在建工程評估通常是整個項目的整體評估,,相比單套或多套的房地產評估更復雜,,往往需要運用更全面的評估知識和技能,。在建工程最常用的兩種方法是假設開發(fā)法和成本法,,這兩種方法中都涉及到一個重要的參數——開發(fā)利潤,對這一參數取值的準確與否對評估結果影響重大,。
一,、開發(fā)利潤的種類
開發(fā)利潤是指房地產開發(fā)企業(yè)的利潤,即建設單位的利潤,,不是建筑施工企業(yè)的平均利潤,是未扣除土地增值稅和企業(yè)所得稅的稅前利潤,。
開發(fā)利潤根據其內涵和計算基數的不同,,分為4種:直接成本利潤率、投資利潤率,、成本利潤率和銷售利潤率,。各計算公式如下:
其中銷售利潤率只能反應整個項目能實現(xiàn)的銷售利潤,無法區(qū)別反應在建工程作為半成品階段的利潤情況,,因此在建工程評估中的開發(fā)利潤不適宜采用銷售利潤率,。
直接成本利潤率比較容易區(qū)分,其成本部分只包含土地取得成本和建設成本,。而投資利潤率和成本利潤率最容易混淆,,兩者的差別就在于成本部分是否考慮投資利息。我們容易獲得的開發(fā)利潤數據多數來自于上市公司的財務報表,,但是一般上市公司財務報表中的投資利息的內涵與我們評估中投資利息的內涵不同,。因此我們常用的開發(fā)利潤率是投資利潤率。
二,、假設開發(fā)法中在建工程開發(fā)利潤的運用
眾所周知假設開發(fā)法中在建工程的開發(fā)利潤為續(xù)建利潤,,但是續(xù)建利潤的理解卻各不一樣。
有一種理解認為續(xù)建利潤是投入的續(xù)建部分成本應獲得的利潤,,如采用投資利潤率,,則續(xù)建利潤=(續(xù)建成本+管理費用+銷售費用)×投資利潤率,這里的投資利潤率為完整的項目投資利潤率,,對續(xù)建利潤的理解體現(xiàn)在續(xù)建成本的投資利潤,,這種理解是有偏差的。對在建工程的投資其實包括兩大部分,,第一部分來自取獲得在建工程的投入,,第二部分才是續(xù)建部分的投入,上述理解中只考慮第二部分的投資利潤,,顯然是不全面的,;另外對續(xù)建部分的投入取完整項目的投資利潤率也不完全準確。
不妨把整個房地產開發(fā)項目作為一項有固定投資期限的投資來看,比如3年,,總投資和年化收益率是相同的,。那么顯而易見,持有3年獲得的投資利潤和持有1年獲得的投資利潤是不一樣的,。這里持有3年相當于是一個完整的房地產開發(fā)周期,,而持有1年則相當于在半途獲得的在建工程,房地產開發(fā)項目的行業(yè)平均利潤和總投入基本一致(雖然在建工程會增加少量的前期費用等,,一般比例很小影響不大)的,。因此在建工程的續(xù)建利潤的計算基數是對整個項目的投入,既包括續(xù)建部分的投入,,更包括取得在建工程的投入,;而續(xù)建部分投資利潤率的不同,主要根據項目續(xù)建周期的長短來決定投資利潤率的高低,。
假設一個項目完整開發(fā)周期為2.5年,,全部所需的投資為1000萬(包括開發(fā)成本、管理費用,、銷售費用),,完整的投資利潤率為25%。項目已完成投入90%,,剩余正常的建設周期為0.25年,,加上被迫轉讓周期0.25年,則剩余建設周期為0.5年,。則
續(xù)建投資利潤率=0.5/(2.5+0.25)×25%=4.5%,。
按照上述第一種理解,則項目的續(xù)建利潤=1000×(1-90%)×25%=25(萬),;
按項目完整投資和投資周期的長短來考慮(此處未考慮被迫轉讓新增的前期費用),,則項目的續(xù)建利潤=1000×4.5%=45(萬)
由此可見,兩種算法得出來的結果不同,。當然某些情況下,,所處階段不同可能兩種算法得出的結果有可能相差不大,但是兩種算法在內涵理解上卻大相徑庭,,個人認為考慮整個項目的投入結合在建工程的續(xù)建周期長短確定續(xù)建投資利潤率,,是更準確的方式。
三,、成本法中在建工程開發(fā)利潤的運用
成本法也是評估在建工程價值常用的方法之一,。運用成本法求取在建工程的開發(fā)利潤時,該利潤率的取值跟一般完整房地產開發(fā)項目的取值是否也應不同呢,?
在以往的測算中,,通常都是以完整房地產開發(fā)項目的開發(fā)利潤率作為在建工程的開發(fā)利潤率進行測算的,,并未對在建工程作特別區(qū)分。根據上面的原理,,在成本法中也應對在建工程已投入部分根據建設周期的長短確定對應的投資利潤率,,這樣才能使整個項目的投資利潤率保持在行業(yè)的平均利潤率水平下,不高估在建工程的成本價值,。
四,、在建工程的正常開發(fā)周期
在建工程評估中開發(fā)周期是一個重要的時間參數,涉及三個概念:項目完整的開發(fā)周期,,續(xù)建的開發(fā)周期,、被迫轉讓周期。被迫轉讓周期是在假設開發(fā)法測算中需要考慮的一個轉手交接的周期,。
一般項目正常的開發(fā)周期為2-3年,。對一些體量超大的開發(fā)周期,實際開發(fā)中往往分很多期逐步開發(fā),。但是評估中因為往往采用靜態(tài)模式進行評估,周期太長則很多參數無法準確預測,,因此即使是超大體量項目最長開發(fā)周期也不超過4年,。
實際中某些在建工程由于客觀的原因,已動工建設的時間已經很長,,中間可能存在停工,。這些情況需要區(qū)分正常的開發(fā)周期和非正常的開發(fā)周期,因為客觀原因停工或延誤造成的非必要的開發(fā)時間不能作為正常的開發(fā)周期,。
正常開發(fā)周期的確定無論是在假設開發(fā)法中還是成本法對結果都有重大影響,,因為開發(fā)周期不僅對開發(fā)利潤的參數取值有重大的影響,同事還與投資利息的計算息息相關,,因此需要慎重對待,。
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