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房地產(chǎn)（包括土地,、在建工程）因其具有位置不可移動(dòng),、壽命長(zhǎng)久、價(jià)值量大等特點(diǎn),，已成為商業(yè)銀行發(fā)放貸款樂于采用和廣泛接受的抵押物,。為了保證貸款的安全,，銀行一般會(huì)要求對(duì)作為抵押物的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，然后按照估價(jià)結(jié)果所確定的價(jià)值,，在一般不超過70%的抵押率范圍內(nèi)確定貸款額度,。理論上講，按此操作的房地產(chǎn)抵押貸款應(yīng)該具有較大安全性,，但實(shí)際結(jié)果往往并非如此,。大量的處置抵押物償債實(shí)例表明，房地產(chǎn)變現(xiàn)收入往往并不能按評(píng)估價(jià)值彌補(bǔ)貸款本息,，銀行仍承受了相當(dāng)大的損失,。本文將針對(duì)抵押物處置過程中出現(xiàn)的問題及各類房地產(chǎn)抵押物存在的風(fēng)險(xiǎn)作出分析。

一,、抵押物處置過程中出現(xiàn)的問題

（一）處置難導(dǎo)致抵押資產(chǎn)貶值

對(duì)大宗抵押物,，如整棟大廈、整棟商場(chǎng)這一類型抵押物的處置,，由于購(gòu)買該物業(yè)所需資金量大,、一次性買斷的買家較少、變現(xiàn)難度較大等問題,，容易造成無法處置或處置價(jià)格較評(píng)估價(jià)格大幅降低等情形,。

對(duì)整棟物業(yè)分層抵押、整層物業(yè)分割抵押的抵押物,，如果無獨(dú)立通道或不能合法享有及分?jǐn)傉w房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)益和服務(wù)配套設(shè)施,，處置將非常被動(dòng)。

對(duì)大商場(chǎng)周邊的小店鋪,，其交通及人流依賴大商場(chǎng),，若大商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況不好，周邊小商鋪必然受到影響而大大降低店鋪價(jià)值,。

工業(yè)企業(yè)分幢分割抵押,，分開處置將大大降低抵押物的價(jià)值,，如果無獨(dú)立通道或不能利用公用設(shè)施及道路的情況將導(dǎo)致難以處置。

（二）低租金,、高違約成本導(dǎo)致抵押資產(chǎn)貶值

當(dāng)?shù)盅何锾幱谧赓U狀況，其市場(chǎng)租金就成為了抵押物市場(chǎng)價(jià)值的體現(xiàn),。一個(gè)租賃期長(zhǎng),、租金嚴(yán)重低于市場(chǎng)租金且解約成本奇高的租賃合同，及一個(gè)租賃期長(zhǎng),、一次性付清租金的租賃合同將嚴(yán)重降低抵押物價(jià)值,。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定：訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)影響,，即使實(shí)現(xiàn)抵押權(quán),，將抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人或者第三人，抵押人與承租人之間原有的關(guān)系也不終止（這就是平常我們說的買賣不破租賃）,。長(zhǎng)租期,、低租金或一次性付清租金的抵押物銀行在處置時(shí)將面臨無法處置或只能以極其低的價(jià)格變賣給承租人。

二,、各類抵押物存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）土地抵押風(fēng)險(xiǎn)

土地抵押時(shí)要注重土地的合法性,，規(guī)劃用途及實(shí)際用途等。若房產(chǎn)證載用途與實(shí)際用途不一致,，如證載用途為商住,，實(shí)際用途為工業(yè)，現(xiàn)有建筑物為廠房,，這種如重新開發(fā)則還需將舊建筑重新推倒,，導(dǎo)致開發(fā)成本增加，降低土地價(jià)值,。

由于歷史原因,，有的老國(guó)土證在證載用途上寫的是綜合用地，沒有具體說明是哪兩種或兩種以上具體用途構(gòu)成,，出讓合同可能也沒有說明,，往往會(huì)將其設(shè)定為商業(yè)和住宅兩種用途，若實(shí)際用途與評(píng)估設(shè)定用途不一致,，將導(dǎo)致評(píng)估價(jià)值不準(zhǔn)確,。

存在一種土地證，使用權(quán)類型上載明為出讓,，但沒有土地的終止日期,，出現(xiàn)這種情況多數(shù)是政府部門為了融資貸款而做出的權(quán)屬證書，實(shí)際是沒有繳納土地出讓金或出地出讓金未繳納全,，這必然導(dǎo)致抵押物貶值,。

（二）住宅房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)

一般情況下，新建的住宅比舊住宅、有物業(yè)小區(qū)住宅比無物業(yè)小區(qū)住宅,、普通住宅比高檔住宅,、別墅等，綠化環(huán)境好的小區(qū)比綠化環(huán)境差的小區(qū)住宅,，變現(xiàn)能力好,，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。但也有例外,，市中心無物業(yè)的小區(qū)舊住宅也可能比郊區(qū)有物業(yè)的環(huán)境較好的新建住宅,，變現(xiàn)能力較好。這是由于市中心小區(qū)公共配套較好,，故市場(chǎng)需求量較大,。

因此，住宅抵押時(shí)不僅考慮抵押物所在小區(qū)的位置,、物業(yè),、環(huán)境、住宅的實(shí)體結(jié)構(gòu),、成新率,、布局、朝向等,，也要考慮周圍的公共配套,、市場(chǎng)需求、發(fā)展空間,、前景規(guī)劃等,。

（三）商業(yè)房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)房?jī)r(jià)的高低主要受經(jīng)營(yíng)情況影響，而經(jīng)營(yíng)情況取決于人流量和銷售規(guī)模,。相對(duì)來說,，房屋成新率，裝修檔次及物業(yè)管理對(duì)商業(yè)物業(yè)價(jià)值影響則不大,。一般情況下,，小面積商鋪比大面積商鋪，可分割的比不可分割的商鋪,，能多用途使用的比單一用途的,，臨主街的比臨巷道的變現(xiàn)能力好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng),。

（四）工業(yè)房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)

工業(yè)房地產(chǎn)的需求比住宅,、商業(yè)更小，因此,，變現(xiàn)能力也是最差的,。由于工業(yè)房地產(chǎn)面積較大,，一些企業(yè)經(jīng)常分割抵押。但為了保持權(quán)屬的整體性,，不宜分割抵押,。即便是分割抵押，也要考慮地上建筑物的完整性,，各部分的對(duì)外交通情況,，避免無獨(dú)立通道或不能利用公用設(shè)施及道路的情況導(dǎo)致抵押物貶值。

抵押時(shí)也有的工業(yè)廠地上建筑物沒有辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證,，有的是因?yàn)樯a(chǎn)擴(kuò)大，而新建擴(kuò)建的建筑物未辦理有關(guān)手續(xù)或手續(xù)不全,。這類工業(yè)建筑物在抵押時(shí)要慎重,，因?yàn)檫@部分建筑物可能不符合規(guī)劃，屬于違法建筑,，最好的處理辦法是將產(chǎn)權(quán)證補(bǔ)辦完整再進(jìn)行抵押,。

三、對(duì)金融機(jī)構(gòu)在選取抵押物時(shí)建議

（一）應(yīng)該特別關(guān)注抵押物處置變現(xiàn)能力

①通用性

通用性是指該房地產(chǎn)是否常見,、是否被普遍使用,，也就是有效需求數(shù)量的多與少。如普通商品房,，越普遍則變現(xiàn)越快,。

②獨(dú)立使用性

所謂獨(dú)立使用性，通俗的說就是能否單獨(dú)地使用而不受限制,。一般說,，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越妨礙房地產(chǎn)的使用,，其變現(xiàn)能力也就越弱,。 

③可分割出租轉(zhuǎn)讓性

所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指物理上,、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用的房地產(chǎn),。例如賓館的某個(gè)套房、餐廳,，住宅底層的入戶花園或頂層贈(zèng)送的部分,，一般在物理上、經(jīng)濟(jì)上是不可分割轉(zhuǎn)讓的,。由于房地產(chǎn)價(jià)值大的其變現(xiàn)能力弱,，如果容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，其變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng),。

④其他

如房地產(chǎn)區(qū)位,、開發(fā)程度,、價(jià)值大小、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等,。

（二）慎重選擇抵押物

房地產(chǎn)類資產(chǎn),，從變現(xiàn)能力看，住宅強(qiáng)于商業(yè)用房,、商業(yè)用房強(qiáng)于工業(yè)用房,；商業(yè)用房中的獨(dú)立門市、商場(chǎng)和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)攤位易于變現(xiàn),；面積小或可以分割出售的易于變現(xiàn),；市場(chǎng)不活躍地區(qū)的、面積大又無法分割的,、對(duì)買受人有限制的,、價(jià)值量過大的、有權(quán)利瑕疵的等都不易變現(xiàn),。

對(duì)租賃期長(zhǎng),、租金嚴(yán)重低于市場(chǎng)租金且解約成本較高的資產(chǎn)，選取作抵押物時(shí)應(yīng)謹(jǐn)慎,。對(duì)大宗房產(chǎn)如整棟大廈,、整棟商場(chǎng)等、擬分層抵押的整棟物業(yè),、擬分割抵押的整層物業(yè),、擬分幢分割抵押的工業(yè)企業(yè)房產(chǎn)、遠(yuǎn)郊區(qū)或商業(yè)氛圍不濃的商業(yè)用房,，結(jié)合變現(xiàn)能力謹(jǐn)慎選擇作為抵押物,。對(duì)土地證記載無土地終止日期的土地，謹(jǐn)慎選擇作為抵押物,。