房都沒有,，小區(qū)停水是時(shí)常有發(fā)生的事情,。當(dāng)年周邊樓房不多，小區(qū)可以不用通過水泵便可實(shí)現(xiàn)供水,，但如今隨著高樓拔地而起,，用水矛盾就變得越發(fā)凸顯。小區(qū)現(xiàn)在整體環(huán)境一落千丈,。
我國到現(xiàn)在為止,，還沒出現(xiàn)有土地使用權(quán)超過70年商品房的情況，這對現(xiàn)實(shí)生活中很多老舊小區(qū)想報(bào)廢提供不了實(shí)質(zhì)的案例,，調(diào)侃的可以說：“東湖新村都還沒倒,，你們還不需要那么快著急?！泵鎸Α?0年后,，我們的房產(chǎn)將何去何從？”的質(zhì)疑和困惑,，眾多的業(yè)內(nèi)人士和法律界人士認(rèn)為,，這一問題肯定會隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國家保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法律法規(guī)日益明晰而逐步破解,。就目前法律政策而言,，有以下方法可能為到期房產(chǎn)提供有效出路：
① 重簽合同,，續(xù)繳出讓金
土地使用期限屆滿后，國家如果需要收回土地,，產(chǎn)權(quán)人可以重新辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),，簽訂土地出讓合同，向國家交納土地出讓金,。但這一做法的最大障礙是：屆時(shí)小區(qū)業(yè)主們作為分散的個(gè)體,，很可能無法在怎樣繳納和繳納多少土地出讓金方面達(dá)成共識。屆時(shí),，國家,、小區(qū)業(yè)主集體和業(yè)主個(gè)人之間如何謀求利益的最大平衡點(diǎn)，成為這一做法能否實(shí)施的關(guān)鍵,。
② 房隨地走,，國家補(bǔ)償
由于我國的土地所有權(quán)除了集體所有的以外，都是國家享有所有權(quán),，所謂70年土地使用年限,，是國家以土地所有者的身份授予土地使用權(quán)。期滿以后,，國家有權(quán)利收回土地,，而房屋產(chǎn)權(quán)是沒有期限的，這里就存在著國家土地所有權(quán)與個(gè)人房屋所有權(quán)之間的矛盾,。具體的解決之道可以是,，國家將土地使用權(quán)收回，房隨地走,，個(gè)人的房屋也被收回,，國家給予一定的補(bǔ)償。
但這一設(shè)想不得不面對的尷尬問題是：房屋拆遷諸多矛盾浮出水面,、《物權(quán)法》確定保護(hù)公民合法私有財(cái)產(chǎn),，城市的發(fā)展也肯定不能繼續(xù)采取簡單的“國家補(bǔ)償—個(gè)人拆遷”的形式。
③ 政策持續(xù)調(diào)整,，法規(guī)適時(shí)完善
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前國家政策及土地管理?xiàng)l例實(shí)施不久,，因房屋土地使用年限問題給購房者造成經(jīng)濟(jì)損失的可能性和現(xiàn)實(shí)個(gè)案還比較鮮見,。無論是購房者還是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)，都沒有意識到產(chǎn)權(quán)期限潛在的危機(jī),。目前左右房地產(chǎn)價(jià)格的主導(dǎo)因素還是市場為主,，不過，國家政策的持續(xù)調(diào)整和法規(guī)適時(shí)完善,，將進(jìn)一步推動全社會對房屋產(chǎn)權(quán)及其價(jià)值的理解,，購房者也將更加理性,。
說到底，商品房,，商品房,，為什么叫商品房？簡單從字面理解即為商品房屋,。既然是商品,，在市場上商品買賣的過程中，就必定會存在利益和風(fēng)險(xiǎn),，既然你想要利益,，就必須承擔(dān)必要的風(fēng)險(xiǎn)，到最后買與不買,，買得起與買不起,，就取決于你對自己能力的判斷以及對利害得益的衡量了。
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