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在二十一世紀(jì)的今天,，房地產(chǎn)已逐步發(fā)展成國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),，也成為民眾、政府和開發(fā)商的永恒話題,。民眾對(duì)于房屋質(zhì)量,、周邊環(huán)境、配套設(shè)施,、規(guī)劃條件等影響房屋價(jià)值的因素越來越關(guān)注,，財(cái)產(chǎn)保護(hù)意識(shí)也越來越強(qiáng)，因此各種原因造成的房屋質(zhì)量缺陷損失而涉及的糾紛和訴訟也是有增無減,。當(dāng)事雙方及法院對(duì)于損失賠償價(jià)值往往難以把握,，這時(shí)候就要求助于專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)。

一,、房屋質(zhì)量缺陷的基本狀況

1,、房屋質(zhì)量缺陷損失的定義

房屋質(zhì)量缺陷損失是指房屋的實(shí)體、功能,、環(huán)境等不符合國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)或合同約定的要求導(dǎo)致的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值和正常房地產(chǎn)之前的差值,。

2、房屋質(zhì)量缺陷損失的原因

《中華人民共和國民法通則》（1986年4月12日中華人民共和國主席令第37號(hào),，以下簡稱《民法通則》）第一百一十七條規(guī)定：“侵占國家的,、集體的財(cái)產(chǎn)或者他人財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)返還財(cái)產(chǎn),，不能返還財(cái)產(chǎn)的,，應(yīng)當(dāng)折價(jià)賠償。損壞國家的,、集體的財(cái)產(chǎn)或者他人財(cái)產(chǎn)的,，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀或者折價(jià)賠償，受害人因此遭受其他重大損失的,，侵害人并應(yīng)當(dāng)賠償損失,。”房地產(chǎn)損害賠償?shù)念愋投喾N多樣,，包括：

（1）因修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產(chǎn)權(quán)利人等的合法權(quán)益造成損失的。

（2）因新建建筑物影響了相鄰建筑物的日照,、采光,、通風(fēng)、視野等,，造成相鄰房地產(chǎn)價(jià)值減損的,。

（3）因使他人房地產(chǎn)遭受污染，造成他人房地產(chǎn)價(jià)值減損的,。例如,，房地產(chǎn)受到噪聲、輻射污染，房地產(chǎn)中的土壤,、水,、空氣受到污染，房地產(chǎn)受到經(jīng)常振動(dòng)的影響等,。

（4）因工程施工不慎使鄰近建筑物受損,，造成鄰近房地產(chǎn)價(jià)值減損的。

（5）因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價(jià)值減損或者給購房人造成損失的,。例如,，預(yù)售的商品房在交付使用后發(fā)現(xiàn)存在工程質(zhì)量問題（如墻體開裂，層高,、室內(nèi)空氣質(zhì)量等不符合國家標(biāo)準(zhǔn)）,。

（6）因未能履約（如未按合同約定如期供貨、供款等）使他人工程停緩建,，給他人造成損失的,。

（7）因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，如錯(cuò)誤查封,，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失的,。

（8）因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害的,。《物權(quán)法》第十九條規(guī)定：“異議登記不當(dāng),，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償,?！?/span>

（9）因非法批準(zhǔn)征收、使用土地,，給當(dāng)事人造成損失的,。《土地管理法》第七十八條規(guī)定：“無權(quán)批準(zhǔn)征收,、使用土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的,，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的,，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用,、征收土地的，其批準(zhǔn)文件無效”,，“非法批準(zhǔn)征收,、使用土地，對(duì)當(dāng)事人造成損失的,，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任”,。

（10）其他房地產(chǎn)損害賠償,。例如，《物權(quán)法》第九十二條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水,、排水,、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的,，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害,；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償,?！?/span>

上述各種房地產(chǎn)損害需要評(píng)估被損害房地產(chǎn)的價(jià)值減損額和相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，為和解,、調(diào)解,、仲裁、訴訟等確定賠償或補(bǔ)償金額提供參考依據(jù),。

3,、房屋質(zhì)量缺陷損失的類型

房屋質(zhì)量缺陷按照性質(zhì)，是否可以修復(fù)以及缺陷存續(xù)時(shí)間分類如下所示：

房屋質(zhì)量缺陷分類表

二,、房屋質(zhì)量缺陷損失價(jià)格構(gòu)成

根據(jù)房屋質(zhì)量缺陷的分類,，結(jié)合價(jià)格損失的實(shí)際，房屋質(zhì)量缺陷損失的價(jià)格構(gòu)成主要包括以下四個(gè)方面：

1,、可修復(fù)房屋質(zhì)量缺陷損失的修復(fù)工程費(fèi)用價(jià)格鑒定

可修復(fù)即在法律上允許,、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的原則下,，在相應(yīng)時(shí)間內(nèi)可以恢復(fù)成原裝或原設(shè)計(jì)使用用途,。對(duì)于可修復(fù)的缺陷損失價(jià)格主要是測(cè)算修復(fù)房屋缺陷部位所需支付的拆除、修繕,、恢復(fù)工程費(fèi)用,。

2、可修復(fù),、暫時(shí)性房屋質(zhì)量缺陷造成的直接經(jīng)濟(jì)損失

對(duì)于可修復(fù),、暫時(shí)性的房屋質(zhì)量缺陷在修復(fù)施工期間或修復(fù)后造成的經(jīng)濟(jì)損失。主要包括：房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用,、房屋空置的收益損失,、房屋延期交付使用的可得利益損失、租金收益損失,、能源消耗等運(yùn)營費(fèi)用的增加,、施工影響的補(bǔ)償（對(duì)周邊環(huán)境造成的安全保障、人員出行,、噪音超標(biāo),、有害氣體污染等）、對(duì)相鄰房屋損壞的補(bǔ)償,、其他直接經(jīng)濟(jì)損失等,。

3、不可修復(fù),、永久性房屋質(zhì)量缺陷造成的直接經(jīng)濟(jì)損失

在房屋存續(xù)期間,，由于使用面積減少、室內(nèi)凈高降低,、采光面積減少,、耐久性降低等不可修復(fù)或修復(fù)不經(jīng)濟(jì)所造成的經(jīng)濟(jì)損失。主要包括：自營房屋的經(jīng)濟(jì)收益的減少,、租賃房屋的租金收益減少,、市場(chǎng)交易價(jià)值的減損等。

4,、存在安全隱患的房屋質(zhì)量缺陷損失價(jià)格

在房屋存續(xù)期間,，存在安全隱患的房屋質(zhì)量缺陷損失的價(jià)格，首先要建議委托方委托專業(yè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)或房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)出具的房屋安全鑒定結(jié)論書，判定房屋危險(xiǎn)級(jí)別,，并出具修復(fù)方案或不可修復(fù),、需要拆除重建的鑒定意見書。根據(jù)鑒定意見書,，估價(jià)人員再確定價(jià)格損失構(gòu)成。

三,、房屋質(zhì)量缺陷損失價(jià)格評(píng)估的基本方法

由于房屋質(zhì)量缺陷的分類不同,，損失的狀況不同，在實(shí)際的估價(jià)過程中,，要選取科學(xué)的估價(jià)方法,，房屋質(zhì)量缺陷損失價(jià)格評(píng)估有以下四種基本方法：

1、成本法

成本法是指根據(jù)技術(shù)鑒定結(jié)果或修復(fù)方案,，按評(píng)估基準(zhǔn)日的相關(guān)市場(chǎng)價(jià)格及費(fèi)用水平,，求取修復(fù)房屋質(zhì)量缺陷所必需的各項(xiàng)費(fèi)用之和的一種價(jià)格評(píng)估方法。公式為：

V=C₁+C₂+C₃+C₄-C₅          

式中  V——房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估值,；

C₁——拆除工程費(fèi)用,；

C₂——修繕工程費(fèi)用；

C₃——恢復(fù)工程費(fèi)用,；

      C₄——直接經(jīng)濟(jì)損失,；（修復(fù)期間或修復(fù)后造成的經(jīng)濟(jì)損失，如收益損失,、周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用,、相鄰房屋損壞補(bǔ)償?shù)龋?/span>

      C₅——被拆除物殘值。（按市場(chǎng)回收價(jià)格確定）

該方法適用于可修復(fù)房屋質(zhì)量缺陷損失的價(jià)格鑒定,。

2,、資本化法

資本化法是通過一定的資本化率，將房屋質(zhì)量缺陷所引起的未來收益損失折算為現(xiàn)值的一種價(jià)格評(píng)估方法,。

    （1）適用于凈收益損失的資本化法公式為：

式中  V——房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估值,；

△A_i——未來第i年的凈收益損失額；

R——折現(xiàn)率,；

m——凈收益損失年限,。

注：凈收益損失額包括收入減少或運(yùn)營費(fèi)用增加所造成的損失總額。

    （2）適用于收益年限減少的資本化法公式為：

式中  V——房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估值,；

A_i——未來第i年可獲得的正常市場(chǎng)凈收益,；

R——折現(xiàn)率,；

n——無質(zhì)量缺陷房屋剩余使用年限,；

m——有質(zhì)量缺陷房屋剩余使用年限,。

該方法適用于有收益且不可修復(fù)房屋質(zhì)量缺陷損失的價(jià)格評(píng)估,。

3,、價(jià)差法

價(jià)差法是指求取類似的無質(zhì)量缺陷的房屋和有質(zhì)量缺陷房屋的市場(chǎng)價(jià)值之差的一種價(jià)格評(píng)估方法。公式為：

V=V₁-V₂

式中  V——房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估值,；

V₁——類似的無質(zhì)量缺陷房屋的市場(chǎng)價(jià)值,；

  V₂——類似的有質(zhì)量缺陷房屋的市場(chǎng)價(jià)值。

該方法主要適用于房屋市場(chǎng)價(jià)值易于收集的房屋質(zhì)量缺陷損失的價(jià)格評(píng)估,。

4,、市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法是指與類似房屋質(zhì)量缺陷進(jìn)行比較，對(duì)其損失補(bǔ)償金額進(jìn)行各項(xiàng)因素修正或調(diào)整的一種價(jià)格評(píng)估方法,。公式為：

      V＝P×F₁×F₂×F₃

式中V——房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估值,；

P——可比實(shí)例補(bǔ)償金額；

F₁——補(bǔ)償情況修正系數(shù),；

F₂——補(bǔ)償日期修正系數(shù),；

F₃——缺陷狀況修正系數(shù)。

該方法主要適用于類似質(zhì)量缺陷的房屋質(zhì)量缺陷的房屋市場(chǎng)價(jià)值易于收集的房屋質(zhì)量缺陷損失的價(jià)格評(píng)估,。

四,、房屋質(zhì)量缺陷損失價(jià)格評(píng)估流程中應(yīng)注意的問題

評(píng)估公司應(yīng)做好委托方提供資料的審核查驗(yàn)工作，同時(shí)要求委托方提供質(zhì)量缺陷認(rèn)可協(xié)議書,，或協(xié)助委托方委托相應(yīng)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)出具鑒定意見書,，以及修復(fù)方案的確定工作，以此作為評(píng)估工作的重要前提和文件依據(jù),。

1,、明確存在質(zhì)量缺陷房屋的有關(guān)情況：房屋名稱、權(quán)屬狀況,、坐落位置,、建筑結(jié)構(gòu)、建筑年代,、建筑面積,、裝修標(biāo)準(zhǔn)、建筑圖紙和設(shè)計(jì)說明等,；

2,、房屋質(zhì)量缺陷認(rèn)可協(xié)議書、鑒定意見書

房屋質(zhì)量缺陷的認(rèn)可協(xié)議書,，是由當(dāng)事人雙方對(duì)房屋質(zhì)量缺陷協(xié)商一致或委托方協(xié)調(diào)后經(jīng)當(dāng)事人雙方認(rèn)可而簽訂的缺陷認(rèn)可協(xié)議書,。

房屋質(zhì)量缺陷的鑒定意見書，是經(jīng)雙方當(dāng)事人委托或委托方委托,，由具有相應(yīng)資質(zhì)的建筑工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)或房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)出具房屋質(zhì)量缺陷的鑒定意見書,。

無論是認(rèn)可協(xié)議書還是鑒定意見書，都必須包括以下四項(xiàng)內(nèi)容：房屋質(zhì)量缺陷的部位,、類型,、程度及影響。

3、確定修復(fù)方案,，由于修復(fù)方案的選擇對(duì)價(jià)格鑒定結(jié)果的影響巨大,，因此，科學(xué),、合理,、可行的修復(fù)方案，必須按照技術(shù)上可能,、經(jīng)濟(jì)上可行的原則制定,。修復(fù)方案的確定也可以采取兩種方式：

（1）當(dāng)事人雙方協(xié)商一致或委托方協(xié)調(diào)后經(jīng)當(dāng)事人雙方認(rèn)可而簽訂修復(fù)方案協(xié)議書；

（2）由具有相應(yīng)資質(zhì)的建筑工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)出具修復(fù)方案意見書,。

五、房屋質(zhì)量缺陷損失價(jià)格評(píng)估的思考

1,、房屋質(zhì)量缺陷損失一般包括直接損失（修復(fù)費(fèi)用）和間接損失（減損價(jià)值）,，有時(shí)直接損失比較明顯，有時(shí)間接損失比較明顯,，有時(shí)直接損失和間接損失甚至難以區(qū)分,，有時(shí)直接損失價(jià)值較大，有時(shí)間接損失價(jià)值較大,，還會(huì)出現(xiàn)周邊環(huán)境的變化和房地產(chǎn)本身分割不僅不會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)值的減損,，相反會(huì)提高房地產(chǎn)價(jià)值，這些都是估價(jià)時(shí)需要分辨的問題,。

2,、房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估要充分參考相關(guān)部門的意見，包括房屋質(zhì)量檢測(cè)部門,、規(guī)劃部門,、環(huán)境保護(hù)部門、消費(fèi)者協(xié)會(huì),、律師事務(wù)所等專業(yè)意見,，同時(shí)也應(yīng)充分考慮市場(chǎng)、社會(huì),、人文對(duì)此類事實(shí)的信息,。

3、目前房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估在房地產(chǎn)評(píng)估中仍屬于接觸機(jī)會(huì)較小的一個(gè)領(lǐng)域,，因此對(duì)于其評(píng)估方法有待更深刻的探討,。評(píng)估時(shí)應(yīng)該考慮的因素，該因素的影響程度如何量化,，目前行業(yè)規(guī)范尚未明確,，期待有關(guān)專家和行業(yè)管理部門進(jìn)行指導(dǎo)和規(guī)范，以進(jìn)一步提高房地產(chǎn)估價(jià)水平。