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房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估是指具有司法鑒定人資格的房地產(chǎn)估價(jià)公司接受司法機(jī)關(guān),、仲裁機(jī)構(gòu)或當(dāng)事人的委托，依照法律規(guī)定的條件和程序,，運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)的專門知識(shí)和技能對(duì)訴訟,、仲裁等活動(dòng)中所涉及的某些有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格的專門性問題進(jìn)行判定的活動(dòng)。

同常規(guī)房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目相比,，司法鑒定評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)大，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)水平要求更高,。在評(píng)估過(guò)程中因估價(jià)委托人填寫房地產(chǎn)鑒定評(píng)估委托書不規(guī)范,、被執(zhí)行人不配合等因素加大了房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估工作的難度，并影響評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性,。因此,，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該遵守《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估指導(dǎo)意見》,，在做好司法鑒定評(píng)估項(xiàng)目的同時(shí)并積極主動(dòng)做好溝通解釋工作,。下面就筆者在房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估工作中遇到的問題為例進(jìn)行探討。

一,、房地產(chǎn)鑒定評(píng)估委托書中信息不完整或書寫錯(cuò)誤

多數(shù)房地產(chǎn)鑒定評(píng)估委托書沒有按規(guī)定規(guī)范填寫，根據(jù)四川省《房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估指導(dǎo)意見》房地產(chǎn)鑒定評(píng)估委托書,，除載明委托人的名稱或者姓名,、委托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱、委托日期,、簡(jiǎn)要案情及承辦人姓名和聯(lián)系電話等信息外,，還應(yīng)該載明房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)基本事項(xiàng)，包含估價(jià)對(duì)象及估價(jià)范圍,、價(jià)值時(shí)點(diǎn),、估價(jià)目的、物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況,。筆者在評(píng)估過(guò)程中收集到的房地產(chǎn)鑒定評(píng)估委托書有很多并沒有記載估價(jià)對(duì)象的范圍,、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況,。比如工業(yè)房地產(chǎn),，會(huì)存在這種情況：一宗土地上修建了多棟建筑物，就需要委托書明確的寫明估價(jià)范圍,，是評(píng)估其中的部分建筑物及其分?jǐn)偟耐恋剡€是所有建筑物及整宗土地,。如果遇到這種情況房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該在收到委托書時(shí)與估價(jià)委托人聯(lián)系，要求其明確估價(jià)范圍,，重新出具房地產(chǎn)鑒定評(píng)估委托書,。

《房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估指導(dǎo)意見》中附有房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估委托書推薦文本，但是很少有估價(jià)委托人按照推薦文本出具房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估委托書,?！斗康禺a(chǎn)司法鑒定評(píng)估指導(dǎo)意見》主要是為了規(guī)范評(píng)估機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估工作行為而出具的法律法規(guī),，對(duì)法院沒有約束力,。因此，在實(shí)際工作中,，房地產(chǎn)估價(jià)師更要做好溝通解釋工作,，以得到估價(jià)委托人的理解與支持，提高工作效率與評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性,。

二,、被執(zhí)行人、承辦法官不配合現(xiàn)場(chǎng)查勘

被執(zhí)行人對(duì)估價(jià)人員的工作極不配合,，抵觸情緒明顯,，給司法鑒定估價(jià)后續(xù)工作造成困難。在實(shí)際工作中一般只有申請(qǐng)執(zhí)行人或者其代理人帶領(lǐng)查勘現(xiàn)場(chǎng),，被執(zhí)行人要么聯(lián)系不上要么不配合查勘工作,，多數(shù)承辦法官不愿意陪同現(xiàn)場(chǎng)查勘，或即便陪同而不愿在現(xiàn)場(chǎng)查勘表上簽字,。房地產(chǎn)估價(jià)師在承接項(xiàng)目后應(yīng)提前聯(lián)系被執(zhí)行人,、申請(qǐng)人及承辦法官，告知評(píng)估事宜,，請(qǐng)他們配合現(xiàn)場(chǎng)查勘工作,。對(duì)不愿意陪同現(xiàn)場(chǎng)查勘的房地產(chǎn)估價(jià)師要出具《房地產(chǎn)司法鑒定風(fēng)險(xiǎn)告知書》陳述其厲害關(guān)系，并做好詳細(xì)記錄。

三,、估價(jià)對(duì)象權(quán)屬資料難以搜集

根據(jù)四川省《房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估指導(dǎo)意見》,，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)取得估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬資料包括：估價(jià)對(duì)象的房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用證(國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證),、政府批準(zhǔn)用地的許可文件,、集體土地使用證等權(quán)屬資料，查封,、預(yù)查封,、抵押權(quán)設(shè)立、出租等情況說(shuō)明,。但在實(shí)際工作中估價(jià)委托人很難完全提供評(píng)估所需權(quán)屬資料,，特別是估價(jià)對(duì)象分?jǐn)偅ㄕ加茫┑耐恋貦?quán)屬資料。四川省《房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估指導(dǎo)意見》明確指出房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要法人民院依職權(quán)調(diào)查取得有關(guān)鑒定評(píng)估依據(jù)的,，應(yīng)當(dāng)向人民法院書面提出,，并將人民法院依職權(quán)調(diào)查核實(shí)的鑒定評(píng)估資料作為鑒定評(píng)估依據(jù)。房地產(chǎn)估價(jià)師在搜集估價(jià)對(duì)象相關(guān)資料時(shí),，若因權(quán)利限制可以申請(qǐng)人民法院協(xié)助取得,，不能接受當(dāng)事人提供的相關(guān)資料。對(duì)于產(chǎn)權(quán)不清晰的估價(jià)對(duì)象,，不要做產(chǎn)權(quán)界定,，也不要出具鑒定報(bào)告。

四,、謹(jǐn)慎的假設(shè)和限制條件

房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對(duì)待假設(shè)和限制條件,。司法鑒定評(píng)估結(jié)果必須同價(jià)值定義嚴(yán)格對(duì)應(yīng)，才能真正實(shí)現(xiàn)估價(jià)目的,。司法鑒定評(píng)估報(bào)告中應(yīng)避免出現(xiàn)對(duì)權(quán)屬、面積,、使用標(biāo)準(zhǔn)等重要因素的假設(shè),，防止估價(jià)報(bào)告失去期望的使用價(jià)值。若一些估價(jià)依據(jù)缺失,，確實(shí)需要做合理假設(shè)的,，可根據(jù)實(shí)際情況出具咨詢性估價(jià)報(bào)告，若估價(jià)依據(jù)嚴(yán)重缺失應(yīng)該告知法院并終止該房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估項(xiàng)目,。

五,、房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估的時(shí)效性

法院出具的房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估委托書會(huì)記載房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估工作的作業(yè)期限，一般為出具房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估委托書日期后的30個(gè)工作日內(nèi)完成評(píng)估工作,。被執(zhí)行人不配合現(xiàn)場(chǎng)查勘或估價(jià)對(duì)象權(quán)屬資料缺失等因素,，會(huì)嚴(yán)重影響評(píng)估工作的時(shí)效性。所以房地產(chǎn)估價(jià)師在承接房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估項(xiàng)目后應(yīng)該積極主動(dòng)聯(lián)系被執(zhí)行人,、申請(qǐng)人,、承辦法官,，第一時(shí)間確定現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)間并收集相關(guān)資料，在遇到被執(zhí)行人不配合,，不能現(xiàn)場(chǎng)查勘現(xiàn)場(chǎng)或權(quán)屬資料缺失時(shí)影響工作進(jìn)度的,，要提前與承辦法官溝通解決，對(duì)于即將超出作業(yè)期限的要向法院提交書面《延期聲明》說(shuō)明影響該項(xiàng)目進(jìn)度的原因,，并提出申請(qǐng)延期的期限,。

六、小結(jié)

綜上所述,，房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估工作中遇到的種種問題,，都增加了工作的難度。因此,，完善,、準(zhǔn)確的現(xiàn)勘資料是確保評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確性的重要因素。現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)要做到細(xì)致,，多看,、多想、多問,，全面了解估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況?，F(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)還應(yīng)該收集估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)調(diào)查資料，充分了解估價(jià)對(duì)象區(qū)域內(nèi)該類型物業(yè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況,，房地產(chǎn)交易是否活躍,，該類型物業(yè)的租金、售價(jià),，并掌握足夠多的真實(shí)成交案例,。同時(shí)，要關(guān)注估價(jià)對(duì)象的證載地址與實(shí)際地址是否一致,，若不一致的要詢問周邊住戶或租客調(diào)查了解核實(shí)該房屋是否為估價(jià)對(duì)象,，避免看錯(cuò)。若由法院介入后尚不能入戶查勘的,，房地產(chǎn)估價(jià)師盡可能通過(guò)查勘與估價(jià)對(duì)象位于同一單元相同戶型的物業(yè),，來(lái)間接了解估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況。

司法鑒定評(píng)估報(bào)告一經(jīng)當(dāng)事人認(rèn)可及人民法院確認(rèn),，就具有法律效力,，并將作為司法審判和執(zhí)行的重要依據(jù)，直接關(guān)系到當(dāng)事雙方的切身利益,。房地產(chǎn)估價(jià)師除了要具備相應(yīng)的資格和經(jīng)驗(yàn)外,，還必須要有一定的法律知識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的法律、法規(guī)和有關(guān)行業(yè)管理的規(guī)定要充分掌握,，對(duì)司法程序應(yīng)相當(dāng)熟悉,，對(duì)民事訴訟法、行政訴訟法等有關(guān)內(nèi)容也應(yīng)有一定的了解,。在評(píng)估過(guò)程中要注重合法程序,，不能“想當(dāng)然”，在遇到問題是要按照規(guī)范操作,，做到有法可依,、有據(jù)可查。房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該恪守法律,、法規(guī),，遵守職業(yè)道德和職業(yè)紀(jì)律，尊重科學(xué),，遵守技術(shù)操作規(guī)范,，尊重雙方當(dāng)事人的合法權(quán)利，保證評(píng)估工作的時(shí)效性,，客觀,、公正、準(zhǔn)確的出具評(píng)估結(jié)果,。